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kejiaruduiyou，dujutesedetianfushedingsuoyoudezhaopinxinxidoushijingguoyangedeshenhecaifabude，zhenggezhaopindehuanjingshifeichanganquankaopude;wodeyouxifulishenqi：reyoulibaomianfeiling，ceshizigetiantianfadutedeyouxiwanfaxiandeshifendeyouquweixing；quanbanbengengxin，kanbingjilu，chuxuejilu，zhiliaojilu，yinzijisuanqi，zhiliaotixing，tiaozhawenjuan李(li)嘉(jia)誠(cheng)又(you)來(lai)“囤(tun)地(di)”了(le)？

逆(ni)勢(shi)抄(chao)底(di)，囤地獲(huo)利(li)。

作(zuo)者(zhe) | 盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

編(bian)輯(ji)丨(shu)高(gao)巖(yan)

来源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

在(zai)出(chu)售(shou)壹(yi)套(tao)中(zhong)國(guo)香(xiang)港(gang)的(de)豪(hao)宅(zhai)之(zhi)後(hou)，李嘉诚又来“抄底”，為(wei)“屯(tun)地大(da)計(ji)”補(bu)倉(cang)。

今(jin)年(nian)下(xia)半(ban)年以(yi)来，受(shou)美(mei)聯(lian)儲(chu)度(du)密(mi)集(ji)加(jia)息(xi)、英(ying)鎊(bang)貶(bian)值(zhi)等(deng)影(ying)響(xiang)，李嘉诚家(jia)族(zu)旗(qi)下長(chang)實(shi)集團(tuan)(1113.HK)遭(zao)受重(zhong)創(chuang)。9月(yue)末(mo)，李嘉诚身(shen)家一夜(ye)縮(suo)水(shui)約(yue)100億(yi)元(yuan)。

盡(jin)管(guan)如(ru)此(ci)，李嘉诚並(bing)未(wei)“躺(tang)平(ping)”，除(chu)積(ji)極(ji)回(hui)購(gou)股(gu)份(fen)，還(hai)於(yu)9月28日(ri)以207.66亿港元出售中国香港半山(shan)波(bo)老(lao)道(dao)21號(號)(hao)豪宅項(xiang)目(mu)。

幾(ji)天(tian)之后，李嘉诚再(zai)次(ci)拿(na)地补仓。10月5日，长实集团以46.01亿港元获得(de)一宗(zong)位(wei)于中国香港新(xin)界(jie)的住(zhu)宅用(yong)地。

兩(liang)個(ge)月后，12月15日，长实集团中標(biao)中国香港市(shi)建(jian)局(ju)皇(huang)后大道西(xi)/賢(xian)居(ju)裏(li)项目，其(qi)他(ta)入(ru)标的还有(you)鷹(ying)君(jun)、富(fu)豪酒(jiu)店(dian)、信(xin)置(zhi)獨(du)資(zi)、嘉華(hua)独资、會(hui)德(de)豐(feng)独资及(ji)1家不(bu)知(zhi)名(ming)發(fa)展(zhan)商(shang)。

僅(jin)仅過(guo)了一天，一宗位于中国香港啟(qi)德的地塊(kuai)于當(dang)日（12月16日）中午(wu)截(jie)标，包(bao)括(kuo)长实集团在內(nei)的7間(jian)财团入标。

一位業(ye)内人(ren)士(shi)分(fen)析(xi)指(zhi)出，当前(qian)中国香港樓(lou)市持(chi)續(xu)下行(xing)，再加上(shang)美元加息利空(kong)，投(tou)资開(kai)发房(fang)地產(chan)面(mian)臨(lin)贬值；但(dan)李嘉诚一貫(guan)有低(di)谷(gu)期(qi)屯地计劃(hua)，坐(zuo)等地價(jia)升(sheng)值是(shi)其投资房地产的主(zhu)要(yao)途(tu)徑(jing)之一，這(zhe)次李嘉诚或(huo)將(jiang)又大賺(zhuan)一筆(bi)。

是“屯地”？还是看(kan)好(hao)楼市？

在嘗(chang)尽“屯地式(shi)”获利的甜(tian)頭(tou)后，李嘉诚开始(shi)积极补仓，在过去(qu)三(san)个月内，連(lian)续在中国香港斬(zhan)获地块或者项目。

10月5日，中国香港地政(zheng)總(zong)署(shu)公(gong)布(bu)，长实集团以46.01亿港元获得一宗位于新界屯門(men)青(qing)山公路(lu)—大欖(lan)段(duan)的屯门市地段第(di)561号的用地。

該(gai)地块为私(si)人住宅用途，总面积约36.29萬(wan)平方(fang)尺(chi)，最(zui)高楼面面积可(ke)達(da)130.64万平方尺，預(yu)计可以提(ti)供(gong)2020夥(huo)。

长实集团執(zhi)行董(dong)事(shi)趙(zhao)国雄(xiong)表(biao)示(shi)，集团一直(zhi)积极參(can)與(yu)投地，全(quan)因(yin)對(dui)中国香港地产市道前景(jing)极具(ju)信心(xin)，对于今次投得屯门青山公路大榄段地皮(pi)表示十(shi)分興(xing)奮(fen)。

赵国雄進(jin)一步(bu)指出，由(you)于地皮面积大、建築(zhu)上有一定(ding)難(nan)度，该项目投资总額(e)预计超(chao)逾(yu)130亿港元。

两个多(duo)月后，12月15日，长实集团再次中标中国香港市建局皇后大道西/贤居里项目，该项目估(gu)值近(jin)12.15亿至(zhi)14.58亿港元。

该项目的主要規(gui)划意(yi)向(xiang)为透(tou)过重新规划現(xian)有公眾(zhong)休(xiu)憩(qi)用地以理(li)順(shun)土(tu)地用途及布局，提供一个临向皇后大道西的公众休憩用地。另(ling)外(wai)，项目将提供约189个住宅單(dan)位及平臺(tai)低層(ceng)用作商业/零(ling)售用途。

资料(liao)顯(xian)示，上述(shu)项目的中标财团，須(xu)按(an)发展協(xie)議(yi)中列(lie)明(ming)的标準(zhun)与品(pin)質(zhi)、可持续发展和(he)智(zhi)能(neng)系(xi)統(tong)要求(qiu)，兴建新发展项目，当中的贤居里社(she)區(qu)及公众休憩用地，将会原(yuan)地重置融(rong)入未来的发展项目。

来源：中国香港市区重建局

对此，长江(jiang)实业执行董事吳(wu)佳(jia)慶(qing)表示，对中标中国香港市区重建局项目感(gan)到(dao)欣(xin)悅(yue)，该项目是罕(han)見(jian)的港島(dao)中西区優(you)质地皮，加上附(fu)近型(xing)格(ge)小(xiao)店及潮(chao)流(liu)餐(can)飲(yin)食(shi)肆(si)林(lin)立(li)，港鐵(tie)站(zhan)亦(yi)信步可达，预料落(luo)成(cheng)后将廣(guang)受年青上班(ban)族及專(zhuan)业人士歡(huan)迎(ying)。

仅仅过了一天，长实集团的身影再次出现另一个项目的競(jing)标现場(chang)。

12月16日，启德第2A区4号地盤(pan)、5(B)号地盘及10号地盘于当日中午截标，至少(shao)有7间财团入标，包括旭(xu)日国際(ji)、长实、嘉华国际、恒(heng)地、南(nan)丰独资及2家不知名公司(si)。

上述地皮为本(ben)季(ji)度规模(mo)最大之官(guan)地，总面积约21.44万平方尺，最高可建面积141.8万平方尺，市场估值为113.4亿至148.89亿港元。

另外，此项目在改(gai)划前曾(zeng)流标，是次以商住綜(zong)合(he)发展重推(tui)應(ying)更(geng)具吸(xi)引(yin)力(li)，惟(wei)考(kao)慮(lv)到近期市场氣(qi)氛(fen)及投资额較(jiao)龐(pang)大，期望(wang)政府(fu)能按市況(kuang)反(fan)映(ying)在底价，避(bi)免(mian)流标風(feng)險(xian)及影响未来供应。

旭日国际地产开发部(bu)董事总经理李炳(bing)余(yu)表示，是次独资入标，認(ren)为地皮位置良(liang)好，对未来发展有信心，而(er)地下商场联通(tong)可以帶(dai)来機(ji)遇(yu)。

对于李嘉诚拿地，昔(xi)日地产大佬(lao)馮(feng)侖(lun)曾表示：在内地和中国香港，雖(sui)然(ran)李嘉诚也(ye)紮(zha)扎实实地做(zuo)了不少房地产项目，但基(ji)本上都(dou)是普(pu)通的住宅，他不像(xiang)万科(ke)那(na)樣(yang)要把(ba)这个行业徹(che)底做好，所(suo)以他收(shou)到口(kou)碑(bei)特(te)別(bie)好的并不多。

“囤地”获利挽(wan)回60亿損(sun)失(shi)

由于英镑和歐(ou)元大幅(fu)贬值，重仓欧洲(zhou)市场的李嘉诚家族企(qi)业遭受重创。

9月23日，英国政府推出50年来最大減(jian)稅(shui)政策(ce)，結(jie)果(guo)導(dao)致(zhi)英国遭遇股債(zhai)匯(hui)“三殺(sha)”，英镑兌(dui)美元一度走(zou)下1.04關(guan)口，债市场出现“拋(pao)售潮”，股市大跌(die)。

彭(peng)博(bo)亿万富翁(weng)实時(shi)指數(shu)显示，9月26日，李嘉诚擁(yong)有267亿美元（约1912.41亿元）身家，而前一天李嘉诚身家为281亿美元（约2011.76 亿元），一天之内蒸(zheng)发99.35亿元。

来源：长实波老道21號公众号

在经歷(li)了身价大幅缩水后，9月28日，长实集团公告(gao)稱(cheng)，将以207.66亿港元（约190.5亿元）向新加坡(po)金(jin)融机構(gou)Sino-Suisse出售中国香港物(wu)业项目，其中包含(han)波老道21号豪宅项目未售出部分。

波老道21号（21 BORRETT ROAD）位于中国香港西半山豪宅地段，是中国香港知名的超級(ji)豪宅项目之一，曾被(bei)长实集团主席(xi)李澤(ze)鉅(ju)称为"一级靚(liang)地"。

长实集团表示，出售项目令(ling)公司得以變(bian)现有关发展项目投资，買(mai)方貸(dai)款(kuan)将有助(zhu)交(jiao)易(yi)完(wan)成，公司预期出售所得收益(yi)约为63亿港元（约57.79亿元），所得款项凈(jing)额将用作集团一般(ban)營(ying)運(yun)资金用途。

2011年6月，长实集团以116.5亿港元购入波老道地皮，每(mei)尺楼面地价为26763港元，创下当年中国香港第二(er)高价紀(ji)錄(lu)。

自(zi)從(cong)2011年被长实集团买下，该项目经历10年才(cai)正(zheng)式以现楼面市，和10年前地价相(xiang)比(bi)，目前楼面均(jun)价上漲(zhang)超过10倍(bei)。

在公开報(bao)道中，波老道21号最近一次成交是今年6月份，成交2套，合计近4亿港元（约3.67亿元）。其中，成交的一套波老道21号小区第1期20楼1室(shi)，作价2.7亿元，套内面积约273.6平方米(mi)，按成交价计算(suan)，其单价达98.69万元/平方米。

有业内人士认为，采(cai)用“囤地式”的漫(man)长开发模式是李嘉诚长实系的一大特點(dian)，这也讓(rang)其公司运用这種(zhong)方式获利不少。

对于李嘉诚长实系的囤地行为，《华夏(xia)时报》曾报道称，多年来“长和系”在全国近十个城(cheng)市十余个项目，均通过“蝸(wo)牛(niu)式”开发方式，延(yan)长土地开发周(zhou)期从6年到10多年不等。

面对外界质疑(yi)，长实集团曾公开回应表示，长实国内的地产项目一直根(gen)據(ju)法(fa)规及所有政府程(cheng)序(xu)进行，开发緩(huan)慢(man)，实有所誤(wu)解(jie)，而出售项目也屬(shu)于地产商正常(chang)商业行为。

李嘉诚的资产騰(teng)挪(nuo)術(shu)

近年来，李嘉诚一直在抛售内地和中国香港的资产。据不完全统计，包括出售香港中環(huan)中心、屈(qu)臣(chen)氏(shi)股權(quan)等交易在内，李嘉诚賣(mai)掉(diao)的资产规模金额至少已(yi)经超过2500亿元。

自2020年以来，李嘉诚在海(hai)外也开启了“卖卖卖”模式，涉(she)及交易金额逾千(qian)亿元。

2020年以来，长实集团先(xian)后多次出售海外业務(wu)及资产，涉及能源、通訊(xun)、房地产、電(dian)力、飛(fei)机租(zu)賃(lin)等板(ban)块，其中包括被李嘉诚称为“一生(sheng)最成功(gong)的投资之一”的赫(he)斯(si)基能源。

2022年3月，长实集团宣(xuan)布以7.29亿英镑(约60亿元)出售持有的英国倫(lun)敦(dun)辦(ban)公楼。长实从该出售事项获得的预期收益约为1.08亿英镑(约8.96亿元)。

除此之外，今年7月，长实集团曾接(jie)近完成150亿英镑（约1168.13亿元）出售英国电力公司的交易，但由于最后时刻(ke)提价，整(zheng)个出售计划最終(zhong)告吹(chui)。

在出售的同(tong)时，李嘉诚始终沒(mei)有停(ting)止(zhi)新的投资。2021年，长实集团通过不同渠(qu)道斥(chi)资173.8亿港元在中国香港买入4幅土地，增(zeng)加了约15.46万平方米楼面面积可供开发。

今年5月，李嘉诚更是自2012年后时隔(ge)十年再次出现在内地土拍(pai)市场。在广州(zhou)白(bai)雲(yun)区的白云空港大道地块的竞拍中，李嘉诚旗下的和記(ji)黃(huang)埔(pu)也参与了竞标，但最终并没有竞得。

据早(zao)前公布的一份清(qing)单，长实集团在中国内地仍(reng)持有的物业市值达1261.6亿元，分布在北(bei)京(jing)、广州、上海、长沙(sha)、南京、成都、大连等地，其中可供发展的物业市值为315.73亿元。

来源：长实集团财报

之所以如此操(cao)作，分析其年报数据便(bian)可窺(kui)知一二。年报显示，2021年，长实集团总收入为620.94亿港元，其中物业方面为主要营收，物业銷(xiao)售达到377.6亿港元，物业租赁为65.43亿港元，还包括酒店及服(fu)务套房业务为26.91亿港元，物业及项目管理为8.16亿港元，英式酒館(guan)业务为142.84亿港元。

不論(lun)物业销售还是物业租赁，中国香港及内地均所占(zhan)比重较大。物业销售业务中，中国香港物业销售额为157.24亿港元，内地物业销售金额为217.22亿港元，海外物业销售金额为3.52亿港元。物业租赁方面，中国香港为43.52亿港元，内地为5.71亿港元，海外为7.38亿港元。

作为中国香港首(shou)富，李嘉诚的商业動(dong)作一直備(bei)受市场关註(zhu)。今年以来，李嘉诚动作頻(pin)频，有聲(sheng)音(yin)指出“李嘉诚要逃(tao)離(li)英国”“李嘉诚回来了”。

李嘉诚之子(zi)、长实集团主席李泽钜則(ze)回应称，卖楼是日常业务和本业，并不存(cun)在撤(che)资。他說(shuo)，内地及中国香港是集团的家鄉(xiang)，存在感情(qing)因素(su)，但仍会关注投资回报。

对于李嘉诚的投资，新加坡国父(fu)李光(guang)耀(yao)曾如此評(ping)价：李嘉诚的帝(di)国制(zhi)造(zao)了無(wu)数商品，卻(que)没有一件(jian)世(shi)界级的品牌(pai)，他投资地产、收购港口、买下电力公司，全靠(kao)的是壟(long)斷(duan)和结盟(meng)，他富可敵(di)国，却对经濟(ji)发展和社会进步没起(qi)到什(shen)麽(me)作用。

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