茶叶广告语 揭晓

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>眼(yan)下(xia)的(de)新(xin)城(cheng)控(kong)股(gu)，頗(po)給(gei)人(ren)幾(ji)分(fen)涼(liang)意(yi)

開(kai)年(nian)不(bu)利(li)，管(guan)理(li)層(ceng)動(dong)蕩(dang)。

文(wen)/每(mei)日(ri)財(cai)報(bao) 樂(le)鵬(peng)

同(tong)為(wei)常(chang)州(zhou)走(zou)出(chu)的大(da)佬(lao)，美(mei)凱(kai)龍(long)和(he)新城控股都(dou)是(shi)做(zuo)賬(zhang)的好(hao)手(shou)，兩(liang)個(ge)企(qi)業(ye)都靠(kao)“投(tou)資(zi)性(xing)房(fang)地(di)產(chan)公(gong)允(yun)價(jia)值(zhi)變(bian)动”把(ba)自(zi)己(ji)的利潤(run)做到(dao)了(le)天(tian)上(shang)。如(ru)今(jin)，美凯龙賣(mai)身(shen)建(jian)發(fa)集(ji)團(tuan)，而(er)新城控股還(hai)在(zai)地产的大海(hai)裏(li)搏(bo)殺(sha)。

不過(guo)，新城控股的近(jin)況(kuang)可(ke)不太(tai)好。2月(yue)16日，新城控股（601155.SH）公告(gao)，聯(lian)席(xi)總(zong)裁(cai)曲(qu)德(de)君(jun)辭(ci)職(zhi)，而壹(yi)个月前(qian)，总裁梁(liang)誌(zhi)誠(cheng)也(ye)剛(gang)刚辞职。一時(shi)間(jian)，新城控股連(lian)失(shi)“大將(jiang)”。另(ling)一邊(bian)，公司(si)的利润預(yu)告也面(mian)臨(lin)大縮(suo)水(shui)。

3月7日，新城控股发布(bu)了2月份(fen)經(jing)營(ying)簡(jian)报，前两月合(he)同銷(xiao)售(shou)金(jin)額(e)同比(bi)下降(jiang)28.85%，开年不利。

也就(jiu)是說(shuo)，在财務(wu)被(bei)質(zhi)疑(yi)的同时，新城控股还失去(qu)了重(zhong)要(yao)的管理人員(yuan)，這(zhe)不免(mian)引(yin)來(lai)外(wai)界(jie)投资者(zhe)的擔(dan)憂(you)。

公允价值变动的謎(mi)团

踩(cai)著(zhe)三(san)四(si)線(xian)棚(peng)改(gai)貨(huo)幣(bi)化(hua)浪(lang)潮(chao)，以(yi)“黑(hei)馬(ma)”姿(zi)態(tai)杀出重圍(wei)的新城控股，曾(zeng)经可謂(wei)非(fei)常美好。

2015年，公司营收(shou)雖(sui)然(ran)只(zhi)有(you)319億(yi)元(yuan)，但(dan)2017年卻(que)迅(xun)速(su)達(da)到了1264亿元；2018年更(geng)以2210亿元進(jin)入(ru)百(bai)強(qiang)房企前10，2019年上半(ban)年排(pai)名(ming)一度(du)达到第(di)八(ba)，可谓風(feng)光(guang)無(wu)二(er)。

可到2019年中(zhong)旬(xun)，其(qi)實(shi)控人王(wang)振(zhen)華(hua)的鋃(lang)鐺(cheng)入獄(yu)，这也讓(rang)新城瞬(shun)间跌(die)落(luo)神(shen)壇(tan)。盡(jin)管兒(er)子(zi)王曉(xiao)松(song)临危(wei)受(shou)命(ming)，但並(bing)沒(mei)能(neng)让业績(ji)保(bao)持(chi)穩(wen)增(zeng)。

2021年，新城控股营收增長(chang)15.64%，凈(jing)利減(jian)少(shao)17.42%。2022年，业绩大滑(hua)坡(po)出現(xian)：前三季(ji)营收617.54亿元、净利33.49亿元，同比分別(bie)下降43.41％、43.08％。全(quan)年看(kan)，预計(ji)净利最(zui)低(di)6.3亿元，同比最多(duo)减少达95%。

與(yu)业绩过山(shan)車(che)相(xiang)同步(bu)的，悉(xi)數(shu)新城控股过往(wang)的发展(zhan)，外界更會(hui)聚(ju)焦(jiao)到其财报中的公允价值变动。

《每日财报》註(zhu)意到，自2012年以来，公司累(lei)计公允价值增值达到142.02亿元，而累计歸(gui)屬(shu)母(mu)公司净利润为685.4亿元，占(zhan)累计利润的20.7%。值得(de)注意的是，这其中甚(shen)至(zhi)连在开发中的物(wu)业的增值部(bu)分都算(suan)进去，像(xiang)2021年未(wei)完(wan)工(gong)的物业增值了約(yue)3.8亿元，2022年上半年則(ze)增加(jia)了约4.99亿元。

對(dui)此(ci)，審(shen)计機(ji)構(gou)还曾出具(ju)標(biao)準(zhun)无保留(liu)意見(jian)，“於(yu)2021年12月31日，如果(guo)復(fu)归收益(yi)率(lv)上升(sheng)或(huo)下降10%，而其他(ta)因(yin)素(su)保持不变，本(ben)集团2021年度的投资性房地产账面价值会减少或增加金额约为6,531,408,001元及(ji)7,189,461,097元。”

为了方(fang)便(bian)讀(du)者理解(jie)所(suo)谓的“复归收益率”，我(wo)們(men)引入一则笑(xiao)話(hua)。

一个人壓(ya)死(si)了農(nong)戶(hu)一只母雞(ji)，农户说：“我这只鸡每年下蛋(dan)賺(zhuan)200塊(kuai)錢(qian)，子子孫(sun)孙无窮(qiong)尽，按(an)照(zhao)5%的永(yong)續(xu)貼(tie)现，这只鸡妳(ni)得賠(pei)给我4000块。”如此，就是贴现估(gu)值法(fa)。

截(jie)至2022年3季度，新城控股的投资性房地产达到了1139亿元，位(wei)居(ju)A股第四位，前三位分别为中國(guo)建築(zhu)1366.97亿元、中国平(ping)安(an)1206元、招(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)116亿元。核(he)心(xin)問(wen)題(ti)就出在复归收益率，因为新城控股取(qu)值在4.5%至7%。

“虛(xu)胖(pang)”便根(gen)植(zhi)于此。

利息(xi)资本化与失去“重臣(chen)”

其实，对于2022年的利润跳(tiao)水，还有一层“因”。

早(zao)在2018年，新城控股就曾被上交(jiao)所问詢(xun)：公司利息支(zhi)出的资本化占比較(jiao)高(gao)。数據(ju)顯(xian)示(shi)，新城控股2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%。

（制(zhi)圖(tu)：每日财报）

理論(lun)上，利息應(ying)當(dang)全额作(zuo)为利润表(biao)中财务費(fei)用(yong)进行(xing)披(pi)露(lu)，但是会计准则也开了一个口子，認(ren)为借(jie)款(kuan)是为了构建固(gu)定(ding)资产，那(na)麽(me)这些(xie)利息费用是可以算作固定资产的一部分计入资产，这就是利息资本化。

可以说，利息资本化就如同調(tiao)節(jie)器(qi)，一般(ban)会计比较审慎(shen)的企业，会尽量(liang)少地選(xuan)擇(ze)进行利息资本化，因为这樣(yang)可以减輕(qing)未来业绩負(fu)担。但是，新城控股在利息资本化方面却比较激(ji)进的。比如，2019年利息资本化金额为45.24亿元，而总的融(rong)资成(cheng)本约为49.85亿元，资本化比率接(jie)近100%。2020-2022年，资本化的比例(li)也維(wei)持在较高水平。

这样做的結(jie)果，就是把靚(liang)麗(li)的业绩呈(cheng)现在当下，把负担留给未来。风險(xian)则表现为，一旦(dan)行业不景(jing)氣(qi)，就必(bi)須(xu)同时承(cheng)受当期(qi)业绩下滑和歷(li)史(shi)负担分攤(tan)的雙(shuang)重压力(li)，或稱(cheng)“戴(dai)维斯(si)双杀”。新城控股2022年的表现，亦(yi)如是。

而回(hui)到近期的人事(shi)变动，曲德君和梁志诚对新城控股而言(yan)十(shi)分重要。

据悉，1964年7月出生(sheng)的曲德君，是财务出身，曾在大连萬(wan)达集团工作17年，也曾是王健(jian)林(lin)的“左(zuo)膀(pang)右(you)臂(bi)”。2019年7月，王振华案(an)发後(hou)，曲德君加盟(meng)新城控股母公司新城发展（港(gang)股上市(shi)），任(ren)职副(fu)董(dong)事长，负責(ze)旗(qi)下的多奇(qi)妙(miao)乐園(yuan)。

2020年3月30日，因陳(chen)德力辞任新城控股董事、联席总裁，曲德君接任，负责商业板(ban)块。到如今，曲德君担任联席总裁一职不到3年。

另一頭(tou)，1月19日晚(wan)间，新城控股发布公告称，公司董事会收到董事兼(jian)总裁梁志诚的書(shu)面辞职报告，其因个人原(yuan)因辞去董事、总裁职务。当日，董事会会議(yi)通(tong)过，董事会聘(pin)任王晓松为公司总裁。

要知(zhi)道(dao)，梁志诚是新城控股的老(lao)人，2003年进入新城控股，一直(zhi)在新城发展體(ti)系(xi)內(nei)任职。2014年，其担任新城发展執(zhi)行董事兼联席总裁，2021年5月，担任新城控股总裁。

据《每日财报》從(cong)财报中查(zha)閱(yue)，新城控股员工中，年薪(xin)达到600万元的僅(jin)梁志诚、曲德君、王晓松三人，由(you)此足(zu)见前两者的公司地位。基(ji)于以上不難(nan)见得，当下“重臣”離(li)去，业绩散(san)落的新城控股颇给人几分凉意。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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