新四世同堂

zhichiduorenlianjicanyubipin，biqiyigerenwan，pengyouyuejukuailejiangjiabei。youlezhekuanruanjiannizaiyebuhuiyouchouzhao，hainengtianjiayinxiaodeng，mianfeishiyongo;lejiebutongdebangongshiguanli，jishiyouxiaodicujinbangongshigongzuo。shouyouka：QQdoudizhu，denghuobaoyouxidahaodaixiaohao，tiyangengduoyouxilequchaocelvezhandou：baizhongjinengcelvezuheyounicaokong！挑(tiao)戰(zhan)3300億(yi)，綠(lv)城(cheng)還(hai)在(zai)沖(chong)規(gui)模(mo)，品(pin)質(zhi)卻(que)成(cheng)“薛(xue)定(ding)諤(e)”？

邁(mai)上(shang)规模進(jin)擊(ji)之(zhi)路(lu)的(de)绿城中(zhong)國(guo)，品质还在嗎(ma)？

作(zuo)者(zhe) | 蘇(su)影(ying)

編(bian)輯(ji)丨(shu)盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

“年(nian)初(chu)董(dong)事(shi)會(hui)給(gei)经營(ying)層(ceng)下(xia)達(da)的銷(xiao)售(shou)任(ren)務(wu)是(shi)保(bao)底(di)版(ban)3100亿元(yuan)，挑战版3300亿元。”

在8月(yue)26日(ri)召(zhao)開(kai)的業(ye)績(ji)会上，绿城中国（3900.HK）副(fu)總(zong)裁(cai)李(li)駿(jun)對(dui)全(quan)年销售目(mu)標(biao)给出(chu)了(le)最(zui)新(xin)回(hui)應(ying)。

李骏表(biao)示(shi)，如(ru)果(guo)市(shi)場(chang)能(neng)在現(xian)有(you)基(ji)礎(chu)上进壹(yi)步(bu)回暖(nuan)，公(gong)司(si)对3300亿元还是有信(xin)心(xin)的。但(dan)即(ji)便(bian)是維(wei)持(chi)现在情(qing)況(kuang)，绿城也(ye)有信心完(wan)成保底目标3100亿元。

董事会主(zhu)席(xi)張(zhang)亞(ya)東(dong)此(ci)前(qian)曾(zeng)提(ti)到(dao)，希(xi)望(wang)绿城成為(wei)“有特(te)長(chang)全面(mian)發(fa)展(zhan)的優(you)等(deng)生(sheng)”，並(bing)定下了2025年6400亿元合(he)同(tong)額(e)的战略(lve)目标。

业绩会的前一天(tian)，8月25日，绿城中国发布(bu)了上半(ban)年成绩單(dan)，营收(shou)、利(li)潤(run)雙(shuang)双增(zeng)长。

不(bu)過(guo)，在房(fang)企(qi)普(pu)遍(bian)降(jiang)速(su)的今(jin)天，加(jia)速奔(ben)跑(pao)的绿城品质方(fang)面却逐(zhu)漸(jian)退(tui)色(se)，接(jie)連(lian)被(bei)业主维權(quan)的绿城中国还能續(xu)寫(xie)往(wang)日的故(gu)事吗？

营收、利润双增长

绿城中国全年目标的調(tiao)整(zheng)是有跡(ji)可(ke)循(xun)的。

2022年上半年，绿城中国取(qu)得(de)总合同销售面積(ji)約(yue)539萬(wan)平(ping)方米(mi)，同比(bi)下降25.55%；总合同销售金(jin)额1128亿元，同比下降34.3%，其(qi)中包(bao)括(kuo)绿城自(zi)投(tou)項(xiang)目销售额849亿元和(he)代(dai)建(jian)项目279亿元的销售额。

如果以(yi)3300亿元的年度(du)目标为參(can)考(kao)，上半年绿城中国的达成率(lv)僅(jin)为34.18%。

雖(sui)然(ran)销售出现下滑(hua)趨(qu)勢(shi)，但绿城中国依(yi)然坐(zuo)穩(wen)了前十(shi)席位(wei)。據(ju)中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)數(shu)据統(tong)計(ji)，2022年1-6月，绿城中国销售面积在房企中位列(lie)第(di)10，销售额排(pai)名(ming)第7。

来源：中指研究院数据

在上半年多(duo)数房企錄(lu)得虧(kui)損(sun)的狀(zhuang)態(tai)下，绿城中国在经营业绩上也取得了不錯(cuo)的成绩。截(jie)至(zhi)2022年6月底，實(shi)现收入(ru)647.31亿元，同比增长79.1%；凈(jing)利润48.6亿元，同比上升(sheng)24.3%。

具(ju)體(ti)来看(kan)，绿城中国的收入来源主要(yao)包括四(si)個(ge)方面：物(wu)业销售、项目管(guan)理(li)、設(she)计裝(zhuang)修(xiu)和持有物业運(yun)营。其中物业销售在总营收中占(zhan)比較(jiao)高(gao)，为93%，另(ling)外(wai)三(san)项合计占比7%。

绿城中国表示，公司的营收增长主要来源於(yu)物业销售的增加。2022年上半年，绿城物业销售收入为601.83亿元，同比增加89.6%。結(jie)轉(zhuan)面积为279.33万平方米，同比增长84.5%。浙(zhe)江(jiang)、江苏、陜(shan)西(xi)分(fen)別(bie)在其销售收入中位列前三。

营收增速近(jin)80%，在一眾(zhong)房企中也是“优等生”的成绩，例(li)如以稳健(jian)著(zhu)稱(cheng)的龍(long)湖(hu)（0960.HK），上半年营收增速則(ze)为56.4%。

諸(zhu)葛(ge)找(zhao)房数据研究中心分析(xi)師(shi)關(guan)榮(rong)雪(xue)分析，绿城的逆(ni)势盈(ying)利意(yi)味(wei)著(zhe)在市场深(shen)度调整的周(zhou)期(qi)內(nei)，稳健的经营策(ce)略與(yu)產(chan)值(zhi)能力(li)是企业逆势发展的強(qiang)有力支(zhi)撐(cheng)，同時(shi)也讓(rang)市场投資(zi)者看到了行(xing)业稳步回升的积極(ji)行情，有利于提振(zhen)市场信心。

不过，绿城中国上半年的销售成本(ben)也大(da)幅(fu)增加，为534.98亿元，较去(qu)年的282亿元增加89.71%，高于营收增速。

毛(mao)利率方面，绿城中国上半年的毛利率为17.4%，相(xiang)比于去年同期下降4.6个百(bai)分點(dian)。

来源：绿城中国半年報(bao)

绿城中国執(zhi)行总裁耿(geng)忠(zhong)强在业绩会上介(jie)紹(shao)，上半年公司结转毛利率下降，主要原(yuan)因(yin)是當(dang)前交(jiao)付(fu)结转的项目，主要是三年前、甚(shen)至更(geng)早(zao)拿(na)的地(di)，当时土(tu)地市场競(jing)爭(zheng)比较激(ji)烈(lie)，毛利率偏(pian)低(di)。此外，受(shou)宏(hong)觀(guan)政(zheng)策和限(xian)價(jia)影響(xiang)，整个行业毛利率也呈(cheng)下行趋势，绿城溢(yi)价能力和优势未(wei)能充(chong)分体现。

“现在公司拿地更聚(ju)焦(jiao)在核(he)心城市的核心板(ban)塊(kuai)，上半年獲(huo)取地块情况来看，质量(liang)確(que)实更高。從(cong)长期来看公司能夠(gou)走(zou)得更遠(yuan)。”耿忠强補(bu)充。

半年逆势拿地逾(yu)300亿

正(zheng)如耿忠强所(suo)說(shuo)，上半年绿城中国虽然毛利率有所下滑，但并未停(ting)止(zhi)拿地的腳(jiao)步。

截至2022年6月底，绿城中国已(yi)在8座(zuo)城市新增20个项目，总建築(zhu)面积约313万平方米，承(cheng)擔(dan)成本为304亿元。

在当前“求(qiu)稳”为主调的房地产市场，绿城是少(shao)有的逆势擴(kuo)张的房企之一，而(er)這(zhe)与其近幾(ji)年追(zhui)求规模的打(da)法(fa)有关。

绿城中国现任董事会主席张亚东是在2019年7月正式(shi)掌(zhang)权的。在他(ta)上任前的2016-2018年，我(wo)国房地产曾经歷(li)过一段(duan)高速发展时期，龙湖、新城控(kong)股(gu)等一众非(fei)千(qian)亿房企均(jun)实现了階(jie)級(ji)跨(kua)越(yue)，晉(jin)升为2000亿梯(ti)隊(dui)。

在此期間(jian)，绿城中国3年仅新增83个项目，销售额从2016年的1136亿元增长至2018年的1564亿元，不仅增速较緩(huan)，并在2018年从中指研究院前十销售榜(bang)中掉(diao)出，位列第17。

进入张亚东时代後(hou)，绿城中国开始(shi)转變(bian)打法，加速扩张。2019年-2021年，绿城中国三年新增了240个项目，总投入高达2303亿元。

同时，绿城中国还在“拿地-开工(gong)-开盤(pan)-交付”周期方面逐年提速。截至2021年年底，該(gai)周期已经达到“4.3-7.3-30.1“个月，同比平均提速约6%。

受益(yi)于高周转的打法，绿城中国在2020年重(zhong)回前十，并在2021年以3509.4亿元的销售额位列房企第7。

在此期间，绿城中国的債(zhai)务规模也逐年走高。2019年-2021年，其总負(fu)债分别为2679.37亿元、3296.92亿元和4133.98亿元，资产负债率则一直(zhi)在79%以上。

来源：wind数据

截至2022年中期，绿城中国总资产5280.33亿元、总负债4208.71亿元，资产负债率79.71%。一年内到期借(jie)貸(dai)余(yu)额为272.4亿元，銀(yin)行存(cun)款(kuan)及(ji)现金632.21亿元，扣(kou)除(chu)132亿元的預(yu)售監(jian)管金和49.95亿元的抵(di)押(ya)银行存款后，资金尚(shang)可以覆(fu)蓋(gai)短(duan)期债务。

对于下半年的拿地计劃(hua)，绿城中国行政总裁郭(guo)佳(jia)峰(feng)介绍，“上半年公司拿地基本都(dou)在公开市场，相比于收并購(gou)项目，公开市场项目质地更好(hao)、更容(rong)易(yi)。下半年预计会繼(ji)续沿(yan)用(yong)这一方式，在三拍(pai)四拍擇(ze)機(ji)做(zuo)一些(xie)投资。“

关荣雪表示，客(ke)观来看，在当前市场情緒(xu)尚未完全好转的背(bei)景(jing)下，扩大规模需(xu)要消(xiao)耗(hao)大量资金，对于项目回款进程(cheng)本就(jiu)減(jian)慢(man)的当下，房企流(liu)動(dong)性(xing)壓(ya)力预计会进一步加劇(ju)。

值得註(zhu)意的是，张亚东还给绿城制(zhi)定了一个2025年战略目标。要在2025年实现6400亿元合同额：房产开发重资产板块目标4500亿元，房产代建輕(qing)资产板块目标1500亿元，新興(xing)业务目标为400亿元。

有业内人(ren)士(shi)分析，对于绿城中国来说，这種(zhong)打法是受企业策略推(tui)动所产生的。被称为“代建第一股”的绿城，重资产开发和轻资产代建是其营收的主要来源，而扩大规模对于二(er)者发展而言(yan)均很(hen)重要。但可以看到，加速扩张也会帶(dai)来一定的風(feng)險(xian)，债务量逐年走高，也给企业发展留(liu)下一定隱(yin)患(huan)。

“品质”故事如何(he)续写？

绿城中国1995年創(chuang)立(li)于杭(hang)州(zhou)，曾是品质房企中的傑(jie)出代表。创始人宋(song)衛(wei)平在2010年曾提出，“全国範(fan)圍(wei)内造(zao)房子(zi)比我們(men)好的最多只(zhi)有一家(jia)半家，不可能有兩(liang)家三家。”

宋卫平的底氣(qi)来自于自身(shen)对“工匠(jiang)精(jing)神(shen)”的堅(jian)持，也来自于市场的認(ren)可。2009年时，绿城就以513亿元的销售额位列房企第二，排名仅次(ci)于万科(ke)。

对于旗(qi)下产品，“我寧(ning)可为价格(ge)解(jie)釋(shi)一陣(zhen)子，也不願(yuan)意为质量道(dao)歉(qian)一輩(bei)子。”宋卫平曾这樣(yang)表示。

但最終(zhong)追求精品的宋卫平还是错判(pan)了市场形(xing)势，高杠(gang)桿(gan)扩张，最终在流动性面前敗(bai)下阵来。隨(sui)后2012年-2014年，九(jiu)龙倉(cang)集(ji)團(tuan)、中交集团先(xian)后入场，成为白(bai)武(wu)士。与此同时，宋卫平绿城实控人的身份(fen)，也随着中交集团的入駐(zhu)成为历史(shi)。

绿城进入“后宋卫平”时代，高周转逐渐成为主旋(xuan)律(lv)。2019年时，绿城表示，其从拿地到开工、开盘、歸(gui)还股东投入及交付的周期，分别提速10%、12%、2%和7%。截至2021年年底，绿城进一步介绍其该周期已同比平均提速约6%。

但高周转的同时也伴(ban)随着风险。工程建设是一个循序(xu)渐进的过程，挖(wa)基坑(keng)、做主体、支模、澆(jiao)筑……直到交付之前，每(mei)一步都需要时间成本。而房企在高周转过程中追求速度、压縮(suo)工期，则埋(mai)下不少隐患。

绿城管理（9979.HK）首(shou)席执行官(guan)李軍(jun)曾在2018年博(bo)鰲(ao)房地产論(lun)壇(tan)上坦(tan)言，形势逼(bi)着开发商(shang)进行快(kuai)周转、控成本、降标準(zhun)，房屋(wu)质量也越来越差(cha)，明(ming)后年可能迎(ying)来中国房地产行业投訴(su)和维权高峰期。

李军的发言并非空(kong)穴(xue)来风。同一年，绿城旗下杭州、青(qing)島(dao)三个项目均因工程质量問(wen)題(ti)被列入《2017年百强房企工程质量黑(hei)榜》，濟(ji)南(nan)中康(kang)绿城百合花(hua)園(yuan)也因混(hun)凝(ning)土强度不达标出现“膠(jiao)带樓(lou)房”事件(jian)被《济南时报》追蹤(zong)报道。目前，以上项目在开发商积极整改(gai)后均已实现正常(chang)交付。

来源：《中国房地产报》

进入2022年，青岛即墨(mo)绿城玫(mei)瑰(gui)园、亳(bo)州绿城桐(tong)華(hua)郡(jun)、绿城北(bei)京(jing)明月聽(ting)蘭(蘭)等项目也因房屋漏(lou)水(shui)、地庫(ku)漏水、隐蔽(bi)工程施(shi)工标准等问题被业主投诉。

来源：人民(min)網(wang)領(ling)導(dao)留言板

此外，今年7月，因物业服(fu)务降标，上海(hai)绿城的业主们也在呼(hu)籲(xu)绿城方对园區(qu)绿化(hua)进行维護(hu)重建。

一邊(bian)是规模，一边是品质。二者均需要资金支撑，因此对于当下多数房企而言，实现两全其美(mei)确实是较大的考驗(yan)。

“尤(you)其对于绿城而言，大规模大手(shou)筆(bi)拿地，势必(bi)会加剧项目建设的资金投入，减配(pei)、质量等问题可能随之出现。”有业内人士提到。

关荣雪表示，一方面，绿城需要重視(shi)市场的口(kou)碑(bei)，尤其是产品质量和物业管理等方面；另一方面，持续鞏(gong)固(gu)发展主力重资产（房地产开发）业务、做优轻资产（房产代建）业务，强化核心能力建设，释放(fang)轻资产模式价值。

事实上，在2022年的中期报中，绿城中国介绍，集团始终將(jiang)产品品质视为“一號(hao)工程”，确保“最懂(dong)产品”持续发力，不斷(duan)增强核心竞争力。

但如今的绿城中国，还能写好曾经“宋卫平”时代的品质故事吗？时间会给出答(da)案(an)。

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