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“跌(die)跌不(bu)休(xiu)”的(de)公募REITs迎來(lai)了(le)久违的反弹，拐(guai)點(dian)来了嗎(ma)？

近(jin)三(san)個(ge)交(jiao)易(yi)日(ri)，公募REITs在(zai)連(lian)續(xu)多(duo)日大(da)跌後(hou)小(xiao)幅(fu)回(hui)暖(nuan)。Wind數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，截(jie)至(zhi)6月(yue)9日收盤(pan)，上(shang)市(shi)的27只(zhi)公募REITs在近三个交易日全部收红，平(ping)均(jun)漲(zhang)幅3.33%，其(qi)中(zhong)4只REITs上涨超(chao)5%。

與(yu)此(ci)同(tong)時(shi)，基(ji)金(jin)管(guan)理(li)人(ren)和(he)原(yuan)始(shi)權(quan)益(yi)人也集中发布公告，啟(qi)動(dong)基金份(fen)額(e)增持預(yu)案(an)，釋(shi)放(fang)出(chu)積(ji)極(ji)信(xin)號(hao)。6月7日，中交投(tou)資(zi)和中交二(er)航(hang)局(ju)公告，擬(ni)使(shi)用(yong)自(zi)有(you)资金或(huo)自籌(chou)资金增持華(hua)夏(xia)中國(guo)交建(jian)REIT，不超過(guo)3420萬(wan)份；中關(guan)村(cun)发展(zhan)集團(tuan)发布了后续份额增持的安(an)排(pai)；此外(wai)，中航基金、建信资本(ben)也紛(fen)纷公告，使用固(gu)有资金增持中航京(jing)能(neng)光(guang)伏(fu)REIT和建信中关村REIT份额，合(he)計(ji)增持资金不超过8000万元(yuan)。

而(er)在此之(zhi)前(qian)，公募REITs壹(yi)度(du)深(shen)陷(xian)基本面(mian)不及(ji)预期(qi)、機(ji)構(gou)投资者(zhe)集中減(jian)持、場(chang)內(nei)流(liu)动性(xing)轉(zhuan)弱(ruo)等(deng)不利(li)因(yin)素(su)的共(gong)振(zhen)中，自2月以(yi)来一直(zhi)處(chu)於(yu)普(pu)跌行(xing)情(qing)。其中，中證(zheng)REITs指(zhi)数今(jin)年(nian)以来一度下(xia)跌近20%，9只產(chan)品(pin)跌破(po)发行價(jia)，不少(shao)产品的场内价格(ge)已(yi)經(jing)大幅折(zhe)价。

在经歷(li)了二級(ji)市场的大幅回調(tiao)后，多位(wei)机构人士(shi)在接(jie)受(shou)证券(quan)时報(bao)·券商(shang)中国記(ji)者采(cai)訪(fang)时表(biao)示，當(dang)前公募REITs的估(gu)值(zhi)水(shui)平已趨(qu)于理性，部分(fen)項(xiang)目(mu)配(pei)置(zhi)价值進(jin)一步(bu)显現(xian)。

公募REITs迎来久违反弹

近三个交易日，“跌跌不休”的公募REITs迎来了難(nan)得(de)的反弹。Wind数据显示，截至6月9日收盘，上市的27只公募REITs在近三个交易日全部收红，平均涨幅3.33%，其中，建信中关村REIT上涨6.65%，国泰(tai)君(jun)安東(dong)久新(xin)经濟(ji)REIT、平安廣(guang)州(zhou)广河(he)REIT、中金安徽(hui)交控(kong)REIT上涨超5%。

此外，多只公募REITs的區(qu)間(jian)成(cheng)交额也有明(ming)显放大。其中，中信建投国家(jia)電(dian)投新能源(yuan)REIT在近三个交易日的成交额合计高(gao)達(da)1.3億(yi)元，华夏中国交建REIT、国泰君安臨(lin)港(gang)創(chuang)新产業(ye)園(yuan)REIT、建信中关村REIT、中金普洛(luo)斯(si)REIT等多只产品的区间成交额也超过了5000万。

究(jiu)竟(jing)是(shi)哪(na)些(xie)资金在进场？近日，多只REITs密集发布了增持的公告，基金管理人和原始权益人纷纷出手(shou)，启动基金份额增持预案，释放出积极信号。

6月7日，京能光伏REIT发布《中航基金管理有限(xian)公司(si)关于使用固有资金投资中航京能光伏封(feng)閉(bi)式(shi)基礎(chu)設(she)施(shi)证券投资基金的公告》表示，京能光伏REIT基金管理人中航基金计劃(hua)使用固有资金增持本基金份额，增持金额不超过3,000万元 。

华夏中交REIT发布《关于基金原始权益人进一步增持基金份额计划的公告》表示，原始权益人中交投资及中交二航局拟合计增持不超过34,200,000份（占(zhan)基金總(zong)份额3.42%）。按(an)中交REIT6月6日收盘价6.184元算(suan)，增持金额在2.115亿元左(zuo)右(you)。此前原始权益人之一致(zhi)行动人中交资本增持金额在1亿元左右。

此外，建信中关村REIT发布《建信基金管理有限責(ze)任(ren)公司关于计划使用基金子(zi)公司自有资金投资建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金的公告》表示，基金管理人建信基金的子公司建信资本在2023年4月21日-6月6日買(mai)入(ru)2700万元中关村REIT，拟于本年底(di)前繼(ji)续增持不超过5000万元。此外，中关村REIT发布《关于招(zhao)租(zu)及增持意(yi)向(xiang)的公告》表示，原始权益人的控股(gu)股东中发展集团或其相(xiang)关方(fang)有增持基金份额意向，適(shi)时进行增持。

机构投资者集中减持一度引(yin)发負(fu)反饋(kui)

而在此之前，公募REITs一度遭(zao)遇(yu)了較(jiao)大幅度的回调，业内人士認(ren)為(wei)，這(zhe)是由(you)基本面不及预期、悲(bei)觀(guan)情緒(xu)蔓(man)延(yan)、机构投资者占比(bi)较高、投资者行为趋同、场内流动性不足(zu)等多重(zhong)原因共同導(dao)致的結(jie)果(guo)。

富(fu)国首(shou)创水務(wu)REIT基金经理李(li)盛(sheng)向证券时报·券商中国记者表示，今年以来REITs二级市场的持续调整(zheng)，主(zhu)要(yao)受兩(liang)方面因素影(ying)響(xiang)，一是部分REITs产品運(yun)營(ying)业績(ji)不达预期，投资人悲观情绪共振；二是目前REITs投资人群(qun)體(ti)相對(dui)單(dan)一，投资行为趋同导致放大效(xiao)應(ying)，加(jia)劇(ju)了REITs的下跌。

從(cong)运营业绩来看(kan)，据国盛证券研(yan)报統(tong)计，2022年全年有8单公募REITs的EBITDA（稅(shui)息(xi)折舊(jiu)及攤(tan)銷(xiao)前利潤(run)）完(wan)成度不及预期。其中，高速(su)類(lei)REITs业绩表现受到(dao)通(tong)行量(liang)下降(jiang)的影响，5单REITs年化(hua)EBITDA完成度在80%上下，均显著(zhu)低(di)于說(shuo)明書(shu)预測(ce)值；生(sheng)態(tai)環(huan)保(bao)类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素等影响完成度为82.76%；园区类REITs受宏(hong)观经济的影响，出租率(lv)整体呈(cheng)现下滑(hua)趋勢(shi)，业绩表现分化，部分产品完成度低至88.61%。

从投资者结构来看，公募REITs的机构投资者持有占比较高，且(qie)在2022年进一步提(ti)高。据中金公司研报统计，截至2022年末(mo)，公募REITs机构投资者持有比例(li)平均为92.3%，其中首批(pi)项目机构投资者持有比例平均为89.3%，较2021年末提升(sheng)1.36pp，机构集中度进一步上升。从2022年末各(ge)项目流通盘前十(shi)大投资机构类型(xing)来看，券商自营、资管及保險(xian)机构占前十大投资机构持倉(cang)总额的比例较高，平均分別(bie)为43.8%、28.8%及16.9%。

平安理財(cai)固定(ding)收益投资部執(zhi)行副(fu)总经理孫(sun)鑫(xin)认为，REITs品種(zhong)在国内仍(reng)屬(shu)新生事(shi)物(wu)，机构投资人对这一品种的流动性、波(bo)动性和回撤(che)特(te)征(zheng)认識(shi)不充(chong)分，部分机构设置的预警(jing)/平仓線(xian)條(tiao)件(jian)过緊(jin)，還(hai)有部分机构在前期市场快(kuai)速上涨过程(cheng)中脫(tuo)離(li)基本面追(zhui)高进一步擡(tai)升了平均持仓成本，因此在市场持续下跌过程中頻(pin)繁(fan)觸(chu)发被(bei)动减持。

“而当前的大宗(zong)市场缺(que)乏(fa)交易对手，机构资金在短(duan)期内进行集中场内减持，會(hui)在流动性已经转弱的市场环境(jing)下进一步以小成交量拉(la)低当天(tian)收盘价格，连续引发市场负面反馈。” 孙鑫表示。

当前估值水平已趋于理性

REITs市场的回调可(ke)能帶(dai)来入市机会，在经历了二级市场的大幅回调后，不少业内人士认为，REITs作(zuo)为長(chang)期资产的配置价值已经逐(zhu)漸(jian)显现。

据了解(jie)，当前公募REITs估值一般(ban)以P/NAV（价格/凈(jing)资产价值）或者P/FFO（价格/经营产生的现金流）为錨(mao)。据中金公司测算，2023年公募REITs的基金管理人预测加权平均现金分派(pai)率（年化）为7.0%，5月末P/NAV倍(bei)数为1.04，相对4月末的1.08进一步下降，产权、经营权P/NAV均降至历史(shi)一倍標(biao)準(zhun)差(cha)以下，与2年前市场起(qi)步初(chu)期相仿(fang)。中金公司认为，当前公募REITs的估值水平已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现。

具(ju)体来看，部分超跌的REITs产品已经显现出长期配置价值，其分派率和内含(han)报酬(chou)率正(zheng)在逐步提升。以当前下跌最(zui)深的高速公路(lu)来看，以6月6日高速公路REITs收盘价计算，部分产品对应的内部收益率已经提升至10%以上，能为投资者提供(gong)较高的投资回报。

李盛也指出，隨(sui)著(zhe)二级市场价格的下跌以及基本面的逐步改(gai)善(shan)，部分REITs产品的投资价值逐渐显现。具体投资方面，他(ta)建議(yi)投资人还是从长期角(jiao)度看待(dai)REITs产品，深入了解REITs底層(ceng)资产的运营邏(luo)輯(ji)和基本面情況(kuang)，不要盲(mang)目追涨殺(sha)跌。

“參(can)考(kao)境外成熟(shu)REITs市场的发展历程，也经历过在市场发展初期市值規(gui)模(mo)偏(pian)小和波动较大的階(jie)段(duan)。长期来看，公募REITs具有较好(hao)的風(feng)险回报比和配置价值，投资人对产品的关註(zhu)点应回到底层资产本身(shen)的盈(ying)利水平、基金管理人和运营管理机构的管理能力(li)等核(he)心(xin)要素。” 华夏基金基础设施与不动产投资部行政(zheng)负责人莫(mo)一帆(fan)表示。

责編(bian)：楊(yang)喻(yu)程

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