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“去(qu)年(nian)介(jie)紹(shao)過(guo)的(de)新盤(pan)項(xiang)目(mu)今(jin)年又(you)有中(zhong)介打(da)電(dian)話(hua)來(lai)推(tui)介，優(you)惠(hui)點(dian)數(shu)比(bi)去年更(geng)大(da)。”家(jia)在(zai)南(nan)山(shan)的梁(liang)小(xiao)姐(jie)從(cong)去年開(kai)始(shi)關(guan)註(zhu)深圳的新房市(shi)場(chang)，作(zuo)為(wei)首(shou)套(tao)剛(gang)需(xu)買(mai)家的她(ta)在看(kan)过不(bu)少(shao)新房後(hou)最(zui)大的感(gan)觸(chu)就(jiu)是(shi)，深圳的新房不好(hao)賣(mai)了(le)。

梁小姐的感受(shou)反(fan)映(ying)了深圳上(shang)半(ban)年新房市场的現(xian)狀(zhuang)。“上半年，新房开盘日(ri)的去化率(lv)如(ru)達(da)到(dao)30%-50%，就屬(shu)於(yu)銷(xiao)售(shou)情(qing)況(kuang)比較(jiao)好的樓(lou)盘，而(er)10%-20%的去化率比比皆(jie)是。”美(mei)聯(lian)物(wu)业全(quan)國(guo)研(yan)究(jiu)中心(xin)總(zong)監(jian)何(he)倩(qian)茹(ru)在接(jie)受記(ji)者(zhe)采(cai)訪(fang)時(shi)提(ti)到，目前(qian)深圳新房供(gong)过于求(qiu)，跟(gen)新房的消(xiao)化速(su)度较慢(man)有直(zhi)接关系(xi)。

A

供應(ying)端(duan)：新房大增(zeng)

去化周(zhou)期(qi)增至(zhi)接近(jin)16個(ge)月(yue)

业內(nei)普(pu)遍(bian)認(ren)为，超(chao)过14个月的去化周期，已(yi)經(jing)达到該(gai)城(cheng)市新房的警(jing)戒(jie)值(zhi)。但(dan)據(ju)樂(le)有家研究中心数据顯(xian)示(shi)，按(an)近半年的平(ping)均(jun)销售水(shui)平来計(ji)算(suan)，2023年6月深圳新房的去化周期已达到接近16个月，而该数据在2022年12月时還(hai)只(zhi)接近13个月。

預(yu)售面(mian)積(ji)同(tong)比大幅(fu)上漲(zhang)84%　　

深圳去化周期的增長(chang)和(he)库存壓(ya)力(li)不無(wu)关系。乐有家研究中心数据显示，上半年深圳壹(yi)手(shou)住(zhu)宅(zhai)预售面积达到324.56萬(wan)㎡，環(huan)比下(xia)跌(die)14%，同比卻(que)大幅上涨84%；在供应大增的同时，库存压力再(zai)度上涨，深圳新房库存量(liang)在2022年时隔(ge)7年超400万㎡后，2023年上半年增长至436.82万㎡，创歷(li)史(shi)新高。

“可(ke)售型(xing)人(ren)才(cai)房的预售套数被(bei)統(tong)计在新房可售量上面，這(zhe)在一定(ding)程(cheng)度上推高了库存数量，供应端的数字(zi)也(ye)因(yin)此(ci)上升(sheng)。”何倩茹說(shuo)。

今年上半年，深圳多(duo)个可售型人才房集(ji)中入(ru)市，6887套的大供应量拉(la)高了库存数量，但部(bu)分(fen)位(wei)置(zhi)优越(yue)的项目的兩(liang)房單(dan)位在選(xuan)房后不久(jiu)即(ji)售罄(qing)，一定程度上也增加(jia)了新房成(cheng)交(jiao)量。　　

下半年还將(jiang)有大批(pi)新房入市　　

盡(jin)管(guan)上半年深圳新房库存压頂(ding)，楼市面臨(lin)著(zhe)较大的去化压力，但下半年深圳还将有大批產(chan)品(pin)入市。今年5月9日，深圳住建(jian)局(ju)發(fa)布(bu)了《深圳市住房发展(zhan)2023年度實(shi)施(shi)计劃(hua)》，提出(chu)预售和现售商(shang)品住房6万套，上半年新房预售新增至3万套左(zuo)右(you)，还遠(yuan)沒(mei)有达到计划供应的全部體(ti)量。

7月3日，深圳市住房和建設(she)局公(gong)示了今年三季度计划入市商品房房源(yuan)信(xin)息(xi)情况，公告(gao)显示三季度深圳预计供应房源16984套，预计供应房源面积为1734907.52平方(fang)米(mi)，计划入市34个商品房项目，其(qi)中包(bao)括(kuo)14957套住宅。

分片(pian)區(qu)来看，三季度供应量最大的是龍(long)崗(gang)片区，有3871套住宅房源，其次(ci)是寶(bao)安(an)，有3070套住宅房源；光(guang)明(ming)、坪(ping)山各(ge)有2000多套住宅房源；另(ling)外(wai)福(fu)田(tian)区两个项目均位于沙(sha)頭(tou)街(jie)道(dao)，分別(bie)为尚(shang)悅(yue)府(fu)、环灣(wan)名(ming)苑(yuan)，共(gong)486套住宅房源；南山区共408套房源，两个项目分别为深业世(shi)紀(ji)山谷(gu)花(hua)園(yuan)二(er)期、方直瓏(long)樾(yue)山花园；羅(luo)湖(hu)区僅(jin)1个项目，京(jing)基(ji)天(tian)韻(yun)府预计供应住宅244套。

B

需求端：市场分化

两類(lei)客(ke)戶(hu)群(qun)体表(biao)现差(cha)異(yi)巨(ju)大

“现在市场这麽(me)不好驗(yan)資(zi)还这么嚴(yan)格(ge)。”近日有網(wang)友(you)在社(she)交平臺(tai)吐(tu)槽(cao)深圳前海(hai)某(mou)新房看房流(liu)程的繁(fan)瑣(suo)，该项目不仅要(yao)300万验资还要验購(gou)房名額(e)，在他(ta)看来，在當(dang)前並(bing)不火(huo)熱(re)的买方市场行(xing)情下，开发商不应该如此有底(di)氣(qi)。　　

6月热销不等(deng)于市场情緒(xu)好轉(zhuan)　　

网友口(kou)中验资严格的房源是位于前海的深业雲(yun)海湾花园。6月24日，项目开盘。项目方消息显示，该项目历时15小时線(xian)上选房，最終(zhong)成交900套，开盘当日去化率超98%，单盘攬(lan)金(jin)100億(yi)，成为2023年深圳楼市一次性(xing)推售套数最多、去化套数最多、成交金额最高的项目。

三天后，位于宝安的越秀(xiu)潮(chao)樾府1棟(dong)三、四(si)单元(yuan)正(zheng)式(shi)选房，407組(zu)客户排(pai)隊(dui)选擇(ze)237套房源，入圍(wei)比例(li)1：1.71。据项目方消息显示，潮樾府此次推盘首日去化87%，销售16.35亿元，剩(sheng)余(yu)31套房源。而在两周之(zhi)前，位于福田的资深“网紅(hong)”项目海德(de)园A区正式选房，项目开盘再次创造(zao)“日光”记錄(lu)。

6月以(yi)来，深圳的新房市场似(si)乎(hu)掀(xian)开了“宴(yan)席(xi)”的罩(zhao)子(zi)，打破(po)了购房者眼(yan)中深圳楼市成交平淡(dan)的印(yin)象(xiang)。但在业内人士(shi)看来，新房市场的成交與(yu)供应关系密(mi)切(qie)，因此6月的热销并不意(yi)味(wei)着市场情绪的好转。　　

部分项目开盘即打折(zhe)促(cu)销　　

“6月幾(ji)个卖得(de)好的项目，其自(zi)身(shen)的优勢(shi)比较明显，因此不具(ju)備(bei)普遍性。”何倩茹告訴(su)记者，目前深圳市场客户分化比较严重(zhong)，购买普通(tong)住宅的客户群体受到经濟(ji)环境(jing)的影(ying)響(xiang)，一邊(bian)擔(dan)心楼價(jia)會(hui)繼(ji)續(xu)下跌，一边担心自身支(zhi)付(fu)能(neng)力的可持(chi)续性，因此入市非(fei)常(chang)謹(jin)慎(shen)；非普通住宅的客户群体，本(ben)身资金实力就比较雄(xiong)厚(hou)，再加上目前受经济环境的影响比较小，因此遇(yu)到合(he)適(shi)的房产会出手。两个类别的客户群体表现非常不一致(zhi)。

事(shi)实上，6月深圳一共有17个项目拿(na)到预售證(zheng)，其中新增住宅预售套数9777套，预售面积93.56万㎡。除(chu)了云海湾等少数项目开盘实现热销外，多数项目的开盘成績(ji)略(lve)显尷(gan)尬(ga)，记者在深圳龙岗、坪山和光明多个片区实探(tan)时发现，部分项目售楼處(chu)工(gong)作日到访者寥(liao)寥，开盘即大力度打折促销已成为常態(tai)。

数讀(du)　　

据美联物业全国研究中心数据统计，上半年，深圳一手住宅预售量新增31859套，其中包含(han)6887套可售型人才房。一手住宅备案(an)量为16209套，与去年同期相(xiang)比上升0.5%。新房去化速度不佳(jia)，導(dao)致目前一手住宅库存量处于高位，为43237套。

觀(guan)察(cha)

新房市场“小陽(yang)春(chun)”在4月较为明显 三季度市场能否(fou)延(yan)续上升走(zou)势？

据乐有家研究中心数据，2023年6月，深圳新房网簽(qian)3049套房源，比上月增262套，网签面积31.04万㎡，同比上月增約(yue)8.5%。从上半年每(mei)月一手住宅成交走势来看，二季度行情显然(ran)比一季度要好，新房市场的小阳春在4月较为明显。主(zhu)要是在疫(yi)情期間(jian)部分积压了2年多的需求开始逐(zhu)步(bu)釋(shi)放(fang)，落(luo)地(di)在二季度的市场交易(yi)量上。

或出现“以价換(huan)量”　　

那(na)么按照(zhao)这樣(yang)的趨(qu)势，深圳三季度市场是否会延续同样的上升走势？何倩茹告诉记者，就目前的市场环境看，如果(guo)没有政(zheng)策(ce)刺(ci)激(ji)，下半年尤(you)其是三季度，市场的交易气氛(fen)将与二季度差不多，不会出现较大的好转。下半年如果经济环境及(ji)市场环境没有好转，应该会出现“以价换量”的情况。

但對(dui)购房者来说，当前却是可以考(kao)慮(lv)入市的时機(ji)。何倩茹提到，其实在新房限(xian)价政策和二手房參(can)考价政策的影响之下，新房和二手房价格基本能保(bao)持穩(wen)定，再加上国家已準(zhun)备推出刺激经济增长的一系列(lie)方案，预计下半年隨(sui)着经济环境的好转能帶(dai)動(dong)楼市回(hui)暖(nuan)，因此购房者目前是可以考虑入市的。　　

市场情绪大多回歸(gui)理(li)性　　

在对上半年市场的分析(xi)中，乐有家研究中心同样指(zhi)出，无論(lun)是业主还是客户，市场情绪大多已回归理性，投(tou)资客退(tui)场，首套置业及改(gai)善(shan)置业的刚需客群中占(zhan)主导，此时市场需要的是稳定且(qie)符(fu)合城市規(gui)模(mo)的交易量。房地产的支柱(zhu)产业地位被重新強(qiang)調(tiao)，足(zu)以证明政府对楼市向(xiang)上发展的认可。过去一年裏(li)，包括深圳以内的全国多个大中城市都(dou)陸(lu)续适当放松(song)政策。

乐有家研究中心认为，预计最快(kuai)三季度，深圳楼市将迎(ying)来新的变化，成交价格稳定，交易量回升。刚需的出手速度会加快，改善客户成交的火热现状也会持续下去。

采寫(xie)：南都·湾財(cai)社记者 孫(sun)阳返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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