怎样用钢板做创意广告

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二手房卖不动了？房产中介“只快乐了45天”

“只快乐了45天”的(de)房产中介，感(gan)嘆(tan)著(zhe)不少(shao)城(cheng)市(shi)二手房“越(yue)卖越多(duo)”，這(zhe)只是(shi)今(jin)年(nian)二手房市場(chang)承(cheng)壓(ya)的壹(yi)個(ge)側(ce)寫(xie)。

成(cheng)都(dou)的二手房雖(sui)然(ran)近(jin)幾(ji)月(yue)一直(zhi)保(bao)持(chi)較(jiao)高(gao)的成交(jiao)量(liang)，但(dan)據(ju)貝(bei)殼(ke)平(ping)臺(tai)顯(xian)示(shi)，掛(gua)牌(pai)房源(yuan)仍(reng)維(wei)持在(zai)約(yue)20萬(wan)套(tao)的高位(wei)。北(bei)京(jing)的二手房挂牌量在去(qu)年11月就(jiu)已(yi)經(jing)超(chao)過(guo)了10万套，今年3月初(chu)鏈(lian)家(jia)對(dui)外(wai)展(zhan)示的二手房挂牌量為(wei)10.2万套，而(er)截(jie)至(zhi)5月底(di)，北京最(zui)新(xin)挂牌數(shu)已達(da)约12万套。

有(you)關(guan)二手房市场出(chu)現(xian)“拋(pao)售(shou)風(feng)”的判(pan)斷(duan)，近期(qi)一次(ci)次被(bei)提(ti)起(qi)，各(ge)个城市不断增(zeng)長(chang)的挂牌房源数量似(si)乎(hu)成为有力(li)佐(zuo)證(zheng)。但記(ji)者(zhe)調(tiao)查(zha)發(fa)现，作(zuo)为“抛售风”的另(ling)一个重(zhong)要(yao)要件(jian)——“大(da)幅(fu)降(jiang)價(jia)”並(bing)未(wei)出现，所(suo)謂(wei)“抛售风”的說(shuo)法(fa)可(ke)能(neng)又(you)是一次有关房地(di)产市场負(fu)面(mian)預(yu)期的集(ji)中爆(bao)发。

目(mu)前(qian)，二手房市场仍在苦(ku)苦维持价格(ge)，業(ye)主(zhu)的底氣(qi)在於(yu)“救(jiu)市政(zheng)策(ce)”傳(chuan)聞(wen)，但如(ru)果(guo)政策面并未迎(ying)來(lai)预想(xiang)中的變(bian)动，當(dang)前的僵(jiang)局(ju)可能很(hen)快會(hui)被降价打(da)破(po)。

圖(tu)/視(shi)覺(jiao)中國(guo)

“抛售风”到(dao)来？

房产经紀(ji)人(ren)江(jiang)豐(feng)（化(hua)名(ming)）剛(gang)刚“勸(quan)退(tui)”一位客(ke)戶(hu)，对方(fang)希(xi)望(wang)出售一套位于北京市朝(chao)陽(yang)區(qu)芍(shao)藥(yao)居(ju)板(ban)塊(kuai)的三(san)居室(shi)。

只與(yu)这位客户的房源相(xiang)差(cha)几層(ceng)，另一套相同(tong)户型(xing)的房屋(wu)正(zheng)挂牌出售，4月底挂牌，已逾(yu)50天。业內(nei)多將(jiang)一周(zhou)或(huo)半(ban)个月内挂牌的房源视为新登(deng)记房源，50多天的時(shi)間(jian)已显得(de)有些(xie)“紮(zha)眼(yan)”。

这套房源單(dan)价超过9.5万元(yuan)/平方米(mi)、總(zong)价778万元的報(bao)价在江丰看(kan)来比(bi)较高，“这是市场较好(hao)时可以(yi)觸(chu)及(ji)的价格。”

其(qi)實(shi)在人大附(fu)中朝阳分(fen)校(xiao)學(xue)区的加(jia)持下(xia)，芍药居板块的二手房市场相对活(huo)躍(yue)，目前板块均(jun)价超过8.7万元/平方米，盡(jin)管(guan)存(cun)在被一些北向(xiang)一居室，以及含(han)稅(shui)较高的经濟(ji)適(shi)用(yong)房拉(la)低(di)的因(yin)素(su)，但江丰認(ren)为，当下即(ji)使(shi)是小(xiao)区内最为搶(qiang)手的60平方米左(zuo)右(you)的兩(liang)居室，单价也(ye)只能卖到9.2万~9.3万元/平方米。2017年3月前，同樣(yang)户型的两居室单价普(pu)遍(bian)超过10万元，最高甚(shen)至达到11.7万元。

尽管价格与业主预期有所落(luo)差，但芍药居北裏(li)、南(nan)里、高原(yuan)街(jie)三个对口(kou)人大附中朝阳分校板块的二手房挂牌量還(hai)是在今年明(ming)显增加，從(cong)去年年底的380余(yu)套，增至当下超过480套。在江丰看来，今年新增的100套挂牌房源讓(rang)三个板块“房客比”失(shi)衡(heng)，由(you)卖家市场变为買(mai)家市场。

显然，江丰不希望再(zai)看到一套挂牌後(hou)難(nan)以出售的房源。挂牌量增长已经成为多个一二線(xian)城市的普遍现象(xiang)，外界(jie)正是基(ji)于此(ci)感受(shou)到二手房“抛售风”。

全(quan)国房地产经理(li)人聯(lian)盟(meng)理事(shi)鄧(deng)浩(hao)誌(zhi)向《中国新闻周刊(kan)》列(lie)舉(ju)了部(bu)分重點(dian)城市当前二手房挂牌数量：除(chu)去北京达到12万套之(zhi)外，杭(hang)州(zhou)、廣(guang)州分別(bie)达到21万套、14万套。“一些重点城市二手房挂牌量創(chuang)下歷(li)史(shi)新高，甚至接(jie)近翻(fan)倍(bei)，比如过往(wang)广州二手房挂牌量穩(wen)定(ding)在8万~9万套，如今已经达到14万套。”

在他(ta)看来，挂牌量经历了逐(zhu)漸(jian)攀(pan)升(sheng)的过程(cheng)。“过去一年挂牌房源持續(xu)增加，而非(fei)突(tu)然增加，庫(ku)存頻(pin)频创下历史纪錄(lu)。挂牌量增加的原因主要有三个：首(shou)先(xian)，经济景(jing)气度(du)下降，催(cui)生(sheng)部分业主卖房变现需(xu)求(qiu)；其次，一些业主不再看好后市，房地产不再被视为優(you)質(zhi)投(tou)資(zi)对象，導(dao)致(zhi)部分资金(jin)撤(che)出；再次，一些投機(ji)者断供(gong)后銀(yin)行(xing)收(shou)回(hui)房产再次拍(pai)卖，或者被迫(po)‘割(ge)肉(rou)’離(li)场。”

但是，挂牌量增长并不等(deng)同于“抛售风”吹(chui)起。

广東(dong)省(sheng)城規(gui)院(yuan)住(zhu)房政策研(yan)究(jiu)中心(xin)首席(xi)研究員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)向《中国新闻周刊》记者表(biao)示，目前难以做(zuo)出趨(qu)勢(shi)性(xing)判断，但是“抛售”在二手房交易(yi)中的占(zhan)比明显增加。“一个事实是，过往业主出售二手房更(geng)多为了換(huan)房，如今套现需求確(que)实存在，只是占比难以确定。据我(wo)所知(zhi)，广州珠(zhu)江新城、深(shen)圳(zhen)深圳灣(wan)等豪(hao)宅(zhai)片(pian)区挂牌量相比去年年底、今年年初大概(gai)增长了五(wu)成至七(qi)八(ba)成，这部分增量可能相当一部分屬(shu)于‘抛售’。”

邓浩志也不认可这一说法。“市场目前不存在‘抛售风’，原因在于二手房交易量比较低迷(mi)，业主沒(mei)有大幅度降价。部分业主的心態(tai)是‘降一点卖一点’，也有业主不着急(ji)出售，并未降价。所以目前市场處(chu)于僵持狀(zhuang)态。”

挂牌量与成交量之间的矛(mao)盾(dun)通(tong)过上(shang)海(hai)的数据便(bian)可見(jian)一斑(ban)。据克(ke)而瑞(rui)統(tong)計(ji)，3月上海二手房成交2.4万套，4月成交1.77万套，5月成交量降至1.6万套左右，而2019年~2022年的5月，上海二手房单月成交量均在2.3万套以上。

但是截至4月底，上海二手房挂牌量达到20万套左右，达到历史高位。

“买卖雙(shuang)方進(jin)入(ru)博(bo)弈(yi)状态”，这是当下更真(zhen)实写照(zhao)。买家觀(guan)望情(qing)緒(xu)濃(nong)厚(hou)，而卖家心态出现“分化”：部分业主急需用錢(qian)、想去一手市场“打新”、急着换改(gai)善(shan)房，迫于無(wu)奈(nai)会多次降价卖房；还有业主见形(xing)势不佳(jia)，降价都难卖，于是選(xuan)擇(ze)先緩(huan)一缓。

博弈之下，卖房难度肉眼可见地增加了。的确，“抛售风”言(yan)之过重，“僵持”确实能更貼(tie)切(qie)地形容(rong)当前二手房市场，挂牌房源增长之下，二手房成交量下降，但是价格降幅尚(shang)未达到“抛售”的程度。

“小阳春(chun)”后为何(he)突然冷(leng)淡(dan)？

5月底，有深圳中介发出“八卦(gua)嶺(ling)宿(xiu)舍(she)29.8 平方米，最高峰(feng) 445 万元现在160万元”的信(xin)息(xi)，现价几乎是最高峰价格的3.5折(zhe)，如此的跌(die)幅自(zi)然引(yin)发市场关註(zhu)。后续中介解(jie)釋(shi)稱(cheng)，該(gai)房源是业主为騰(teng)出購(gou)房名額(e)急卖的个例(li)，在发现报价过低后，该名业主已将报价漲(zhang)回到210万左右的市场价。

急卖降价的个案(an)永(yong)遠(yuan)存在，但是在僵持階(jie)段(duan)，价格并未出现明显松(song)动。

其实，前述(shu)房产中介江丰手中的三居室房源刚刚在5月底下调挂牌价，从挂牌之初的795万元下调17万元，至如今的778万元。不过在他看来，芍药居板块的二手房价格尚属堅(jian)挺(ting)。

“如果将去年年底受疫(yi)情影(ying)響(xiang)，市场‘冰(bing)封(feng)’之前的市场价格定为10，今年年初可以达到9，如今再下一个台阶达到8。”江丰发现，虽然成交量低迷，但是板块内一些业主給(gei)出的挂牌价已经接近2017年时的高点。

他认为，价格坚挺的原因在于业主不急于出手，目前将房源挂出試(shi)水(shui)市场的客户大有人在。目前处于价格还“繃(beng)得住”，但是没有市场的阶段。如果这样的状況(kuang)再延(yan)续一两个月，价格可能进入更明显的下行通道(dao)。“畢(bi)竟(jing)没有卖不出去的房，只有卖不出的价”。

链家内部统计数据显示，5月，北京二手房单价同比下降1600元左右，降幅约为2％，也就是一套总价500万元的房屋约降价10万元。

僵持阶段，买卖双方与中介都在观望，这也是江丰劝说业主不要在此时挂牌房源的原因，他擔(dan)憂(you)爭(zheng)相降价引发“踩(cai)踏(ta)”，但是这样的僵局对于中介机構(gou)而言显然难以承受。

在帶(dai)看次数有限(xian)的情况下，5月，人大附中朝阳分校对應(ying)的三个板块二手房共(gong)计成交21套，4月这一数字(zi)为29套，而今年年初的1月、2月，单月成交量都在60套左右，“4月成交量明显收縮(suo)，单月21套成交可以说非常(chang)慘(can)淡。”江丰所在的中介机构共有200多位买卖经纪人，如果每(mei)月成交量持续维持低位，意(yi)味(wei)着只有一半人能“吃(chi)飽(bao)飯(fan)”。

从这三个板块的成交数据不难看出，二手房市场一度在今年年初经历“小阳春”。

以深圳为例，“小阳春”来得很快。2022年12月，经历新冠(guan)疫情感染(ran)高峰，深圳二手房市场挂牌量和(he)成交量同步(bu)下滑(hua)。但进入2023年，伴(ban)隨(sui)防(fang)疫政策轉(zhuan)向，二手房市场迅(xun)速(su)復(fu)蘇(su)，形成一輪(lun)樓(lou)市“小阳春”。今年3月，深圳二手住宅过户量达到3949套，接近2021年2月的水平，二手房網(wang)簽(qian)量更逼(bi)近5000套，趋近深圳楼市“榮(rong)枯(ku)线”。国信房地产信息网显示，今年一季(ji)度，深圳总共成交二手房9472套。

但进入4月，深圳二手房成交上升势頭(tou)中止(zhi)，“小阳春”行情进入尾(wei)聲(sheng)。4月，深圳二手房成交3865套，環(huan)比下降0.74％。贝壳研究院数据显示，5月深圳二手房住宅网签2788套，环比下降12.7％，并指(zhi)出，近两月深圳二手市场呈(cheng)现向下态势，不少置(zhi)业者入市積(ji)極(ji)性下降。

談(tan)及今年年初的“小阳春”，李宇嘉认为，年初首先回升的就是刚需，二手房的回升比新房更明显。由于一线城市新房更多是大户型，因此刚需的释放(fang)直接推(tui)升了二手房，特(te)别是其中的学区房市场。

根(gen)据他的调研，上海、深圳总价位在300万元左右，广州总价位在200万元左右的二手房比较受购房者歡(huan)迎。2月，上海、深圳200万~400万元的低价位二手房占据交易的主导。进入3月，尽管带动了一部分换房需求，但刚需仍占据絕(jue)大多数的比例。一方面，这说明刚需选择在市场企(qi)稳时入市了；另一方面，也说明多数居民(min)的收入只能支(zhi)撐(cheng)这样的房价。

李宇嘉告(gao)訴(su)记者，由于“小阳春”的到来主要是刚需群(qun)體(ti)助(zhu)推，所谓刚需群体较少估(gu)计市场好或壞(huai)，都会选择入市，只是受到2022年年底疫情影响，这部分需求被抑(yi)制(zhi)，但是在今年年初得到集中释放。在积压的刚需迅速释放后，剩(sheng)余需求并非刚性，加之对市场的预期本(ben)就不甚乐观，观望情绪浓厚。“特别是今年年初价格有所回升，不符(fu)合(he)一些人的心理预期，如今的市场不再是‘买涨不买跌’。”

深圳房地产中介協(xie)会发现，刚需型需求（90平方米以下）占比連(lian)续两月出现下滑，下滑幅度较大，“是否(fou)预示刚需型需求再度进入‘萎(wei)缩’，应引起高度重视。”

在江丰看来，目前刚需没有积极入场是二手房市场难以啟(qi)动的关鍵(jian)。他目前维護(hu)的11套房源中，需求更多的是置换，其次是变现。“互(hu)联网行业从业者是刚需重点人群，但互联网行业整(zheng)体不景气，这部分购房者难以积极入市。刚需购买小户型，小户型置换三居室，城六(liu)区三居室置换外圍(wei)商(shang)品(pin)房，外围商品房置换城六区学区房，这个循(xun)环的转动需要刚需破局，置换需求更多处于观望状态。”

刚需入市謹(jin)慎(shen)，而改善需求想换房并不容易。以上海为例，换房的政策門(men)檻(kan)较高。上海目前还是“认房又认貸(dai)”的政策，对于换房的改善需求不友(you)好，卖一买一，首付(fu)仍要按(an)二套標(biao)準(zhun)。此外，限购等限制性政策导致有实際(ji)购房需求人群难入市。挂牌量在上涨的另一面，有效(xiao)购买力卻(que)在下滑，数据显示，截至2022年年末(mo)，上海市常住人口为2475.89万人，相比2021年減(jian)少13.54万人，为近五年来首次下滑。

对北京、上海等上一轮執(zhi)行了嚴(yan)格限购政策的城市来说，政策下一步是否会有效优化，決(jue)定了能否重启改善需求入市的关键。而当前楼市政策走(zou)向不明，成为市场观望情绪的主因。

“松綁(bang)”能拉动二手房嗎(ma)？

“建(jian)議(yi)您(nin)再等等。”这是不少房产经纪人对于买卖双方的建议，特别是对于卖方而言。“市场低迷时，只有‘以小换大’较为合算(suan)，否則(ze)都建议再等等。”

市场正抓(zhua)住一切机会尋(xun)覓(mi)楼市政策的新风向，而任(ren)何风吹草(cao)动都会撩(liao)动市场的神(shen)经。

5月初时，住建部和市场監(jian)管总局联合发布(bu)《关于规範(fan)房地产经纪服(fu)務(wu)的意见》，其中对于房产交易中的服务收費(fei)問(wen)題(ti)，明确提出要引导房地产经纪机构应当明碼(ma)标价，要合理降低住房买卖和租(zu)賃(lin)经纪服务费用，按照成交价格越高、服务费率(lv)越低的原则实行分檔(dang)定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

6月1日(ri)，福(fu)州市房地产中介协会发布《关于合理调整二手房产交易傭(yong)金标准促(cu)进房产消(xiao)费服务的指导意见書(shu)》，指导意见书称，调整由买方全额支付交易佣金的现行辦(ban)法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5％，指导意见自2023年6月1日起正式(shi)实施(shi)，试行期一年。

諸(zhu)葛(ge)数据研究中心首席分析(xi)師(shi)王(wang)小嬙(qiang)告诉记者，从国际经驗(yan)来看，中介费多由业主支付，如美(mei)国、英(ying)国、西(xi)班(ban)牙(ya)、俄(e)羅(luo)斯(si)等国，德(de)国、意大利(li)、日本等国则为买家与卖家共同承担。但在中国，由于房地产市场经历高速发展时期，衍(yan)生出买家单獨(du)支付佣金的模(mo)式。但当前房屋挂牌量较高，市场逐步进入买方市场，中介费双邊(bian)支付也是适宜(yi)之举。

而对于卖方而言，则在等待(dai)各類(lei)一线城市“救市”政策落地，这些政策被认为必(bi)将带来新一轮房价上涨。目前，各種(zhong)有关政策变动的传闻在风中飄(piao)，“取(qu)消北京城六区以外区域(yu)限购”“认房不认贷”“降低首付比例”等等。

邓浩志认为，二手房难卖，首先是因为整体需求不足(zu)，改善需求可能需要经济进一步复苏才(cai)能支撑。但是目前也有政策层面的问题，比如限购政策导致购房需求、特别是改善型需求未能完(wan)全释放，形成惡(e)性循环。比如一些有改善型需求的人群，可能已经有两套房子(zi)，只能卖出一套才能买下一套新房，舊(jiu)的难卖，新的自然难买。一线城市应该針(zhen)对这种改善型需求，适当放開(kai)限购，从而释放购买力。

“相比于三四(si)线城市，一线城市房地产政策反(fan)而更应该适度松绑。”邓浩志认为，目前一线城市整体仍对房地产市场进行限制，三四线城市普遍比“松绑”走得更远，已经采(cai)取刺(ci)激(ji)性政策。但是三四线城市的需求已经饱和，采取刺激性政策可能是在变相鼓(gu)勵(li)炒(chao)房，反而是尚有需要的一线城市因为限制政策抑制了购买力。因此，释放一线城市的需求相比刺激三四城市的需求更为健(jian)康(kang)，再通过一线城市的示范效应拉动二三四线城市的房地产市场。

他认为，目前，一线城市市场低迷，造(zao)成其他城市市场的观望情绪，因此必須(xu)拉动一线城市这样的“龍(long)头”市场。

此前，北京市房山(shan)区已经在试点调整政策。4月11日消息显示，北京市住建委(wei)官(guan)网发布2023年北京市政府(fu)工(gong)作报告重点任务清(qing)单及进展情况，其中提到多子女(nv)家庭(ting)和職(zhi)住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点。但具(ju)体的政策内容尚未对外披(pi)露(lu)。

李宇嘉则认为，关键问题不在于限购政策，因为其对于刚需、换房需求没有抑制，可能更关键的是认房认贷，以及二套房首付比例较高。“如果名下无房但是有贷款(kuan)记录，再次购房时是不是仍然可以享(xiang)受首套待遇(yu)？目前一线城市政策可以向这个方向进行调整。”

业内普遍认为，如果政策难以松动，二手房市场会打破“僵局”，更加明显地进入下行通道，甚至影响本就脆(cui)弱(ruo)的新房市场。

“二手房挂牌量大幅度攀升，且(qie)降价抛售、套现的比例增加，对于新盤(pan)的替(ti)代(dai)效应有明显的趋势。因此，新盘不得不采取被动的跟(gen)随策略(lve)。由此，一二手房轮回式的降价，可能在6月份(fen)及三季度前期出现。”李宇嘉分析说，“二手房价格下跌，对新房绝对有影响。因为当前新房銷(xiao)售较好的項(xiang)目大多数都是与同区域二手房价格倒(dao)挂，一旦(dan)二手房价格明显下跌，影响预期，可能会抑制新房成交。”

发于2023.6.19总第(di)1096期《中国新闻周刊》雜(za)志

杂志标题：二手房僵局：“越卖越多”的博弈

记者：陳(chen)惟(wei)杉(shan)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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