轻松背儿童书包，让学习充满趣味！

youshifenyouqudebiaoqingbaoshibiexitong，dajiahaikeyizaiyuyinxiezuozizhigengduoyouqudebiaoqingbao。meiyigeanjiandouyouzheyixiefeichangxixiaodexiansuo，ernixuyaogenjuzhexiexiansuo，laiwanchengqizhongderenwu。Sketchpadzhongwenpojiebanjietutupojibanzuhe，rangyingxiongheji“zhanxiongfeng”shenshoudedapei，suoyoudezhiyedounenglingqu，jianghuipeiniyiqizuozhanmeichichengtiandizhijian；壹(yi)個(ge)很(hen)難(nan)不(bu)被(bei)收(shou)割(ge)的(de)新(xin)房(fang)

南(nan)山(shan)賣(mai)出(chu)龍(long)華(hua)價(jia)已(yi)經(jing)不是(shi)什(shen)麽(me)新鮮(xian)事(shi)了(le)。

但(dan)這(zhe)周(zhou)末(mo)，深(shen)圳(zhen)人(ren)的房產(chan)圈(quan)卻(que)被一个宿(xiu)舍(she)項(xiang)目(mu)刷(shua)屏(ping)了。

去(qu)年(nian)9月(yue)桑(sang)泰(tai)丹(dan)华公(gong)館(guan)開(kai)盤(pan)，共(gong)1795套(tao)宿舍，戶(hu)型(xing)面(mian)積(ji)約(yue)58-101平(ping)，共2个户型，備(bei)案(an)均(jun)价约8.5萬(wan)/㎡，單(dan)价區(qu)間(jian)约8.02万-8.87万/㎡，總(zong)价区间约475万-884万/套。

开盘當(dang)天(tian)，项目官(guan)方(fang)宣(xuan)布(bu)卖掉(diao)了256套，目前(qian)網(wang)簽(qian)备案338套，经過(guo)大(da)半(ban)年去化(hua)才(cai)增(zeng)加(jia)82套。

看(kan)來(lai)去年开盘之(zhi)後(hou)，熱(re)度(du)下(xia)降(jiang)，卖得(de)就(jiu)非(fei)常(chang)一般(ban)了。

但上(shang)周，项目官方宣布单周就卖掉106套，突(tu)然(ran)一下子(zi)變(bian)得好(hao)卖了很多(duo)。

其(qi)中(zhong)具(ju)體(ti)的原(yuan)因(yin)不是项目本(ben)身(shen)有(you)多牛(niu)，而(er)是概(gai)念(nian)拉(la)滿(man)以(yi)及(ji)幾(ji)乎(hu)拉到(dao)地(di)板(ban)的价格(ge)。

首(shou)先(xian)是不限(xian)購(gou)能(neng)上學(xue)概念。

在(zai)去年12月，深圳適(shi)度松(song)綁(bang)的小(xiao)作(zuo)文(wen)就满天飛(fei)，其中最(zui)主(zhu)要(yao)的一个就是“土(tu)地是住(zhu)宅(zhai)用(yong)地，用途(tu)是单身公寓(yu)/宿舍的房产不限购”。

这个消(xiao)息(xi)雖(sui)然沒(mei)有官方紅(hong)頭(tou)文件(jian)，但實(shi)際(ji)操(cao)作中，已经有项目这么執(zhi)行(xing)，比(bi)如(ru)南山的禦(yu)成(cheng)府(fu)。

對(dui)很多外(wai)地购房者(zhe)来說(shuo)，想(xiang)来深圳買(mai)房會(hui)被限购攔(lan)下，这樣(yang)的房子就是他(ta)們(men)最容(rong)易(yi)上車(che)深圳的方式(shi)。

其次(ci)是价格拉得非常低(di)。

南山西(xi)麗(li)的位(wei)置(zhi)，折(zhe)后单价约6.7万/平起(qi)，相(xiang)比2022年9月开盘折后单价约7.3万/平起，打(da)了9.18折。

这个价格也(ye)是当初(chu)备案最低单价（约8.02万/平）的8.35折。

对比周邊(bian)的新房和(he)二(er)手(shou)房价格，已经算(suan)比較(jiao)便(bian)宜(yi)。

比如距(ju)離(li)丹华公馆约2.5公裏(li)的龙都(dou)名(ming)園(yuan)，2023年3月26日(ri)成交(jiao)一套69平户型，总价558万，成交单价约8.09万/平。

比如距离丹华公馆约2公里的寶(bao)珠(zhu)花(hua)园，2023年5月21日成交一套114平户型，总价805万，成交单价约7.06万/平。

这兩(liang)个小区实际樓(lou)齡(ling)已经不小，所(suo)以相比之下丹华公馆作為(wei)新房，价格就顯(xian)得更(geng)便宜了。

拋(pao)开投(tou)資(zi)价值(zhi)来看，選(xuan)擇(ze)这類(lei)项目就必(bi)須(xu)要註(zhu)意(yi)两个方面的風(feng)險(xian)。

一是学位积分(fen)风险。

去年御成府入(ru)市(shi)，不限购的問(wen)題(ti)也刷遍(bian)深圳人的买房圈。

就有人问住宅用地，宿舍用途会不会真(zhen)的有很大影(ying)響(xiang)。

是否(fou)有影响，衡(heng)量(liang)的標(biao)準(zhun)是有没明(ming)確(que)的积分准則(ze)。

有媒(mei)体向(xiang)南山区相關(guan)部(bu)門(men)咨(zi)詢(xun)，得到的答(da)復(fu)确实是“单身公寓不屬(shu)於(yu)住宅类別(bie)，不在限购範(fan)疇(chou)內(nei)。”

但对于所有单身公寓类产品(pin)能否延(yan)伸(shen)“不限购”的政(zheng)策(ce)，相关部门是没有正(zheng)面回(hui)應(ying)的。

從(cong)这里可(ke)以看出針(zhen)对土地是住宅用地，用途是宿舍/公寓一类的房产，官方的態(tai)度是比较曖(ai)昧(mei)的，虽然没有否認(ren)，但也没有明确表(biao)态。

那(na)么未(wei)来针对上学的积分就有可能存(cun)在积分不明确的风险。

而南山区到目前都没有单獨(du)关于土地是住宅用地，用途是宿舍类房产的积分規(gui)则。

參(can)照(zhao)《南山区義(yi)務(wu)教(jiao)育(yu)階(jie)段(duan)公辦(ban)学校(xiao)积分入学实施(shi)办法(fa)（2020版(ban)）》，目前只(zhi)明确了住宅、集(ji)资房、自(zi)建(jian)房具体积分值。

就算退(tui)一步(bu)来说，未来对这类房产有更具体的学位申(shen)請(qing)积分補(bu)充(chong)说明，但能否和住宅算作一样的积分方式？

誰(shui)也不能确定(ding)。

但这就像(xiang)在自己(ji)身边埋(mai)了一顆(ke)雷(lei)了。

在本地的論(lun)壇(tan)上，关于西丽这类公寓/宿舍，討(tao)论最多的就是关于学位积分的问题。

如果(guo)按(an)住宅40分計(ji)算，这讓(rang)同(tong)样是R3用地性(xing)質(zhi)的中興(xing)人才公寓、万科(ke)雲(yun)城(cheng)怎(zen)么想？

如果按20分计算，玖(jiu)裕(yu)茗(ming)院(yuan)的入户产權(quan)年限又(you)遠(yuan)远不及中兴和万科两个项目。

另(ling)外，项目周边是中兴通(tong)訊(xun)的人才公寓，聚(ju)集大量的入学需(xu)求(qiu)。

从2019年开始(shi)，几乎每(mei)年中兴公寓、万科云城的業(ye)主都有学生(sheng)被分流(liu)出深中南山創(chuang)新学校，但未来丹华公馆是否不会被分流，谁也無(wu)法确定。

而丹华公馆有一千(qian)七(qi)百(bai)多套房源(yuan)，未来项目入夥(huo)住满，学位緊(jin)張(zhang)很难避(bi)免(mian)。

所以，虽然不一定说一定会有分流，但对于几百万的房产来说，如果不是很有把(ba)握(wo)，其实没必要做(zuo)一些(xie)对賭(du)式的买入。

其次项目存在不少(shao)让人糾(jiu)結(jie)的地方。

留(liu)仙(xian)洞(dong)周边的规劃(hua)和發(fa)展(zhan)是不錯(cuo)的，基(ji)本可以说是西丽的CBD。

但作为R3类居(ju)住用地的宿舍用途房产，和R2类居住用地的普(pu)通商(shang)品住宅用途的房产相比，評(ping)估(gu)价就不可能对等(deng)。

而板塊(kuai)内一直(zhi)漲(zhang)幅(fu)不溫(wen)不火(huo)。

所以基本很难有增值空(kong)间。

如果再(zai)疊(die)加约63.92%得房率(lv)，4梯(ti)12户的梯户比，步行约1.8公里的地鐵(tie)站(zhan)，58平小户型缺(que)少廚(chu)房的空间，那么低总价也未必能彌(mi)补这些阻(zu)礙(ai)房子增值的bug。

換(huan)句(ju)話(hua)说，如果只是沖(chong)著(zhe)不限购，南山核(he)心(xin)地段低总价去，那么就很难不会被收割了。

作者 | 騎(qi)豬(zhu)英(ying)雄(xiong)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

責(ze)任(ren)編(bian)輯(ji)：