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逆(ni)周(zhou)期(qi)百(bai)亿储粮。

作(zuo)者(zhe) | 蘇(su)影(ying)

編(bian)輯(ji)丨(shu)高(gao)巖(yan)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

“公(gong)司(si)不(bu)是(shi)因(yin)為(wei)缺(que)錢(qian)而(er)發(fa)的(de)H股(gu)。”在(zai)3月8日(ri)的股東(dong)大(da)會(hui)上(shang)，万科（000002.SZ，2202.HK）總(zong)裁(cai)、首(shou)席(xi)執(zhi)行(xing)官(guan)祝(zhu)九(jiu)勝(sheng)提(ti)到(dao)。

而此(ci)番(fan)发言(yan)的背(bei)景(jing)是，同(tong)壹(yi)天(tian)，圍(wei)繞(rao)万科A股定(ding)向(xiang)增(zeng)发相(xiang)關(guan)的9項(xiang)議(yi)案(an)均(jun)在股东大会獲(huo)得(de)審(shen)议通(tong)過(guo)。即(ji)前(qian)後(hou)不到一周時(shi)間(jian)，万科A股、H股雙(shuang)劍(jian)齊(qi)发，擬(ni)通过定增、配(pei)股拿(na)下(xia)融(rong)資(zi)約(yue)185亿元(yuan)。

再(zai)加(jia)上去(qu)年(nian)12月发行的57亿元中(zhong)期票(piao)據(ju)，最(zui)近(jin)三个月，万科已(yi)经储粮约242亿元。

来源：万科公告(gao)

事(shi)實(shi)上，作为最早(zao)登(deng)錄(lu)A股市(shi)場(chang)的房(fang)企(qi)，在整(zheng)个行業(ye)陷(xian)入(ru)規(gui)模(mo)狂(kuang)歡(huan)的时代(dai)，万科曾(zeng)兩(liang)次(ci)預(yu)警(jing)，做(zuo)出(chu)前瞻(zhan)性(xing)轉(zhuan)型(xing)、收(shou)縮(suo)決(jue)策(ce)。而如(ru)今(jin)，在整个行业信(xin)心(xin)尚(shang)未(wei)全(quan)面(mian)回(hui)暖(nuan)的背景下，万科再次逆方(fang)向選(xuan)擇(ze)百亿储粮，又向市场傳(chuan)遞(di)了(le)哪(na)些(xie)信號(hao)？

三个月储粮242亿

2023年，對(dui)於(yu)万科来說(shuo)，最主(zhu)要的关鍵(jian)詞(ci)似(si)乎(hu)就(jiu)是樂(le)觀(guan)。在此前2月的万科年会上，集(ji)團(tuan)董(dong)事会主席郁(yu)亮(liang)提出，悲(bei)观是一種(zhong)情(qing)緒(xu)、乐观是一种思(si)路(lu)。

很(hen)明(ming)顯(xian)，郁亮乐观的底(di)氣(qi)来自(zi)于幾(ji)个月前的房企融资利(li)好(hao)。

2022年11月，監(jian)管(guan)部(bu)門(men)信貸(dai)、債(zhai)券(quan)、股權(quan)三箭(jian)齐发。此后，以(yi)六(liu)大行为主的十(shi)几家(jia)金(jin)融機(ji)構(gou)與(yu)万科簽(qian)了8000多(duo)亿的授(shou)信額(e)度(du)。

祝九胜表(biao)示(shi)，我(wo)們(men)希(xi)望(wang)用(yong)這(zhe)个额度多拿一點(dian)钱，同时我们也(ye)看(kan)到部分(fen)一二(er)線(xian)城(cheng)市出現(xian)了結(jie)构性的机会，重(zhong)新(xin)啟(qi)動(dong)投(tou)资布(bu)局(ju)應(ying)該(gai)能(neng)帶(dai)来比(bi)較(jiao)好的兌(dui)现。

在此背景下，万科部署(shu)了新的補(bu)倉(cang)計(ji)劃(hua)。

最早在去年11月21日，万科就曾介(jie)紹(shao)，拟向股东大会申(shen)請(qing)不超(chao)过500亿元的发行直(zhi)接(jie)债務(wu)融资工(gong)具(ju)的授权。

一个月后，12月16日和(he)12月29日，万科又先后发布两只(zhi)中期票据，总规模57亿元。

来源：企业预警通

祝九胜曾將(jiang)债权類(lei)的资金比作水(shui)，股权类的资金比作茶(cha)。他(ta)表示，茶和水的比例(li)一定要合(he)適(shi)。债权性资金增加后，股权性资金显得不是很足(zu)，我们希望能形(xing)成(cheng)良(liang)好的资债结构。

于是，股权融资也被(bei)提上日程(cheng)。

2月12日，万科拋(pao)出了非(fei)公開(kai)发行A股股票预案，拟向不超过35名(ming)特(te)定对象(xiang)开展(zhan)定增计划，募(mu)资总额不超过150亿元。

而當(dang)时，雖(sui)然(ran)有(you)華(hua)发股份(fen)、保(bao)利发展各(ge)60亿元、125亿元的定增计划在前，万科的这次计划依(yi)然成为了A股房企最大规模的定增案。

緊(jin)接著(zhe)3月2日，万科又公告H股配售(shou)计划，以13.05港(gang)元/股的價(jia)格(ge)配售了3亿股，配股籌(chou)资39.15亿港元（约34.74亿元）。

具體(ti)来看，万科对于两次筹集的185亿元有着不同的使(shi)用计划，其(qi)中A股150亿元将用于旗(qi)下12个项目(mu)的开发保交(jiao)付(fu)工作；而H股的60%用于償(chang)還(hai)境(jing)外(wai)债务，剩(sheng)余(yu)40%将用于补充(chong)公司營(ying)運(yun)资金。

来源：罐(guan)頭(tou)圖(tu)庫(ku)

“相对而言H股拿到的资金使用上更(geng)靈(ling)活(huo)一些。”祝九胜表示，过去一年境外融资，特別(bie)是美(mei)元升(sheng)息(xi)较快(kuai)，现在境外贷款(kuan)利率(lv)達(da)到5.3%左(zuo)右(you)，比曾经3个多点提高很多。（万科）选择这个时机发H股也是希望偿还部分境外债务性融资，降(jiang)低(di)财务費(fei)用。

諸(zhu)葛(ge)數(shu)据研(yan)究(jiu)中心高級(ji)分析(xi)師(shi)关榮(rong)雪(xue)分析，万科类龍(long)头房企当下带动增发融资的行为意(yi)味(wei)着金融政(zheng)策端(duan)对于房企的支(zhi)持(chi)力(li)度持續(xu)加大，向市场及(ji)行业传递了一定的積(ji)極(ji)信号，有助(zhu)于提振(zhen)市场信心。具体来看，增发融资的行为不僅(jin)能夠(gou)緩(huan)解(jie)企业自身(shen)及行业的资金壓(ya)力，同时也能带动其他房企重拾(shi)融资信心。

万科嗅(xiu)到了什(shen)麽(me)信号？

提起(qi)万科在房地(di)產(chan)市场的地位(wei)，從(cong)其000002.SZ的股票代碼(ma)中就可(ke)窺(kui)見(jian)一二。作为最早登录A股市场、最早突(tu)破(po)千(qian)亿规模的房地产巨(ju)头，它(ta)的一舉(ju)一动均頗(po)受(shou)矚(zhu)目。

回顧(gu)歷(li)史(shi)，从“白(bai)銀(yin)时代”到“活下去”“黑(hei)鐵(tie)时代”，万科的一代又一代領(ling)導(dao)者曾在市场中留(liu)下了颇多具有爭(zheng)议性的言論(lun)，有人(ren)曾指(zhi)責(ze)他们“販(fan)賣(mai)焦(jiao)慮(lv)”，也有人贊(zan)揚(yang)他们“居(ju)安(an)思危(wei)”。

最早在2012年，万科时任(ren)董事長(chang)王(wang)石(shi)曾提出，房地产业已经从黃(huang)金时期逐(zhu)漸(jian)步(bu)入白银时代。此后一段(duan)时间，万科开始(shi)在既(ji)有业务外尋(xun)找(zhao)物(wu)流(liu)、文(wen)旅(lv)、養(yang)老(lao)、教(jiao)育(yu)、商(shang)业运营、长租(zu)公寓(yu)等(deng)新业績(ji)增长点。但(dan)同期，市场質(zhi)疑(yi)其贩卖焦虑的观点也層(ceng)出不窮(qiong)。

2018年，在当时的秋(qiu)季(ji)例会上，万科董事会主席郁亮在白银时代的基(ji)礎(chu)上進(jin)一步喊(han)話(hua)“活下去”，再次被認(ren)为是危言聳(song)聽(ting)。

確(que)实，彼(bi)时的房地产市场正(zheng)處(chu)在一个高速(su)增长的时代。統(tong)计数据显示，2012年，我國(guo)新建(jian)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)成交面积为9.8亿平(ping)方米(mi)，而到了2018年，这一数字(zi)則(ze)漲(zhang)至(zhi)14.8亿平方米，涨幅(fu)51.02%。

同期，房地产市场的“千亿房企”数量(liang)也从2012年3家涨至30家，房企们正在享(xiang)受“廣(guang)拿地、高周转”带来的集体狂欢。

但万科自己(ji)卻(que)在进行調(tiao)整与聚(ju)焦，2018年起，万科逐步收缩各城市公司冗(rong)余的7、8條(tiao)业务戰(zhan)线，选择将目光(guang)更聚焦在成熟(shu)、集中的业务單(dan)元。

2019年，郁亮自己也曾談(tan)及“收斂(lian)聚集”时表示，过去3年裏(li)，我们放(fang)棄(qi)了规模第(di)一，換(huan)回今天的战略(lve)主动，可进可退(tui)。如果(guo)当初(chu)进入的是200-300个城市， 而非现在的70-80个，面对的困(kun)難(nan)和压力会大很多。

但很明显，“老大哥(ge)”的提醒(xing)似乎並(bing)未被过多人放在心上，千亿规模依然是備(bei)受房企癡(chi)迷(mi)的夢(meng)想(xiang)。直到来到2021年下半(ban)年，隨(sui)着恒(heng)大暴(bao)雷(lei)的一聲(sheng)巨響(xiang)，蒙(meng)眼(yan)狂奔(ben)的房企们終(zhong)于冷(leng)靜(jing)。

2022年初，在万科集团年会上，郁亮提出了“黑铁时代”。这次，市场上少(shao)有观点认为其悲观，整个行业都(dou)将“活下去”定为了最重要的目標(biao)。而这一年，万科也在30余家房企違(wei)约的背景下，穩(wen)住了自己的前三席位。

关荣雪认为，万科能够有着这樣(yang)敏(min)銳(rui)的嗅覺(jiao)，主要来源于其对市场的超前观察(cha)、深(shen)入市场細(xi)微(wei)动態(tai)、及时调整企业战略，尤(you)其是万科对于自身的定位布局以及对地产板(ban)塊(kuai)的发展目标是清(qing)晰(xi)準(zhun)确的。在市场中长年摸(mo)爬(pa)滾(gun)打(da)，万科对行业发展走(zou)勢(shi)已然有了较为精(jing)准的预判(pan)，而这也是值(zhi)得很多同行借(jie)鑒(jian)的。

来源：罐头图库

如今，一直居安思危的万科，却选择了提前预备百亿粮草(cao)，似乎也意味着其对市场走向有了新的判斷(duan)。

万科执行副(fu)总裁、首席运营官劉(liu)肖(xiao)介绍，1-2月份我们广泛(fan)參(can)与了很多项目，有一些是搖(yao)号沒(mei)有摇中，有一些还在谈判过程中，所(suo)以体现在披(pi)露(lu)上没有获取(qu)项目。随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，我们会以更加积极的态度去捕(bu)捉(zhuo)新的项目机会。

嗅觉敏锐的万科开始行动，背后是整个行业开始回暖。

克(ke)而瑞(rui)数据显示，2023年2月，TOP100房企实现銷(xiao)售操(cao)盤(pan)金额4615.6亿元，单月业绩環(huan)比增长29.1%、同比增长14.9%。

从土(tu)地成交来看，2月內(nei)北(bei)京(jing)、杭(hang)州(zhou)、苏州等熱(re)点城市举行四(si)场土拍(pai)，整体溢(yi)价率水平回升至5.38%，但在優(you)质地块和普(pu)通地块之(zhi)间，依然有着明显的冷热分化(hua)，

在2023年万科内部年会上，郁亮曾表示，之前看到了点点微光，现在微光正匯(hui)聚成曙(shu)光。您(nin)觉得作为总是走在房企前列(lie)的万科，此次百亿储粮能够幫(bang)助它率先沖(chong)破黑暗(an)、迎(ying)来光明嗎(ma)？欢迎評(ping)论區(qu)聊(liao)一聊。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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