怡创意广告有限责任公司

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>壹(yi)成(cheng)首(shou)付(fu)買(mai)中(zhong)心(xin)區(qu)樓(lou)盤(pan)，深(shen)圳(zhen)送(song)首付再(zai)現(xian)？官(guan)方(fang)：或(huo)將(jiang)影(ying)響(xiang)網(wang)簽(qian)

“首付只(zhi)需(xu)一成，開(kai)發(fa)商(shang)送兩(liang)成！”近(jin)日(ri)，深圳多(duo)名(ming)中介(jie)人(ren)員(yuan)私(si)信(xin)告(gao)訴(su)南(nan)都(dou)·灣(wan)財(cai)社(she)記(ji)者(zhe)，又(you)有(you)楼盘推(tui)出(chu)豐(feng)厚(hou)優(you)惠(hui)活(huo)動(dong)。經(jing)多方了(le)解(jie)，上(shang)述(shu)楼盘系(xi)位(wei)於(yu)福(fu)田(tian)区的(de)承(cheng)翰(han)湾尚(shang)駿(jun)璽(xi)家(jia)園(yuan)（以(yi)下(xia)簡(jian)稱(cheng)“骏玺家园”），該(gai)項(xiang)目(mu)于今(jin)年(nian)5月(yue)入(ru)市(shi)，屬(shu)于水(shui)圍(wei)村(cun)舊(jiu)改(gai)项目之(zhi)一。

7月5日，承翰湾尚國(guo)際(ji)曾(zeng)通(tong)過(guo)官方公(gong)號(hao)发布(bu)聲(sheng)明(ming)，称网傳(chuan)活动與(yu)事(shi)實(shi)嚴(yan)重(zhong)不(bu)符(fu)，但(dan)次(ci)日湾财社记者走(zou)訪(fang)時(shi)，现場(chang)銷(xiao)售(shou)顧(gu)問(wen)向(xiang)记者確(que)認(ren)，该活动真(zhen)实有效(xiao)。

承翰湾尚国际位于庭(ting)玺家园下方的接(jie)待(dai)中心

從(cong)走访當(dang)天(tian)情(qing)況(kuang)來(lai)看(kan)，高(gao)額(e)讓(rang)利(li)吸(xi)引(yin)了不少(shao)中介帶(dai)客(ke)參(can)觀(guan)。但值(zhi)得(de)註(zhu)意(yi)的是(shi)，此(ci)前(qian)也(ye)有楼盘推出过“送首付”活动，卻(que)被(bei)开发商緊(jin)急(ji)叫(jiao)停(ting)。而(er)骏玺家园的销售顾问表(biao)示(shi)，活动房(fang)源(yuan)為(wei)“工(gong)抵(di)房”，“送首付”並(bing)不違(wei)規(gui)。

對(dui)此，福田住(zhu)建(jian)局(ju)工作(zuo)人员7月6日向湾财社记者表示，“送首付”有擾(rao)亂(luan)市场的嫌(xian)疑(yi)，但無(wu)明确法(fa)律(lv)规定(ding)。该工作人员表示，此前曾針(zhen)对该情况向开发商核(he)实，并要(yao)求(qiu)对方公开回(hui)復(fu)，至(zhi)于声明後(hou)活动依(yi)旧持(chi)續(xu)的情况，福田住建局會(hui)繼(ji)续督(du)促(cu)开发商。

而针对“工抵房送首付”的營(ying)销手(shou)段(duan)，福田住建局工作人员提(ti)醒(xing)，可(ke)能(neng)会影响正(zheng)常(chang)网签；也有法律人士(shi)表示，銀(yin)行(xing)很(hen)有可能拒(ju)絕(jue)審(shen)批(pi)購(gou)房資(zi)格(ge)的貸(dai)款(kuan)，若(ruo)造(zao)成违約(yue)，客戶(hu)一成首付也可能被充(chong)作违约金(jin)。

縱(zong)观今年楼市，各(ge)大(da)新(xin)盘开发商在(zai)促销手段上絞(jiao)盡(jin)腦(nao)汁(zhi)。除(chu)了常规的打(da)折(zhe)、优惠等(deng)，甚(shen)至推出过送菜(cai)地(di)、零(ling)首付等吸睛(jing)手段，而這(zhe)背(bei)后反(fan)映(ying)出的是新房市场整(zheng)體(ti)去(qu)化(hua)承壓(ya)的现狀(zhuang)。

记者实探(tan)

开发商声明：“送首付”与事实不符

现场销售：80萬(wan)首付可撬(qiao)动800万

资料(liao)顯(xian)示，承翰湾尚国际属于水围村旧改项目，分(fen)为庭玺家园和(he)骏玺家园两期(qi)，矗(chu)立(li)于水围村南北(bei)端(duan)，靠(kao)一條(tiao)水围五(wu)路(lu)相(xiang)連(lian)。

7月5日，承翰湾尚国际曾通过官方公号发布声明称，關(guan)于当日网絡(luo)上出现的该项目“8折销售”、“送两成首付”等销售信息(xi)与事实严重不符。但截(jie)至7月6日，仍(reng)有不少中介以此拓(tuo)客。

“无論(lun)如(ru)何(he)都要来看看，优惠力(li)度(du)绝无僅(jin)有！”在中介的熱(re)情邀(yao)請(qing)下，7月6日，南都·湾财社记者来到(dao)了位于福田区水围村附(fu)近的承翰湾尚骏玺花(hua)园。

从地鐵(tie)“福民(min)站(zhan)”出站，沿(yan)金田路往(wang)南再拐(guai)入福強(qiang)路即(ji)可看到承翰湾尚国际接待中心，路程(cheng)合(he)計(ji)仅700余(yu)米(mi)，幾(ji)乎(hu)相同(tong)距(ju)離(li)外(wai)還(hai)有地铁“福田口(kou)岸(an)站”。

在“送首付”活动推出以前，承翰湾尚国际的整体去化表现并不理(li)想(xiang)。其(qi)中，于2022年8月推出的庭玺家园共(gong)计374户，户型(xing)为119-175㎡三(san)至四(si)房，入市接近一年備(bei)案(an)進(jin)度仅有28%；而今年5月最(zui)新加(jia)推的位于骏玺家园的169户78-85㎡两房户型，截至7月6日住建局數(shu)據(ju)显示，“已(yi)签认购書(shu)”及(ji)“已备案”房源合计仅11套(tao)。

骏玺家园高層(ceng)俯(fu)瞰(kan)，水围村尽收(shou)眼(yan)底(di)

作为福田区稀(xi)缺(que)住宅(zhai)產(chan)品(pin)，承翰湾尚国际为何去化不佳(jia)？参观过项目的客户總(zong)結(jie)出至少三點(dian)：一是村落(luo)環(huan)繞(rao)、魚(yu)龍(long)混(hun)雜(za)，二(er)是配(pei)套低(di)端，三是單(dan)價(jia)太(tai)高。数据显示，骏玺家园备案均(jun)价超(chao)10万元(yuan)/㎡，最低单价为9.09万元/㎡，最低总价630万元的是一套仅61㎡的户型，套均总价834万元，最高总价超千(qian)万元。有网友(you)直(zhi)言(yan)，“这個(ge)价格还不如买前海(hai)”。

接待区一角(jiao)坐(zuo)滿(man)了中介和客户

如今“送首付”悄(qiao)然(ran)开啟(qi)，在高達(da)两成的让利之后价格更(geng)能匹(pi)配消(xiao)費(fei)者預(yu)期，人流(liu)不请自(zi)来。尽管(guan)声明否(fou)认了活动真实性(xing)，但在湾财社记者走访当日，整个接待中心人满为患(huan)，座(zuo)无空(kong)席(xi)，时常能聽(ting)到中介電(dian)話(hua)邀约客户时提到“送两成首付”的表述。

那(na)麽(me)吸引眾(zhong)多客户前来看房的“送首付”，具(ju)体如何操(cao)作？据现场销售顾问介紹(shao)，若選(xuan)擇(ze)“送首付”的优惠方式(shi)，客户在支(zhi)付首付款时，由(you)第(di)三方现场向客户轉(zhuan)賬(zhang)20%房款，客户再现场将合计30%房款支付予(yu)开发商，而客户实际首付10%。“比(bi)如备案价800万的房子(zi)，第三方将在现场转账客户160万，客户方面(mian)只需湊(cou)夠(gou)80万，再转給(gei)开发商即可。”

销售顾问彼(bi)时表示，该活动仅针对骏玺两房，不限(xian)量(liang)，但享(xiang)受(shou)活动优惠后将由精(jing)裝(zhuang)交(jiao)付變(bian)为毛(mao)坯(pi)交付。据透(tou)露(lu)，承翰湾尚国际的装修(xiu)標(biao)準(zhun)超1万元/㎡。

此外，销售顾问还補(bu)充到，针对资金状况不同的客户还可个性化选择优惠模(mo)式，比如总价折让15%，剩(sheng)余5%直接返(fan)还购房人；总价折让10%，剩余10%直接返还购房人。雖(sui)然模式不同，但优惠力度均为20%。

当日晚(wan)間(jian)，有中介向湾财社记者表示，活动房源已調(tiao)整为限量30套。“今天白(bai)天我(wo)們(men)公司(si)就(jiu)成交了6套。”

律師(shi)提醒

“送首付”已有叫停先(xian)例(li)

謹(jin)防(fang)賠(pei)了夫(fu)人又折兵(bing)

据湾财社记者此前報(bao)道(dao)，今年2月，深圳龙崗(gang)某(mou)项目也曾推出“送首付”的促销活动，具体来看，其两成首付亦(yi)为开发商“无償(chang)贈(zeng)送”，剩余的一成甚至还可以申(shen)请小(xiao)额贷款，进而达到“零首付”的目的。彼时该项目也曾人山(shan)人海，但樹(shu)大招(zhao)風(feng)，不久(jiu)后该活动被开发商紧急叫停。

在房产糾(jiu)紛(fen)領(ling)域(yu)專(zhuan)家周(zhou)爭(zheng)鋒(feng)看来，“送首付”的行为本(ben)身(shen)就存(cun)在一定风險(xian)，甚至客户有可能“赔了夫人又折兵”。

据周争锋介绍，依据《关于规範(fan)购房融(rong)资和加强反洗(xi)錢(qian)工作的通知(zhi)》建房〔2017〕215号第一条规定，严禁(jin)房地产开发企(qi)業(ye)、房地产中介機(ji)構(gou)违规提供(gong)购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人墊(dian)付首付款或采(cai)取(qu)首付分期等其他(ta)形(xing)式变相垫付首付款，不得通过任(ren)何平(ping)臺(tai)和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式誘(you)導(dao)购房人通过其他机构融资支付首付款。

他指(zhi)出，由第三方转账两成首付的行为属于垫资。“银行在审核购房者贷款时，依据规定会严查(zha)首付的来源，如购房者自有资金只有一成，剩余的首期款由其他人垫资提供，依据政(zheng)策(ce)的要求，银行很有可能拒绝审批购房资格的贷款，购房者可能构成违约。”

对此，周争锋进一步(bu)提醒，若要参与類(lei)似(si)活动，开发商應(ying)书面承諾(nuo)，贷款未(wei)成功(gong)时购房者不算(suan)违约；否則(ze)客户自有的一成购房款，最終(zhong)也可能被充作违约金。

另(ling)一方面，“第三方把(ba)钱打入购房者账号，购房者再支付给开发商用(yong)于购房，第三方的资金如何回籠(long)、第三方和开发商及购房者之间是何種(zhong)法律关系，都需要签訂(ding)三方協(xie)議(yi)提前明确。”周争锋认为，期房项目最好(hao)不要参与此类活动，避(bi)免(mian)出现爛(lan)尾(wei)。

官方表態(tai)

福田区住建局：有扰乱市场嫌疑，会持续跟(gen)进

走访当日，湾财社记者曾问及活动的合规性，案场销售顾问回复称，活动房源属于“工抵房（工程抵押(ya)房）”，“当然是合规的”。

据悉(xi)，“工抵房”是指在某些(xie)条件(jian)下，房地产开发商为了后续项目的建設(she)或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建築(zhu)商、材(cai)料商等）进行融资、贷款所(suo)抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋(wu)的全(quan)部(bu)（或部分）的产權(quan)或使(shi)用权。

关于大幅(fu)降(jiang)价的原(yuan)因(yin)，销售顾问称：“供应商想要现金，而公司为了正常運(yun)转，肯(ken)定不能全部用现金支付，所以我们把房子抵押给他们，再幫(bang)他们打折賣(mai)出去。”

销售对于“工抵房”的解釋(shi)是否合理？周争锋认为，这大概(gai)率(lv)只是一个降价促销的借(jie)口，若出卖人实际为开发商，则一定不是“工抵房”。“工抵房是开发商先和工程方签订买卖合同和抵債(zhai)协议，再由工程方对外出售约定，开发商配合工程方找(zhao)到的人签订网签合同，辦(ban)理过户手续”，他同时指出，“银行的信贷资金最终会劃(hua)入監(jian)管账户，工程方根(gen)本拿(na)不到钱。”

在一些城(cheng)市，借“工抵房”为由降价促销已被列(lie)为违法违规行为，被明文(wen)禁止(zhi)。比如，2022年11月，荊(jing)門(men)市住建局等部门发文表示，“严禁低价或以工抵房、特(te)价房等形式傾(qing)销，打价格戰(zhan)，依法打擊(ji)惡(e)性競(jing)争、降标降質(zhi)等违法违规行为”。

7月7日，湾财社记者从福田区住建局獲(huo)悉，目前深圳市并无明确约束(shu)此行为的法律法规，但开发商此舉(ju)有扰乱市场的嫌疑。该工作人员表示，此前曾针对该情况向开发商核实，得到否定回复，后要求开发商公开声明。至于声明后活动依旧持续的情况，福田住建局会继续督促开发商。談(tan)到购买此类住房存在的风险，该工作人员提醒，可能会影响正常的网签。

市场观察(cha)

今年多楼盘为促销“整活”，新房去化仍承压

促销年年有，今年尤(you)其多。湾财社记者梳(shu)理发现，今年以来不少新房楼盘都曾推出过促销活动。

比如，上文提及的深圳龙岗某楼盘因“零首付”引得万人空巷(xiang)；今年4月坪(ping)山某楼盘推出“买房送菜地”的活动，受到市场热议；爾(er)后，李(li)克(ke)勤(qin)、王(wang)心淩(ling)、单依純(chun)、辛(xin)曉(xiao)琪(qi)、易(yi)建聯(lian)等公众人物(wu)頻(pin)频受邀为各大新房项目站台，在展(zhan)现开发商资本实力的同时也收获了可观的流量；五一期间，多楼盘更是打出诱人折扣(kou)，直接以现金減(jian)免展现去化誠(cheng)意，彼时東(dong)海、中洲(zhou)、招蛇(she)、万科(ke)、前海等开发商频频发力，优惠力度最低数十(shi)万，最高超千万。

剖(pou)开现象(xiang)谈本质，开发商“內(nei)卷(juan)”的背后，实则是深圳新房市场去化承压。据樂(le)有家研(yan)究(jiu)中心数据显示，今年上半(ban)年深圳一手住宅预售面積(ji)达到324.56万㎡，环比下跌(die)14%，同比却大幅上漲(zhang)84%。

与此同时，新房去化情况不尽如人意，数据显示，2023上半年深圳一手住宅网签面积165.6万㎡，环比下滑(hua)10.4%，同比下滑3%。

供应增(zeng)多，去化走低，继2022年底深圳新房庫(ku)存量时隔(ge)7年超400万㎡后，2023年上半年库存压力再度上涨，达到436.82万㎡，創(chuang)歷(li)史(shi)新高。按(an)近半年的平均销售水平来计算，2023年6月深圳新房的去化周期已达到接近16个月。而业内普(pu)遍(bian)认为，超过14个月的去化周期，已经达到该城市新房的警(jing)戒(jie)值。

另据深圳市住建局，第三季(ji)度全市还将新增供应房源16984套，面积合计1734907.52㎡，其中商品房项目34个，包(bao)括(kuo)14597套住宅。

美(mei)联物业全国研究中心总监何倩(qian)茹(ru)曾表示，就目前的市场环境(jing)看，如果(guo)沒(mei)有政策刺(ci)激(ji)，下半年尤其是第三季度，市场的交易氣(qi)氛(fen)将与二季度差(cha)不多，不会出现較(jiao)大的好转。下半年如果经濟(ji)环境及市场环境没有好转，应该会出现“以价換(huan)量”的情况。

采寫(xie)：南都·湾财社记者 陳(chen)鏡(jing)安(an)返回搜(sou)狐(hu)，查看更多

責(ze)任編(bian)輯(ji)：