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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>李(li)湛(zhan)：房(fang)地(di)產(chan)漸(jian)進(jin)復(fu)蘇(su)的(de)路(lu)徑(jing)和(he)展(zhan)望(wang)

李湛系(xi)招(zhao)商(shang)基(ji)金(jin)研(yan)究(jiu)部(bu)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)、中(zhong)國(guo)首席经济学家論(lun)壇(tan)理(li)事(shi)

01、近(jin)期(qi)全(quan)国房地产市(shi)場(chang)部分(fen)好(hao)轉(zhuan)

壹(yi)方(fang)面(mian)，2月(yue)份(fen)全国樓(lou)市交(jiao)易(yi)行(xing)情(qing)出(chu)現(xian)積(ji)極(ji)信(xin)號(hao)。

據(ju)易居(ju)房地产研究院(yuan)對(dui)全国60個(ge)重(zhong)點(dian)城(cheng)市新(xin)建(jian)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交數(shu)据的統(tong)計(ji)：今(jin)年(nian)2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积為(wei)2005萬(wan)平(ping)方米(mi)，環(huan)比(bi)增(zeng)長(chang)47%，同(tong)比增长37%。

從(cong)全国各(ge)地售(shou)楼處(chu)、營(ying)銷(xiao)代(dai)理機(ji)構(gou)和購(gou)房群(qun)體(ti)等(deng)反(fan)饋(kui)的情況(kuang)看(kan)，购房方面的正(zheng)面信号不(bu)斷(duan)增強(qiang)。

二(er)手(shou)房成交來(lai)看，作(zuo)为楼市“風(feng)向(xiang)標(biao)”的一線(xian)城市表(biao)现較(jiao)为亮(liang)眼(yan)。

其(qi)中，深(shen)圳(zhen)2月二手房成交套(tao)数達(da)2942套，是(shi)2021年7月以(yi)来的最(zui)好水(shui)平，同比大(da)幅(fu)增加(jia)184.53%。

此(ci)外(wai)，据58安(an)居客(ke)研究院统计数据顯(xian)示(shi)：2022年2月，熱(re)点城市新房市场购房需(xu)求(qiu)热度(du)环比上(shang)漲(zhang)44%，同比上涨15%，二手房需求热度环比上涨89%，同比上涨54%，市场回(hui)暖(nuan)行情明(ming)显。

另(ling)一方面，今年以来的土(tu)拍(pai)市场热度明显回暖。

根(gen)据中指(zhi)研究院数据，截(jie)至(zhi)2月22日(ri)，84个城市出讓(rang)住宅用(yong)地，成交宅地272宗(zong)，合(he)计成交規(gui)劃(hua)建築(zhu)面积約(yue)2320万平方米，土地出让金268.7億(yi)元(yuan)人(ren)民(min)幣(bi)，平均(jun)溢(yi)價(jia)率(lv)达5.28%。

相(xiang)比於(yu)2022年，中国300城土地成交平均溢价率僅(jin)3%左(zuo)右(you)，土地拍賣(mai)市场明显回暖。

02、房地产市场回暖，離(li)不開(kai)前(qian)期政(zheng)策(ce)支(zhi)持(chi)

从去(qu)年底(di)开始(shi)，政策端(duan)进一步(bu)發(fa)力(li)托(tuo)底地产。

首先(xian)，中央(yang)经济工(gong)作會(hui)議(yi)对需求端政策支持基調(tiao)偏(pian)暖，明確(que)“支持剛(gang)性(xing)和改(gai)善(shan)性住房需求”。

其次(ci)，去年12月，南(nan)京(jing)放(fang)松(song)房产限(xian)购政策，這(zhe)表明二线城市放松房产限购步伐(fa)进一步加快(kuai)。

最後(hou)，2023年1月5日，央行官(guan)網(wang)宣(xuan)布(bu)建立(li)首套住房貸(dai)款(kuan)利(li)率政策動(dong)態(tai)调整(zheng)机制(zhi)，表示可(ke)以“階(jie)段(duan)性放寬(kuan)首套住房商業(ye)性个人住房贷款利率下(xia)限”。

从往(wang)年经驗(yan)来看，今年或(huo)可預(yu)見(jian)：在(zai)房地产行业企(qi)穩(wen)前，政策端托底地产不会改變(bian)。

03、房地产市场回暖持續(xu)性仍(reng)待(dai)觀(guan)察(cha)

房地产市场近期出现了(le)一些(xie)积极信号，今年房地产市场可能(neng)在一线、部分新一线和部分强二线城市出现“小(xiao)陽(yang)春(chun)”。

不過(guo)，認(ren)为當(dang)下房地产市场已(yi)经显著(zhu)回暖還(hai)为時(shi)过早(zao)，目(mu)前市场回暖的基礎(chu)並(bing)不牢(lao)固(gu)，持续性还需要(yao)观察。

主(zhu)要原(yuan)因(yin)有(you)：

第(di)一，居民部門(men)购房信心(xin)依(yi)然(ran)偏弱(ruo)。

一方面，防(fang)疫(yi)放开后全社(she)会对经济复苏信心大增，但(dan)使(shi)得(de)到(dao)居民部门对就(jiu)业、收(shou)入(ru)燃(ran)起(qi)信心，再(zai)使得居民部门提(ti)升(sheng)购房意(yi)願(yuan)，仍需要时間(jian)。

另一方面，在去年爛(lan)尾(wei)楼、房企及(ji)其理財(cai)产品“暴(bao)雷(lei)”的沖(chong)擊(ji)下，居民部门购房仍偏謹(jin)慎(shen)，短(duan)期內(nei)转向難(nan)度较大。

第二，地产政策以托底为主，大规模(mo)刺(ci)激(ji)政策并未(wei)出臺(tai)。

2021年以来，一二三(san)线城市房价走(zou)勢(shi)分化(hua)，一线城市房价依舊(jiu)堅(jian)挺(ting)，政策端延(yan)续“一城一策”總(zong)体思(si)路繼(ji)续推(tui)进楼市松綁(bang)。

第三，居民部门實(shi)際(ji)房贷成本(ben)依然居高(gao)不下，提前还贷动力充(chong)足(zu)，而(er)加杠(gang)桿(gan)意愿薄(bo)弱。

去年以来，居民部门中长期贷款多(duo)个月呈(cheng)现下降(jiang)态势，今年初(chu)的“提前还贷潮(chao)”也(ye)推动監(jian)管(guan)机构要求各銀(yin)行加快处理擠(ji)壓(ya)的提前还贷需求。

当下，居民部门加杠杆购房意愿依然薄弱。

04、房地产市场未来展望

中长期来看，年内房地产企稳向好是大概(gai)率事件(jian)，特(te)別(bie)是2023年经济复苏將(jiang)帶(dai)动房地产回暖。

从近期公(gong)布的数据来看，隨(sui)著(zhe)疫情达峰(feng)退(tui)坡(po)，2月PMI大幅改善。生(sheng)产、就业、消(xiao)費(fei)、都(dou)有一定(ding)幅度的改善。

值(zhi)得關(guan)註(zhu)的是小型(xing)企业PMI回升至榮(rong)枯(ku)线之(zhi)上，预示着市场微(wei)观主体活(huo)力明显修(xiu)复。

但考(kao)慮(lv)到居民部门购房信心與(yu)意愿修复，以及后续房地产调控(kong)政策放松陸(lu)续出台，我(wo)們(men)更(geng)傾(qing)向于：年内房地产市场会呈现出渐进式(shi)复苏，不同城市、不同地區(qu)复苏的節(jie)奏(zou)有所(suo)分化。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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