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jiefang“lufu”，zhiyufuhuadetudi；xiazaiMapGISdilixinxiguanlixitong，jieyayasuobao，shuangjiexewenjianduchuangwanfaa，celveyupeihechaoqiangziyoudu。xuanzezhangjiezhongdezhuantitikujinxinglianxi，bianfuxibianlianxi，zheyangkaoshizhishihuigengquanmian；wugedadezhenyingyupaixi，suoyikapaijiaoseyeshifeichangduode，dangranzhexieniyouxizhongyeshikeyiyiyijiesuoranhoushiyong北(bei)京(jing)辦(ban)公(gong)樓(lou)市(shi)場(chang)還(hai)在(zai)低(di)谷(gu)：新(xin)增(zeng)需(xu)求(qiu)不(bu)足(zu)，中(zhong)關(guan)村(cun)租(zu)金(jin)降(jiang)幅(fu)最(zui)大(da)

北京办公楼市场仍(reng)然(ran)處(chu)於(yu)低谷期(qi)。2023年(nian)上(shang)半(ban)年，北京办公楼市场表(biao)現(xian)不振(zhen)。研(yan)究(jiu)機(ji)構(gou)高(gao)力(li)國(guo)際(ji)發(fa)布(bu)報(bao)告(gao)認(ren)為(wei)，新增需求不足仍是(shi)核(he)心(xin)問(wen)題(ti)。

高力国际中国區(qu)办公楼研究負(fu)責(ze)人(ren)兼(jian)華(hua)北区研究部(bu)董(dong)事(shi)陸(lu)明(ming)分(fen)析(xi)指(zhi)出(chu)，從(cong)二(er)季(ji)度(du)北京甲(jia)級(ji)寫(xie)字(zi)楼市场數(shu)據(ju)來(lai)看(kan)，凈(jing)吸(xi)納(na)量(liang)延(yan)續(xu)了(le)壹(yi)季度的(de)疲(pi)軟(ruan)走(zou)勢(shi)，净吸纳量再(zai)度为负，为-5.3萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。存(cun)量楼宇(yu)空(kong)出更(geng)多(duo)办公面(mian)積(ji)，加(jia)上新項(xiang)目(mu)入(ru)市（8万平米左(zuo)右(you)），導(dao)致(zhi)空置(zhi)率(lv)上漲(zhang)1%至(zhi)17.7%。

市场早(zao)前(qian)樂(le)觀(guan)預(yu)期並(bing)未(wei)得(de)到(dao)兌(dui)现，二季度更多的楼宇業(ye)主(zhu)開(kai)始(shi)积極(ji)調(tiao)整(zheng)租金策(ce)略(lve)，整體(ti)市场净有(you)效(xiao)租金較(jiao)一季度下(xia)降3.5%，降低至每(mei)月(yue)每平米317元(yuan)。除(chu)麗(li)澤(ze)市场租金保(bao)持(chi)穩(wen)定(ding)以(yi)外(wai)，其(qi)他(ta)所(suo)有子(zi)市场的租金均(jun)呈(cheng)现不同(tong)程(cheng)度的下降。其中，降幅最大的是中关村市场，降幅達(da)7.6%。

圖(tu)源(yuan)：图蟲(chong)創(chuang)意(yi)

在高力国际監(jian)控(kong)的CBD市场40棟(dong)甲级楼宇中，本(ben)季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。

乙(yi)级写字楼和(he)產(chan)业園(yuan)市场頹(tui)势更加明顯(xian)，仍未出现明显的復(fu)蘇(su)態(tai)势。二季度乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，已(yi)連(lian)续5個(ge)季度净吸纳量为负。

市场下行(xing)主要(yao)原(yuan)因(yin)之(zhi)一也(ye)是受(shou)中关村市场拖(tuo)累(lei)。

中关村市场本季度净吸纳量为-4.9万平方米，兩(liang)个季度合(he)計(ji)净吸纳量为-9.4万平方米。整体市场空置率上涨至18.1%，租金下降2.8%，降低至每月每平米212元；而(er)产业园市场净吸纳量本季度由(you)正(zheng)轉(zhuan)负，达到-3.7万平方米，其中上地(di)子市场净吸纳量为-1.3万平方米。产业园市场空置率上升(sheng)到17.9%，租金为每月每平米122元。

對(dui)此(ci)，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明介(jie)紹(shao)，綜(zong)合甲乙级写字楼和产业园的市场表现来看，办公楼市场上半年的表现基(ji)本符(fu)合目前宏(hong)观經(jing)濟(ji)整体需求不足的现狀(zhuang)，整体市场上半年合计净吸纳量达到-25万平方米，其中中关村一个子市场就(jiu)达到-14.2万平方米。

展(zhan)望(wang)2023年下半年市场走势，市场核心关註(zhu)點(dian)仍是需求側(ce)表现。

高力国际北京分公司(si)董事總(zong)经理(li)李(li)娟(juan)对時(shi)代(dai)周(zhou)报記(ji)者(zhe)表示(shi)，就甲级市场而言(yan)，由于下半年有一些(xie)预租较好(hao)的新项目入市，進(jin)而會(hui)拉(la)動(dong)季度净吸纳量回(hui)升甚(shen)至转正，但(dan)無(wu)法(fa)扭(niu)转空置率上涨的趨(qu)势。除了新增供(gong)應(ying)项目的影(ying)響(xiang)外，北部市场的存量项目依(yi)然会受到互(hu)聯(lian)網(wang)科(ke)技(ji)企(qi)业持续进行办公空間(jian)整合的影响，如(ru)果(guo)存量项目无法快(kuai)速(su)填(tian)補(bu)空置面积，年末(mo)甲级市场的空置率將(jiang)很(hen)大概(gai)率突(tu)破(po)20%。受北部市场高空置率的拖累，全(quan)市场净有效租金仍将处于下降通(tong)道(dao)。

高力国际分析报告指出，目前，各(ge)主要经济增長(chang)引(yin)擎(qing)都(dou)在面臨(lin)更深(shen)層(ceng)次(ci)的转型(xing)和升级。當(dang)頭(tou)部行业或(huo)企业开始调整，而後(hou)续的行业生(sheng)力軍(jun)还不足以支(zhi)撐(cheng)经济和行业发展的时候(hou)，就会形(xing)成(cheng)行业发展的空檔(dang)期。該(gai)时期也是办公楼市场发展環(huan)境(jing)的复雜(za)性(xing)、嚴(yan)峻(jun)性和不確(que)定性逐(zhu)漸(jian)上升的时期。

過(guo)去(qu)三(san)年，北京办公楼市场呈现巨(ju)大變(bian)化(hua)，這(zhe)些非(fei)常(chang)态化市场数据本身(shen)就已說(shuo)明过去很长时间形成的市场供需格(ge)局(ju)正在出现根(gen)本性变化，也代表了此次由产业更替(ti)所帶(dai)来的市场调整。业內(nei)人士(shi)认为，这些影响长期且(qie)深遠(yuan)。

李娟在接(jie)受时代周报记者采(cai)訪(fang)时表示，市场參(can)與(yu)者要清(qing)楚(chu)，当前市场艱(jian)難(nan)可(ke)能(neng)并非短(duan)期。这对資(zi)产管(guan)理提(ti)出更高要求，现金流(liu)和利(li)潤(run)率才(cai)是核心。市场参与者只(zhi)有針(zhen)对市场变化做(zuo)出快速响应，以可持续的低價(jia)策略搶(qiang)占(zhan)市场優(you)質(zhi)存量资源，不斷(duan)依靠(kao)创新打(da)造(zao)差(cha)異(yi)化競(jing)爭(zheng)优势，才能逆(ni)势前行。

写字楼市场整体表现与宏观经济发展息(xi)息相(xiang)关。

国家(jia)統(tong)计局6月30日(ri)公布数据显示，当月，制(zhi)造业PMI錄(lu)得49.0，较5月的年内低点回升0.2个百(bai)分点，连续三个月位(wei)于收(shou)縮(suo)区间。非制造业商(shang)務(wu)活(huo)动指数录得53.2，低于5月1.3个百分点。非制造业PMI回落(luo)幅度大于制造业回升幅度，5月综合PMI产出指数下降0.6个百分点至52.3，显示企业生产经營(ying)仍延续擴(kuo)張(zhang)态势但动能放(fang)緩(huan)。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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