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yuyiweimeijipinwuqigengduo，baofachulaixiangshouxindejingji，fengyunjiuzhoujingjiwudidaotuziyouxing;zaizheliwanchengnidemengxiang，danzhegeguochengbushiyifanfengshun，nibixujingligengduodejingcaigushi。ticaizhongleitebiefengfutebiequanmian，zongyouyileinixihuandexiaoshuo；tiaoguoshouqijieshaoquchushoujiqiangzhiyanzhengwenyanwenshoujiruanjian退(tui)市(shi)潮(chao)下(xia)：業(ye)主(zhu)焦(jiao)灼(zhuo)，房(fang)企(qi)“淡(dan)定(ding)”

導(dao)讀(du)：房企退市，社(she)會(hui)關(guan)註(zhu)點(dian)大(da)都(dou)聚(ju)焦在(zai)瀕(bin)臨(lin)退市房企加(jia)強(qiang)市值(zhi)管(guan)理(li)等(deng)方(fang)面(mian)，卻(que)有(you)意(yi)無(wu)意地(di)忽(hu)視(shi)了(le)這(zhe)些(xie)退市或(huo)躺(tang)平(ping)企业所(suo)帶(dai)來(lai)的(de)債(zhai)務(wu)與(yu)交(jiao)付(fu)問(wen)題(ti)。 對(dui)於(yu)購(gou)房者(zhe)的擔(dan)憂(you)，有房企高(gao)管告(gao)訴(su)觀(guan)察(cha)者網(wang)，目(mu)前(qian)企业大多(duo)數(shu)員(yuan)工(gong)的工資(zi)与績(ji)效(xiao)也(ye)要(yao)依(yi)靠(kao)“受(shou)限(xian)资金(jin)”發(fa)放(fang)，“就(jiu)算(suan)老(lao)板(ban)真(zhen)的躺平了，员工也会努(nu)力(li)加速(su)企业资產(chan)盤(pan)活(huo)工作(zuo)，完(wan)成(cheng)保(bao)交付。”

（文(wen)/張(zhang)誌(zhi)峰(feng) 編(bian)輯(ji)/馬(ma)媛(yuan)媛）房地产行(xing)业正(zheng)式(shi)進(jin)入(ru)出(chu)清(qing)階(jie)段(duan)，A股(gu)房企仍(reng)在排(pai)隊(dui)退市中(zhong)，各(ge)方反(fan)應(ying)却大相(xiang)徑(jing)庭(ting)。

有上(shang)海(hai)泰(tai)禾(he)某(mou)樓(lou)盘购房者向(xiang)观察者网表(biao)達(da)担忧：“本(ben)来施(shi)工进度(du)就壹(yi)拖(tuo)再(zai)拖，如(ru)今(jin)退市了就更(geng)不(bu)会有錢(qian)支(zhi)撐(cheng)施工进度了，‘保交付’誰(shui)来落(luo)實(shi)？”

其(qi)表示(shi)，欲(yu)重(zhong)新(xin)聯(lian)絡(luo)业主，隨(sui)時(shi)監(jian)督(du)施工現(xian)場(chang)，準(zhun)備(bei)組(zu)織(zhi)維(wei)權(quan)活動(dong)，督促(cu)“保交付”进程(cheng)。

相反，上市公(gong)司(si)從(cong)A股主板退市看(kan)似(si)直(zhi)接(jie)相关的上百(bai)萬(wan)股民(min)，在股吧(ba)等平臺(tai)上反而(er)表现得(de)頗(po)為(wei)平靜(jing)，不少(shao)人(ren)互(hu)相支招(zhao)如何(he)解(jie)套(tao)、如何维权。“不淡定能(neng)怎(zen)麽(me)樣(yang)的，被(bei)套牢(lao)又(you)不是(shi)一天(tian)兩(liang)天了。”

在巨(ju)豐(feng)投(tou)资首(shou)席(xi)投资顧(gu)问张翠(cui)霞(xia)看来，退市後(hou)股票(piao)的處(chu)置(zhi)方式与投资者保護(hu)是重要的问题。投资者应密(mi)切(qie)关注交易(yi)所的指(zhi)导和(he)相关公告，了解退市后股票的具(ju)體(ti)处置方式，並(bing)采(cai)取(qu)適(shi)當(dang)的措(cuo)施保护自(zi)身(shen)权益(yi)。同(tong)时，监管機(ji)構(gou)应加强对退市股票的监管和信(xin)息(xi)披(pi)露(lu)，提(ti)供(gong)投资者教(jiao)育(yu)和賠(pei)償(chang)机制(zhi)，维护投资者权益。

一位(wei)机构投资者向观察者网分(fen)析(xi)稱(cheng)，A股交易机制已(yi)經(jing)对于散(san)戶(hu)已经十(shi)分友(you)好(hao)，在股價(jia)緩(huan)慢(man)下跌(die)至(zhi)1元(yuan)以(yi)下的過(guo)程中，大家(jia)就应該(gai)有所預(yu)期(qi)。至于在最(zui)后幾(ji)天仍然(ran)意圖(tu)“抄(chao)底(di)”買(mai)入的机构或散户，自然要承(cheng)担相应風(feng)險(xian)。此(ci)外(wai)，上市公司股份(fen)在退市之(zhi)后，仍可(ke)在老三(san)板进行交易。

就房企而言(yan)，面对退市的態(tai)度也不盡(jin)相同。

有房企拉(la)升(sheng)股价护盘无果(guo)，正在忙(mang)于裁(cai)员，“大股東(dong)比(bi)較(jiao)悲(bei)观，不願(yuan)意繼(ji)續(xu)出资护盘，只(zhi)能一邊(bian)‘被动保交付’，一边考(kao)慮(lv)轉(zhuan)型(xing)，此前負(fu)責(ze)媒(mei)介(jie)溝(gou)通(tong)、市值管理、投资策(ce)劃(hua)等多個(ge)部(bu)門(men)的员工都火(huo)速被裁了，大約(yue)占(zhan)全(quan)公司的1/3。”

有的尽量(liang)讓(rang)自己(ji)表现得毫(hao)无波(bo)瀾(lan)：“全公司就只有‘保交付’一个目標(biao)，退不退市都无所謂(wei)，对我(wo)們(men)影(ying)響(xiang)不大，反正也別(bie)指望(wang)融(rong)资，以后市场好起(qi)来了‘殼(ke)’自然会回(hui)来。”

行业加速出清

“无非(fei)是房子(zi)价值太(tai)大，潛(qian)在的系(xi)統(tong)性(xing)风险较大惹(re)的禍(huo)。”有行业人士(shi)表示，近(jin)年(nian)来證(zheng)监会一直在强化(hua)退市制度，有助(zhu)于保证股票市场合(he)理供給(gei)，提升投资者的风险意識(shi)，利(li)于行业加速出清。问题只在于房地产行业涉(she)及(ji)面太大，社会关注度过高。

據(ju)观察者网了解，自6月(yue)份以来，A股上市房企中已有*ST藍(lan)光(guang)、*ST嘉(jia)凱(kai)、ST美(mei)置、*ST中天、ST粵(yue)泰、ST泰禾、*ST宋(song)都、ST陽(yang)光城(cheng)等8家房企因(yin)股价連(lian)续觸(chu)及1元临界(jie)值而鎖(suo)定退市，另(ling)有*ST泛(fan)海、ST世(shi)茂(mao)等多家A房企处于退市的边緣(yuan)。

要知(zhi)道(dao)，即(ji)便(bian)中小(xiao)型房企，任(ren)何一家所涉及资产規(gui)模(mo)都可能动輒(zhe)上千(qian)億(yi)元，全國(guo)化发展(zhan)浪(lang)潮过后項(xiang)目遍(bian)布(bu)数十上百座(zuo)大小城市，覆(fu)蓋(gai)面从上遊(you)的水(shui)泥(ni)、鋼(gang)材(cai)、工程机械(xie)、建(jian)築(zhu)、設(she)計(ji)、城市规划等，到(dao)下游的裝(zhuang)修(xiu)、綠(lv)化、電(dian)器(qi)、家具、物(wu)业、學(xue)校(xiao)醫(yi)院(yuan)商(shang)业等配(pei)套设施，几乎(hu)涵(han)盖日(ri)常(chang)生(sheng)活的方方面面，其所造(zao)成的社会影响力与其他(ta)多数行业上市公司不可同日而語(yu)。

如泰禾与阳光城都曾(zeng)是銷(xiao)售(shou)額(e)超(chao)千亿的閩(min)系房企典(dian)型代(dai)表，泰禾的“院子系”产品(pin)更是曾被行业譽(yu)为新中式院落宗(zong)室(shi)；*ST蓝光是昔(xi)日“四(si)川(chuan)地产一哥(ge)”；*ST中天作为“貴(gui)州(zhou)上市第(di)一股”，实控(kong)人是贵州前首富(fu)羅(luo)玉(yu)平；*ST宋都是“网紅(hong)楼盘聖(sheng)地”杭(hang)州的本土(tu)老牌(pai)房企；ST美置（美好置业）也是昔日百强房企巨頭(tou)。

此外除(chu)了A股，更多的H股出险房企当年苦(ku)于不能回A，如今似乎因此逃(tao)过一劫(jie)，如福(fu)晟(sheng)国際(ji)、大发地产、当代置业、建业地产等股价長(chang)期僅(jin)徘(pai)徊(huai)在0.1港(gang)元上下，而不被关注。

不过在新力之后，“连续18个月未(wei)披露財(cai)報(bao)”的退市机制仍是懸(xuan)这部分房企头頂(ding)的达摩(mo)克(ke)利斯(si)之劍(jian)。

据中指研(yan)究(jiu)院统计，目前仅有龍(long)光、融創(chuang)中国、佳(jia)兆(zhao)业和景(jing)瑞(rui)控股等少数房企通过达成復(fu)牌指引(yin)條(tiao)件(jian)，仍有21家港股上市房企停(ting)牌中，其中超过10家停牌时間(jian)即將(jiang)超过18个月，若(ruo)今年9月未复牌，恒(heng)大、旭(xu)輝(hui)、世茂、奧(ao)園(yuan)、花(hua)样年、阳光100、祥(xiang)生、佳源(yuan)、力高、当代、三盛(sheng)、上置、匯(hui)景、大发等房企均(jun)将退市。

也正因此，购买了这些房企期房的购房者遍布全国各地，也是焦虑情(qing)緒(xu)最为嚴(yan)重的人群(qun)。

“保交付”几乎不受影响

对此，廣(guang)东省(sheng)住(zhu)房政(zheng)策研究中心(xin)资深(shen)研究员李(li)宇(yu)嘉認(ren)为，退市并不意味(wei)著(zhu)(zhe)破(po)产，只是不符(fu)合公開(kai)上市流(liu)通的条件了。股东们的权益将继续由(you)存(cun)续主体承接，如果股东们愿意给企业解決(jue)债务、喘(chuan)息的时间，其主体存续（而非破产）是大概(gai)率(lv)事(shi)件。“特(te)别是，当下企业凈(jing)值降(jiang)到很(hen)低(di)，破产清算对于债务人来說(shuo)是共(gong)輸(shu)，還(hai)不如和企业一起共渡(du)難(nan)关。”

事实也的確(que)如此，观察者网詢(xun)问多家已退市及濒临退市房企，无論(lun)企业对于退市的态度如何，均表示“并不影响问题楼盘交付进度”。

有房企高管告诉观察者网：“除了涉及问题楼盘的购房者之外，房企是对保交付積(ji)極(ji)性最大的利益相关方。”

其中，最让购房者担忧的还是监管賬(zhang)户资金不足(zu)的楼盘。

其表示，这本分楼盘大都在房企公开違(wei)约之前存在资金挪(nuo)用(yong)等情況(kuang)，早(zao)在问题暴(bao)露之初(chu)，已被接盘企业、信托(tuo)、AMC（资产管理公司，專(zhuan)门负责不良(liang)资产处置）或其他地方政府(fu)指定單(dan)位接管，项目的后续紓(shu)困(kun)资金、复工复产、收(shou)益等工作几乎都不受房企控制，而只需(xu)承担相关债务。

更多的在建工程則(ze)仍由房企实际操(cao)盘，这些项目公司账户上仍存在不少资金結(jie)余(yu)，即所谓的“受限资金”，监管部门通常只负责账户资金动向的管控。房企想(xiang)要“复活”，只能一边申(shen)請(qing)现有债务重组或展期，一边加快(kuai)逐(zhu)个项目的交付进度，只有项目完成交付，依法(fa)依规納(na)稅(shui)、審(shen)批(pi)之后，剩(sheng)余资金才(cai)能按(an)股权比例(li)划撥(bo)到房企常规账户，用于维持(chi)日常運(yun)營(ying)。

值得一提的是，房企目前大多数员工的工资与绩效也要依靠“受限资金”发放，“就算老板真的躺平了，员工也会努力加速企业资产盘活工作，完成保交付。”

或将阻(zu)礙(ai)重组，导致(zhi)破产

一位房企资深从业人员向观察者网表示，上市公司退市，对于老板的打(da)擊(ji)必(bi)然不小，但(dan)并不止(zhi)于“躺平”。真正躺平的只是少数已通过家族(zu)基(ji)金等手(shou)段提前在国外准备好后路(lu)的情况，但这種(zhong)情况少之又少，目前监管層(ceng)对于出险房企管控非常严格(ge)，“即便海外有资产，人也跑(pao)不掉(diao)”，因此絕(jue)大多数都愿意配合保交付、盘活资产与化解债务。

如泰禾，即便退市之后，仍在官(guan)方公眾(zhong)號(hao)上实时披露各个地區(qu)项目推(tui)进动态，并积极在网络上回复投资者提问。

6月14日，泰禾发文表示，巡(xun)檢(jian)小组仍在实地查(zha)看各项目施工情况和进度，福州区域(yu)福州灣(wan)、福州院子、鼓(gu)山(shan)院子、桂(gui)山院子、南(nan)昌(chang)院子等项目，工程建设正在穩(wen)步(bu)推进中；而在6月5日披露的鄭(zheng)州中州院子项目进度则更为詳(xiang)細(xi)。

泰禾披露的郑州中州院子项目进度

阳光城此前披露的交付进度顯(xian)示，1-5月福建大区圓(yuan)滿(man)交付德(de)化麗(li)景湾、晉(jin)江(jiang)海峽(xia)大都会·国府、襄(xiang)阳文澜府等，交付套数2220套共3批次(ci)、共计约34万㎡；浙(zhe)江大区南阳阳光城丽景公园、阳光城丽景公館(guan)、合肥(fei)阳光城檀(tan)悅(yue)均于今年3-4月实现交付，5月台州未来悦工地开放；上海大区太倉(cang)文澜府、菏(he)澤(ze)翡(fei)丽公馆、烏(wu)魯(lu)木(mu)齊(qi)丽景湾等项目开通抖(dou)音(yin)直播(bo)，線(xian)上探(tan)訪(fang)工地，全年计划有10500余套房源交付，涉及9个城市13个项目，總(zong)交付面积115万方……

不过，在易居(ju)研究院研究总监严躍(yue)进看来，并不能以此簡(jian)单判(pan)定房企退市不影响购房者房屋(wu)交付，只能说其影响并不在项目层面，而很可能从集(ji)團(tuan)层面增(zeng)加企业出险破产清算的概率，从而导致购房者“财房两空(kong)”。

标普(pu)也在日前发布报告称，多数面临退市的房企都处于债务出险狀(zhuang)态，退市将使(shi)债务重组談(tan)判复雜(za)化，減(jian)少股东和债权人的债务重组可選(xuan)方案(an)，加大出现清盘的可能性。

严跃进指出，一方面违约房企整(zheng)体的净资产通常为负、可处置资产价值遠(yuan)远覆盖不了债务，另一方面购房者相比銀(yin)行、信托机构等其他投资人而言，屬(shu)于優(you)先(xian)級(ji)较低的债权人，一旦(dan)房企宣(xuan)告破产，购房者将受損(sun)严重，需监管层面加以警(jing)惕(ti)。

金融机构影响巨大

除了股民与购房者之外，另一个与房企关联较大的群体便是银行、信托、财团等金融机构构成的“大债权人”。

不同于购房者、供应商等构成的小债权人（无实物抵(di)押(ya)），这些大债权人对于目前的出险房企债务展期、化解与重组工作順(shun)利与否(fou)影响巨大。

有房企资深从业人员向观察者网指出，由于信托等金融机构其大多參(can)与化债或交付工作都仅仅在项目层面，注资之后既(ji)是项目公司股东、又是债权人。

在他看来，金融机构在AMC与其他政府机构力有不逮(dai)时出资参与保交付，让不少问题楼盘得以复工复产，无異(yi)于雪(xue)中送(song)炭(tan)。但包(bao)括(kuo)信托、财团等金融机构在內(nei)，绝大多数首先要保障(zhang)的是自身的高回报率，因此往(wang)往需要以项目后续收益或其他优質(zhi)资产作为抵押物，傾(qing)向于快速變(bian)賣(mai)套现，为房企留(liu)下越(yue)来越多的不良资产无人问津(jin)，导致企业整体债务化解和重组进程受阻。

如近期李嘉誠(cheng)旗(qi)下长江实业意图收购龙光与合景泰富两家出险房企联合开发的香(xiang)港著名(ming)豪(hao)宅(zhai)项目“凯玥(玥)”，遭(zao)到两家开发商极力反对，而牽(qian)头者正是汇丰银行及其他债权银团。

再如此前正榮(rong)地产、中梁(liang)地产联合开发的廈(sha)门天著潤(run)宸(chen)项目，与厦门信托之间从“公章(zhang)盜(dao)竊(qie)”变成“妳(ni)方唱(chang)罷(ba)我登(deng)场”的拉鋸(ju)戰(zhan)中，导致项目已停工一年之久(jiu)，为的就是爭(zheng)奪(duo)实控权与经营权。而一年多之前厦门信托带资救(jiu)场，雙(shuang)方还表现得親(qin)密无间。

一位知情人士向观察者网表示，仅龙光与合景泰富两家房企在各地的在建项目就超过300个，但能被银团或信托等机构看上的恰(qia)是优质资产。若这部分资产控股权被剝(bo)夺或将阻碍其债务展期与重组工作，勢(shi)必加大破产清算风险。

因此在他看来，類(lei)似操作对于购房者等小债权人所造成的威(wei)脅(xie)，远大于房企退市。 返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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