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在(zai)經(jing)歷(li)三(san)次(ci)拍賣(mai)後(hou)，恒(heng)裕(yu)濱(bin)城(cheng)二(er)期(qi)的(de)“天价”法拍大(da)平(ping)層(ceng)終(zhong)於(yu)成交了(le)。7月(yue)7日(ri)，位(wei)于深圳南(nan)山(shan)蛇(she)口(kou)街(jie)道(dao)的恒裕滨城二期某(mou)法拍房以(yi)7598万元總(zong)价成交，折(zhe)合(he)單(dan)价約(yue)27.3万元/㎡，总价較(jiao)壹(yi)(yi)拍降了3000万。

該(gai)房產(chan)于今(jin)年(nian)5月掛(gua)牌(pai)京(jing)東(dong)法拍，最(zui)初(chu)起(qi)拍价為(wei)1.07億(yi)元，后一拍因(yin)無(wu)人出(chu)价而(er)流(liu)拍；二拍起拍价打(da)8折降至(zhi)8560万元后再(zai)次流拍；三拍起拍价再打8折降至6848万元，本(ben)輪(lun)法拍吸(xi)引(yin)了3人報(bao)名(ming)，近(jin)2万人围观，在经历26次出价后，该套(tao)房源(yuan)最终以7598万元总价成交。

深圳“最貴(gui)”法拍房

成交价比(bi)評(ping)估(gu)价降了3000万

根(gen)據(ju)京东拍卖資(zi)料(liao)顯(xian)示(shi)，上(shang)述(shu)法拍房源位于深圳南山區(qu)蛇口街道恒裕滨城花(hua)園(yuan)二期5座(zuo)A单元40B，总面(mian)積(ji)为278.58㎡，评估价1.07亿元，折合单价高(gao)達(da)38.4万元/㎡。该房源一拍時(shi)的起拍总价和(he)起拍单价刷(shua)新(xin)了深圳住(zhu)宅(zhai)市(shi)場(chang)的法拍价格(ge)紀(ji)錄(lu)。

隨(sui)著(zhe)两轮流拍后，房源总价一降再降，三拍的成交价相(xiang)较于最初的起拍价便(bian)宜(yi)了3000万元，成交单价也(ye)降了约10万元。

從(cong)38.4万元的起拍单价降到(dao)27.3万元的成交单价，對(dui)買(mai)家(jia)來(lai)說(shuo)是(shi)“撿(jian)漏(lou)”了嗎(ma)？

恒裕滨城當(dang)前(qian)同(tong)類(lei)型(xing)的大戶(hu)型房源在市场上比较少(shao)見(jian)，目(mu)前公(gong)開(kai)信(xin)息(xi)可(ke)以查(zha)詢(xun)到的大户型成交記(ji)录還(hai)是在2021年京东法拍上成交的房源。2021年，恒裕滨城花园二期3座房源被(bei)拍卖，该套房源共(gong)吸引了15885人围观，面积为228.72㎡，起拍总价约5617.53万元，算(suan)下(xia)来起拍单价就(jiu)高达24.56万元/㎡，最终该房源被以总价约6317.5万元售(shou)出，折合单价为约27.6万元/㎡。

這(zhe)即(ji)是说，本轮法拍的房源最终成交单价较两年前还便宜了3000元/㎡。

灣(wan)財(cai)社(she)记者(zhe)还在中(zhong)介(jie)平臺(tai)查询到，目前恒裕滨城二期在市场上挂牌的房源单价普(pu)遍(bian)在30万元以上，目前二手(shou)挂牌房源一套83㎡的三室(shi)一廳(ting)，業(ye)主(zhu)挂牌总价为2900万元，折合单价34.84万元/㎡，每(mei)平方(fang)米(mi)超(chao)出指(zhi)導(dao)价近20万元。有(you)市场消(xiao)息显示，今年6月，恒裕滨城二期成交的一套169㎡的房源总价为5200万元，折合单价也超過(guo)30万元。

豪(hao)宅法拍熱(re)度(du)高

大面积“捡漏”概(gai)率(lv)更(geng)大

降价3000万的豪宅法拍並(bing)非(fei)恒裕滨城二期一例(li)房源，即將(jiang)在7月17日开拍的深圳湾壹號(hao)廣(guang)场法拍房源，评估价9243.32万元，一拍起拍价6470.33万元，起拍价是评估价的7折，直(zhi)降2772.99万元。该房源建(jian)築(zhu)面积313.47㎡，折合起拍单价20.64万元。

而即将在7月20日法拍的位于南山蛇口的半(ban)島(dao)城邦(bang)花园三期房源，评估价约5639.6万元，一拍起拍价設(she)置(zhi)为4511.68万元，相当于评估价的8折，直降1127.92万元。该房源建筑面积345.13㎡，折合起拍单价超13万元。

盡(jin)管(guan)还未(wei)开拍，但(dan)上述两套房源均(jun)有超6000人围观，超300人设置提(ti)醒(xing)。

深圳豪宅法拍市场，尤(you)其(qi)是大平层豪宅成为購(gou)房者“捡漏”的地(di)方。在业內(nei)人士(shi)看(kan)来，其原(yuan)因便在于房地产市场不(bu)景(jing)氣(qi)的当下房源成交普遍较難(nan)，而大面积豪宅的門(men)檻(kan)更高，受(shou)眾(zhong)群(qun)體(ti)较小(xiao)，在法拍屬(shu)性(xing)下不得(de)不降价以促(cu)成交，从而出現(xian)一些(xie)比市价低(di)的房源。

6月15日，阿(e)裏(li)法拍的两套福(fu)田(tian)雅(ya)頌(song)居(ju)二手豪宅成交，其中第(di)8座20A的房源评估价约为2481.39万元，起拍价为1736.97万元，直接(jie)打了7折，该房源建筑面积为225.16㎡，折合起拍单价约7.7万元。

值(zhi)得一提的是，今年1月该小区同户型的房源成交总价为3356万，折合单价14.9万/㎡，而法拍房源的单价僅(jin)有市场成交价的一半，总价更是低1619万元，巨(ju)大的价差(cha)吸引了一波(bo)市场關(guan)註(zhu)。

在经历百(bai)轮競(jing)拍后，8座20A房源以2596.97万元成交，比起拍溢(yi)价率达49.51%，但成交单价仅约11.53万/㎡。而另(ling)一套第8座21A、22A的雙(shuang)拼(pin)房源同樣(yang)经历百轮竞拍后以4821.67万元总价成交，该房源总建筑面积450.68㎡，折合成交单价仅10.7万元。

对于法拍的买家来说，尽管最终成交价较起拍价略(lve)有溢价，但不計(ji)算法拍的稅(shui)費(fei)等(deng)成本，其拍得的总价仍(reng)比市场价要(yao)便宜許(xu)多(duo)。

豪宅法拍吸引力(li)大

但交易(yi)需(xu)警(jing)惕(ti)隱(yin)性風(feng)險(xian)

針(zhen)对深圳恒裕滨城花园的天价法拍，易居研(yan)究(jiu)院(yuan)研究总監(jian)嚴(yan)躍(yue)進(jin)曾(zeng)發(fa)表(biao)评論(lun)認(ren)为，“豪宅+法拍”的交易模(mo)式(shi)在一些大城市或(huo)有升(sheng)溫(wen)的可能(neng)。深圳恒裕滨城花园属于典(dian)型豪宅类型的法拍房項(xiang)目，属于地段(duan)優(you)勢(shi)比较明(ming)显、总价较高的项目。此(ci)类项目的起拍价总体上有吸引力，从而容(rong)易帶(dai)来关注度。

他(ta)同时提到，此类法拍房的交易，和大城市豪宅交易市场有关系(xi)。深圳的豪宅市场或者说此类地段的二手房的投(tou)资优势很(hen)大，所(suo)以其實(shi)也是投资者对于此类物(wu)业投资价值的认可。鑒(jian)于过去(qu)两年法拍房市场比较冷(leng)，預(yu)计今年一些重(zhong)點(dian)城市的法拍房豪宅市场會(hui)有一波升温的可能。

从深圳今年的市场交易来看，新房豪宅已(yi)引发一波热度。今年6月，福田網(wang)紅(hong)豪宅海(hai)德(de)园A区开盤(pan)即“日光(guang)”，套均千(qian)万的前海深业雲(yun)海湾开盘去化(hua)率达95%，成为豪宅现象(xiang)級(ji)热度的案(an)例；二手房方面，据樂(le)有家研究中心(xin)數(shu)据，上半年成交量(liang)第一的小区来自(zi)香(xiang)蜜(mi)湖(hu)片(pian)区的僑(qiao)鄉(xiang)村(cun)，同样是豪宅产品(pin)。

深圳部(bu)分(fen)优質(zhi)豪宅产品的抗(kang)跌(die)性已经过多轮周(zhou)期的檢(jian)驗(yan)，正(zheng)因如(ru)此，该部分豪宅产品的法拍才(cai)会吸引众多关注。

但需要注意(yi)的是，豪宅法拍仍需警惕风险。中指研究院曾在针对法拍房的报告(gao)中提到，相较于二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存(cun)在折扣(kou)，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍階(jie)段，執(zhi)行(xing)法院会同步(bu)展(zhan)示房屋(wu)信息，但仍有许多重要信息未明確(que)告知(zhi)，包(bao)括(kuo)房屋是否(fou)存在長(chang)租(zu)约、非法占(zhan)用(yong)、无法落(luo)户等問(wen)題(ti)，需竞买者自行調(tiao)查判(pan)斷(duan)。基(ji)于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率卻(que)依(yi)然(ran)居高不下，多数人持(chi)观望(wang)態(tai)度。

南都(dou)·湾财社记者 孫(sun)陽(yang)返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查看更多

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