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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>上(shang)海(hai)蟠(pan)龍(long)天(tian)地(di)開(kai)業(ye)首(shou)月(yue)成(cheng)網(wang)紅(hong)地，背(bei)後(hou)港(gang)資(zi)开發(fa)商(shang)加(jia)碼(ma)內(nei)地：未(wei)來(lai)5年(nian)资產(chan)增(zeng)長(chang)50%

在(zai)商业地产高(gao)手(shou)如(ru)雲(yun)的(de)上海，港资地产商瑞(rui)安(an)再(zai)次(ci)拿(na)出(chu)了(le)壹(yi)個(ge)不(bu)一樣(yang)的作(zuo)品(pin)。

趕(gan)在今(jin)年“五(wu)一”前(qian)，地處(chu)虹(hong)橋(qiao)商務(wu)區(qu)的超(chao)大(da)規(gui)模(mo)綜(zong)合(he)體(ti)蟠龙天地正(zheng)式(shi)營(ying)业。該(gai)項(xiang)目(mu)原(yuan)本(ben)為(wei)蟠龙城(cheng)中(zhong)村(cun)，歷(li)經(jing)九(jiu)年改(gai)造(zao)，主(zhu)打(da)特(te)色(se)江(jiang)南(nan)水(shui)鄉(xiang)商业。

开业首月，蟠龙天地即(ji)成为滬(hu)上网红打卡(ka)地。截(jie)至(zhi)5月底(di)，在小(xiao)红書(shu)上，話(hua)題(ti)#蟠龙天地收(shou)獲(huo)906.5萬(wan)次瀏(liu)覽(lan)。根(gen)據(ju)蟠龙天地此(ci)前披(pi)露(lu)，“五一”假(jia)期(qi)接(jie)待(dai)的總(zong)客(ke)流(liu)量(liang)愈(yu)110万人(ren)次。可(ke)资對(dui)比(bi)的是(shi)，五一上海全(quan)市(shi)主要(yao)景(jing)区共(gong)接待638万人次，蟠龙天地貢(gong)獻(xian)了六(liu)分(fen)之(zhi)一。

中國(guo)的古(gu)鎮(zhen)大多(duo)千(qian)篇(pian)一律(lv)，蟠龙天地何(he)以(yi)解(jie)鎖(suo)“流量密(mi)码”？這(zhe)與(yu)操(cao)盤(pan)手瑞安的商业運(yun)营能(neng)力(li)不無(wu)關(guan)系(xi)。“蟠龙古镇是一本厚(hou)重(zhong)的活(huo)历史(shi)，妳(ni)要把(ba)它(ta)變(bian)成當(dang)代(dai)的語(yu)言(yan)，变成当代人的審(shen)美(mei)，变成当代人生(sheng)活的一部(bu)分。”瑞安新(xin)天地行(xing)政(zheng)总裁(cai)張(zhang)斌(bin)闡(chan)述(shu)道(dao)。

20世(shi)紀(ji)90年代，初(chu)入(ru)上海的瑞安拿下(xia)黃(huang)浦(pu)区一大會(hui)址(zhi)周(zhou)邊(bian)的舊(jiu)区改造项目，打造出沪上生活方(fang)式坐(zuo)標(biao)“上海新天地”。此次，瑞安在大虹桥推(tui)出的蟠龙天地是其(qi)“微(wei)度(du)假”系列(lie)的首发之作，致(zhi)力於(yu)“以全新的业態(tai)組(zu)合構(gou)築(zhu)都(dou)市人的輕(qing)度假目的地”。

在擴(kuo)大产品線(xian)的同(tong)時(shi)，瑞安新天地也(ye)在探(tan)索(suo)輸(shu)出整(zheng)体的城市发展(zhan)解決(jue)方案(an)，扩大规模。“我(wo)們(men)現(xian)在的资产管(guan)理(li)规模是820億(yi)元(yuan)，未来5年要增长50%。”张斌对时代財(cai)经表(biao)示(shi)。

從(cong)城中村到(dao)网红地

2022年2月，世界(jie)第(di)三(san)波(bo)咖(ka)啡(fei)浪(lang)潮(chao)的代表品牌(pai)藍(lan)瓶(ping)咖啡的内地首店(dian)在上海蘇(su)州(zhou)河(he)畔(pan)开业。据消(xiao)費(fei)者(zhe)描(miao)述，开业当天，6點(dian)不到就(jiu)有(you)人排(pai)隊(dui)。不少(shao)人苦(ku)等(deng)7小时才(cai)喝(he)上这杯(bei)售(shou)價(jia)超40元的咖啡。

如今，瑞安將(jiang)这个网红品牌帶(dai)到了外(wai)環(huan)的蟠龙古镇。“過(guo)去(qu)，蓝瓶咖啡从来不在城市的核(he)心(xin)地段(duan)之外开店”，张斌对时代财经稱(cheng)，蟠龙天地主打特色江南文(wen)化(hua)的理念(nian)打動(dong)了这一品牌。

改造后的上海蟠龙天地，保(bao)留(liu)了蟠龙镇完(wan)整水系、桥文化，将香(xiang)花(hua)桥、鳳(feng)来桥、程(cheng)家(jia)祠(ci)堂(tang)3座(zuo)青(qing)浦文物(wu)保護(hu)建(jian)筑和(he)眾(zhong)多老(lao)建筑修(xiu)旧如旧，再现蟠龙十(shi)景、九龙一凤等历史風(feng)貌(mao)。同时，基(ji)于蟠龙古镇的内在肌(ji)理，蟠龙天地形(xing)成了南北(bei)市的基本骨(gu)架(jia)，在粉(fen)墻(qiang)黛(dai)瓦(wa)屋(wu)檐(yan)下，引(yin)入多元商业业态。

不止(zhi)蓝瓶咖啡，蟠龙天地還(hai)引入了COCO-MAT HOTEL、余(yu)德(de)耀(yao)美術(shu)館(guan)、樂(le)天陶(tao)社(she)、夏(xia)山(shan)营地教(jiao)育(yu)等前沿(yan)品牌。截至目前，蟠龙天地匯(hui)聚(ju)140家品牌，包(bao)括(kuo)近(jin)20家上海首店、超过60家区域(yu)首店。

並(bing)蓄(xu)历史底蘊(yun)和现代商业氣(qi)息(xi)，蟠龙天地甫(fu)一亮(liang)相(xiang)，便(bian)成为沪上网红打卡地。

往(wang)前追(zhui)溯(su)，蟠龙天地项目是2014年上海首批(pi)啟(qi)动的“城中村”改造项目之一。经过多輪(lun)溝(gou)通(tong)和公(gong)开遴(lin)選(xuan)，瑞安成为蟠龙“城中村”改造的實(shi)施(shi)主体。

“今天我们看(kan)到的是美好(hao)的那(na)一面(mian)，但(dan)当时的面貌可以說(shuo)是美好的对立(li)面，会把很(hen)多人擋(dang)在門(men)外。”张斌表示，“千年古镇沒(mei)落(luo)到一定(ding)程度时，可称斷(duan)壁(bi)殘(can)垣(yuan)。在快(kuai)速(su)城市化过程中，我们看到这个古镇被(bei)破(po)壞(huai)了，小工(gong)廠(chang)、小作坊(fang)混(hun)雜(za)，工厂排放(fang)的汙(wu)水導(dao)致河流成了臭(chou)水沟。”

瑞安做(zuo)的第一件(jian)事(shi)是重建生态平(ping)衡(heng)。张斌称，以河流为例(li)，今天的蟠龙市河幹(gan)干凈(jing)净，裏(li)面有魚(yu)，很多原生生物也慢(man)慢回(hui)来。“但在此之前要清(qing)淤(yu)、要養(yang)，不能用(yong)化學(xue)藥(yao)劑(ji)，我们用的全是生物菌(jun)活化剂，自(zi)然(ran)改造。”

在老旧建筑改造方面，瑞安希(xi)望(wang)将建筑的神(shen)韻(yun)和精(jing)髓(sui)保留下来，記(ji)錄(lu)每(mei)一棟(dong)樓(lou)背后的故(gu)事，讓(rang)后人可以傾(qing)聽(ting)、解讀(du)历史。“这段历史不能在我们手里做成假古董(dong)，做成復(fu)制(zhi)品。”张斌表示。

“2014年，我们就开始(shi)组織(zhi)很多的历史社会文化專(zhuan)家跟(gen)我们一起(qi)去研(yan)究(jiu)，一草(cao)一木(mu)、一桥一栋地去研究改造方案。我们希望这些(xie)房(fang)子(zi)不只(zhi)是表面的改造，要挖(wa)掘(jue)到每个房子，过去是誰(shui)用的，发生了什(shen)麽(me)事情(qing)。”

“比如说，新天地一號(hao)的那一栋楼，在一九三幾(ji)年的时候(hou)，有一位(wei)姓(xing)毛(mao)的资本家住(zhu)在这里。建国以后，房子被收回来了，后来大概(gai)40多戶(hu)人住在里面。这些我们都有文字(zi)记录。改造后，我们把毛老板(ban)的后代請(qing)回房子里。他(ta)跨(kua)过门檻(kan)的时候，眼(yan)淚(lei)流了下来。”

在保留原貌的基礎(chu)上，瑞安嘗(chang)試(shi)用现代的语言去活化这个古镇。在该项目中，瑞安貫(guan)徹(che)了过往的理念，做創(chuang)新和差(cha)異(yi)化的商业。张斌阐述道：“线上商业分走(zou)了40%的量，这意(yi)味(wei)著(zhe)，线下商业要创新，要差异化发展。在线下，客户的需(xu)求(qiu)已(yi)经从shopping for necessity过渡(du)到discretionary。客户有自我表達(da)的訴(su)求，希望在商业里找(zhao)到体驗(yan)，以及(ji)獨(du)特的生活理念。”

基于这一理念，蟠龙天地策(ce)劃(hua)了多種(zhong)体验活动，开业期間(jian)舉(ju)辦(ban)了首屆(jie)“Art in Green藝(yi)遊(you)自然”公共艺术節(jie)、首届户外生活节、《月見(jian)蟠龙 The Moon Journey 》光(guang)影(ying)秀(xiu)、《蟠龙吉(ji)日(ri)》非(fei)遺(yi)主题展等。

“目前整个项目开业率(lv)大概80%左(zuo)右(you)。我们不追求購(gou)物中心那样的开业數(shu)字戰(zhan)報(bao)，就像(xiang)中国畫(hua)要留白(bai)，有想(xiang)象(xiang)的空(kong)间。”张斌介(jie)紹(shao)称，接下来蟠龙天地每个季(ji)度都会有一个节点，有新的内容(rong)呈(cheng)现。

未来五年资产规模增加50%

从商业回报的角(jiao)度考(kao)量，蟠龙古镇亦(yi)是一个極(ji)具(ju)价值(zhi)的项目。

虹桥商务区的战略(lve)定位为长三角的貿(mao)易(yi)及商业樞(shu)紐(niu)。板塊(kuai)内，不論(lun)是宅(zhai)地还是商业用地，均(jun)具有較(jiao)大的升(sheng)值預(yu)期。在公开招(zhao)拍(pai)掛(gua)市場(chang)，房企(qi)圍(wei)繞(rao)大虹桥的廝(si)殺(sha)异常(chang)激(ji)烈(lie)。而(er)瑞安通过城市更(geng)新的方式入局(ju)，能以较低(di)成本获取(qu)土(tu)地资源(yuan)。

蟠龙城中村改造项目的总建筑面積(ji)超50万平方米(mi)，包含(han)23万平方米公共綠(lv)地，一座近5万平方米商业古镇，以及25万平方米的住宅用地。

据瑞安房地产（00272.HK）财报披露，该项目的土地成本合計(ji)为59.8亿元。而僅(jin)住宅部分，就为瑞安创造了超151亿元的銷(xiao)售額(e)。2022年7月推售的上海蟠龙天地景園(yuan)及臻(zhen)园，成为上海历史以来积分最(zui)高的盘，积分达到了91.22分。

在外界看来，瑞安能拿下蟠龙城中村改造项目并不意外，其在上海擁(yong)有足(zu)夠(gou)多的标桿(gan)项目。“我们在上海持(chi)有的商用物业建筑面积是170万平方米，在私(si)营上市公司(si)里面排名(ming)第一。”张斌称。

就在4月20日，瑞安房地产公告(gao)了又(you)一个城市更新项目——位于上海市閔(min)行区浦江镇的召(zhao)稼(jia)楼项目。该项目主打農(nong)耕(geng)文化。除(chu)此之外，“微度假”产品线下还有数个儲(chu)備(bei)项目。

张斌称，瑞安新天地的定位为城市发展解决方案提(ti)供(gong)者，核心能力包括商业运营、资本运作以及产业运营能力等。

要实现商业可持續(xu)发展，资本运作是极其重要的一环。一方面，瑞安的项目积极开放股(gu)權(quan)合作，合作方包括保險(xian)公司、国资平臺(tai)等。合作项目的资产规模达320亿元，在这些项目中，瑞安的持股比例从20%到51%不等，操盘方均为瑞安。

另(ling)一方面，瑞安还将探索更多的资本解决方法(fa)，包括CMBS和C-REITs等。4月27日，瑞安房地产发行了一筆(bi)规模超44亿元的CMBS，标的物业为上海虹桥天地，发行票(piao)面利(li)率为3.9%。

“我们现在的资产规模是820亿元，未来的5年要增长50%。”在张斌看来，在行业中的部分企业还在考慮(lv)生存(cun)的时点，对瑞安来说反(fan)而是个很好的发展时機(ji)。

一方面，瑞安密切(qie)关註(zhu)收并购的机会，跟蹤(zong)出险开发商的资产。另一方面，在城市更新領(ling)域，瑞安加大异地拓(tuo)展的力度，重点关注武(wu)漢(han)和大灣(wan)区。此外，瑞安亦在尝试轻资产拓展。

需要正視(shi)的是，过往多年，由(you)于主攻(gong)城市更新、大盘开发的商业模式，瑞安的拓展节奏(zou)较慢，即使(shi)在港资开发商的队列中，其规模也不突(tu)出。在上海之外，瑞安的作品影響(xiang)力有限(xian)。

瑞安房地产财报披露，截至2022年底，公司土储总建面为930万平方米，其中680万平方米可供出租(zu)及可供销售；合共14个发展项目，位于上海、南京(jing)、武汉、佛(fo)山及重慶(qing)；公司應(ying)占(zhan)可供出租及可供销售的建筑面积为420万平方米。

财报披露，瑞安房地产2022年住宅物业的销售额为257.83亿元。在2022年克(ke)而瑞排行榜(bang)上，其位列第75名。

在商业业务方面，瑞安主打做差异化的商业，创收能力亦不如做标準(zhun)化购物中心的企业。瑞安新天地的招股书顯(xian)示，2020年，其所(suo)有投(tou)资物业的租金(jin)收入合计約(yue)16亿元。可资对比的是，恒(heng)隆(long)地产（00101.HK）2020年的物业租賃(lin)收入为94.64亿元，仅上海恒隆购物中心这一个项目就创收20.32亿元。

在上海之外，瑞安的标杆项目较少，武汉天地算(suan)是其中一例。关于异地扩张的難(nan)度，张斌未对时代财经進(jin)行过多阐述，仅称“在我去武汉之前，我们没有拿到地，一个地都没有”。

张斌称，最終(zhong)瑞安用理念打动政府(fu)。“在武汉，我们的手法一样。我们请了一幫(bang)专家，花了三个月，一條(tiao)街(jie)一条巷(xiang)到处去看。我们总結(jie)出来，武汉的城市风格(ge)是包容的。因(yin)此，在武汉天地项目，我们没有选擇(ze)用一个統(tong)一的建筑语言去贯穿(chuan)，而是让12组建筑拥有12种不同的风格。”

他表示：“整体而言，快速的规模扩张和进入新城市，不是我们最核心的追求。我们始终有一些自己(ji)的理念，一些想做的项目。这也是我们对自己設(she)的限制。”

左手是情懷(huai)，右手是发展，在艱(jian)难平衡的同时，瑞安踩(cai)下換(huan)挡加速的油(you)门。想要变得(de)更快的瑞安，还需要解决融(rong)资渠(qu)道、异地扩张等諸(zhu)多問(wen)题。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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