mini车创意广告词

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>2023年(nian)到(dao)期(qi)房(fang)地(di)產(chan)債(zhai)逼(bi)近(jin)萬(wan)億(yi)！房企(qi)如(ru)何(he)化(hua)债？

如果(guo)展(zhan)期無(wu)法(fa)避(bi)免(mian)，壹(yi)(yi)個(ge)切(qie)實(shi)可(ke)行(xing)的(de)展期方(fang)案(an)，對(dui)於(yu)房企和(he)投(tou)資(zi)者(zhe)來(lai)說(shuo)，就(jiu)至(zhi)關(guan)重(zhong)要(yao)。

圖(tu)片(pian)来源(yuan)：易(yi)維(wei)視(shi)

作(zuo)者 | 孫(sun)佳(jia)

来源 | 债市(shi)觀(guan)察(cha)

2023年，房地产行業(ye)正(zheng)迎(ying)来债券(quan)兌(dui)付(fu)的高(gao)峰(feng)， 中(zhong)銀(yin)證(zheng)券研(yan)報(bao)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，年內(nei)將(jiang)要到期的國(guo)内外(wai)债券規(gui)模(mo)逼近万亿大(da)关。展期，逐(zhu)漸(jian)成(cheng)為(wei)大部(bu)分(fen)房企的選(xuan)擇(ze)。

5月(yue)12日(ri)，旭(xu)輝(hui)公(gong)告(gao)了(le)調(tiao)整(zheng)後(hou)的“20旭辉01”回(hui)售(shou)方案，並(bing)将在(zai)5月18日就方案進(jin)行投票(piao)表(biao)決(jue)。

從(cong)目(mu)前(qian)的调整方案来看(kan)，旭辉計(ji)劃(hua)将大部分本(ben)金(jin)兑付的時(shi)間(jian)延(yan)期19个月，相(xiang)比(bi)于行业動(dong)輒(zhe)3年乃(nai)至更(geng)長(chang)的展期，還(hai)是(shi)比較(jiao)短(duan)的；同(tong)时，将票息(xi)从3.8%提(ti)高至4.0%，并提供(gong)了高權(quan)益(yi)比、高去(qu)化率(lv)項(xiang)目作为增(zeng)信(xin)保(bao)障(zhang)措(cuo)施(shi)，也(ye)算(suan)是对投资者有(you)所(suo)交(jiao)代(dai)。而(er)且(qie)，从技(ji)術(shu)層(ceng)面(mian)来说，這(zhe)次(ci)调整回售方案，新(xin)增了回售选择权，可見(jian)旭辉还沒(mei)有放(fang)棄(qi)保境(jing)内信用(yong)的努(nu)力(li)。

除(chu)了旭辉，最(zui)近的融(rong)信中国、寶(bao)龍(long)实业等(deng)一眾(zhong)房企，也正在面臨(lin)债務(wu)到期的巨(ju)大壓(ya)力，紛(fen)纷尋(xun)求(qiu)展期，提出(chu)各(ge)有差(cha)別(bie)的兑付方案。

當(dang)房企纷纷開(kai)啟(qi)展期的时候(hou)，一个問(wen)題(ti)也越(yue)来越为投资者所关註(zhu)，如果房企不(bu)得(de)不展期，什(shen)麽(me)樣(yang)的展期方案，才(cai)更加(jia)“切实可行”？

房企“展期潮(chao)”来临

最近，“20旭辉01”的展期受(shou)到外界(jie)较多(duo)关注。作为“優(you)質(zhi)民(min)營(ying)房企示範(fan)生(sheng)”，旭辉面对行业性(xing)市場(chang)形(xing)勢(shi)惡(e)化，銷(xiao)售疲(pi)軟(ruan)，而新增融资又(you)较为困(kun)難(nan)的現(xian)狀(zhuang)，仍(reng)然(ran)未(wei)能(neng)逃(tao)脫(tuo)展期的命(ming)運(yun)。

2020年5月，旭辉發(fa)行了2020年公司(si)债券(第(di)一期)，规模不超(chao)過(guo)31.2亿元(yuan)，无擔(dan)保。該(gai)债券分兩(liang)个品(pin)種(zhong)，均(jun)为5年期，其(qi)中品种一，也就是“20旭辉01”，總(zong)額(e)为21.2亿元，附(fu)第3年末(mo)投资者回售选择权和发行人(ren)票面利(li)率调整选择权。

今(jin)年5月，“20旭辉01”已(yi)經(jing)到了债券发行时所約(yue)定(ding)的行使(shi)投资者回售选择权和发行人票面利率选择权的时候。也就意(yi)味(wei)著(zhe)，如果此(ci)时投资者行使回售选择权，則(ze)选择回售的部分，不用等到两年后，旭辉在今年5月29日就要进行兑付。

如今，房企普(pu)遍(bian)流(liu)动性承(cheng)压，雖(sui)然市场有所回暖(nuan)，但(dan)民营房企的销售復(fu)蘇(su)显然遠(yuan)低(di)于国企，疊(die)加監(jian)管(guan)资金政(zheng)策(ce)并未放松(song)，要立(li)刻(ke)兑付这21.2亿元，旭辉显然也压力很(hen)大。于是，旭辉就提出了调整回售期的方案，来跟(gen)投资者協(xie)商(shang)。

結(jie)合(he)其4月24日及(ji)近日发布(bu)的公告来看，旭辉提出的方案，主(zhu)要是希(xi)望(wang)投资者延后行使回售选择权。方案提出，利息正常(chang)兑付，但是选择回售部分的本金兑付日，调整到2024年12月29日。

为了更好(hao)地说服(fu)投资者接(jie)受方案，旭辉提出，可以(yi)在今年5月29日、明(ming)年5月29日进行两次本金兑付，分别兑付本次债券本金的2%、3%。到明年12月29日，还可以給(gei)投资者第二(er)次回售选择权，屆(jie)时投资者如果选择全(quan)部回售，也将进行兑付。

关于这次债券持(chi)有人會(hui)議(yi)，将于5月17日召(zhao)开，5月18日进行投票表决。看得出，旭辉在與(yu)投资人溝(gou)通(tong)后，给出了增加了一次3%本金兑付的條(tiao)款(kuan)，可见極(ji)其渴(ke)望与投资者就回售方案调整達(da)成共(gong)識(shi)。

这在某(mou)种程(cheng)度(du)上(shang)，似(si)乎(hu)也不难理(li)解(jie)。过去一年，房企流动性危(wei)機(ji)愈(yu)演(yan)愈烈(lie)，债券展期以至于違(wei)约頻(pin)发，从頭(tou)部房企到中小(xiao)型(xing)房企，大量(liang)民营房企都(dou)难以幸(xing)免。

来源：易维视

中银证券研报数据显示，过去的2022年，房地产行业国内外债券到期规模合计8795亿元，而今年，这一规模将攀(pan)升(sheng)至9580亿元，逼近万亿大关。

今年前4个月，房地产行业已償(chang)还债券规模为3739亿元，占(zhan)全年的39%。余(yu)下(xia)的5841亿元待(dai)偿还债务中，有两个小高峰集(ji)中在7月、9月，分别达到1062亿元、938亿元。

当前房地产销售尚(shang)未有明显企穩(wen)回升，民营房企融资又受到限(xian)制(zhi)。面对到期债务，房企大多选择以展期为主。

除了旭辉之(zhi)外，近期也还有另(ling)外的房企在推(tui)进债务展期。比如融信中国，提出針(zhen)对“19融信01”“19融信02”“20融信01”“20融信03”“21融信01”“21融信03”六(liu)只(zhi)公募(mu)债，以及“19融投02”和“19融投08”两只私(si)募债等境内债的重組(zu)方案。根(gen)据“20融信01”“20融信03”和“19融信01”的展期方案来看，债券本金余额是计划在3年内分期兑付，且2025年1月28日之前，分4期总共兑付1%，2025年1月28日开始(shi)，分6期兑付完(wan)剩(sheng)余本金。

另外，比如宝龙实业2021年6月发行的4.7亿元规模的“21宝龙03”，今年6月也到了“第二年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权”的时间。从目前公司给出的方案来看，今年6月僅(jin)兑付过去一年的利息，不兑付本金，2024年3月10日、2024年9月10日、2025年6月10日(到期日)分别兑付本金的5%、10%、85%以及利息。

展期方案，能否(fou)切实可行？

当前，房企面临的偿债压力，已经到达一个高峰。而房企的融资市场依(yi)然尚未恢(hui)复，叠加销售疲软，对大多数民营房企来说，展期成了一个务实的选择。

“债券展期是化解企业面临的金融風(feng)險(xian)的重要手(shou)段(duan)之一”，有分析(xi)人士(shi)指(zhi)出，企业往(wang)往不只是发行一只债券，如果暫(zan)时没有能力兑付，通过展期的手段，可以有效(xiao)避免债券之间交叉(cha)违约的情(qing)況(kuang)出现。对于一些(xie)经营正常，只是短期内面临流动性困难的企业来说，债券展期可以对正常经营造(zao)成的影(ying)響(xiang)降(jiang)到最低，也更有利于投资者权益的保全。

从目前的房地产行业来看，整體(ti)的展期期限达到3年左(zuo)右(you)，比如像(xiang)融信中国、像宝龙实业提出的展期方案中的期限。另外甚(shen)至有的房企展期达到更长的时间，比如时代中国，今年2月份(fen)的时候“36氪(ke)”等媒(mei)体报道(dao)，其境内债展期整体方案，对已展期的债券将再(zai)进行3.5年展期，分8期，从2024年11月开始还本到2026年8月；对未展期债券将进行4.5年展期，分12期，从2024年1月2日还本至2027年8月。当然，也有期限比较短的，比如旭辉这次推出的展期方案，展期19个月至2024年12月29日。

“主要还是看方案的可行性。”前述(shu)分析人士指出，展期时间的长短固(gu)然重要，但更重要的是展期方案是否切实可行。即(ji)便(bian)展期时间縮(suo)得再短，但如果无法实行，也只是“空(kong)头支(zhi)票”。对于企业来講(jiang)，这點(dian)也将成为投资者是否同意展期的重要參(can)考(kao)。

为了使投资者相信展期方案的切实可行，部分经营情况还正常的房企，会引(yin)入(ru)增信保障措施来进行補(bu)充(chong)。比如旭辉这次展期方案中，就提出由(you)旭辉分别持股(gu)100%、80%的两个项目——“沈(shen)陽(yang)鉑(bo)辰(chen)时代项目”“无錫(xi)铂雲(yun)溪(xi)院(yuan)项目”来作为增信资产。如果到了兑付期限，旭辉仍然拿(na)不出錢(qian)，这两个项目扣(kou)除成本及費(fei)用、支出后，剩余的可动用资金将用于保障本次债券本金和利息的偿付。

之前，曾(zeng)有债权人质疑(yi)两个增信项目的“成色(se)”问题。对此，旭辉曾向(xiang)投资人表示，这是目前旭辉体系(xi)内权益比高、去化良(liang)好的两个项目，其中，“沈阳铂辰时代项目”于2021年12月首(shou)开，已取(qu)证部分整体去化率达到80%。作为对比，2022年沈阳市整体去化率为47%；“无锡铂云溪院项目”于2020年12月首开，根据克(ke)而瑞(rui)第三(san)方数据，2022年榮(rong)獲(huo)无锡市濱(bin)湖(hu)區(qu)别墅(shu)销售套(tao)数TOP1和2022年无锡市别墅销售数据TOP2。由此可见，这两个项目的去化率在当地居(ju)于前列(lie)，剩余可售貨(huo)值(zhi)也较为充足(zu)，因(yin)此才将其作为“增信资产”。

来源：易维视

類(lei)似的情况也在融信中国身(shen)上出现。虽然展期期限达到了3年，2025年之前也仅能兑付1%的本金，但也提出湖州(zhou)FY项目所屬(shu)项目公司提供連(lian)帶(dai)責(ze)任(ren)保证；质押(ya)鄭(zheng)州JW项目所属A、B项目公司的部分股权以及收(shou)益权；质押郑州JW项目、大原(yuan)时光(guang)之城(cheng)、青(qing)島(dao)海(hai)月星(xing)灣(wan)、湖州FY项目、郑州奧(ao)体世(shi)紀(ji)项目、上海西(xi)虹(hong)橋(qiao)壹號(hao)所属项目公司的部分收益权，从而为“20融信01”“20融信03”和“19融信01”的展期方案提供增信保障。

“房企要兼(jian)顧(gu)公司的现金流状况和目前的行业状况，才能提出切实可行的展期方案。”前述分析人士指出，当前已经有越来越多房企“二展”的背(bei)景(jing)下，对于投资者来说，一个可落(luo)地的方案显得尤(you)为重要。从最近面临债务展期的房企当中来看，只要企业的日常经营正常进行，展期方案相对合理，增信方案能展现公司偿付债务的努力，基(ji)本都能得到投资者的認(ren)可，讓(rang)展期方案得以通过。

对于房企接连提出的债务展期方案，妳(ni)有什么看法？你认为，什么样的展期方案，才是真(zhen)正可以落地，能夠(gou)最大程度保護(hu)投资者利益的方案？歡(huan)迎評(ping)論(lun)区留(liu)言(yan)討(tao)论。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

责任編(bian)輯(ji)：