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6月(yue)30日(ri)，北(bei)京(jing)、深(shen)圳(zhen)、杭(hang)州(zhou)、武(wu)漢(han)、廈(sha)門(men)等(deng)城市進(jin)行(xing)了(le)土(tu)地出(chu)讓(rang)， 22個(ge)集中供地城市上(shang)半(ban)年土拍(pai)就(jiu)此(ci)收(shou)官(guan)。

中指(zhi)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，截(jie)止(zhi)到(dao)6月30日，今(jin)年上半年22城共(gong)推(tui)出住(zhu)宅用(yong)地規(gui)劃(hua)建(jian)築(zhu)面(mian)積(ji)5388萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)39%；成交面积3898万平方米，同比下降34%；土地成交平均(jun)溢(yi)價(jia)率(lv)為(wei)8%，地价触顶和(he)底(di)价成交占(zhan)比分(fen)別(bie)为40%和49%。整(zheng)體(ti)来看(kan)，上半年22城宅地供應(ying)縮(suo)量(liang)趨(qu)勢(shi)未(wei)減(jian)，成交面积也(ye)明(ming)显下降，得(de)益(yi)於(yu)優(you)質(zhi)地塊(kuai)供应增(zeng)加(jia)，部(bu)分城市整体熱(re)度(du)尚(shang)可(ke)。

上半年22城土拍市場(chang)有(you)哪(na)些(xie)特(te)征(zheng)？哪些城市表(biao)現(xian)更(geng)好(hao)？都(dou)是(shi)哪些房(fang)企在(zai)拿地？下半年土地市场將(jiang)如(ru)何(he)走(zou)？21世(shi)紀(ji)经济報(bao)道(dao)記(ji)者(zhe)盘点後(hou)發(fa)现，今年上半年土拍市场冷(leng)热不(bu)均非(fei)常(chang)明显，上海(hai)等城市地价上限(xian)成交占比在60%以(yi)上，但(dan)也有部分城市土拍普(pu)遍(bian)底价成交。

供需(xu)缩量

“總(zong)体来看，盡(jin)管(guan)部分核心城市土拍市场热度較(jiao)高(gao)，但受(shou)弱(ruo)能(neng)級(ji)城市拖(tuo)累(lei)，全(quan)國(guo)土拍市场总体热度仍(reng)低(di)迷(mi)。”中指研(yan)究(jiu)院(yuan)土地市场研究負(fu)責(ze)人(ren)張(zhang)凱(kai)在分析(xi)上半年土地市场時(shi)談(tan)到。

受預(yu)供地新(xin)规等因(yin)素(su)影(ying)響(xiang)，上半年實(shi)際(ji)入(ru)市地块数量大(da)幅(fu)减少(shao)，土地成交规模(mo)大幅走低。克(ke)而(er)瑞(rui)数据显示，在2022年基(ji)期(qi)土拍已(yi)降至(zhi)低位(wei)的(de)水(shui)平上，今年上半年全国300城经營(ying)性(xing)土地成交建筑面积为3.2億(yi)平方米，同比较2022年同期下降25%，創(chuang)下2010年以来全国土地交易(yi)规模的新低。

在市场銷(xiao)售(shou)轉(zhuan)暖(nuan)不明显、企业融(rong)資(zi)承(cheng)壓(ya)背(bei)景(jing)下，企业拿地開(kai)始(shi)向核心城市聚集，上半年北京、上海、南(nan)京、成都、杭州等地再(zai)现“搶(qiang)地潮(chao)”，十(shi)数家(jia)甚(shen)至数十家房企競(jing)逐(zhu)某(mou)壹(yi)地块的情(qing)況(kuang)时有发生(sheng)。但“高热”的僅(jin)停(ting)留(liu)在局(ju)部，整体来看，與(yu)全国土地市场類(lei)似(si)，22城上半年土拍也呈(cheng)现出明显的“供需缩量”特征。

据中指数据，在供应方面，上半年22城共推出住宅用地规划建筑面积5388万平方米，同比下降39%，除(chu)了長(chang)春(chun)、武汉在低基数下同比保(bao)持(chi)增长外(wai)，其(qi)余(yu)城市推地面积都有不同程(cheng)度下降，其中合(he)肥(fei)、厦门、成都、福(fu)州、长沙(sha)、青(qing)島(dao)、重(zhong)慶(qing)、無(wu)錫(xi)等城市推地面积下降超(chao)50%。

究其原(yuan)因，一方面，新房销售的不確(que)定(ding)性直(zhi)接(jie)影响政(zheng)府(fu)推地和企业拿地的积極(ji)性，二(er)季(ji)度开始新房市场销售热度下降，地方政府推地仍较謹(jin)慎(shen)。另(ling)一方面，這(zhe)也与供地新规有關(guan)，在取(qu)消(xiao)全年供地次(ci)数限制(zhi)，推出擬(ni)出让地块清(qing)單(dan)公(gong)布(bu)制度，以及(ji)強(qiang)調(tiao)去(qu)化(hua)周(zhou)期长、土地流(liu)拍率高、需求(qiu)不足(zu)城市应適(shi)當(dang)控(kong)制宅地供应规模等新要(yao)求下，22城上半年土地供应呈现明显的“多(duo)頻(pin)少量”特征。

諸(zhu)葛(ge)数据研究中心高级分析師(shi)陳(chen)霄(xiao)向21世纪经济报道记者表示，去年以来，土地市场热度走低，城投(tou)托(tuo)底拿地现象(xiang)频现，出于提(ti)升(sheng)土拍效(xiao)率，降低流拍概(gai)率，提振(zhen)土地市场活(huo)力(li)考(kao)慮(lv)，“多频少量”的供地方式(shi)受到各(ge)城市青睞(lai)。不仅如此，这樣(yang)的供地方式也可以为房企在土拍前(qian)进行深入研究和成本(ben)測(ce)算(suan)爭(zheng)取更多时間(jian)，同时减輕(qing)拿地资金(jin)压力、更加聚焦(jiao)优质地块，旨(zhi)在提升房企拿地积极性。

尽管如此，受土地供应缩量、企业審(shen)慎投资等因素影响，上半年22城宅地成交缩量態(tai)势未改(gai)。中指数据显示，上半年22城住宅用地成交规划建筑面积3898万平方米，同比下降34%。除南京、天(tian)津(jin)、武汉、无锡和长春之(zhi)外，其余17城成交面积均有不同程度减少，其中合肥、厦门、福州、寧(ning)波(bo)、上海、青岛和沈(shen)陽(yang)同比降幅超50%。

如果(guo)說(shuo)核心城市是房企補(bu)倉(cang)重点，那(na)一線(xian)城市就成为“必(bi)争之地”。但從(cong)成交情况来看，中指数据显示，北京、上海、廣(guang)州和深圳上半年成交面积分别为248万平方米、199万平方米、248平方米和76平方米，同比分别下降19%、55%、5%和29%。整体来看一线城市成交面积同比下降31.2%，土地出让金同比下降15.6%。

對(dui)此，张凯向21世纪经济报道记者表示，一方面成交与供应相(xiang)关，尽管一线城市投资的安(an)全邊(bian)际更高，但从土拍情况来看，房企重点关註(zhu)的仍然(ran)是核心區(qu)域(yu)地块，因此今年各地政府均缩减了郊(jiao)区地块的供应，再加上供地方式调整后个别城市推地節(jie)奏(zou)慢(man)于去年，以及地方政府出于减少流拍的考虑，上半年总供应量亦(yi)隨(sui)之减少。

另一方面，今年2-3月房地產(chan)“小(xiao)阳春”過(guo)后，市场热度未能持續(xu)，也在一定程度上影响了房企在一线城市的購(gou)地积极性。

从面积来看，上半年集中供地城市供需兩(liang)端(duan)整体发力不足。但转向价格(ge)視(shi)角(jiao)，为吸(xi)引(yin)房企參(can)拍，多数城市优质地块供应增多，四(si)成宅地触顶成交，但分化也在加劇(ju)，近(jin)半土地底价成交。

中指数据显示，22城上半年土地成交平均溢价率为8%，地价達(da)上限成交占比40%，底价成交占比49%。上海、杭州、合肥、福州地价上限成交占比均在60%以上，北京、杭州部分地块创下近幾(ji)年土地参拍企业数量记錄(lu)；与此同时，广州、青岛、济南、天津、福州等核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多底价成交，板(ban)块间分化明显；无锡、鄭(zheng)州、沈阳、长春普遍以底价成交，土拍情緒(xu)持续低迷。

誰(shui)在拿地？

“北京市场比较安全，拿地竞争也很(hen)激(ji)烈(lie)，热门地块需要搖(yao)號(hao)，能否(fou)順(shun)利(li)拿到地，運(yun)氣(qi)占了很大成分。”7月5日，某房地产央(yang)企投资经理(li)向21世纪经济报道记者表示。尽管资金相对充(chong)裕(yu)，参拍地块眾(zhong)多，但今年上半年其所(suo)在房企在北京市场上仅收獲(huo)一宗(zong)宅地。

尽管如此，央国企仍是22个集中供地城市的拿地主(zhu)力軍(jun)。据中指監(jian)测，今年上半年，央国企在22城的涉(she)宅用地拿地金額(e)占比达到58%。相较去年，今年上半年央国企拿地金额占比提升21个百(bai)分点。

央国企融资成本相对低，资金优势明显，近两年在集中供地城市拿地占比高，今年上半年在北京、深圳、厦门、福州、武汉、青岛等地拿地金额占比超80%。与之相对，去年同样频现于土地市场上的地方城投公司(si)，今年上半年拿地明显乏(fa)力，今年上半年以城投公司为主的地方国资企业拿地金额占比下降33个百分点，拿地金额占比仅9%，降幅明显。

对此，张凯認(ren)为是多因素作(zuo)用的結(jie)果。一方面，去年第(di)四季度財(cai)政部发布126号文(wen)，明确“不得通(tong)过国企购地等方式虛(xu)增土地出让收入”，近期审計(ji)署(shu)所发布报告(gao)通报稱(cheng)，2022年70个地区通过“自(zi)賣(mai)自買(mai)”国有资产、虚構(gou)土地交易等方式虚增财政收入。在政策(ce)嚴(yan)控背景下，短(duan)期內(nei)不會(hui)进入实质开发階(jie)段(duan)的地块，地方政府更傾(qing)向于不供应，而不是請(qing)地方城投公司进场托底。

另一方面，年初(chu)土拍的地块通常可以在年底之前开盘销售，从而实现当年回(hui)款(kuan)，为房企提供销售业績(ji)，因此市场化运作房企更倾向于在上半年拿地，推高了上半年的土拍热度。除此之外，上半年各个城市推出的核心区域地块普遍较多，对市场化运作房企吸引力比较大，需要城投进场托底的地块則(ze)相对偏(pian)少。

时间进入7月，今年22城集中供地下半场已经啟(qi)幕(mu)，房企又(you)开始新的角逐。7月3日，厦门2宗地以42.95%的平均溢价率成交；7月4日，广州和重庆分别有2宗地底价成交；7月5日，长春4宗涉宅用地成功(gong)出让。

当前房地产市场繼(ji)续承压，张凯判(pan)斷(duan)下半年22城土地市场热度或(huo)将继续回落(luo)。

“从目(mu)前情况来看，政策定力仍较强，短期内出臺(tai)强力刺(ci)激政策的可能性较低，房企沒(mei)有成交规模快(kuai)速(su)回暖的预期，也就不会在短期内加大力度补仓土儲(chu)。”张凯说。

而从土地供应的角度来看，张凯谈到，部分城市上半年发力供应优质地块后，滿(man)足推地條(tiao)件(jian)的优质地块的存(cun)量不多，预计下半年地块优质程度将有所下降，对房企吸引力相应减弱。除此之外，从歷(li)史(shi)情况看，受到春节等影响，近五(wu)年全国300城下半年推出的土地平均规划建面较上半年增加42%，由(you)此推测今年下半年土拍的竞争激烈程度将有所减弱。

陈霄则认为，整体来看，下半年土地供应节奏或将快于上半年。与此同时，土拍市场遵(zun)循(xun)整体趋穩(wen)、局部火(huo)热的特征，重点一二线城市仍處(chu)于热度“領(ling)頭(tou)羊(yang)”。在行业调整周期内，房企布局策略(lve)也随之改變(bian)，稳健(jian)型(xing)城市依(yi)舊(jiu)是房企的首(shou)要選(xuan)擇(ze)。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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