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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>劉(liu)鋒(feng)：房(fang)地(di)產(chan)需(xu)求(qiu)出(chu)現(xian)降(jiang)低(di)，房企(qi)需要(yao)重(zhong)塑(su)經(jing)營(ying)方(fang)式(shi)

中(zhong)國(guo)銀(yin)河(he)證(zheng)券(quan)首(shou)席(xi)经濟(ji)學(xue)家(jia)刘锋

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未(wei)來(lai)房地产要實(shi)现穩(wen)定(ding)發(fa)展(zhan)應(ying)更(geng)多(duo)探(tan)索(suo)通(tong)過(guo)发展租(zu)賃(lin)、REITs等(deng)方式盤(pan)活(huo)存(cun)量(liang)資(zi)产，降低整(zheng)體(ti)負(fu)債(zhai)率(lv)，尤(you)其(qi)是(shi)短(duan)期(qi)负债。

田(tian)傲(ao)雲(yun)/发自(zi)北(bei)京(jing)

“房地产業(ye)在(zai)任(ren)何(he)壹(yi)個(ge)经济階(jie)段(duan)都(dou)是国民(min)经济的(de)重要支(zhi)柱(zhu)产业之(zhi)一。”中国银河证券首席经济学家刘锋強(qiang)調(tiao)。

1月(yue)11日(ri)，刘锋在以(yi)“相(xiang)信(xin)的力(li)量：進(jin)化(hua)及(ji)重構(gou)”為(wei)主(zhu)題(ti)的2023中国房地产年(nian)度(du)趨(qu)勢(shi)論(lun)壇(tan)暨(ji)CIHAF第(di)二(er)十(shi)三(san)屆(jie)中国住(zhu)交(jiao)會(hui)上(shang)說(shuo)，房地产作(zuo)为国民经济的支柱产业是经济恢(hui)復(fu)的重點(dian)，但(dan)受(shou)人(ren)口(kou)等因(yin)素(su)影(ying)響(xiang)目(mu)前(qian)二三線(xian)城(cheng)市(shi)需求降低、商(shang)业空(kong)置(zhi)率提(ti)升(sheng)，房地产企业需要重塑经营方式。

刘锋表(biao)示(shi)，作为国民经济主要支柱产业，近(jin)5年房地产业GDP占(zhan)比(bi)为17.09%，涉(she)及上下(xia)遊(you)产业鏈(lian)50多个；房地产還(hai)是地方政(zheng)府(fu)重要的財(cai)政收(shou)入(ru)来源(yuan)，一旦(dan)房地产企业不(bu)再(zai)拿(na)地，地方政府的赤(chi)字(zi)率將(jiang)急(ji)劇(ju)惡(e)化。

“此(ci)外(wai)，在居(ju)民资产配(pei)置中房地产占比接(jie)近70%；房地产貸(dai)款(kuan)在贷款總(zong)額(e)中占了(le)30%，盡(jin)管(guan)房地产贷款余(yu)额占比由(you)29%降至(zhi)25.3%，但仍(reng)占到(dao)贷款总额的25%比重，其中个人住房贷款占房产余额比重達(da)到72%。” 刘锋表示，這(zhe)些(xie)都是房地产作为国民经济支柱产业的主要体现。

但刘峰(feng)也(ye)表示，过去(qu)30年房地产业的发展非(fei)常(chang)畸(ji)形(xing)，“中国财富(fu)总量在700萬(wan)億(yi)元(yuan)，和(he)美(mei)国距(ju)離(li)不大(da)，但到了人均(jun)资产配置方面(mian)中国是非金(jin)融(rong)资产占比最(zui)高(gao)的国家，房地产在家庭(ting)资产构成(cheng)中占比接近70%，遠(yuan)高於(yu)全(quan)球(qiu)平(ping)均水(shui)平。房地产屬(shu)于沒(mei)有(you)流(liu)動(dong)性(xing)的资产，如(ru)果(guo)家裏(li)没有閑(xian)置房子(zi)，意(yi)味(wei)著(zhu)(zhe)不僅(jin)不会产生(sheng)收益(yi)，还需要每(mei)年持(chi)續(xu)投(tou)入，一旦占比过重将十分(fen)危(wei)險(xian)。”

從(cong)數(shu)據(ju)来看(kan)，近5年来房地产在我(wo)国高速(su)的成長(chang)期開(kai)始(shi)明(ming)顯(xian)趋緩(huan)，銷(xiao)售(shou)情(qing)況(kuang)出现斷(duan)崖(ya)式下降。刘峰認(ren)为，房产賣(mai)不动的一个重要原(yuan)因是我国居民杠(gang)桿(gan)率已(yi)经到了61.6%，超(chao)过歐(ou)元區(qu)，逼(bi)近MF65%警(jing)戒(jie)线。

人口的結(jie)构變(bian)化是另(ling)一个影响因素。

“我們(men)人口总量和结构发生了非常大的变化。”刘锋表示，一方面是人口老(lao)齡(ling)化加(jia)剧，主力購(gou)房人口增(zeng)长見(jian)頂(ding)；另一方面是城鎮(zhen)化以後(hou)很(hen)多地方的住房需求发生了结构性变化，其中城市改(gai)善(shan)型(xing)住房需求占比增多，優(you)質(zhi)物(wu)业的服(fu)務(wu)需求在急剧提升，但这方面的供(gong)給(gei)和服务等配套(tao)还處(chu)于缺(que)失(shi)狀(zhuang)態(tai)，市場(chang)也不发达。

不同(tong)区域(yu)的市场也出现分化，刘锋表示，一线城市销售面積(ji)和房價(jia)韌(ren)性較(jiao)强，相對(dui)稳定，部(bu)分二三线城市从2021年出现显著降幅(fu)；寫(xie)字樓(lou)商业空置率提升。

刘锋认为，相比以往(wang)房地产企业要探索新(xin)发展模(mo)式解(jie)決(jue)短期問(wen)题，關(guan)于如何构建(jian)房地产行(xing)业未来发展的长效(xiao)機(ji)制(zhi)他(ta)提出四(si)个方面建議(yi)。

一是房企经营方式全面轉(zhuan)型。伴(ban)隨(sui)城镇化增长的放(fang)缓和居民住房需求的变化，未来房地产行业将逐(zhu)步(bu)由增量市场转向(xiang)存量市场，房企经营重心(xin)也应由过去的拍(pai)地、建設(she)向物业经营、租赁服务等转型。

二是房地产市场交易(yi)机制重塑。房地产市场的市场制度和交易机制需要进一步健(jian)全，打(da)通二手(shou)房交易環(huan)節(jie)存在的“堵(du)”的问题，为各(ge)類(lei)房产建立(li)明晰(xi)的产權(quan)制度，滿(man)足(zu)居民在购置改善房方面的二手市场交易需求，降低交易稅(shui)費(fei)。

三是房地产金融资产负债表的重构。过去房地产企业的風(feng)险堆(dui)积主要與(yu)高杠杆的金融運(yun)作方式密(mi)切(qie)相关，去年以来房地产行业的持续下行也使(shi)得(de)市场供需雙(shuang)方杠杆率有所(suo)降低，未来房地产要实现稳定发展应更多探索通过发展租赁、REITs等方式盘活存量资产，降低整体负债率，尤其是短期负债。

四是法(fa)律(lv)是构建行业长效机制的基(ji)石(shi)。房地产作为居民、政府和企业的重要资产，相关法律層(ceng)面仍存在一定模糊(hu)地帶(dai)，需要持续健全的相关法律、法規(gui)，通过立法的方式明確(que)各类资产的使用(yong)权、经营权、所有权，为各类存量资产的盘活打通产权和法律障(zhang)礙(ai)。

本(ben)次(ci)大会由中国房地产報(bao)、中国城市与区域治(zhi)理(li)研(yan)究(jiu)院(yuan)主辦(ban)，探討(tao)新发展格(ge)局(ju)下房地产行业高质量发展之道(dao)及行业发展新模式。

值(zhi)班(ban)編(bian)委(wei)： 樊(fan)永(yong)锋

責(ze)任编輯(ji)：馬(ma)琳(lin) 刘亞(ya)

審(shen)讀(du)：戴(dai)士(shi)潮(chao)

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