广告优秀作品案例分析

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>龍(long)崗(gang)樓(lou)市(shi)很(hen)猛(meng)

西(xi)部(bu)新(xin)房(fang)打(da)骨(gu)折(zhe)，東(dong)部的(de)新房估(gu)計(ji)也(ye)要(yao)拼(pin)刺(ci)刀(dao)了(le)。

昨(zuo)天(tian)深(shen)圳(zhen)自(zi)規(gui)局(ju)公(gong)布(bu)今(jin)年(nian)第(di)二(er)批(pi)次(ci)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)出(chu)讓(rang)清(qing)單(dan)。

10宗(zong)宅地，有(you)4宗都(dou)出現(xian)在(zai)熱(re)門(men)片(pian)區(qu)的热门地段(duan)。

其(qi)中(zhong)前(qian)陣(zhen)子(zi)剛(gang)調(tiao)规的深超(chao)總(zong)宅地，也在名(ming)单上(shang)，幾(ji)乎(hu)可(ke)以(yi)預(yu)見(jian)，第二批次的土(tu)拍(pai)潮(chao)了。

從(cong)区域(yu)供(gong)應(ying)來(lai)看(kan)，龙岗是(shi)這(zhe)次宅地供应的大(da)頭(tou)，有3宗宅地。

也就(jiu)是說(shuo)，龙岗寶(bao)荷(he)的供应又(you)將(jiang)迎(ying)来壹(yi)波(bo)不(bu)小(xiao)的供应。

但(dan)要说龙岗各(ge)個(ge)板(ban)塊(kuai)，哪(na)个卷(juan)得(de)厲(li)害(hai)，新生(sheng)板块是少(shao)不了的。

因(yin)為(wei)一个小小的板块，兩(liang)三(san)條(tiao)馬(ma)路(lu)相(xiang)隔(ge)的地方(fang)，不到(dao)3年時(shi)間(jian)就集(ji)中了9个新房項(xiang)目(mu)，供应近(jin)5904套(tao)住宅。

而(er)今年除(chu)了4月(yue)入(ru)市的美(mei)盛(sheng)嶺(ling)尚(shang)苑(yuan)，接(jie)下(xia)来還(hai)有3个新盤(pan)即(ji)将入市，並(bing)且(qie)相互(hu)之(zhi)间相隔僅(jin)500米(mi)左(zuo)右(you)。

所(suo)以，龙岗新生板块的供应要爆(bao)炸(zha)了。

拼刺刀的新房

龙岗新生片区是少有的二手(shou)房價(jia)格(ge)已(yi)經(jing)比(bi)新房便(bian)宜(yi)的片区。

在大家(jia)認(ren)为深圳普(pu)遍(bian)很貴(gui)的印(yin)象(xiang)中，新生片区的二手房早(zao)就已经回(hui)落(luo)到2字(zi)头，掛(gua)盘价格在2萬(wan)-4万/平(ping)。

甚(shen)至(zhi)不少二手房，挂盘单价已经低(di)於(yu)參(can)考(kao)价。

比如(ru)深房傳(chuan)麒(qi)尚林(lin)参考价3.61万/平，但挂盘单价在3.3万-3.5万/平的都有；

比如新城(cheng)花(hua)園(yuan)龙岗的参考价2.08万/平，但挂盘单价在2.02万-2.05万/平的也有；

甚至地段中典(dian)型(xing)的水(shui)岸(an)新都参考价2.95万/平，也出现約(yue)2.91万/平的挂盘价格。

不過(guo)挂盘的价格可能(neng)稍(shao)微(wei)还好(hao)看一點(dian)，實(shi)際(ji)上最(zui)新的成(cheng)交(jiao)歷(li)史(shi)单价要更(geng)不樂(le)觀(guan)一些(xie)。

比如典型代(dai)表(biao)盘水岸新都一期(qi)，135平的戶(hu)型，成交单价只(zhi)需(xu)要2.8万/平左右。

其中最主(zhu)要的原(yuan)因是片区內(nei)新房太(tai)多(duo)了。

位(wei)置(zhi)差(cha)異(yi)不大，面(mian)積(ji)段也高(gao)度(du)重(zhong)合(he)，在大量(liang)的新房沖(chong)擊(ji)下，片区内的二手房自然(ran)就很難(nan)賣(mai)得起(qi)价。

那(na)麽(me)新生片区的二手房多到什(shen)么程(cheng)度？

以新生的北(bei)片範(fan)圍(wei)来看，方圓(yuan)1公裏(li)的范围内，就有10个新盘要打架(jia)，供应的商(shang)品(pin)住宅户數(shu)接近6000套。

而且不仅多，还一个比一个便宜的節(jie)奏(zou)。

比如今年4月開(kai)盘的美盛岭尚苑，均(jun)价3.83万/平，三成首(shou)付(fu)不到80万可以上車(che)；比如2020年入市的頤(yi)翠(cui)名庭(ting)，均价3.986万/平，三成首付同(tong)樣(yang)不到80万首付可以上车。

但从已入市的单价区间来看，各个项目的价格已经不比二手房便宜了。

綜(zong)合對(dui)比来看，颐璟(璟)名庭（4.29万/平）最贵，美盛岭尚苑（3.83万/平）最便宜。

（小女(nv)警(jing)实地拍攝(she)）

新生有待(dai)新生

雖(sui)然便宜歸(gui)便宜，但便宜中不同的项目帶(dai)不同的短(duan)板。

以10个项目整(zheng)體(ti)来看，颐翠名庭（3.986万/平）、新霖(lin)薈(hui)邑(yi)花园（3.997万/平）與(yu)颐翠名庭（3.986万/平）、雍(yong)山(shan)郡(jun)（3.91万/平）、陽(yang)光(guang)香(xiang)格里（3.96万/平）价格相差不算(suan)明(ming)顯(xian)，但卻(que)是毛(mao)坯(pi)入市，和(he)其他(ta)项目相比，实际贵了一个裝(zhuang)修(xiu)价。

再(zai)看得房率(lv)，雍山郡约71.46%，是已入市的6个新房中最低，若(ruo)考慮(lv)到得房率的影(ying)響(xiang)，雍山郡（3.91万/平），新霖荟邑花园（3.997万/平）与颐翠名庭（3.986万/平）、雍山郡（3.91万/平）、阳光香格里（3.96万/平）并無(wu)優(you)勢(shi)。

价格是一方面，再综合小区的实际居(ju)住体驗(yan)的实际要求(qiu)，則(ze)又要考虑更多了。

比如颐峰(feng)名庭、新霖荟璟花园、新霖荟邑花园、阳光香格里的機(ji)動(dong)车车位比都不夠(gou)1:1，入住率達(da)到100%後(hou)，车位會(hui)有所欠(qian)缺(que)。

而从容(rong)积率来看，遠(yuan)洋(yang)天祺(qi)（6.09）却最高，新霖荟邑花园（2.59）则最低。

不过，如果(guo)目標(biao)是新生片区，那么就还有更多的短板值(zhi)得註(zhu)意(yi)了。

因为就片区而言(yan)，整个新生都有待新生。

首先(xian)，片区内将供应近6000套住宅，但作(zuo)为刚需片区，入學(xue)有可能会成为难以平衡(heng)的問(wen)題(ti)。

根(gen)絕(jue)龙岗教(jiao)育(yu)局針(zhen)对学校(xiao)劃(hua)分(fen)的范围来看，片区内擁(yong)有深圳科(ke)学高中龙岗分校，仙(xian)田(tian)外(wai)國(guo)語(yu)学校、龙岗街(jie)道(dao)新梓(zi)学校、龙城高級(ji)中学教育集團(tuan)东興(xing)外国语学校。

但若片区内入住率上去(qu)后，学位有可能滿(man)足(zu)不了周(zhou)邊(bian)業(ye)主的需求。

其次，片区内仍(reng)在大力(li)建(jian)設(she)，区域内的住宅，基(ji)本(ben)都以底(di)商为主，周边商业需龙岗中心(xin)城的商业来彌(mi)補(bu)。

大型的商业综合体需到几公里开外的龙岗中心城。

（小女警实地拍摄）

第三就是，周边軌(gui)道交通(tong)需要依(yi)賴(lai)在建的3號(hao)線(xian)东延(yan)段，但各个项目距(ju)離(li)3号线除了新霖荟璟花园步(bu)行(xing)在在建的新生地鐵(tie)约800米外，其余(yu)项目步行到在建的新生地铁站(zhan)或(huo)者(zhe)坪(ping)西地铁站需要1-1.5公里，超出了步行的舒(shu)適(shi)范围。

所以作为房价的窪(wa)地，刚需族(zu)动心也要謹(jin)慎(shen)一些。

作者 | 飛(fei)天小女警返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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