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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>員(yuan)工(gong)錢(qian)房(fang)兩(liang)空(kong)？富(fu)力(li)廣(guang)州(zhou)項(xiang)目(mu)被(bei)追(zhui)債(zhai)，表(biao)外(wai)負(fu)债露(lu)出(chu)“冰(bing)山(shan)壹(yi)角(jiao)”

曾(zeng)經(jing)的(de)“员工福(fu)利(li)”，如(ru)今(jin)钱房两空，富力無(wu)力支(zhi)付(fu)员工借(jie)款(kuan)，到(dao)底(di)多(duo)缺(que)钱？

作(zuo)者(zhe) | 蒲(pu)肅(su)

來(lai)源(yuan) | 债市(shi)觀(guan)察(cha)

半(ban)年(nian)前(qian)，富力地(di)產(chan)（2777.HK）成(cheng)功(gong)實(shi)現(xian)467億(yi)元(yuan)境(jing)內(nei)外债券(quan)重(zhong)組(zu)，成為(wei)國(guo)内開(kai)發(fa)商(shang)债務(wu)重组的典(dian)型(xing)正(zheng)面(mian)案(an)例(li)。但(dan)公(gong)开债券市場(chang)上(shang)的順(shun)利，並(bing)不(bu)能(neng)掩(yan)蓋(gai)公司(si)实際(ji)面臨(lin)的困(kun)境和(he)不堪(kan)。

日(ri)前，有(you)富力前员工向(xiang)媒(mei)體(ti)公开了(le)富力广州某(mou)项目以(yi)员工内購(gou)形(xing)式(shi)融(rong)資(zi)的情(qing)況(kuang)，顯(xian)示(shi)富力通(tong)過(guo)员工内购集(ji)资金(jin)額(e)約(yue)6亿元，已(yi)经違(wei)约半年多仍(reng)未(wei)按(an)協(xie)議(yi)退(tui)款，揭(jie)开了富力地产表外负债的冰山一角。

克(ke)而(er)瑞(rui)曾研(yan)究(jiu)发文(wen)分(fen)析(xi)，對(dui)房企(qi)来說(shuo)，债务重组只(zhi)是(shi)第(di)一步(bu)，真(zhen)金白(bai)銀(yin)才(cai)是出險(xian)房企復(fu)蘇(su)的關(guan)鍵(jian)。

2022年中(zhong)報(bao)數(shu)據(ju)，负债超(chao)3000亿的富力地产，表内现金及(ji)等(deng)價(jia)物(wu)余(yu)额僅(jin)约20.24亿元。富力不仅需(xu)要(yao)真金白银，更(geng)要統(tong)計(ji)還(hai)有多少(shao)表外债务，理(li)應(ying)退还员工的款项也(ye)不容(rong)漠(mo)視(shi)。

“福利”房融资6個(ge)亿，1年半仍未動(dong)工

在(zai)富力前员工向“地产操(cao)盤(pan)手(shou)”等業(ye)内媒体分享(xiang)的討(tao)债書(shu)中，披(pi)露了富力地产以员工“福利购房”形式向员工融资，在達(da)到约定(ding)退款條(tiao)件(jian)後(hou)，又(you)遲(chi)迟不予(yu)退款的問(wen)題(ti)。

富力給(gei)员工提(ti)供(gong)的“福利”项目为富力地产的广州富力·富雲(yun)山，屬(shu)於(yu)陳(chen)田(tian)村(cun)“城(cheng)中村”改(gai)造(zao)项目，是广州知(zhi)名(ming)的舊(jiu)改项目，當(dang)年“南(nan)方(fang)PLUS”等媒体报道(dao)稱(cheng)，其(qi)總(zong)投(tou)资估(gu)算(suan)约105亿元。

2021年7月(yue)，富力广州公司在内部(bu)文件中表示，陈田项目现正加(jia)快(kuai)辦(ban)理国土(tu)證(zheng)相(xiang)关手續(xu)并需補(bu)交(jiao)地价款，为緩(huan)解(jie)项目资金壓(ya)力,申(shen)請(qing)开展(zhan)员工福利方案。

来源：富力前员工追债文件

方案中显示，富力员工可(ke)以内购的房源为富云山B5棟(dong)，面積(ji)约334萬(wan)平(ping)米(mi)，共(gong)215套(tao)，首(shou)批(pi)内部员工福利優(you)惠(hui)執(zhi)行(xing)均(jun)价6.68万元/㎡，总貨(huo)值(zhi)约223亿元。

富力前员工对媒体表示，上述(shu)房源戶(hu)型面积为120㎡-190m2，單(dan)套货值超过千(qian)万，富力以低(di)于市场价每(mei)平米1万元的价格(ge)发动公司员工内购，首付只需30%，并给出較(jiao)为寬(kuan)松(song)的退出条件。

雙(shuang)方在“员工福利购房服(fu)务协议”中约定，出现以下(xia)两種(zhong)情形之(zhi)一的，乙(yi)方有權(quan)单方解除(chu)本(ben)协议，甲(jia)方无息(xi)退还乙方已繳(jiao)所(suo)有款项。所列(lie)情形包(bao)括(kuo)：1、截(jie)至(zhi)2022年6月30日房屋(wu)未取(qu)得(de)預(yu)售(shou)证的；2、乙方在本项目取得预售证后未成功更名的。

在一系(xi)列优惠条件下，187名员工聯(lian)絡(luo)親(qin)友(you)，以“拼(pin)多多”形式借貸(dai)湊(cou)钱參(can)與(yu)了這(zhe)次(ci)内购，大(da)部分人(ren)交付了280万元或(huo)更多的购房款，而富力通过这次内购獲(huo)得的资金约6亿元。

讓(rang)人未能预料(liao)的是，從(cong)2021年8月开始(shi)，以恒(heng)大为首的房企頻(pin)频爆(bao)雷(lei)，裁(cai)员优化(hua)一波(bo)接(jie)著(zhe)一波的富力地产也未能幸(xing)免(mian)，债务违约、优化、降(jiang)薪(xin)、迟发薪酬(chou)已成为常(chang)態(tai)。

富力·富云山A區(qu)、B区

“更可怕(pa)的是，陈田项目施(shi)工進(jin)度(du)缓慢(man)，A区迟迟未能拿(na)证，節(jie)點(dian)一拖(tuo)再(zai)拖，B区連(lian)地基(ji)都(dou)未开始打(da)，更別(bie)提2022年6月30日拿证，当時(shi)的承(cheng)諾(nuo)无一兌(dui)现。”富力前员工在文中表示。

上述富力前员工还对媒体表示，“更为駭(hai)人聽(ting)聞(wen)的是，这次披着员工福利及忠(zhong)誠(cheng)度檢(jian)驗(yan)的融资之下，富力·富云山项目的B地塊(kuai)5號(hao)樓(lou)，时隔(ge)一年半仍未开工建(jian)設(she)！”

目前，富云山项目A1、A2两栋已经封(feng)頂(ding)，A4施工只有十(shi)幾(ji)層(ceng)楼，现在已停(ting)工，而B区仍未开工。

员工讨债、久(jiu)拖不还，富力直(zhi)言(yan)“公司沒(mei)钱”

2022年6月，由(you)于广州富力富云山项目仍未取得预售证，前期(qi)参与跟(gen)投的富力员工开始按约定要求(qiu)公司退款，但富力此(ci)时卻(que)开始了“拖字(zi)訣(jue)”表演(yan)。

富力前员工在追债书中提到，“2022年6月我(wo)方投訴(su)至住(zhu)建局(ju)，施压富力方发起(qi)退款，富力方表示积極(ji)配(pei)合(he)退款事(shi)宜(yi)，说是可以给我方直接办理退款，预计8月到賬(zhang)，但没后文了...”

此后，在多次交涉(she)中，富力以新(xin)客(ke)户付款流(liu)程(cheng)为由，迟迟不给跟投的员工退款，直到去(qu)年底，富力直接攤(tan)牌(pai)，“表示没客户且(qie)公司也没钱可退了”。

来源：富力前员工追债文件

此外，富力方面为对应B5合同(tong)到期，向跟投员工提出了“轉(zhuan)認(ren)购”的化解方案，其中提到“以现成交单价转移(yi)到A4栋3705单元 (140方)，预售证时間(jian)预计2023年3月30日。”

根(gen)据广州商品(pin)房预售证的发放(fang)規(gui)定，项目楼体要建设到2/3的层数，而富云山项目属于超高(gao)层项目，总计45层，目前A4只建设到十几层，是没有达到预售要求进度的。

雖(sui)然(ran)距(ju)離(li)富力上述承诺预售证时间还有一个月，但项目资金正用(yong)于安(an)置(zhi)房的施工交付，因(yin)为如果(guo)安置房不按时交付，拆(chai)遷(qian)户就(jiu)會(hui)阻(zu)撓(nao)施工和銷(xiao)售。

上述跟投的富力员工对媒体表示，富力以“公司福利”形式向员工融资的过程中，處(chu)处设置機(ji)关，逃(tao)避(bi)法(fa)律(lv)責(ze)任(ren)，導(dao)致(zhi)跟投的富力员工難(nan)以通过法律武(wu)器(qi)維(wei)权。

在簽(qian)訂(ding)协议过程中，富力地产不给员工提供协议原(yuan)件，导致跟投的富力员工仅有协议局部照(zhao)片(pian)，起诉困难；

此外，协议中的收(shou)款单位(wei)为富力旗(qi)下投资公司：广州富宏(hong)投资咨(zi)詢(xun)有限(xian)公司，虽然法人为富力集團(tuan)華(hua)南区域(yu)负责人，而且是富力地产100%控(kong)股(gu)子(zi)公司，但主(zhu)管(guan)单位表示，无证据表示项目开发公司收到款项，加大了追讨购房款的难度。

律師(shi)向富力员工分析称，协议上標(biao)明(ming)是“员工福利购房服务协议”，从富力员工的转账記(ji)錄(lu)中明显可以確(que)定联名人并非(fei)员工，富力对此并未提出異(yi)议，收取这个款项没有合同依(yi)据，按理也是要返(fan)还的。

此外，虽然员工拿不到合同原件，但法院(yuan)有权要求持(chi)有合同的一方提供原件。

来源：企业官(guan)網(wang)

业内人士(shi)曾点評(ping)分析，房企以“福利房”的形式向公司员工融资的情况比(bi)较普(pu)遍(bian)，一般(ban)都是以取证后转手賺(zhuan)取溢(yi)价的形式获利，但实質(zhi)是鼓(gu)勵(li)员工内部炒(chao)房，變(bian)相融资，富力富云山聲(sheng)称以低于市场价每平米1万元内购，给了员工一个“暴(bao)利”的想(xiang)象(xiang)空间。

“富力内部炒房，不仅是非法融资，也有违正常的企业營(ying)销操作，最(zui)終(zhong)將(jiang)高房价擊(ji)鼓傳(chuan)花(hua)，传到到真实的购房者身(shen)上，是推(tui)高房价的黑(hei)手，嚴(yan)重背(bei)离了国家(jia)‘房住不炒’的方針(zhen)。”上述业内人士发文表示。

即(ji)使(shi)在员工面前喪(sang)失(shi)的信(xin)任也无法还款，从側(ce)面反(fan)襯(chen)出富力的现金流仍处于相当危(wei)险的境地。

今年1月份(fen)，富力地产销售额只有13.5亿元，同比大降70.65%；2022年，富力地产累(lei)计实现总销售收入(ru)约384.3亿元，而2021年为1202亿元，同比下降68%。

销售额的減(jian)少，将导致富力在短(duan)期内的回(hui)款依然匱(kui)乏(fa)，而半年前虽然已经完(wan)成债务重组，但展期不代(dai)表富力没有还债压力，比如发行规模(mo)4亿元的“19富力02”，展期后每月9日需兑付10%本金，今年5月9日还要兑付剩(sheng)余40%本金。

据富力地产2022年中报显示，富力总负债约3064亿元，其中短期借贷超749亿元，而表外负债的规模还难以统计。

富力地产的前景(jing)仍未明朗(lang)，多少真金白银才能减輕(qing)富力的债务压力呢(ne)？

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