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文(wen)、圖(tu)/羊(yang)城(cheng)晚(wan)報(bao)全(quan)媒(mei)體(ti)記(ji)者(zhe) 徐(xu)煒(wei)倫(lun)

土(tu)地市(shi)場(chang)是(shi)樓(lou)市的(de)“晴(qing)雨(yu)表(biao)”，其(qi)成交表現(xian)對(dui)後(hou)市房(fang)地產(chan)項(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)及(ji)銷(xiao)售(shou)能(neng)产生(sheng)十(shi)分(fen)重(zhong)要(yao)的影(ying)響(xiang)。

6月(yue)的广州土地市场，格(ge)外(wai)熱(re)鬧(nao)。2023年上半年有(you)壹(yi)半的涉宅用地在(zai)6月出让，7宗出让成功，4宗溢(yi)價(jia)成交，其中(zhong)3宗封(feng)頂(ding)搖(yao)號(hao)。

至(zhi)此(ci)，2023年上半年广州土地市场成績(ji)新(xin)鮮(xian)出爐(lu)。據(ju)羊城晚报全媒体记者統(tong)計(ji)，今(jin)年上半年广州共(gong)计供(gong)應(ying)了(le)21宗涉宅用地（包(bao)括(kuo)純(chun)宅地和(he)商(shang)住(zhu)地），挂牌起(qi)始(shi)总价約(yue)431.8億(yi)元(yuan)，共成交16宗，成交总价约431.2元，占(zhan)挂牌量的99.85%。

有超(chao)過(guo)半數(shu)（9宗）成交的地塊(kuai)為(wei)溢价出让，占比(bi)约56%，是广州自(zi)2021年以(yi)來(lai)同(tong)期(qi)溢价地块占比最(zui)高(gao)的一個(ge)上半年，其中，有8宗地块的競(jing)拍(pai)价達(da)到(dao)封顶价，進(jin)入(ru)摇号環(huan)節(jie)，可(ke)見(jian)這(zhe)些(xie)地块中有不(bu)少(shao)是房企(qi)眼(yan)中的“香(xiang)餑(bo)饽”。

分區(qu)域(yu)来看(kan)，21宗供应地块中，番(fan)禺(yu)区有6宗，荔(li)灣(wan)区5宗，增(zeng)城区3宗，天(tian)河(he)区和南(nan)沙(sha)区分別(bie)2宗，白(bai)雲(yun)区、從(cong)化(hua)区和花(hua)都(dou)区分别1宗。成交情(qing)況(kuang)冷(leng)热不均(jun)，天河区、白云区、荔湾区都出现了竞拍封顶摇号的地块，番禺区更(geng)是有5宗地块竞拍封顶摇号，而(er)增城区、南沙区、从化区、花都区共4宗底(di)价成交，3宗流(liu)拍或(huo)因(yin)故(gu)終(zhong)止(zhi)竞拍。

中心(xin)城区火(huo)热，資(zi)产包地块分拆(chai)受(shou)追(zhui)捧(peng)

6月26日(ri)，荔湾区浣(huan)花路(lu)以南、花地大(da)道(dao)南以西(xi)AF0215059地块（蕙(hui)蘭(lan)苑(yuan)）被(bei)保(bao)利(li)发展(zhan)以约14.29亿元竞得(de)，溢价1.42%，該(gai)地块原(yuan)为萬(wan)科(ke)在2017年以551亿元巨(ju)资拿(na)下(xia)的广信(xin)资产包的一部(bu)分，如(ru)今被政(zheng)府(fu)收(shou)儲(chu)后重新推(tui)出市场。同時(shi)，伴(ban)隨(sui)著(zhu)(zhe)6月13日荔湾区浣花路以南、花地大道南以西AF0215021地块（紫(zi)兰苑）被中海(hai)地产以约19.92亿元底价竞得。目前(qian)，荔湾区花地湾板(ban)块已(yi)聚(ju)齊(qi)万科、中海、保利三(san)大开发商。

2023年，荔湾区土地市场十分活(huo)躍(yue)，共供应5宗住宅用地，除(chu)上述(shu)兩(liang)宗地块以外，今年广州首(shou)宗摇号地块也(ye)誕(dan)生在该区——荔湾区花地街(jie)羊城食(shi)品(pin)廠(chang)AF0203022、AF0203031地块迎(ying)来13家(jia)房企竞爭(zheng)，最终被武(wu)漢(han)城建(jian)摇号拿下，成交价约19.3亿元，楼面(mian)地价约3.2万元/平(ping)方(fang)米(mi)。

荔湾区橋(qiao)梓(zi)大街南側(ce)AF010645地块以底价21.59亿元出让，小(xiao)梅(mei)大街7号AL011408地块流拍。据统计，荔湾区上半年土地市场成交金额位(wei)列(lie)全市第(di)二(er)，攬(lan)金規(gui)模(mo)约75.1亿元。

上半年广州其他(ta)中心城区供应地块不多(duo)，但(dan)热度(du)明(ming)顯(xian)。天河智(zhi)慧(hui)城AT0307027、AT0307028地块以约44亿元底价出让；一手(shou)住宅供应缺(que)乏(fa)的天河員(yuan)村(cun)則(ze)搶(qiang)足(zu)戲(xi)碼(ma)，天河区员村一橫(heng)路AT080523地块收到了二十多个号码牌的竞拍，共计30輪(lun)出价至封顶摇号环节，最终被佛(fo)山(shan)市南海雅(ya)置(zhi)投(tou)资有限(xian)公(gong)司(si)以约21.85亿元竞得，该公司與(yu)保利存(cun)在合(he)作(zuo)關(guan)系(xi)，因此業(ye)界(jie)認(ren)为保利將(jiang)是该地块的开发商，这宗地块的成交楼面地价高达57281元/平方米，成为了广州楼面地价第二高价的地块。

白云区嘉(jia)禾(he)望(wang)崗(gang)東(dong)北(bei)侧AB2108014地块因自身(shen)素(su)質(zhi)过硬(ying)，也引(yin)来了18轮竞价，最终由(you)廈(sha)門(men)國(guo)貿(mao)以约24.8亿元拿下，“过江(jiang)龍(long)”再(zai)次(ci)在广州土地市场亮(liang)相(xiang)。

外圍(wei)区域冷热不均，番禺区“一枝(zhi)獨(du)秀(xiu)”

2023年上半年，广州外围区域的土地市场分化明显。番禺区表现突(tu)出，6宗地块中，5宗成功出让，且(qie)竞拍过程(cheng)都进入到了封顶摇号的环节，摇号率(lv)高达83%。

其中，番禺区迎賓(bin)路BA0603009地块被江蘇(su)亞(ya)伦集(ji)團(tuan)以23.23亿元竞得；汉溪(xi)大道北侧两宗地块被華(hua)潤(run)置地和香江實(shi)业以总价166.89亿元竞得；大龙街番禺客(ke)運(yun)站(zhan)北侧地块被保利置业以10.38亿元竞得；大龙街番禺大道以西BC0613006地块被路勁(jin)地产以12.9亿元竞得。

据统计，番禺区今年上半年宅地出让金高达213.4亿元，跃居(ju)全市第一，比去(qu)年同期大漲(zhang)1388%。

專(zhuan)业機(ji)構(gou)克(ke)而瑞(rui)广佛区域首席(xi)分析(xi)師(shi)肖(xiao)文曉(xiao)表示(shi)，近期番禺地市热度較(jiao)高，主(zhu)要有幾(ji)个因素使(shi)然(ran)：一是推出的地块较为優(you)质，不僅(jin)地段(duan)较为成熟(shu)，地价也与周(zhou)邊(bian)一二手房有明显的价差(cha)，利润空(kong)間(jian)相对可觀(guan)；二是置业需(xu)求(qiu)有支(zhi)撐(cheng)，不仅可以承(cheng)接中心城区的价格外溢需求，其二手房交易(yi)量也常(chang)年排(pai)在广州各(ge)区前列，地緣(yuan)置換(huan)需求充(chong)足；三是近年以万博(bo)板块为首的“網(wang)紅(hong)”楼盤(pan)在市场上表现较好(hao)，起到了帶(dai)動(dong)区域的“吸(xi)睛(jing)效(xiao)应”。

其他外围区域的土地市场相对平靜(jing)，增城区寧(ning)西街沙宁路东侧18006212A23014号地块以19亿元底价被增城区城投拿下，另(ling)外两宗地块终止出让；南沙区东湧(yong)鎮(zhen)慶(qing)盛(sheng)樞(shu)紐(niu)区块东涌大道地块被越(yue)秀地产以22.46亿元底价竞得，南沙区东涌镇啟(qi)新路地块被星(xing)河地产以3.055亿元底价竞得；花都区广花公路东三地块（二期）被寶(bao)信地产以约7.1亿元底价竞得；从化区一宗地块流拍。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)广州分院研究主管(guan)陳(chen)雪(xue)強(qiang)表示，在當(dang)前新房市场销售不及預(yu)期的背(bei)景(jing)下，房企拿地基(ji)本(ben)偏(pian)向(xiang)具(ju)有区位优勢(shi)且销售预期確(que)定(ding)的地块。

供地模式(shi)再优化，热门地块引来“过江龙”

集中供地政策(ce)始於(yu)2021年2月，通(tong)过“两集中”，即(ji)集中发布(bu)出让公告(gao)、集中組(zu)織(zhi)出让活动，进行(xing)住宅用地拍賣(mai)，从保障(zhang)供应、提(ti)高信息(xi)透(tou)明度两大方面，让房企有了更多選(xuan)擇(ze)，但这一政策对房企资金要求極(ji)高，数十宗地需在一至两天內(nei)完成出让，房企前期要繳(jiao)納(na)高额保證(zheng)金。随着近一两年房地产行业进入深(shen)度調(tiao)整(zheng)，大部分房企出现资金流緊(jin)張(zhang)的情况，“两集中”的供地模式，也迎来与时俱(ju)进的优化。

自今年起，广州土地市场雖(sui)延(yan)續(xu)去年“小规模供应”模式，但成交时间对比以往(wang)有改(gai)變(bian)，不再采(cai)用“同一日、同一时段多宗地块”的集中出让模式，而是采用了“集中挂牌、分批(pi)成交”的模式，呈(cheng)“精(jing)準(zhun)供应稀(xi)缺地段”的特(te)征(zheng)，这種(zhong)变化使得房企不需要在同一时段投入过量的资金在土地市场上，減(jian)輕(qing)房企资金壓(ya)力(li)，让土拍的成交率更有保障。

供地模式优化成果(guo)显著，今年上半年广州涉宅用地共成交16宗，成交总价约431.2亿元，溢价成交的地块占比约56%，是广州自2021年实行集中供地以来同期溢价地块占比最高的一个上半年。

与此同时，2023年上半年广州土地市场也引来了华润置地、越秀地产、保利发展、保利置业、中海地产、广州城投、宝信地产、厦门国贸、武汉城建等(deng)多家国企、央(yang)企，以及星河地产、路劲地产、江苏亚伦集团等多家民(min)企，久(jiu)違(wei)的摇号盛况更是出现了許(xu)多次。其中，不乏省(sheng)外“过江龙”企业进駐(zhu)拿地，可见广州房地产市场于房企而言(yan)還(hai)是具備(bei)有相当的吸引力和投资价值(zhi)。

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