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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>東(dong)方(fang)金(jin)誠(cheng)：2023年(nian)6月(yue)地(di)產(chan)債(zhai)運(yun)行(xing)情(qing)況(kuang)報(bao)告(gao)

核(he)心(xin)觀(guan)點(dian)：

上(shang)半(ban)年地产债發(fa)行規(gui)模(mo)為(wei)2064.2億(yi)元(yuan)，較(jiao)上年同(tong)期(qi)下(xia)降(jiang)0.6%，整(zheng)體(ti)仍(reng)處(chu)於(yu)明(ming)顯(xian)偏(pian)低(di)水(shui)平(ping)；國(guo)有(you)企(qi)業(ye)和(he)民(min)營(ying)企业发行結(jie)構(gou)嚴(yan)重(zhong)失(shi)衡(heng)，且(qie)受(shou)到(dao)期量(liang)较大(da)影(ying)響(xiang)，各(ge)月凈(jing)融(rong)資(zi)額(e)均(jun)落(luo)入(ru)負(fu)值(zhi)區(qu)間(jian)，上半年整体净融资额为-550.1亿元，上年同期为188.8亿元。其(qi)中(zhong)，6月发行规模为244.6亿元，已(yi)連(lian)續(xu)兩(liang)個(ge)月同比(bi)大幅(fu)负增(zeng)，除(chu)民营房(fang)企发行规模较低的(de)影响外(wai)，當(dang)月国有房企的发行规模也(ye)出(chu)現(xian)明显收(shou)縮(suo)，背(bei)後(hou)是(shi)近(jin)期樓(lou)市(shi)持(chi)续轉(zhuan)弱(ruo)，部(bu)分(fen)国有房企信(xin)用(yong)風(feng)險(xian)也有所(suo)暴(bao)露(lu)。

上半年利(li)差(cha)修(xiu)復(fu)態(tai)勢(shi)明显，但(dan)二(er)季(ji)度(du)隨(sui)著(zhu)(zhe)楼市转冷(leng)，市場(chang)預(yu)期转为悲(bei)观，修复趨(qu)势明显转弱，季末(mo)利差上行；债券(quan)交(jiao)易(yi)活(huo)躍(yue)度和價(jia)格(ge)異(yi)動(dong)方面(mian)，上半年整体表(biao)现平穩(wen)，价格异动较多(duo)的债券基(ji)本(ben)出自(zi)已違(wei)約(yue)或(huo)展(zhan)期的主(zhu)体。

上半年共(gong)計(ji)新(xin)增3家(jia)境(jing)內(nei)地产债违约主体，均为前(qian)期已展期主体，信用风险的變(bian)化(hua)趋于稳定(ding)，部分源(yuan)于弱资質(zhi)房企信用风险已在(zai)前期充(chong)分暴露。6月無(wu)新增境内债违约和展期房企。

上半年各月境外地产债净融资额均为负值，境外地产债融资仍处于收缩階(jie)段(duan)。6月境外地产债发行规模为35亿元，净融资额为-238亿元，短(duan)期内发行量難(nan)以(yi)覆(fu)蓋(gai)償(chang)還(hai)需(xu)求(qiu)。信用风险方面，上半年新增4家境外债實(shi)质性(xing)违约房企，境外债信用风险仍在蔓(man)延(yan)。

二季度以來(lai)楼市表现明显转弱，在此(ci)背景(jing)下，供(gong)需两端(duan)政(zheng)策(ce)相(xiang)繼(ji)出臺(tai)，6月下旬(xun)5年期以上LPR报价下調(tiao)，近期監(jian)管(guan)宣(xuan)布(bu)延長(chang)“金融16條(tiao)”部分政策期限(xian)，均利好(hao)市场信心的恢(hui)复。我(wo)們(men)预计，着眼(yan)于引(yin)導(dao)房地产行业盡(jin)快(kuai)实现軟(ruan)着陸(lu)，接(jie)下来在因(yin)城(cheng)施(shi)策原(yuan)則(ze)下，各地在適(shi)度放(fang)松(song)限購(gou)限貸(dai)，加(jia)大公(gong)積(ji)金购房支(zhi)持力(li)度，減(jian)免(mian)房地产交易環(huan)節(jie)稅(shui)費(fei)，引导居(ju)民房贷利率(lv)下行等(deng)方面，都(dou)將(jiang)持续发力。另(ling)外，在延续实施保(bao)交楼專(zhuan)項(xiang)借(jie)款(kuan)支持计劃(hua)基礎(chu)上，不(bu)排(pai)除三(san)季度增加额度、乃(nai)至(zhi)推(tui)出新的定向(xiang)支持工(gong)具(ju)的可(ke)能(neng)。我们判(pan)斷(duan)，若(ruo)各類(lei)政策调整到位(wei)，三季度末楼市有望(wang)走(zou)出趋势性企稳回(hui)升(sheng)势頭(tou)，四(si)季房地产投(tou)资也将出现回暖(nuan)。在此之(zhi)前，地产债发行规模大概(gai)率會(hui)維(wei)持较低水平。在銷(xiao)售(shou)端和融资端壓(ya)力未(wei)现明显緩(huan)解(jie)之前，还需持续關(guan)註(zhu)房企信用风险变化。

报告正(zheng)文(wen)：

上半年地产债发行规模为2064.2亿元，较上年同期下降0.6%，整体仍处于明显偏低水平；国有企业和民营企业发行结构严重失衡，且受到期量较大影响，各月净融资额均落入负值区间，上半年整体净融资额为-550.1亿元，上年同期为188.8亿元。其中，6月发行规模为244.6亿元，已连续两个月同比大幅负增，除民营房企发行规模较低的影响外，当月国有房企的发行规模也出现明显收缩，背后是近期楼市持续转弱，部分国有房企信用风险也有所暴露。

1-6月共计发行境内地产债190只(zhi)，同比增长1.6%；合(he)计发行规模为2064.2亿元，同比下降0.6%；到期规模为2614.3亿元，净融资额为-550.1亿元，上年同期为188.8亿元。整体来看(kan)，上半年地产债发行规模仍处偏低水平，且受到期量较大影响，上半年各月净融资额均处负值区间。此外，国有企业和民营企业的发行结构仍然(ran)失衡，两者(zhe)占(zhan)比大约为9:1。

具体看，6月共计21家房企发行境内地产债27只，发行规模为244.6亿元。與(yu)上月相比，发行主体數(shu)量、发行债券数量和发行规模分別(bie)增长50.0%、22.7%和12.1%。当月境内地产债到期规模为381.9亿元，净融资额为-137.3亿元。

6月地产债发行规模较低，已连续两个月同比大幅负增。具体看，6月地产债发行规模为244.6亿元，环比增长12.1%，但同比下降32.1%，已连续两个月同比大幅负增（上月为同比下降44.1%）。我们認(ren)为，6月地产债发行规模与信用债整体发行水平出现背離(li)，表明房企融资端出现收缩，或受近期楼市转弱，部分国有房企信用风险有所暴露等因素(su)影响。

民企发行规模维持低位，国企发行规模有所收缩。6月，国有企业共计发行地产债23只，发行规模達(da)207.6亿元，同比分别下降25.8%和37.3%，近两个月国有房企地产债发行规模收缩明显（上月同比下降52.0%）；民企方面，共计3家民营企业发行地产债，分别为新城控(kong)股(gu)集(ji)團(tuan)、萬(wan)科(ke)股份(fen)和濱(bin)江(jiang)集团，合计发行规模为37亿元，占比约为15%，略(lve)好于去(qu)年同期（去年同期为29亿元，占比约8%）。

当月发行规模较低致(zhi)净融资额大幅负增。6月，国有房企、民营房企到期规模分别为152.3亿元和229.6亿元，净融资额分别为55.3亿元和-192.6亿元，整体净融资额为-137.3亿元。当前民营房企发行规模与下行周(zhou)期前存(cun)在较大差异，疊(die)加国企发行规模收缩，导致净融资额再(zai)度落入负值区间。

地产债加權(quan)平均融资利率与上月基本持平。6月，地产债主力品(pin)種(zhong)为3年期AAA級(ji)地产债，发行数量为10只，加权平均利率为3.34%，与上月基本持平。

上半年利差修复态势明显，但二季度随着楼市转冷，市场预期转为悲观，修复趋势明显转弱，季末利差上行；债券交易活跃度和价格异动方面，上半年整体表现平稳，价格异动较多的债券基本出自已违约或展期的主体。

整体来看，上半年利差修复态势显著，尤(you)其是民企地产债利差收窄(zhai)约1253bp。具体看，行业利差由(you)年初(chu)的300.97bp降至年中的166.03bp，降幅约为135bp；国企利差由年初的173.47bp降至年中的100.58bp，降幅约为73bp；民企地产债利差由年初的2090.42bp降至年中的837.19bp，降幅约为1253bp。具体看，上半年利差的強(qiang)势修复主要(yao)出现在壹(yi)季度，二季度利差修复态势明显转弱，且季末有上行趋势。我们认为，這(zhe)一方面与信用债利差整体变化趋势相关；另一方面，与楼市表现有关，二季度楼市转弱，叠加部分房企的信用风险事(shi)件(jian)，是影响利差走势的关鍵(jian)因素之一。

6月，国有企业和民营企业地产债利差走势出现分化，行业信用利差修复态势减弱。6月行业利差整体表现为先(xian)降后升，月初利差为176.10bp，最(zui)低点出现在6月20日(ri)，为159.17bp，月末利差收至166.03bp。月内国有地产债信用利差在93.81bp至101.80bp之间震(zhen)蕩(dang)，，月初和月末利差基本持平（相差约1bp）；民营企业与国有企业地产债信用利差走势出现分化，表现为先升后降，月初利差为798.78bp，最高(gao)点出现在6月27日，为869.74bp，月末收至837.19bp。我们认为，6月民营企业利差走擴(kuo)主要与二季度以来楼市持续转弱，以及(ji)建(jian)业地产等房企负面消(xiao)息(xi)對(dui)市场情緒(xu)产生(sheng)不利影响有关。

1-6月地产债成(cheng)交额合计6202亿元，交易活跃度较为稳定。6月，地产债二级市场交易活跃度有小(xiao)幅下降。当月地产债成交只数和成交额分别为754只和1049亿元，环比分别下降1.3%和4.2%。

1-6月地产债二级市场价格异动頻(pin)次(ci)合计达567次，其中跌(die)幅超(chao)10%的频次为335次。整体来看，异动频次保持在正常(chang)範(fan)圍(wei)内，异动幅度较大的主体主要为已违约或展期主体。其中，6月地产债二级市场單(dan)日价格偏离幅度超10%的债券共计33只，涉(she)及15家房企。[footnoteRef:1]從(cong)波(bo)动的频次来看，当月地产债价格偏离幅度超10%的情况共计发生92次，较上月减少(shao)12%。具体看，单日跌幅超10%的频次为57次，跌幅超30%的频次为32次，涉及9家房企，分别为陽(yang)光(guang)城集团、龍(long)光控股、上海(hai)寶(bao)龙实业、深(shen)圳(zhen)益(yi)田(tian)集团、佳(jia)兆(zhao)业集团、上海世(shi)茂(mao)股份、遠(yuan)洋(yang)控股集团、中天(tian)金融集团和石(shi)家莊(zhuang)泰(tai)勒(le)地产開(kai)发公司(si)；单日价格漲(zhang)幅超過(guo)10%的频次为35次，涨幅超过50%的频次为8次，涉及4家主体，分别为阳光城集团、深圳益田集团、融創(chuang)地产集团和石家庄泰勒地产开发公司。 [1: 本部分数據(ju)来源于iFind，价格偏离幅度=（交易日期的最高净价或最低净价-交易日期的昨(zuo)日收盤(pan)净价）/交易日期的昨日收盘净价，后文所述(shu)“跌幅超过10%、30%”等数据源与此相同，分别为价格偏离幅度低于-10%和-30%的债券。]

三、上半年共计新增3家境内地产债违约主体，均为前期已展期主体，信用风险的变化趋于稳定，部分源于弱资质房企信用风险已在前期充分暴露。6月无新增境内债违约和展期房企。

雖(sui)然行业回暖不及预期，但由于弱资质房企信用风险已在前期充分暴露，上半年房企信用风险变化基本趋于稳定。具体看，1-6月共计新增3家境内地产债违约主体，分别为榮(rong)盛(sheng)、恒(heng)大和上海世茂股份，均为前期已展期主体。其中，6月无新增违约和展期房企。当月新增违约债券规模为17.5亿元，新增展期规模为57.84亿元，涉及主体均为前期已违约或展期主体。

四、上半年各月境外地产债净融资额均为负值，境外地产债融资仍处于收缩阶段。6月境外地产债发行规模为35亿元，净融资额为-238亿元，短期内发行量难以覆盖偿还需求。信用风险方面，上半年新增4家境外债实质性违约房企，境外债信用风险仍在蔓延。

1-6月房企共计发行68只境外债，合计规模达723.4亿元[footnoteRef:4]，同比下降4.8%；到期规模达2514.3亿元，净融资额为-1790.8亿元。其中，6月发行境外地产债9只，合计规模为35亿元，到期规模为273亿元，净融资额为-238亿元，境外地产债发行量仍处于收缩阶段，短期内地产债发行量难以覆盖偿还需求。 [4: 本报中涉及的匯(hui)率均以2023年7月6日銀(yin)行间外汇市场人(ren)民幣(bi)对美(mei)元汇率中间价报7.2098元为基础计算(suan)。]

信用风险方面，1-6月，新增4家房企发生境外债违约，具体为汇景控股、時(shi)代(dai)中国控股、合景泰富(fu)集团和建业地产，其中建业地产为6月份发生实质性违约。

30城高频数据显示(shi)，6月日均成交套(tao)数为3658套，同比下降33.1%，继续处于2021年下半年楼市转冷以来的3000-4000套的较低水平；7月1日-10日日均成交套数为2365套。二季度以来楼市表现明显转弱，在此背景下，供需两端政策相继出台，6月下旬5年期以上LPR报价下调，近期监管宣布延长“金融16条”部分政策期限，均利好市场信心的恢复。我们预计，着眼于引导房地产行业尽快实现软着陆，接下来在因城施策原则下，各地在适度放松限购限贷，加大公积金购房支持力度，减免房地产交易环节税费，引导居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。另外，在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上，不排除三季度增加额度、乃至推出新的定向支持工具的可能。我们判断，若各类政策调整到位，三季度末楼市有望走出趋势性企稳回升势头，四季房地产投资也将出现回暖。在此之前，地产债发行规模大概率会维持较低水平。在销售端和融资端压力未现明显缓解之前，还需持续关注房企信用风险变化。

来源：金融界(jie)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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