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如(ru)果(guo)說(shuo)“暴(bao)雷(lei)”房(fang)企(qi)欠(qian)薪(xin)、被(bei)討(tao)薪已(yi)經(jing)成(cheng)為(wei)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)常(chang)態(tai)，那(na)在(zai)債(zhai)務(wu)壓(ya)頂(ding)的情(qing)況(kuang)下(xia)依(yi)然(ran)拿(na)地、收(shou)购股(gu)份(fen)，是(shi)什(shen)麽(me)樣(yang)的操(cao)作(zuo)呢(ne)？

作者(zhe) | 盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

編(bian)輯(ji)丨(shu)高(gao)巖(yan)

来源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)经

曾(zeng)经動(dong)輒(zhe)斥(chi)資(zi)幾(ji)十(shi)億(yi)收并购资产的“并购王”融(rong)創(chuang)中(zhong)國(guo)（1918.HK），如今(jin)卻(que)被讨薪人(ren)員(yuan)在自(zi)家(jia)樓(lou)盤(pan)的外(wai)墻(qiang)上(shang)“畫(hua)烏(wu)龜(gui)”讨薪。

10月(yue)24日(ri)，有(you)網(wang)友(you)發(fa)布(bu)視(shi)頻(pin)，融创某(mou)楼盘疑(yi)似(si)被讨薪人员在外墙上塗(tu)抹(mo)讨薪字(zi)样。视频中，壹(yi)棟(dong)超(chao)過(guo)40層(ceng)的住(zhu)宅(zhai)外墙上寫(xie)著(zhe)：“融创佳(jia)涂樂(le)還(hai)我(wo)工(gong)錢(qian)还我血(xue)汗(han)钱”，首(shou)尾(wei)还画了(le)兩(liang)只(zhi)乌龟。

對(dui)此(ci)，融创中国回(hui)應(ying)表(biao)示(shi)，融创觀(guan)瀾(lan)府(fu)項(xiang)目(mu)與(yu)佳涂乐單(dan)位(wei)的款(kuan)项支(zhi)付(fu)均(jun)按(an)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)節(jie)點(dian)正(zheng)常履(lv)行，由(you)於(yu)施(shi)工单位与分(fen)包(bao)班(ban)組(zu)信(xin)息(xi)不(bu)对稱(cheng)、存(cun)在糾(jiu)紛(fen)，導(dao)致(zhi)分包勞(lao)务班组工人采(cai)取(qu)極(ji)端(duan)方(fang)式(shi)制(zhi)造(zao)輿(yu)論(lun)。物(wu)业已第(di)一時(shi)間(jian)報(bao)警(jing)，警方已進(jin)行勸(quan)誡(jie)處(chu)理(li)并进行責(ze)任(ren)認(ren)定中。

来源：微(wei)博(bo)“小(xiao)松(song)旅(lv)行攝(she)”

據(ju)了解(jie)，佳涂乐是融创中国的長(chang)期(qi)合作夥(huo)伴(ban)，其(qi)主(zhu)體(ti)公(gong)司(si)为佛(fo)山(shan)市(shi)順(shun)德(de)區(qu)佳涂乐恒(heng)融建(jian)築(zhu)裝(zhuang)飾(shi)有限(xian)公司，主營(ying)业务为室(shi)內(nei)外装饰工程(cheng)、園(yuan)林(lin)綠(lv)化(hua)工程、水(shui)電(dian)安(an)装等(deng)。

值(zhi)得(de)一提(ti)的是，就(jiu)在网友发布“讨薪视频”同一天(tian)，融创中国完(wan)成了一筆(bi)收购。

10月24日，光(guang)大(da)興(xing)隴(long)信托(tuo)有限责任公司轉(zhuan)讓(rang)廊(lang)坊(fang)市遠(yuan)创房地产開(kai)发有限公司（簡(jian)称：远创房地产）19%股份，北(bei)京(jing)融创建投(tou)房地产集(ji)團(tuan)有限公司（简称：北京融创建投）接(jie)盘。

天眼(yan)查(zha)顯(xian)示，北京融创建投由融创中国全(quan)资控(kong)股。转让後(hou)，远创房地产由廊坊市匯(hui)源房地产开发有限公司持(chi)股70%，北京融创建投的持股比(bi)例(li)增(zeng)至(zhi)30%。

關(guan)于融创中国的收并购，孙宏斌向(xiang)来都(dou)是親(qin)力(li)亲为，有时候(hou)喝(he)两頓(dun)酒(jiu)，上百(bai)亿的生(sheng)意(yi)就定下来了。而(er)類(lei)似上述(shu)收购事(shi)件(jian)，对曾经的孙宏斌而言(yan)也(ye)許(xu)只是件“小事”。

曾经“有钱任性(xing)”，如今为了回流(liu)资金(jin)，孙宏斌想(xiang)盡(jin)了辦(ban)法(fa)，甚(shen)至被中融信托控告(gao)“劃(hua)走(zou)共(gong)管(guan)賬(zhang)戶(hu)资金”。

10月27日，中融信托发布报告称，2022年(nian)9月受(shou)托人发現(xian)存放(fang)受托人和(he)融创方共同保(bao)管塔(ta)子(zi)湖(hu)置(zhi)业章(zhang)證(zheng)照(zhao)及(ji)印(yin)鑒(jian)等共管物品(pin)的保險(xian)櫃(gui)鎖(suo)芯(xin)被換(huan)，保险柜無(wu)法打(da)开。另(ling)外，塔子湖置业預(yu)售(shou)资金監(jian)管账户中约11.4亿元(yuan)资金被划走。

对此，融创中国回应“澎(peng)湃(pai)新(xin)聞(wen)”表示，“为更(geng)好(hao)的保民(min)生、保交(jiao)付，融创武(wu)漢(han)1890和融创公园大观两项目被納(na)入(ru)武汉监管重(zhong)点保交付项目，项目资金已嚴(yan)格(ge)按照政(zheng)府监管專(zhuan)户要(yao)求(qiu)管理。

有业内人士(shi)分析(xi)表示，“這(zhe)個(ge)事件其實(shi)和信托行业整(zheng)体关系(xi)不大，房市不景(jing)氣(qi)，信托受牽(qian)連(lian)，金融機(ji)構(gou)的日子都不好过。主要原(yuan)因(yin)还是房地产商(shang)太(tai)缺(que)钱了。”

曾经的“并购王”遇(yu)到(dao)现金流危(wei)机，融创中国开始(shi)出(chu)售资产。在这種(zhong)情况下，拿地、收购傳(chuan)遞(di)了怎(zen)样的信號(hao)？曾经的“并购王”还能(neng)回来嗎(ma)？

曾经的“并购王”何(he)时归来？

在地产行业，孙宏斌有着与眾(zhong)不同的经歷(li)：“两年聯(lian)想，四(si)年牢(lao)災(zai)，十二(er)年顺馳(chi)，十五(wu)年融创”。在此期间，他(ta)被貼(tie)上了“狂(kuang)人”“并购王”“白(bai)衣(yi)騎(qi)士”等標(biao)簽(qian)。

顺驰时期，孙宏斌獲(huo)得“狂人”的称号。创办融创中国后，孙宏斌在嘗(chang)試(shi)改(gai)變(bian)自己(ji)，他曾多(duo)次(ci)強(qiang)調(tiao)“不想當(dang)老(lao)大，以(yi)现金流安全为綱(gang)”。

然而，融创中国延(yan)續(xu)了高舉(ju)高打的風(feng)格，在成立(li)三(san)年后，成功(gong)登(deng)陸(lu)港(gang)交所(suo)。时任融创中国副(fu)總(zong)裁(cai)陳(chen)恒六(liu)表示，“老孙这么多年的目标，就是当老大，做(zuo)中国第一，世(shi)界(jie)第一。”

孙宏斌是幸(xing)運(yun)的，他趕(gan)上了房地产行业的“黃(huang)金时代(dai)”。上市后，融创中国在2010年-2014年实现銷(xiao)售額(e)“五級(ji)跳(tiao)”：83亿元、192亿元、356亿元、547亿元、658亿元。

從(cong)2014年开始，融创中国化身(shen)“并购王”，成为地产行业的“白衣骑士”。有人如此形(xing)容(rong)那些(xie)年的孙宏斌，“当失(shi)意者需(xu)要资产变现时，他就揮(hui)舞(wu)着鈔(chao)票(piao)进場(chang)。”

之(zhi)后，融创中国开啟(qi)大举收购和投资：2014年5月63亿港元收购绿城(cheng)24.31%股份、2016年9月40亿元入股金科(ke)股份、2017年1月150亿元驰援(yuan)乐视，以及同年以438.44亿元收购萬(wan)達(da)旗(qi)下13个文(wen)旅项目91%的權(quan)益(yi)。

由于投资乐视失敗(bai)，再(zai)加(jia)上“房住不炒(chao)”政策(ce)出臺(tai)，融创中国在2018年按下了短(duan)暫(zan)的“暂停(ting)鍵(jian)”。

2019年初(chu)，孙宏斌卷(juan)土(tu)重来：斥资125亿元收购泛(fan)海(hai)地产京滬(hu)资产包、40亿元接盘李(li)嘉(jia)誠(cheng)在大连的项目、152亿元收购成都環(huan)球(qiu)世紀(ji)及时代环球51%的股权。

2020年，融创中国以350亿元接盘山水文园项目；2021年，以99亿元收购彰(zhang)泰(tai)地产。直(zhi)到2021年10月，融创中国出险流动性危机，孙宏斌开始自救(jiu)，但(dan)为时已晚(wan)。

作为曾经的“并购王”，自从今年5月“暴雷”以来，融创中国在收并购市场中的角(jiao)色(se)，已经慢(man)慢从收购方转为出售方。如今，融创中国并沒(mei)有完全停止(zhi)收购，意義(yi)却不同了。

来源：天眼查

在收购远创房地产19%股份之前(qian)，今年8月18日，北方国際(ji)信托股份有限公司转让廊坊市融创新宸(chen)房地产开发有限公司（简称：融创新宸房产）49%股权予(yu)北京融创恒基(ji)地产有限公司（以下简称：融创恒基地产）。

天眼查显示，融创恒基地产由北京融创建投100%持股。转让完成后，融创新宸房产由融创恒基地产100%持股。

除(chu)此之外，融创中国还拿地了。10月8日，西(xi)安天磊(lei)置业有限公司斥资1.23亿元競(jing)得西安市1宗(zong)住宅、商服(fu)用(yong)地。资料(liao)显示，这家公司的股東(dong)为西安融创天朗(lang)地产有限公司，实际控制人为融创中国旗下的融创華(hua)北发展(zhan)集团有限公司。

尽管一次拿地、两次收购改变不了融创中国的现狀(zhuang)，但人們(men)依然期待(dai)曾经那个孙宏斌能“王者归来”。

从“買(mai)买买”到“賣(mai)卖卖”

自“暴雷”以来，融创中国的当务之急(ji)是回籠(long)资金償(chang)还债务，其主基调也从“买买买”转变为“卖卖卖”。

自2021年下半(ban)年以来，融创中国一直处于凈(jing)还貸(dai)状态，采取收縮(suo)戰(zhan)線(xian)、处置资产、促(cu)进销售回款、股权融资等措(cuo)施平(ping)穩(wen)企业的流动性。

从去(qu)年10月开始，融创中国开始出售资产：打包出售杭(hang)州(zhou)、上海项目，回笼资金26.8亿元；出售商管公司予服务集团，回笼资金18亿元；出售貝(bei)殼(ke)股票，回笼资金68.9亿元。

来源：罐(guan)頭(tou)圖(tu)庫(ku)

与此同时，融创中国还发售新股融资，获得资金60亿元；与美(mei)国摩(mo)根(gen)公司签署(shu)配(pei)售与认购協(xie)議(yi)，融资45亿港元；孙宏斌个人以无息贷款名(ming)义借(jie)給(gei)融创集团4.5亿美元现金。

进入2022年，融创中国先(xian)是將(jiang)4个项目出售予国资：昆(kun)明(ming)融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让價(jia)为14亿元；武汉一江(jiang)源项目、武汉甘(gan)露(lu)山文创城部(bu)分股权分別(bie)转让给首创和武汉城建；常州融譽(yu)置业转予廈(sha)門(men)国企建发及江蘇(su)城开地产集团。

之后，3月-9月，融创中国先后退(tui)出廣(guang)州、合肥(fei)、重慶(qing)等地的多个项目，接盘方包括(kuo)厦门国貿(mao)、金地商置、信达地产、华宇(yu)集团等。

来源：Wind

尽管一直在積(ji)极自救，但资本(ben)市场并不买账。2021年9月30日，融创中国的股价为16.6港元/股，到2021年12月31日，跌(die)至11.78港元/股。进入2022年，融创中国股价又(you)从1月24日的最(zui)高价11.86港元/股，跌至2月28日的 6.33 港元/股。

由于无法按期披(pi)露2021年未(wei)经審(shen)核(he)年度(du)业績(ji)，融创中国从4月1日起(qi)停牌(pai)，其股价最終(zhong)定格在4.58港元/股，市值为249.56亿港元。至此，在不到一年时间，孙宏斌蒸(zheng)发了1000多亿港元。

实际上，无论是融创中国，还是孙宏斌本人，今年以来都开始变得低(di)调起来。而在一年前，他们还信心(xin)十足(zu)。

何时回到“安全线”内？

一年多前，在2021年中期业绩會(hui)议上，孙宏斌曾放出豪(hao)言：“融创现在是全中国最安全的房企，除了我们以外，都有可(ke)能暴雷”。

不过，孙宏斌也预測(ce)融资和信贷市场、销售市场压力都很(hen)大，企业要给自己留(liu)有安全邊(bian)界。然而，他却没能让融创中国处于“安全线”内 。

去年年底(di)，瑞(rui)銀(yin)发布一份研(yan)究(jiu)报告提到，融创中国表外债约为2000亿元，截(jie)至2021年11月30日，有250亿元境(jing)内外债券(quan)将在2022年末(mo)前到期。

截至目前，融创中国持续停牌，且(qie)并未刊(kan)发2021年年报以及2022年半年报，其财务情况可以从2021年半年报中窺(kui)知(zhi)一二。在2021年半年报中，融创表示自己的债务是9971亿元，资产为12054亿元，资产負(fu)债率(lv)为82.72%。

现金流持续趨(qu)緊(jin)，今年3月25日，融创中国无法如期兌(dui)付一笔40亿债券的本金和利(li)息，与债权人协商成功将债务展期18月。

然而，融创中国最终没能避(bi)免(mian)違(wei)约的命(ming)运。2022年5月12日，融创中国公告称，公司4月陆续到期的4笔美元债優(you)先票据利息，无法在相(xiang)关寬(kuan)限期内偿还利息，正式违约。

来源：企业预警通(tong)

截至目前，融创中国的债券存量(liang)为157.49亿元，其中一年内到期34.35元。境外债券方面(mian)，目前融创中国共有10只美元债券存续，共計(ji)64.62亿美元。

9月份，融创中国曾遭(zao)到呈(cheng)請(qing)人陈淮(huai)軍(jun)对公司提出的清(qing)盘呈请，融创中国称，公司正在尋(xun)求法律(lv)措施以堅(jian)決(jue)反(fan)对呈请，并采取一切(qie)必(bi)要行动保障(zhang)公司的合法权利。

一个月后，10月13日，市场消(xiao)息称，融创中国计划与不良(liang)资产管理公司中国华融资产管理公司就重组其上海董(dong)家渡(du)项目等事宜(yi)展开合作。

事实上，2021年底以来，银保监会等监管层一直是支持鼓(gu)勵(li)AMC通过直接收购困(kun)難(nan)房企银行债权等方式化解地产金融风险。

中银证券认为，此前全国四大AMC更多充(chong)当的是“推(tui)动债务展期、註(zhu)资”角色，但本輪(lun)AMC在房企化解债务风险过程中的參(can)与範(fan)圍(wei)和力度上将有所加大。

来源：罐头图库

IPG中国首席(xi)经濟(ji)學(xue)家柏(bai)文喜(xi)表示，在出险房企尚(shang)未进入破(po)产清算(suan)程序(xu)、AMC只能成为这些出险房企自救的配角和资源提供(gong)者，而无法成为资产处置的主导者，如何盘活(huo)资产才(cai)是关键。

令(ling)人欣(xin)喜的是，融创中国预计在2022年年内对外公布重组方案(an)。目前，融创现階(jie)段(duan)已开始与债权人小组顧(gu)問(wen)积极溝(gou)通初步(bu)重组方案，目前很大部分债权人对公司通过债务重组表示支持。

对于公司的债务重组进展，融创中国表示，公司一直与法律顾问及财务顾问密(mi)切合作，共同制定切实可行的债务重组方案，以改善(shan)公司流动性、增强集团的主体信用，并保障所有利益相关方的利益。

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