网红片区更便宜了

网红片区更便宜了

深圳6月迎来供应潮。

一周之内，5个新盘扎堆，其中两个还是同一天获批预售，竞争的激烈程度为深圳6月的火热，浇了一把油。

包括华润静安府、金光华龙岸花园、安宏基天曜府、深业颐樾府、深物业御棠上府以及晗山悦海城。

共2229套住宅，最低上车门槛327万/套，最高上车门槛4320.15万/套，户型跨度涵盖了56-314平2—4房。

虽然这批扎堆的新房表面没有大甩折扣，但实际暗地里已经卷得不成样。

特别是热门的龙华红山板块的新房。

红山片区无疑是龙华居住品质，配套以及优质教育排在第一梯队的区域，区域内都比较新，区域小区的整体楼龄基本是10年左右。

近十多年来，供应过的项目包括水榭春天花园、天曜广场、金亨利瑜璟苑、中城宴华府、龙光玖悦台、莱蒙水榭云上、尚誉红山里、鸿荣源博誉府、中海学仕里、中海闻华里等。

其中2010年以均价1.8万/平首批入市的水榭春天花园一经开盘，便受到了热捧，短时间内很快就清盘了，接着第二、第三批房源也同样如此。

到了2011年随着龙华新区的正式确立，片区内的各项配套逐步落成对象，板块内的新房市场迎来了高光，每个新盘几乎都成为市场追逐的对象。

而也正是由于板块逐渐成熟，区域内可用来开发的地块已经接近尾声，未来基本上很难再有体量非常大的项目诞生。

所以深业颐樾府、安宏基天曜府已经是红山为数不多的合围式新盘。

但如今受市场环境影响，这两个新房也开始卖不起价，相比市场的预期和土地出让的预期，都低了不少。

安宏基天曜府推出570套住宅，户型建面为56平—135平的2-4房，毛坯交房，备案单价约7.55万/㎡，单价区间约7.10万-8.82万/㎡，总价区间约423万-1790万/平。

而安宏基天曜府的前一批房源安宏基天曜广场，在2018年10月推出380套住宅，备案均价约7.12万/㎡，面积段104-185㎡，单价区间6.14万-8.30万/㎡，总价区间640万-1542万/套。

相比之下，安宏基天曜府只比旁边的安宏基天曜广场开盘均价贵0.43万/平，但起步户型面积却更小，上车门槛更低。

仅看安宏基天曜府这批房源感受还不够明显，再看看深业颐樾府更能直观地感受得到。

深业颐樾府为去年深圳第一批土拍的项目，当初土拍普通商品房销售均价上限是7.215万/平。

拍地之初，市场预测项目开盘至少也会和限价上限持平。

但实际上深业颐樾府选择了更低的备案价格，358套78-125平3-4房的住宅，备案均价为7.19万/平，6.57-8.29 万/平，总价区间约534万-1485万/套。

这个价格几乎与2018年入市的安宏基天曜广场的均价持平。

并且项目还送简装，户型实用率达到80.85%，比安宏基天曜府（约72.11%）和安宏基天曜广场的（约66.4%）户型实用率还要高不少。

综合折算，深业颐樾府的价格相对就更便宜了。

这也意味着深业颐樾府已经向红山2018年的新房价看齐了。

很明显，地段位置还不错，实用率还不错的深业颐樾府把红山的价格卷了下来。

但价格上给予了市场一定的让利，无法避免项目的一些问题

首先是居住不够纯粹的问题。

项目既包含住宅也包含了无偿移交政府和企业自持的保障性租赁住房，保障性租赁住房的比例达到住宅约40%。

其次是小区距离地铁站略远了一点。

虽然可以避开路面地铁噪音的影响，但步行到红山地铁站约1.6公里，步行到上塘地铁站约1.1公里，已经超出步行到地铁站的舒适距离。

如果是自驾通勤，上下班高峰期拥堵也比较严重。

第三是小区的楼下设置有公交首末站公共配套。

另外项目规划7栋住宅（4栋商品房、3栋人才保障房）和一所6班幼儿，总层高32-45层，梯户比有2梯6户和3梯6户。

对于高层住宅电梯，如果电梯配比是2梯6户，上下班电梯使用高峰导致出行不够便捷的问题有可能随着居住时间慢慢凸显。

当然了，户型实用率和价格足够有优势，一定会有人买单。

所以接下来，市场的压力会给到马路对面的联发臻著雅居。

因为地理位置基本一致，周边配套相同，但相比之下商品住宅限价7.33万/㎡的联发臻著雅居在拍地之初楼面价（约37772元/㎡）比深业颐樾府的综合楼面单价27837元/㎡贵了不少。

作者 | 骑猪英雄返回搜狐，查看更多

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