quanmianbaozhuang，daodaozaixianbaoji，yuanzhiyuanweidejingdianmoshi，gezhonggeyangbanbenwanfayingyoujinyou。dengniwannidenaodong，kaishidapozhangai!gezhonggeyangdeyouxishuiping，qiyidemolidehuati。rangzhenzhengdexiaohaiguitiaodaoyunduan，zaidianjirenzhekeyishangxiayidongyouxizhihou，zhongxinkaishibofangliushuijian，yicicideyingdejingsaideshengli，chengweizuilihaidedatigaoshou，jianggengduodewentiwanmeidadui。bendidaoru：zhichibendiwenjiandaoru，yongyounidemianfeisirenshuku，yijianqiehuankanshutingshumoshi。商(shang)業(ye)不(bu)動(dong)產(chan)首(shou)次(ci)納(na)入(ru)REITs試(shi)點(dian) 平(ping)安(an)不动产激(ji)活(huo)业務(wu)新(xin)價(jia)值(zhi)

日(ri)前(qian)，平安不动产發(fa)布(bu)了(le)公(gong)司(si)債(zhai)券(quan)年(nian)度(du)報(bao)告(gao)，报告顯(xian)示(shi)，公司2022年營(ying)业收(shou)入為(wei)21.55億(yi)元(yuan)，凈(jing)利(li)潤(run)为8.97亿元，均(jun)較(jiao)2021年有(you)所(suo)下(xia)滑(hua)。平安不动产在(zai)报告中(zhong)表(biao)示，公司业績(ji)波(bo)动主(zhu)要(yao)受(shou)到(dao)公共(gong)衛(wei)生(sheng)事(shi)件(jian)、地(di)产市(shi)場(chang)下行(xing)周(zhou)期(qi)影(ying)響(xiang)，目(mu)前總(zong)體(ti)經(jing)营穩(wen)健(jian)，符(fu)合(he)行业變(bian)化(hua)和(he)经营預(yu)期。

不久(jiu)前的(de)4月(yue)18日，平安不动产宣(xuan)布與(yu)華(hua)润萬(wan)象(xiang)生活達(da)成(cheng)戰(zhan)略(lve)合作(zuo)，將(jiang)引(yin)入华润万象生活多(duo)年積(ji)累(lei)的品(pin)牌(pai)資(zi)源(yuan)優(you)勢(shi)及(ji)運(yun)营管(guan)理(li)能(neng)力(li)，共同(tong)打(da)造(zao)具(ju)有消(xiao)費(fei)引領(ling)力的城(cheng)市級(ji)商业新地標(biao)；同期，平安不动产也(ye)与万科(ke)印(yin)力就(jiu)"深(shen)圳(zhen)新城市廣(guang)场"項(xiang)目达成了輕(qing)资产管理合作。這(zhe)意(yi)味(wei)著(zhe)，平安不动产把(ba)更(geng)多的目光(guang)投(tou)向(xiang)了资产的長(chang)期稳定(ding)增(zeng)值，追(zhui)求(qiu)更长期、更稳健的投资回(hui)报。

隨(sui)着商业不动产首次正(zheng)式(shi)纳入REITs试点，标誌(zhi)着地产行业從(cong)“增量(liang)時(shi)代(dai)”向“存(cun)量时代”邁(mai)進(jin)、发展(zhan)邏(luo)輯(ji)发生轉(zhuan)变，平安不动产也在做(zuo)出(chu)新的业务布局(ju)，雖(sui)然(ran)其(qi)业绩在公共卫生事件因(yin)素(su)和行业整(zheng)体的影响下经歷(li)暫(zan)时下滑，但(dan)从长遠(yuan)來(lai)看(kan)，这家(jia)不动产资产管理公司的新价值将在未(wei)来湧(yong)現(xian)。

从增量时代到存量时代

平安不动产近(jin)期的系(xi)列(lie)布局，正符合戴(dai)德(de)梁(liang)行在《2023年房(fang)地产展望(wang)报告》中所述(shu)：“當(dang)房地产逐(zhu)漸(jian)走(zou)向存量市场，物(wu)管受到资本(ben)市场關(guan)註(zhu)並(bing)加(jia)速(su)擴(kuo)張(zhang)。依(yi)托(tuo)於(yu)成熟(shu)的运营管理经驗(yan)，以(yi)轻资产模(mo)式輸(shu)出商管服(fu)务亦(yi)成为市场趨(qu)势。在投资管理方(fang)面(mian)，專(zhuan)业的资产运营有助(zhu)于项目持(chi)續(xu)獲(huo)得(de)较高(gao)收益(yi)，从而(er)产生资产溢(yi)价，同时塑(su)造品牌价值。”

随着招(zhao)拍(pai)掛(gua)市场拿(na)地越(yue)来越難(nan)，中國(guo)城市存量規(gui)劃(hua)日趋明(ming)晰(xi)，地产逐渐进入高存量时代已(yi)是(shi)行业的共識(shi)。對(dui)于不动产领域(yu)来說(shuo)，在增量主導(dao)的时代，金(jin)融(rong)的核(he)心(xin)功(gong)能在于通(tong)過(guo)杠(gang)桿(gan)讓(rang)人(ren)們(men)實(shi)现对不动产所有權(quan)的获取(qu)；而在存量主导的时代，金融的核心功能則(ze)在于实现不动产资产的变现和投资的长期获益。

伴(ban)随着公共卫生事件影响的逐步(bu)远去(qu)，存量市场将为资管行业帶(dai)来更大(da)的发展空(kong)間(jian)。此(ci)前，中国平安首席(xi)投资官(guan)鄧(deng)斌(bin)曾(zeng)表示，“不动产行业最(zui)困(kun)难的时期已过，随着宏(hong)觀(guan)经濟(ji)好(hao)转，回转和修(xiu)復(fu)是可(ke)期的。”资料(liao)显示，中国平安不动产方面的投资在險(xian)资投资资产中占(zhan)比(bi)4.7%，其中持有型(xing)物业（物权）占险资总投资资产2.7%，高于股(gu)权（1.0%）和债权（1.0%）。“未来我(wo)们還(hai)是要加大不动产领域的投资，特(te)別(bie)是在优質(zhi)商业不动产、保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房等(deng)与国家经济发展息(xi)息相(xiang)关的领域。”邓斌表示。

作为中国平安旗(qi)下的不动产资产管理平臺(tai)，平安不动产壹(yi)直(zhi)深耕(geng)存量市场，积極(ji)响應(ying)国家“支(zhi)持国計(ji)民(min)生、支持实体经济”的政(zheng)策(ce)导向，服务于险资资产配(pei)置(zhi)，追求长期稳健的投资回报。

平安不动产深耕持有型物业，积极布局商辦(ban)物业、租赁住房、康(kang)養(yang)、产业物流(liu)等国家政策支持的不动产领域。目前，平安不动产的在管资产规模超(chao)2200亿元。公司秉(bing)持符合保险资金长久期的资产配置原(yuan)则，側(ce)重(zhong)持有型物业的资产管理，擁(yong)有带来持续、稳定回报的商办收租型物业，旗下优质项目包(bao)括(kuo)具備(bei)国際(ji)5A标準(zhun)的平安金融中心系列寫(xie)字(zi)樓(lou)产品，华南(nan)第(di)一高楼—深圳平安金融中心即(ji)为其中之(zhi)一。

“兩(liang)驅(qu)三(san)全(quan)”和“自(zi)外(wai)兼(jian)修”

作为平安集(ji)團(tuan)內(nei)部(bu)的不动产投资及资产管理专业子(zi)公司，多年来，平安不动产将业务聚(ju)焦(jiao)于投资和资产管理两大部分(fen)。

投资业务，主要包含(han)商办物业、租赁住房、康养、产业物流等收租型物业類(lei)投资，为保险资金投资做前期孵(fu)化，待(dai)项目條(tiao)件成熟後(hou)，以市场公允(yun)定价转让給(gei)保险资金退(tui)出，实现交(jiao)易(yi)結(jie)構(gou)优化、项目零(ling)散(san)整合。

资产管理业务，主要为平安集团子公司和外部第三方提(ti)供(gong)不动产投资顧(gu)問(wen)服务和资产管理服务，包括不动产资产运营管理、工(gong)程(cheng)管理、项目投资顾问管理业务等。

依托平安綜(zong)合金融平台的強(qiang)大优势与前瞻(zhan)布局，平安不动产逐渐樹(shu)立(li)了 “两驱三全”的核心优势和“自外兼修”的发展思(si)路(lu)。

“两驱三全”，即憑(ping)借(jie)“投资-融资-建(jian)設(she)-管理-退出”全鏈(lian)条资管能力；覆(fu)蓋(gai)商办、租赁住房、康养、产业物流的全业態(tai)組(zu)合管理能力；基(ji)于各(ge)业态生命(ming)周期特点、通过持续滾(gun)动资产计划、及时更新改(gai)造、延(yan)长资产生命的全周期资产管理体系和优质的资源整合能力；以“短(duan)期租金收入与长期资产增值”雙(shuang)輪(lun)驱动，打造专业的不动产资产管理平台。

“自外兼修”，即自营和委(wei)外同步。據(ju)了解(jie)，除(chu)前文(wen)所提到的华润万象生活、万科印力之外，平安不动产目前已经构建了与新鴻(hong)基、华润万象生活、香(xiang)港(gang)置地、凱(kai)德、龍(long)湖(hu)、印力等多家优秀(xiu)商管企(qi)业全面合作的专业运营平台，为在管资产运营賦(fu)能，不斷(duan)提升(sheng)自身(shen)运营质量和效(xiao)率(lv)。

经过持续深耕，平安不动产的“两驱三全”“自外兼修”发展成果(guo)不断获得国内外認(ren)可。国际評(ping)级機(ji)构穆(mu)迪(di)即给予(yu)其“Baa2”的发行人评级，展望稳定，并认为平安不动产的资产管理业务预计将適(shi)度增长。

逻辑转变下的业务新价值

存量时代，金融的核心功能在于实现不动产资产的变现和投资的长期获益，主要表现即为房屋(wu)再(zai)融资和不动产投资信(xin)托基金（REITs）。前者(zhe)提供变现渠(qu)道(dao)，在所有权和使(shi)用(yong)权不发生转移(yi)的条件下，让资产实现更多的变现方式；后者提供投资渠道，無(wu)須(xu)直接(jie)拥有所有权和使用权，也能让投资者获取资产收益。

自2020年4月基礎(chu)设施(shi)REITs试点啟(qi)动后，截(jie)至(zhi)2023年3月末(mo)，全国公募(mu)REITs共计27只(zhi)，市值规模为856.8亿元，项目涵(han)盖收费公路、产业園(yuan)區(qu)、汙(wu)水(shui)處(chu)理、倉(cang)儲(chu)物流、清(qing)潔(jie)能源、保障性租赁住房、新能源等多種(zhong)资产类型。

近日，在扩大内需(xu)、拉(la)动消费、刺(ci)激增长等策略引导下，商业不动产已首次正式纳入REITs试点，发改委也于同日发布了规範(fan)高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申(shen)报推(tui)薦(jian)工作的通知(zhi)，支持消费基础设施建设，助力盤(pan)活存量资产，优化投融资模式，提振(zhen)经济发展，促(cu)进持有型商业物业不动产项目的投资增进。

随着商业不动产REITs试点启动，有着良(liang)好经营模式和稳定现金流的优质持有型商业物业不动产项目更吸(xi)引投资者的目光。通过专业的经营运作、成本控(kong)制(zhi)、资产管理、价值提升等措(cuo)施，或(huo)許(xu)能用固(gu)定资产證(zheng)券化的投融管退机制进行价值变现。公募REITs開(kai)閘(zha)后，合规的持有型物业可通过资产证券化釋(shi)放(fang)出部分利润，諸(zhu)多房企視(shi)之为构建新发展模式的契(qi)机。

平安不动产COO曾燦(can)霞(xia)在一次对外分享(xiang)中解讀(du)REITs对不动产投资和资产管理带来的改变，她(ta)相信，在REITs的影响下，行业将回歸(gui)经营本质，资产价格(ge)回归运营质量，这是债性逻辑到股性逻辑转变的力量。

对于已持有多個(ge)优质物业资产的平安不动产来说，通过REITs，它(ta)将自持的物业资产资本化，重资产变轻的同时，还可以繼(ji)续拥有资产的管理权，远期享受超額(e)业绩提成，形(xing)成一整套(tao)利于长租行业稳健、良性的发展机制与商业模式，或许这将成为平安不动产未来业务新价值的增长点。

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