吉宝置业买家秀 潘石屹的大楼赚够了吗？

吉宝置业买家秀 潘石屹的大楼赚够了吗？

观点网 市场浪潮依旧，曾将上海作为重点投资城市之一的吉宝置业，也开始卖卖卖了。近日，吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者打算出售位于上海市虹口区的的商业物业——吉汇大厦。

这座6年前从潘石屹手中拿下的物业，彼时市值35亿元，入驻企业包括上海中远海运物流、上海赛领资本、上海亚太国际蔬菜、德高国际物流、上海通用润达医疗技术、松下电器全球采购等国内国际企业。

作为一向被媒体称作“低调买家”的吉宝，其于国内商办物业投资项目不在少数，而这一次吉汇大厦的出售消息引发讨论，或许与市场的好奇息息相关：这家进入中国30年的新加坡企业，是否已赚够了商办市场的红利，下一步发展策略又将指向哪些领域？

吉宝上海买家秀

事实上，吉宝选择在这个时间点出售吉汇大厦并不奇怪，因为这贯彻了其进入中国后一直以来的资产经营逻辑。

早在2017年，吉宝选择花35.7亿元买入这座物业时，并没有“抄底”优惠购，彼时吉宝置业是通过子公司了收购一家名为Vision(III)私人有限公司30%的股权。

而Vision(III)间接持有位于虹口区的虹口SOHO100%的股权。吉宝资本旗下的首峰亚洲宏观趋势基金三期将持有Vision(III)另外40%的股权，剩余的30%股权则由同为外资的安联不动产持有。

观点新媒体在搜集资料中得知，2017年上海写字楼物业交易相较于现在更加活跃，待出售的项目并不稀缺，还有业内人士表示，部分项目没竣工就被挂上市场。

显然，对于当时的吉宝来说，拿下潘石屹的上海虹口SOHO，遵循的是其进入中国后“深化国内不动产领域投资”战略，踩中的是市场步调，寻求的是物业在固定时间内实现升值退出，以及相应的租金收入。

作为资深外资玩家，吉宝彼时在国内的物业投资并非虹口SOHO一宗。

凭借着基金+合作伙伴的参与模式，2018年，吉宝旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期再次与安联不动产合作，以4800万美元的股权对价收购了上海的新湾财智中心；一年后，吉宝再次以4.93亿元人的价格收购了上海张江微电子港3号楼。

值得注意的是，这宗物业位于上海张江高科技园区内，但吉宝在其中的角色并非产业园区合资人，而是商业项目收购者，其目的是将项目进行改造出租，来满足张江园区内企业对于办公空间的需求。

按时间推算，吉宝持有吉汇大厦（原虹口SOHO）、新湾财智中心、张江微电子港3号楼的年限分别为6年、5年，以及4年，按照吉宝2016年起在住宅项目上“买进-运营-择机售出”的资本回收逻辑，上述物业似乎已经达到收金退出的时间节点了。

果不其然，市场在披露吉汇大厦即将出售消息的同时，也传出吉宝还打算将新湾财智中心、张江微电子港3号楼这两宗商业物业项目分批出售。

吉宝近年出售住宅项目情况，数据来源：观点指数、企业公告

吉宝近年收购商办物业项目情况，数据来源：观点指数、企业公告

对比吉宝早些年出售住宅项目及收购商业项目的时间线，不难发现吉宝于中国的投资具有阶段性的特征：虽然没有完全前后承接，但会给旗下资产规定相应的运营时间，当合适的出售节点到来，其会安排好退出时间，并将大部分精力转移至下一个具有发展空间的资产领域。

此外，观点新媒体在吉宝的多个公告中发现了“可持续性”的字眼，在吉宝的业务版图中，是否能在良好的市场环境下创造可持续性的收益，或许已经成为其每一阶段的投资选择重点。

以商办领域为例，2017年上海商办物业市场的火热在今天看来已成过往，据业内人士告知观点新媒体，目前上海办公市场供应量太大，客户的选择性很多，整个上海除了核心区的几个楼租金没变之外，其它大部分楼宇都有所下降。

而北京商办业态中，吉宝目前持有的融新科技中心位于北京望京电子城办公圈以内，据有关士向观点新媒体提供的一份可租赁面积表，目前该项目可租赁面积超过7500平方米，仍有一定空置率。

如今看来，在当下的市场环境下，吉宝选择出售如吉汇大厦等商办物业，或是为了收缩一部分商办市场的精力，转移至近年来提及更具市场投资热点的业态。

观察吉宝在国内每一步投资布局转换，从住宅项目选择国内地产商进行开发再售出、投资商办市场瞄准时机的“抄底”预判，其实都有合适的逻辑，而这份逻辑也延伸至吉宝近年来在数据中心及物流业态的布局。

在吉宝近年的国际业务版图中，REITs项目始终充当着收购项目的角色。该REITs项目自2014年12月上市，于2015年起先后收购了新加坡、澳大利亚、英国、荷兰、爱尔兰、德国等国家的的十一处物业。

资料显示，截止至2020年6月30日，吉宝DCREIT旗下包含19个物业，全部物业可租赁面积约18.9万平方米，物业估值达到26.83亿新币。

于2021年7月，这宗REIT项目以6.35亿元的价格收购了一栋位于广东省江门市的数据中心。至此，吉宝完成收购第一宗国内数据中心资产。

一年之后，该REITs项目再次收购了江门的两座数据中心资产项目，这次的交易总额超过15亿元。

此外，于今年1月，吉宝又与中国物流园区开发和运营商宝湾物流合作，收购该基金位于武汉东西湖区的A级高标准仓库。吉宝方面还表示。收购武汉资产后，预计将继续在长三角、京津冀及其它物流枢纽寻找高标物流资产的投资机会。

越来越“轻”的外资们

纵观吉宝这几年投资方向的变奏，从住宅到商办，再从商办转向数据中心、物流领域，不难看出其在业务转型方面的尝试与实践。于最近，吉宝还推出了旗下养老品牌。

养老业务线是否会持续深耕目前暂无定论，但吉宝已经决定进行最新的重组计划，转型为一家资产管理公司。据其最新的目标，到2030年管理1500亿美元，并将精简架构，形成基金管理、投资、运营三大平台的横向一体化模式。

此外，吉宝表示将专注于绿色能源，并押注该领域将提供更稳定的收入来源和收益，中期目标是到2026年底实现资产管理规模1000亿新元。

吉宝所提及的绿色能源业务，实则可以联系到其“大股东”淡马锡的新身份——国际氢能委员会成员。据悉，淡马锡于2022年起正式入局可再生能源领域，与吉宝相似得失，淡马锡将“可持续生活”作为其投资的四大结构性趋势之一。

说起淡马锡旗下入局国内的企业，吉宝以外，要属凯德，但两者的“身份”实际上略有差异。

回到淡马锡正式成立的1974年，一开始，淡马锡先从新加坡财政方面接管了由35家企业组成、总值3.54亿新元的投资组合，这其中就包括吉宝的前身企业——吉宝船厂私人有限公司。

随着时间流逝，有多半企业目前已经不归属于淡马锡旗下的投资组合，但吉宝是仍然留在投资组合下的十分之一。

仍属于淡马锡旗下的投资组合汇总，数据来源：观点指数、企业公告

凯德与淡马锡的渊源则不同于吉宝。在1998年金融危机下，淡马锡将旗下两家房地产企业百腾置地和发展置地合并成凯德集团，作为房地产开发和投资业务相关公司；后于2001年凯德集团打出了轻资产发展牌，并在2002年发行了新加坡历史上第一只公募REITs“凯德商用信托”。发行REITs项目后，凯德将所募得资金开始用于物业收购。并进一步打入国内市场。

在国内市场中，吉宝与凯德的投资路径略有相似，近年以来，两家企业也是先后宣布了转型策略。值得注意的是，凯德集团现任集团副首席财务官PaulTham于2021年才从吉宝房地产投资信托基金转入凯德投资。

但与吉宝不同的是，凯德的转型来得更早。2021年3月，凯德集团与淡马锡旗下子公司凯腾控股一起对集团业务进行重组，整合其投资管理平台以及住宿业务纳入到新的房地产投资管理公司中，并计划将该公司在新加坡证券交易所完成上市。

目前来看，不论是吉宝还是凯德，抑或是其他停驻国内的外资企业，面对当下市场的不确定性，不仅需要接连讲述投资新故事，同样需要更“轻”的资产基础来完成“故事大纲”。

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