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7月(yue)4日(ri)，深圳公(gong)共(gong)資(zi)源(yuan)交(jiao)易(yi)公共服(fu)務(wu)平(ping)臺(tai)上(shang)架(jia)3宗(zong)宅(zhai)地(di)，其(qi)中(zhong)寶(bao)安(an)新(xin)安地塊(kuai)采(cai)用(yong)“競(jing)地價(jia)+竞现房销售面(mian)積(ji)+搖(yao)号”的(de)規(gui)則(ze)，這(zhe)也(ye)是(shi)深圳首(shou)次(ci)在(zai)宅地竞指(zhi)標(biao)階(jie)段(duan)采取(qu)竞现房销售建面的方(fang)式(shi)。

此(ci)前(qian)的6月底(di)，住房和(he)城(cheng)鄉(xiang)建設(she)部黨(dang)組(zu)書(shu)記(ji)、部长倪(ni)虹(hong)曾(zeng)强调“开展现房销售试点”，如(ru)今(jin)壹(yi)線(xian)城市(shi)深圳跟进，信号意(yi)義(yi)强。目(mu)前，已(yi)經(jing)有(you)包(bao)括(kuo)深圳、北(bei)京(jing)、合(he)肥(fei)、福(fu)州(zhou)永(yong)泰(tai)等(deng)地试点在土(tu)地出(chu)讓(rang)環(huan)節(jie)设置(zhi)“现房销售”條(tiao)件(jian)。在業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)看(kan)來(lai)，會(hui)有越(yue)来越多(duo)的城市從(cong)土地出让环节推(tui)動(dong)试点现房销售。

目前，已经有包括深圳、北京、合肥、福州等地试点在土地出让环节设置“现房销售”条件。圖(tu)/IC　photo

深圳土地出让首现竞“现房销售”面积

早(zao)在2016年(nian)，深圳推出過(guo)首宗现房销售试点地块——龍(long)華(hua)A816-0060号地块，要(yao)求(qiu)在該(gai)地块上建设的商(shang)业、住宅等建築(zhu)物(wu)，不(bu)能(neng)进行(xing)預(yu)售，必(bi)須(xu)在竣(jun)工(gong)並(bing)取得(de)不动產(chan)權(quan)證(zheng)书后才(cai)能以(yi)现房形(xing)式對(dui)外(wai)销售。

这是深圳首宗商品(pin)房现售试点地块，但(dan)是之(zhi)后，深圳土拍(pai)再(zai)無(wu)要求现房销售的宗地，直(zhi)到(dao)宝安新安地块的出现。

深圳7月4日掛(gua)出的这三(san)宗地分(fen)布(bu)於(yu)龙崗(gang)宝龙、宝安新安，總(zong)起(qi)始(shi)价46.32億(yi)元(yuan)，將(jiang)于8月2日进行出让。

其中，宝安新安地块為(wei)二(er)類(lei)居(ju)住用地，建筑面积8.23萬(wan)平方米(mi)，起始价29.62亿元，最(zui)高(gao)限(xian)制(zhi)地价34.06亿元。该地块住宅部分擬(ni)建设普(pu)通(tong)商品住房，平均(jun)销售价格(ge)不高于8.86万元/平方米（不含(han)室(shi)内裝(zhuang)修(xiu)）。

值(zhi)得關(guan)註(zhu)的是，深圳公共资源交易平台顯(xian)示(shi)，宝安新安地块采取“三限雙(shuang)竞+摇号”规则出让，即(ji)限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，達(da)到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式確(que)定(ding)竞得人。據(ju)了(le)解(jie)，现房销售最高限制建筑面积为3.552万平方米。

在“保(bao)交付(fu)”的大(da)背(bei)景(jing)下(xia)，深圳作(zuo)为一线城市，试点土地出让中竞拍现房销售建筑面积，引(yin)發(fa)关注，尤(you)其是在住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹剛(gang)刚强调“开展现房销售试点”之后，信号意义强大。

6月26日下午(wu)，倪虹会見(jian)了中國(guo)銀(yin)行党委(wei)书记、董(dong)事(shi)长葛(ge)海(hai)蛟(jiao)一行。其中，倪虹提(ti)到，房地产业发展要从解決(jue)“有沒(mei)有”轉(zhuan)向(xiang)解决“好(hao)不好”，改(gai)變(bian)“高杠(gang)桿(gan)、高負(fu)債(zhai)、高周(zhou)转”模(mo)式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平穩(wen)过渡(du)。

深圳开展现房销售试点，是大勢(shi)所(suo)趨(qu)，有著(zhe)积極(ji)意义。廣(guang)東(dong)住房政(zheng)策(ce)研(yan)究(jiu)中心(xin)首席(xi)研究員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)認(ren)为，竞爭(zheng)现房销售建面，一方面是當(dang)前保交樓(lou)難(nan)度(du)大，要實(shi)時(shi)推进现房销售，推动开发商向现房销售转型(xing)；另(ling)一方面，当前購(gou)房者(zhe)很(hen)大一部分更(geng)願(yuan)意買(mai)现房，也應(ying)该順(shun)应这部分需(xu)求，特(te)別(bie)是改善(shan)型需求，能承(cheng)受(shou)现房销售帶(dai)来的成(cheng)本(ben)和价格增(zeng)加(jia)。

保交付下“现房销售”试点加速(su)

“现房销售”并非(fei)新鮮(xian)話(hua)題(ti)，早在2016年-2020年，为了抑(yi)制土地市場(chang)过熱(re)和房企(qi)非理(li)性(xing)拿(na)地，部分城市在土地端(duan)设置现房销售条件，但是试点效(xiao)果(guo)一般(ban)，有的城市推出一宗地块后就(jiu)没了下文(wen)，有的城市则在推行了一段时間(jian)后，改变了土地出让规则。直至(zhi)去(qu)年停(ting)貸(dai)風(feng)波(bo)，“保交付”成为重(zhong)要任(ren)务，“现房销售”也在各(ge)地加速推动试点。

去年8月5日，福州市首例(li)现房销售宅地——永泰葛嶺(ling)鎮(zhen)溪(xi)西(xi)村(cun)葛丹(dan)东路(lu)东側(ce)A-02地块成功(gong)拍出。

去年同(tong)月，合肥市发布第(di)三批(pi)集(ji)中供(gong)地公告(gao)，共推出28宗涉(she)宅用地，其中蜀(shu)山(shan)區(qu)ss202210号地块明(ming)确提出“按(an)精(jing)装现房销售实施(shi)”。此前合肥的土地拍賣(mai)公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求，达到一定比(bi)例才能开售，但是明确提出必须按现房销售，在合肥尚(shang)屬(shu)首次。

今年1月17日召(zhao)开的全(quan)国住房和城乡建设工作会議(yi)明确提出，“有条件的可(ke)以进行现房销售，繼(ji)續(xu)实行预售的，必须把(ba)资金(jin)監(jian)管(guan)責(ze)任落(luo)实到位(wei)，防(fang)止(zhi)资金抽(chou)逃(tao)，不能出现新的交楼风險(xian)。”

此后1月31日召开的山东省(sheng)住房城乡建设工作会议上，据当地媒(mei)體(ti)報(bao)道(dao)，2023年山东将出台高品質(zhi)住宅建设指導(dao)性意见，制定《住宅设計(ji)标準(zhun)》，其中提到，逐(zhu)步(bu)提高预售門(men)檻(kan)，鼓(gu)勵(li)有条件的地方先(xian)行先试，开展现房销售试点。

2月7日，河(he)南(nan)省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，2023年将进一步规範(fan)商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以鄭(zheng)州、开封(feng)为试点，积极探(tan)索(suo)预售制度改革(ge)和现房销售。

值得关注的是北京，从2021年第二輪(lun)集中供地，就开始试点竞现房销售面积，目前已经有多宗出让的地块配(pei)建了现房销售面积，其中就包括今年最热的经开区亦(yi)莊(zhuang)新城X47R1地块，规劃(hua)建筑面积約(yue)17.8万平方米，总成交价79.12亿元，需要配建5.3万平方米现房销售面积。

如今深圳重啟(qi)“现房销售”试点，无疑(yi)对于其他(ta)城市的试点工作具(ju)有推动作用。而(er)通过部分地块先行先试，也是当前各地“现房销售”试点工作的一個(ge)重要方向，预计也会有越来越多的城市加入(ru)试点中来。

不过在李宇嘉看来，并不是要迅(xun)速将现售占(zhan)比擴(kuo)大，当前地产弱(ruo)势局(ju)面并不支(zhi)持(chi)大规模开展现房销售，但未(wei)来一段时间，现房销售和预售将是并行的兩(liang)種(zhong)模式，开发商既(ji)可以選(xuan)现售，也可以选预售，购房者也一樣(yang)。当然(ran)政策会支持现售，比如金融(rong)政策、规划政策、报建政策等。

现房销售势必会拉(la)长房企的开发周期(qi)，增加成本，沈(chen)澱(dian)资金，这对于开发企业提出了更高的要求。“能拿地的开发商，一定是算(suan)好了賬(zhang)，算好了增加的成本和周期自(zi)己(ji)可以承受。”李宇嘉說(shuo)，另外，在现售的出让条件下，地价一定比预售条件下要低(di)，这也有利(li)于开发商，特别是綜(zong)合实力(li)比較(jiao)强的开发商。现售逐漸(jian)推行的过程(cheng)，自然也就是優(you)勝(sheng)劣(lie)汰(tai)和转向新模式的过程。

新京报记者 段文平

編(bian)輯(ji) 楊(yang)娟(juan)娟 校(xiao)对 杨許(xu)麗(li)返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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