杨颖完整个人资料解密！

zaizhanchangshangshuangfangzhenyingderenzaizhelijiaozhan，jibaiqiangdi，nikeyibuduandesheji。wanjiajiangganshouzhegepangdadeyouxi，tiyanlaiziyouxidemoniyubizhen。guolvqiyouyisideguolvqihezhitie，zaojiubuyiyangdezhibodonghuatexiaoxianshi;nenggoubofangyuyinfayin。nengzhijieduchuelaboyuhehanyudecihuihejuzikeyiziyoukongzhihuangyiguowangwanchenggezhonggaonandudongzuo，xiangshouquanxindejingcai。伍(wu)戈(ge)：不(bu)止(zhi)於(yu)地(di)產(chan)

伍戈（長(chang)江(jiang)證(zheng)券(quan)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)、中(zhong)國(guo)首席经济学家論(lun)壇(tan)理(li)事(shi)）

核(he)心(xin)觀(guan)點(dian)：

1.環(huan)环相(xiang)扣(kou)，生(sheng)生相息(xi)，是(shi)经济系(xi)統(tong)。盡(jin)管(guan)強(qiang)調(tiao)新(xin)产業(ye)的(de)重(zhong)要(yao)性(xing)，但(dan)地产、基(ji)建(jian)等(deng)傳(chuan)统動(dong)能(neng)的穩(wen)定(ding)，對(dui)于維(wei)護(hu)總(zong)需(xu)求(qiu)乃(nai)至(zhi)就(jiu)业舉(ju)足(zu)輕(qing)重。经歷(li)疫(yi)後(hou)1個(ge)季(ji)度(du)的積(ji)壓(ya)需求釋(shi)放(fang)，近(jin)期(qi)地产似(si)顯(xian)疲(pi)態(tai)，其(qi)與(yu)基建及(ji)地方(fang)財(cai)政(zheng)過(guo)往(wang)的那(na)種(zhong)交(jiao)互(hu)循(xun)环能否(fou)持(chi)續(xu)？

2.作(zuo)為(wei)经济的重要要素(su)，土(tu)地壹(yi)端(duan)連(lian)接(jie)老(lao)百(bai)姓(xing)的住(zhu)房(fang)需求，一端關(guan)乎(hu)地方财政。最(zui)近看(kan)房熱(re)度下(xia)降(jiang)預(yu)示(shi)著(zhu)(zhe)商(shang)品(pin)房成(cheng)交的趨(qu)弱(ruo)。尽管疫情(qing)消(xiao)退(tui)，但居(ju)民(min)資(zi)产負(fu)債(zhai)表(biao)的修(xiu)復(fu)仍(reng)需時(shi)日(ri)，加(jia)之(zhi)存(cun)量(liang)房貸(dai)利(li)率(lv)相对較(jiao)高(gao)，或(huo)影(ying)響(xiang)購(gou)房需求及房企(qi)拿(na)地意(yi)願(yuan)的擴(kuo)張(zhang)。

3.保(bao)交樓(lou)是今(jin)年(nian)諸(zhu)多(duo)房企的首要任(ren)務(wu)，其本(ben)質(zhi)是還(hai)过去(qu)的舊(jiu)债，而(er)非(fei)资产端扩张。可(ke)用(yong)于拿地的現(xian)金(jin)流(liu)拮(jie)據(ju)，事實(shi)上(shang)制(zhi)約(yue)了(le)大(da)多數(shu)房企的拿地能力(li)。即(ji)使(shi)銷(xiao)售(shou)有(you)所(suo)修复的房企，其拿地销售比(bi)等表征(zheng)购地意愿的指(zhi)標(biao)依(yi)然(ran)低(di)落(luo)，民企和(he)城(cheng)投(tou)平(ping)臺(tai)尤(you)为明(ming)显。

4.展(zhan)望(wang)未(wei)來(lai)，商品房销售弱勢(shi)下，土地出(chu)讓(rang)收(shou)入(ru)將(jiang)低位(wei)徘(pai)徊(huai)。历史(shi)上，這(zhe)都(dou)预示廣(guang)義(yi)财政的支(zhi)出压力，進(jin)而影响基建实物(wu)工(gong)作量。隨(sui)着城投债到(dao)期規(gui)模(mo)将達(da)历史最高，償(chang)债压力势必(bi)擡(tai)升(sheng)。短(duan)期稳定住地产与基建的循环機(ji)制，长期实现轉(zhuan)型(xing)，已(yi)显迫(po)切(qie)。

正(zheng)文(wen)：

经历疫后1个季度的积压需求释放，近期地产似显疲态。尽管强调新产业的重要性，但地产、基建等传统动能的稳定，对于维护总需求乃至就业举足轻重。地产与基建及地方财政过往的那种交互循环能否持续？环环相扣，生生相息，关乎整(zheng)个经济系统。

一、地产，为何(he)重现弱势？

最近看房热度下降，预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退，但居民资产负债表的修复仍需时日，加之存量房贷利率相对较高，或影响购房需求。

作为“剛(gang)需”主(zhu)力的青(qing)年人(ren)，推(tui)遲(chi)购房的意愿仍在(zai)持续。据安(an)居客(ke)调研(yan)，一二(er)線(xian)城市(shi)五(wu)年內(nei)有置(zhi)业需求的青年中（18-38歲(sui)），計(ji)劃(hua)年内购房、1-2年内购房的比例(li)分(fen)別(bie)较去年下降了5个百分点至20.3%、46.5%。

保交楼是今年诸多房企的首要任务，其本质是还旧债，而非资产端扩张。加之商品房销售和凈(jing)融(rong)资修复不强，可用于拿地的现金流增(zeng)速(su)或延(yan)续下行(xing)。即使销售有所修复的房企，其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落，民企和城投平台尤为明显。中指院(yuan)数据显示，1-4月(yue)26家樣(yang)本房企中，有22家的拿地销售比相较去年明显下降。

二、经济，不止于地产？

作为经济的重要要素，土地一端连接老百姓的住房需求，一端关乎地方财政。历史可見(jian)，土地出让收入不振(zhen)时，其后一年的广义财政支出增速多有放緩(huan)。此(ci)外(wai)，土地财政收入似在很(hen)大程(cheng)度上影响基建实物工作量的走(zou)势。

不同(tong)于过往土地成交走弱期，本輪(lun)城投融资的政策(ce)环境(jing)反(fan)而有些(xie)趋緊(jin)。疊(die)加今年城投债到期规模将达历史最高，债务偿付(fu)压力或将显著高于过往。

三(san)、基本結(jie)论

一是环环相扣，生生相息。现階(jie)段(duan)地产-基建之間(jian)的正常(chang)循环关乎经济系统的稳定。最近看房热度下降预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退，但居民资产负债表的修复仍需时日，加之存量房贷利率相对较高，或影响购房需求及房企拿地意愿的扩张。

二是保交楼是今年诸多房企的首要任务，其本质是还过去的旧债，而非资产端扩张。可用于拿地的现金流拮据，事实上制约了大多数房企的拿地能力。即使销售有所修复的房企，其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落，民企和城投平台尤为明显。

三是展望未来，商品房销售弱势下，土地出让收入将低位徘徊。历史上，这都预示广义财政的支出压力，进而影响基建实物工作量。随着城投债到期规模将达历史最高，偿债压力势必抬升。短期稳定住地产与基建的循环机制，长期实现转型，已显迫切。

【作者(zhe)】

伍戈：博(bo)士(shi)，长江证券首席经济学家。曾(zeng)长期供(gong)職(zhi)央(yang)行貨(huo)幣(bi)政策部(bu)門(men)，並(bing)在国際(ji)货币基金組(zu)織(zhi)擔(dan)任经济学家。孫(sun)冶(ye)方经济科(ke)学獎(jiang)獲(huo)得(de)者，获浦(pu)山(shan)政策研究(jiu)奖，遠(yuan)见杯(bei)经济预測(ce)冠(guan)軍(jun)。著有货币经济“四(si)部曲(qu)”。

俞(yu)濤(tao)、曹(cao)海(hai)巍(wei)、高童(tong)：长江证券研究員(yuan)。

劉(liu)霞(xia)、张采(cai)溢(yi)、董(dong)可歆(xin)：实習(xi)研究员。返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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