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tansuogezhongdiqubingshoujinixiangyaodegezhongleixingdewupinzhuangbei，chulihaonizaizhandouzhongfahuidezhanli;meitiandouhuigengxinguoneiwaideshishizixun，manzurenmindehaoqixin。zhanzhengmiwu，zhanhuoxiaoyansiqi。suishicuomajiangdeyouxizhichicanyudaoguanfangzhunbeideyixiehuatizhong，yuhaoyouhudongjiaoliu。不(bu)動(dong)產(chan)統(tong)壹(yi)登(deng)記(ji)：是(shi)什(shen)麽(me)？為(wei)什么？

不动产统一登记：是什么？为什么？

4月(yue)25日(ri)，在(zai)成(cheng)都(dou)召(zhao)開(kai)的(de)全(quan)國(guo)自(zi)然(ran)資(zi)源(yuan)和(he)不动产確(que)權(quan)登记工(gong)作(zuo)會(hui)議(yi)上(shang)，自然资源部(bu)部長(chang)王(wang)廣(guang)華(hua)宣(xuan)布(bu)中(zhong)国全面(mian)實(shi)現(xian)不动产统一登记，引(yin)發(fa)了(le)人(ren)們(men)對(dui)不动产统一登记的關(guan)註(zhu)和討(tao)論(lun)，部分(fen)公(gong)眾(zhong)將(jiang)此(ci)誤(wu)讀(du)为是在为征(zheng)收(shou)房(fang)地(di)产稅(shui)做(zuo)準(zhun)備(bei)。

圖(tu)/图蟲(chong)創(chuang)意(yi)

中国为何(he)要(yao)实行(xing)不动产统一登记？不动产统一登记的意義(yi)如(ru)何？其(qi)对国家(jia)重(zhong)大(da)改(gai)革(ge)任(ren)務(wu)、生(sheng)態(tai)文(wen)明(ming)建(jian)設(she)、国家治(zhi)理(li)的輔(fu)助(zhu)和支(zhi)撐(cheng)作用(yong)體(ti)现在哪(na)些(xie)方(fang)面？下(xia)文将予(yu)以(yi)讨论。

不动产统一登记的“四(si)统一”

中国的不动产统一登记不是從(cong)無(wu)到(dao)有(you)、新(xin)建的不动产登记制(zhi)度(du)，而(er)是对原(yuan)來(lai)由(you)不同(tong)部門(men)分別(bie)对不同類(lei)型(xing)的不动产進(jin)行登记的職(zhi)能(neng)进行整(zheng)合(he)，最(zui)終(zhong)实现“四统一”後(hou)的不动产登记制度。這(zhe)是理解(jie)中国不动产统一登记的基(ji)礎(chu)和出(chu)发點(dian)。

改革开放(fang)以来，土(tu)地、房屋(wu)、林(lin)地、草(cao)原、海(hai)域(yu)海島(dao)等(deng)自然资源的不同管(guan)理部门借(jie)鑒(jian)国外(wai)做法(fa)，逐(zhu)漸(jian)建立(li)起(qi)自己(ji)的资源登记制度，並(bing)逐步(bu)向(xiang)权屬(shu)登记過(guo)渡(du)，形(xing)成了不同类型的不动产由不同部门分别按(an)照(zhao)不同的程(cheng)序(xu)和標(biao)准登记的“九(jiu)龍(long)治水(shui)”的局(ju)面，权属交(jiao)叉(cha)、重登漏(lou)登乃(nai)至(zhi)錯(cuo)登等問(wen)題(ti)時(shi)有发生。

分散(san)登记不可(ke)避(bi)免(mian)地增(zeng)加(jia)了不动产权利(li)人的登记成本(ben)，降(jiang)低(di)了登记和查(zha)詢(xun)的效(xiao)率(lv)和准确性(xing)。为克(ke)服(fu)分散登记的弊(bi)端(duan)，2007年(nian)《物(wu)权法》首(shou)次(ci)立法規(gui)定(ding)了不动产统一登记制度——“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的範(fan)圍(wei)、登记機(ji)構(gou)和登记辦(ban)法，由法律(lv)、行政(zheng)法规规定”（第(di)10條(tiao)第2款(kuan)）。2013年第十(shi)二(er)屆(jie)全国人民(min)代(dai)表(biao)大会第一次会议通(tong)过的《国务院(yuan)机构改革和职能轉(zhuan)變(bian)方案(an)》明确将分散在多(duo)個(ge)部门的不动产登记职責(ze)整合，由一个部门承(cheng)擔(dan)。

从2013年黨(dang)中央(yang)国务院決(jue)定由原国土资源部统一負(fu)责不动产登记，提(ti)出“四统一”的改革任务，到2022年土地承包(bao)經(jing)營(ying)权和土地经营权納(na)入(ru)不动产统一登记体系(xi)，全面实现“四统一”，歷(li)时十年。其間(jian)，不动产登记部门采(cai)取(qu)各(ge)種(zhong)措(cuo)施(shi)降低了整合对不动产权利人的影(ying)響(xiang)。

2014年《不动产登记暫(zan)行条例(li)》（下稱(cheng)《暂行条例》）頒(ban)布，实现了登记依(yi)據(ju)的统一。不动产登记依据的统一至少(shao)有兩(liang)个層(ceng)次：一是在物权实体法层面上的统一，二是在不动产登记程序上的统一。物权实体法层面的统一的基础在當(dang)时是《物权法》。《暂行条例》在程序方面做了统一规定，改变了分散登记下土地、房屋、林地、草地、海域等各种不动产在登记时適(shi)用不同的规則(ze)的局面。此后，原国土资源部根(gen)据《暂行条例》第29条的规定会同有关部门制定了实施細(xi)则，并通过登记规程等规范性文件(jian)明确了不动产登记的技(ji)術(shu)细節(jie)。

2015年底(di)，国家、省(sheng)、市(shi)、縣(xian)四級(ji)不动产登记职责和机构全部整合到位(wei)，普(pu)遍(bian)设立了登记局（處(chu)、科(ke)、股(gu)）和登记中心(xin)，基本实现了登记机构的统一。

2015年2月，原国土资源部颁布《关於(yu)啟(qi)用不动产登记簿(bu)證(zheng)樣(yang)式(shi)（試(shi)行）的通知(zhi)》，要求(qiu)自2015年3月1日起，全面启用《不动产登记簿》《不动产权证書(shu)》《不动产登记证明》和《不动产登记申(shen)請(qing)審(shen)批(pi)表》等统一的不动产登记簿证样式，并要求符(fu)合条件的地區(qu)，采用電(dian)子(zi)登记簿。为登记簿冊(ce)的全面统一奠(dian)定了基础，2016年全面实现颁发新证、停(ting)发舊(jiu)证。2017年，所(suo)有市县登记系统接(jie)入国家级不动产登记信(xin)息(xi)管理基础平(ping)臺(tai)。

不动产统一登记的本源意义：物权公示(shi)公信

不动产登记，无论是分散登记還(hai)是统一登记，其理论基础和基本功(gong)能都需(xu)要从物权公示公信的角(jiao)度进行理解。

物权的公示是指(zhi)物权在变动（设立、变更(geng)、转讓(rang)和消(xiao)滅(mie)）时，必(bi)須(xu)将物权变动的事(shi)实通过一定的方法向社(she)会公开，从而使(shi)第三(san)人知道(dao)物权变动的情(qing)況(kuang)，以避免第三人遭(zao)受(shou)損(sun)害(hai)并保(bao)護(hu)交易(yi)安(an)全。

《民法典(dian)》规定了物权公示原则，其第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，應(ying)当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付(fu)。”《民法典》物权編(bian)第二章(zhang)第一节專(zhuan)门对不动产登记作了规定。

物权公信是指物权发生了变动并依法进行了公示，则即(ji)使依法公示的物权不存(cun)在或(huo)存在瑕(xia)疵(ci)，但(dan)对于信賴(lai)該(gai)物权的存在并已(yi)从事了物权交易的人，法律仍(reng)然承認(ren)其交易具(ju)有與(yu)真(zhen)实的物权存在时相(xiang)同的法律效果(guo)。《民法典》第216条规定“不动产登记簿是物权歸(gui)属和內(nei)容(rong)的根据”，第217条进一步规定不动产权属证书记載(zai)的事項(xiang)与不动产登记簿记载不一致(zhi)的，“除(chu)有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，就(jiu)是对不动产登记簿公信力(li)的规定。《民法典》第311条善(shan)意取得(de)规定中关于不动产善意取得的规定，以及(ji)第222条关于登记错误賠(pei)償(chang)的规定，都体现了不动产登记的公信力。

不动产分散登记在不动产物权公示公信方面也(ye)发揮(hui)了一定的作用，但在效率和准确性方面存在較(jiao)大问题。相信隨(sui)著(zhe)统一登记的全面实施，不动产登记在不动产物权公示公信方面将发挥更好(hao)的作用。

不动产统一登记有何作用

王广华在總(zong)結(jie)过去(qu)十年不动产统一登记工作时，強(qiang)調(tiao)了不动产登记積(ji)極(ji)服务和支撑中国经濟(ji)社会发展(zhan)的作用和目(mu)标。这种辅助和支撑作用主(zhu)要体现在三个方面：

一是登记对党和国家重大改革任务的服务和保障(zhang)。王广华在講(jiang)話(hua)中指出“产权制度改革拓(tuo)展到哪裏(li)，确权登记就服务到哪里”。例如，为服务林权制度改革，不动产登记部门积极探(tan)索(suo)清(qing)理规范林权确权登记历史(shi)遺(yi)留(liu)问题路(lu)徑(jing)方法；为優(you)化(hua)营商(shang)環(huan)境(jing)，累(lei)計(ji)出台百(bai)余(yu)项改革舉(ju)措，最大限(xian)度地減(jian)环节、减材(cai)料(liao)、减时间、减成本，一般(ban)登记和抵(di)押(ya)登记实现5个工作日内办结，中国財(cai)产登记指标世(shi)界(jie)銀(yin)行营商环境評(ping)價(jia)全球(qiu)排(pai)名(ming)从41名提高(gao)至28名。

二是积极推(tui)动自然资源统一确权登记制度落(luo)地。2016年中央深(shen)改組(zu)第29次会议审议通过《自然资源统一确权登记办法（试行）》，明确以不动产登记为基础，对水流(liu)、森(sen)林、山(shan)嶺(ling)、草原、荒(huang)地、灘(tan)塗(tu)以及探明儲(chu)量(liang)的礦(kuang)产资源等自然资源所有权统一进行确权登记，2017年在12个省份(fen)部署(shu)试点，目前(qian)已经实现海南(nan)熱(re)帶(dai)雨(yu)林国家公園(yuan)等首批重要生态空(kong)间的登簿。自然资源统一确权登记制度落地，有力支撑了生态文明建设。

三是不斷(duan)推进规范化、标准化、信息化建设，全面推进不动产登记的电子化和數(shu)字(zi)化，探索发挥不动产登记数据对国家治理和社会治理的辅助和支撑作用。不动产登记数据庫(ku)匯(hui)集(ji)海量登记信息，是一座(zuo)数据富(fu)矿。推进国家治理体系和治理能力现代化，需要更加快(kuai)捷(jie)、精(jing)准、全面的不动产登记信息服务。

王广华在讲话中，要求鞏(gong)固(gu)提升(sheng)不动产登记数据質(zhi)量，深化登记信息共(gong)享(xiang)应用，深挖(wa)登记数据价值(zhi)，强化数据分析(xi)；在擴(kuo)大成果应用的同时，要求不动产登记部门重視(shi)不动产登记信息的安全，加强信息安全防(fang)护。不动产登记数据信息量大，即时性高；既(ji)覆(fu)蓋(gai)全国，又(you)能聚(ju)焦(jiao)地方，運(yun)用得当，将为房地产宏(hong)觀(guan)调控(kong)的科學(xue)决策(ce)，房地产方面税收的准确征管等提供(gong)有效的支撑。

必须指出的是，我(wo)们不能因(yin)为不动产统一登记可以为房地产方面的税收征管提供支撑和辅助，就把(ba)不动产统一登记的全面实施和是否(fou)开征房地产税簡(jian)單(dan)地聯(lian)系起来。这种误读在十年前启动不动产统一登记时就有了。

如前所述(shu)，不动产统一登记的理论基础和功能应该从物权公示公信，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权来理解。物权保护制度与税收征管制度是两种不同的制度安排，实施不动产统一登记制度的目的不是征收房地产税。事实上，即便(bian)不动产统一登记尚(shang)未(wei)全面实现，假(jia)设中国决定征收房地产税，其一样是可以实现的，只(zhi)是税务机关需要分别从房屋登记机构和土地登记机构獲(huo)取房屋和土地登记信息，并进行綜(zong)合汇总。因此，不应简单地将不动产统一登记与征税联系到一起。

经过十年的不懈(xie)努(nu)力，中国的不动产统一登记已经从藍(lan)图变成了现实。从制度层面看(kan)，以《民法典》为统領(ling)，以《不动产登记暂行条例》为核(he)心，以实施细则、操(cao)作规范、地方性法规等为配(pei)套(tao)支撑的不动产统一登记制度体系基本成型；从分散到统一，从城(cheng)市房屋到農(nong)村(cun)宅(zhai)基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵(han)盖所有不动产物权的不动产统一登记全面实施。但这并不意味(wei)着我们的制度建设和工作已经完(wan)成。

王广华在談(tan)及不动产统一登记今(jin)后的工作时，提到了“四个一”——出台一部法律，即不动产登记法；制定一套标准，即不动产登记操作和服务标准规范；夯(hang)实一个底板(ban)，即不动产产权数据库；建强一支隊(dui)伍(wu)，即不动产登记队伍。“四个一”和2013年提出的“四统一”遙(yao)相呼(hu)应，其实现将有力地補(bu)强我国的不动产统一登记制度。

未来，随着各方面制度的不断完善，相信不动产统一登记制度将能更好地保护不动产权利人的财产权，为社会经济发展提供助力和基础，为国家治理提供数据支撑。

（作者(zhe)系北(bei)京(jing)大学法学院教(jiao)授(shou)）

本文僅(jin)代表作者观点

发于2023.5.15总第1091期(qi)《中国新聞(wen)周(zhou)刊(kan)》雜(za)誌(zhi)

杂志标题：不动产统一登记：是什么？为什么？

作者：樓(lou)建波(bo)返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查看更多

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