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5月(yue)樓(lou)市(shi)延(yan)續(xu)降(jiang)溫(wen)態(tai)勢(shi)。中(zhong)指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，5月，全(quan)國(guo)百(bai)城(cheng)新(xin)建(jian)住(zhu)宅(zhai)平(ping)均(jun)價(jia)格(ge)為(wei)16180元(yuan)/平方(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)止(zhi)漲(zhang)轉(zhuan)跌(die)，二(er)手(shou)住宅平均价格同(tong)环比跌幅(fu)也(ye)有所(suo)擴(kuo)大(da)。

供需兩(liang)端(duan)表(biao)現(xian)低(di)迷(mi)，楼市磨(mo)底(di)何(he)時(shi)結(jie)束(shu)？接(jie)下(xia)來(lai)有哪(na)些(xie)政(zheng)策(ce)可(ke)以(yi)期(qi)待(dai)？近(jin)日(ri)，时代(dai)周(zhou)報(bao)記(ji)者(zhe)專(zhuan)訪(fang)了(le)首创证券首席经济学家韦志超。

韦志超在(zai)采(cai)访中談(tan)到(dao)，判(pan)斷(duan)“底”和(he)拐(guai)點(dian)的(de)關(guan)鍵(jian)在於(yu)判断地产行(xing)業(ye)供需两端的觸(chu)底时点，這(zhe)需要(yao)持(chi)续跟(gen)蹤(zong)高(gao)頻(pin)指標(biao)来驗(yan)证，目(mu)前(qian)還(hai)在解(jie)決(jue)問(wen)題(ti)的关键时期。考(kao)慮(lv)到我(wo)国城市化(hua)的進(jin)程(cheng)，理(li)論(lun)上(shang)房地产行业的供需均有改善的空间。

他(ta)認(ren)为，接下来壹(yi)段(duan)时间，政策仍以托(tuo)底为主(zhu)，將(jiang)解决房企(qi)的流(liu)動(dong)性(xing)困(kun)境(jing)引(yin)發(fa)的一系(xi)列(lie)问题作(zuo)为主要著(zhe)力(li)点。

以下为采访實(shi)錄(lu)。

首创证券首席经济学家韦志超（圖(tu)源(yuan)：受(shou)访者供图）

1、房地产市場(chang)需求(qiu)仍有潛(qian)力

时代周报：今(jin)年(nian)以来，楼市整(zheng)體(ti)延续復(fu)蘇(su)趨(qu)势，但(dan)房地产投(tou)資(zi)的降幅还在持续扩大中。從(cong)数据来看(kan)，1-4月，商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)金(jin)額(e)同比增(zeng)長(chang)8.8%，房地产投资累(lei)計(ji)同比下降6.2%。您(nin)是(shi)如(ru)何看待今年以来房地产市场的整体情(qing)況(kuang)和走(zou)势的？

韦志超：中性判断，今年的房地产市场可能(neng)企穩(wen)，但風(feng)險(xian)仍然(ran)不(bu)小(xiao)。从两個(ge)方面(mian)来看，一方面，市场需求仍有潜力。參(can)考国際(ji)经验，以日本(ben)为例(li)，日本的房地产行业每(mei)次(ci)经歷(li)大幅調(tiao)整之(zhi)後(hou)均會(hui)进入(ru)一段相(xiang)對(dui)稳定(ding)的平臺(tai)期，沒(mei)有出(chu)现增速(su)連(lian)年大幅下降的情形(xing)，而(er)我国房地产市场的需求比日本要大，从这个角(jiao)度(du)看，今年房地产市场可能企稳。

但另(ling)一方面，国內(nei)政策維(wei)稳偏(pian)向(xiang)中性，以去(qu)年底金融(rong)十(shi)六(liu)條(tiao)为代表，彰(zhang)显了“三(san)保(bao)”意(yi)图，但房地产行业的风险並(bing)没有完(wan)全化解，市场信(xin)心(xin)仍然不足(zu)，當(dang)前或(huo)處(chu)于解决问题的攻(gong)堅(jian)期。

时代周报：有觀(guan)点认为，房地产市场已(yi)经触底反(fan)彈(dan)。您认为现在整体市场处在哪一階(jie)段呢(ne)？“底”在哪裏(li)，拐点又(you)在哪里？今年后续走势会如何？

韦志超：房地产市场的基(ji)本面可能还在磨底阶段，供給(gei)端行业整体的流动性困境尚(shang)未(wei)完全解除(chu)，甚(shen)至(zhi)行业龍(long)頭(tou)企业也屢(lv)受波(bo)及(ji)。需求端居(ju)民(min)的信心也未盡(jin)复，“早(zao)償(chang)率(lv)”指标近期创下新高，反映(ying)居民提(ti)前还房貸(dai)的势头不減(jian)。

因(yin)此(ci)，判断“底”和拐点的关键在于判断地产行业供需两端的触底时点，这需要持续跟踪高频指标来验证，目前还在解决问题的关键时期。考虑到我国城市化的进程，理论上房地产行业的供需均有改善的空间，如果(guo)行业的負(fu)向螺(luo)旋(xuan)得(de)到有效(xiao)遏(e)制(zhi)，行情有望(wang)转好(hao)。

时代周报：您剛(gang)才(cai)也提到了“早偿率”指标近期创下新高。提前还贷的話(hua)题到现在还一直(zhi)很(hen)火(huo)。从还贷者的角度来看，肯(ken)定是认为提前还贷合(he)算(suan)才搶(qiang)着去还，但对銀(yin)行来說(shuo)則(ze)不利(li)。您如何看待现在的提前还贷？解决这个问题的癥(zheng)结在哪里？

韦志超：4月新增居民端短(duan)贷、中长贷雙(shuang)双转负。特(te)別(bie)是居民中长贷当月减少(shao)1156億(yi)元，已然低于2022年疫(yi)情时水(shui)平。

我們(men)认为，一方面是由(you)于4月地产销售邊(bian)际转冷(leng)，積(ji)壓(ya)的購(gou)房需求釋(shi)放(fang)后，地产端消(xiao)費(fei)的支(zhi)撐(cheng)有所减弱(ruo)；另一方面或許(xu)與(yu)4月居民提前还贷加(jia)速有关，从RMBS条件(jian)早偿率指数可以看出，居民提前还贷比率在4月攀(pan)升(sheng)了一个台阶。4月居民存(cun)款(kuan)超季(ji)節(jie)性下滑(hua)，同比减少5518亿元，再(zai)次印(yin)证了居民加速提前还贷的行为。

伴(ban)隨(sui)后续提前还贷情緒(xu)的不断消化，后续居民贷款早偿和存款流出情况或许有所緩(huan)解。“存款搬(ban)家”是市场的另一種(zhong)主流解释，即(ji)由于部(bu)分(fen)存款利率下调，疊(die)加債(zhai)市近期走牛(niu)，存款可能转向理財(cai)产品，这是相对收(shou)益(yi)对存款的影(ying)響(xiang)。

时代周报：看到您近期在演(yan)講(jiang)中谈到，“从目前的情况来看，至少在2030年之前，市场仍有很大需求”。您是如何做(zuo)出这一研判的？目前来看，大多(duo)城市都(dou)进入了存量(liang)房时代，您指的市场需求包(bao)括(kuo)存量房嗎(ma)？或者您认为存量房时代下市场会出现哪些新變(bian)化？

韦志超：該(gai)论断的測(ce)算框(kuang)架(jia)建立(li)于对住宅商品房市场需求側(ce)的理解，考虑了四(si)个维度，一是城市新增人(ren)口(kou)的居住需求，我国2020年城鎮(zhen)化率64%，距(ju)離(li)发達(da)国家80%以上的水平还有較(jiao)大距离。二是城市居住面积改善的需求，2020年我国城镇人均住房面积为33平方米，实际使(shi)用(yong)面积还要打(da)个8折(zhe)左(zuo)右(you)，距离发达国家的水平也还有增长空间，当然歐(ou)美(mei)和亞(ya)洲(zhou)发达国家人均住房面积会有系統(tong)性的差(cha)異(yi)，但即使考虑差异性，居住面积改善的需求也有潜力。三是存量住房拆(chai)舊(jiu)建新，当前这部分的比例较小。四是去掉(diao)保障(zhang)性住房的面积，这塊(kuai)会擠(ji)出住宅商品房的市场需求。總(zong)体上，这四大部分是我们分析(xi)的框架，当然，具(ju)体参数設(she)置(zhi)上还有进一步(bu)精(jing)細(xi)化的空间。

时代周报：最(zui)近市场也有一些观点认为，现在房地产股(gu)存在非(fei)常(chang)難(nan)得的投资機(ji)会，后续增长弹性巨(ju)大。这和我们傳(chuan)统认为目前房市较为低迷的看法(fa)可能存在一些矛(mao)盾(dun)。您对此有何看法？从投资層(ceng)面来说，现在是投资房产或者房地产股的好时机吗？

韦志超：目前投资房地产可能不是很好的时机。一是看絕(jue)对情况，地产行业基本面还在触底的過(guo)程，地产股、债跌势未止，当前未必(bi)就(jiu)是合適(shi)的抄(chao)底阶段。二是看相对情况，当前一段时间投资的主線(xian)大概(gai)率不是房地产，譬(pi)如，今年以来AI或者中特估(gu)的相关标的的超额收益就明(ming)显高于地产股。此外(wai)，“房住不炒(chao)”仍然是政策的总基调。

（图源：图蟲(chong)创意）

2、預(yu)计未来政策仍以托底为主

时代周报：近两年来，“房地产新发展(zhan)模(mo)式(shi)”一直是非常熱(re)門(men)的討(tao)论话题，不久(jiu)前召(zhao)開(kai)的中央(yang)政治(zhi)局(ju)会議(yi)再次強(qiang)调推(tui)动建立房地产业发展新模式。我们该如何理解新的发展模式？主要的变化会在哪里？对于普(pu)通(tong)人来说会有什(shen)麽(me)影响吗？

韦志超：中共(gong)中央政治局今年4月28日召开的会议关于房地产的具体表述(shu)是：要坚持房子(zi)是用来住的、不是用来炒的定位(wei)，因城施(shi)策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交(jiao)楼、保民生(sheng)、保稳定工(gong)作，促(cu)进房地产市场平稳健(jian)康(kang)发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积極(ji)稳步推进城中村(cun)改造(zao)和“平急(ji)两用”公(gong)共基礎(chu)设施建设。規(gui)劃(hua)建设保障性住房。

去年底的中央经济工作会议也提到“推动房地产业向新发展模式平稳过渡(du)”。可見(jian)“新模式”的確(que)是政策的重(zhong)点方向，但两次会议均没有明确闡(chan)述何为“新模式”，可以粗(cu)略(lve)理解所謂(wei)“新模式”，即非“老(lao)模式”。

中共中央政治局今年4月28日召开的会议提出了“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，这應(ying)该是接下来一段时间的政策增量空间。

时代周报：目前来看，与房地产相关的贷款占(zhan)银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方綜(zong)合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。房地产业显然还是中国国民经济的支柱(zhu)产业。但从长期来看，未来房地产如何繼(ji)续保持国民经济支柱产业的地位？

韦志超：房地产业是国民经济中的重要行业，也与民生息(xi)息相关。面对房地产市场的调整下行，一些前期盲(mang)目扩張(zhang)的房企资金鏈(lian)比较緊(jin)张，部分地方出现房屋(wu)交付(fu)困难等(deng)问题，各(ge)地區(qu)各部门坚持“房住不炒”，积极推进因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐(zhu)步显现。

总的看，房地产市场出现了一定积极变化，但是下行态势还在持续，下阶段还是要坚持“房住不炒”的定位，积极推进购租(zu)并舉(ju)，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场逐步企稳，保持平稳健康发展。

时代周报：去年以来，已经有大量房地产利好政策出台。您对于下半(ban)年房地产鼓(gu)勵(li)政策还有什么期待吗？您建议后续地产相关宏(hong)观政策的主要着力点在哪里？

韦志超：从2021年下半年特别是2022年底的情况来看，政策保持了隱(yin)忍(ren)的姿(zi)态，主要在“房住不炒”的总基调下，对沖(chong)地产行业的阶段性下行。

基于此，往(wang)后政策可能仍然是托底而不是鼓励的狀(zhuang)态。着力点方面，地产的症结已经非常清(qing)晰(xi)，主要是由房企的流动性困境引发的一系列问题，因此，政策将沿(yan)着这方面发力，如央行近期在一季度貨(huo)幣(bi)政策报告(gao)里延续了此前提法，继续强调“房住不炒、因城施策、防(fang)範(fan)化解房企风险、三稳、三保”等。返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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