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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)“三(san)箭(jian)齊(qi)發(fa)”：錦(jin)上(shang)添(tian)花(hua)易(yi)，雪(xue)中(zhong)送(song)炭(tan)難(nan)

兩(liang)周(zhou)內(nei)六(liu)家(jia)上市(shi)房企定(ding)增(zeng)方(fang)案(an)獲(huo)批(pi)，房企融资“第(di)三支(zhi)箭”開(kai)始(shi)发力(li)了(le)。

6月(yue)16日(ri)，招(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)成(cheng)為(wei)“第三支箭”出(chu)臺(tai)後(hou)，首(shou)單(dan)成功(gong)取(qu)得(de)註(zhu)冊(ce)批文(wen)的(de)房企。其(qi)后6月27日，保(bao)利(li)发展(zhan)、大(da)名(ming)城(cheng)、福(fu)星(xing)股(gu)份(fen)和(he)中交(jiao)地(di)產(chan)定增方案获批；6月29日，陸(lu)家嘴(zui)发行(xing)股份購(gou)買(mai)资产並(bing)募(mu)集(ji)配(pei)套(tao)资金(jin)获批。

所(suo)謂(wei)“第三支箭”，是(shi)指(zhi)對(dui)房企股權(quan)融资的政(zheng)策(ce)支持(chi)。“第壹(yi)支箭”是信(xin)貸(dai)支持，“第二(er)支箭”是发債(zhai)支持。

2022年(nian)11月，人(ren)民(min)銀(yin)行、银保監(jian)會(hui)发布(bu)《關(guan)於(yu)做(zuo)好(hao)當(dang)前(qian)金融支持房地产市場(chang)平(ping)穩(wen)健(jian)康(kang)发展工(gong)作(zuo)的通(tong)知(zhi)》，業(ye)内稱(cheng)为“金融十(shi)六條(tiao)”。隨(sui)后，金融機(ji)構(gou)紛(fen)纷行動(dong)，房企融资的政策支持迎(ying)來(lai)“三箭齐发”。

不(bu)過(guo)，截(jie)至(zhi)2023年上半(ban)年，房企融资仍(reng)未(wei)回(hui)暖(nuan)，加(jia)上樓(lou)市銷(xiao)售(shou)平淡(dan)，房地产行业尚(shang)未走(zou)出困(kun)境(jing)。

據(ju)克(ke)而(er)瑞(rui)數(shu)据，今(jin)年5月，80家典(dian)型(xing)房企的融资總(zong)量(liang)为263.29億(yi)元(yuan)，環(huan)比(bi)減(jian)少(shao)56.4%，同(tong)比减少60.4%，为2020年以(yi)来单月融资的新(xin)低(di)。

中指研(yan)究(jiu)院(yuan)的数据顯(xian)示(shi)，1-6月，TOP100企业拿(na)地总額(e)5920亿元，拿地規(gui)模(mo)同比下(xia)降(jiang)10.2%，仍有(you)超(chao)五(wu)成百(bai)強(qiang)房企未投(tou)资拿地。

克而瑞在(zai)近(jin)期(qi)一份研報(bao)中直(zhi)言(yan)，“2022年四(si)季(ji)度(du)以来雖(sui)然(ran)政策放(fang)松(song)，但(dan)融资开閘(zha)仍僅(jin)限(xian)于優(you)質(zhi)房企及(ji)白(bai)名单房企，整(zheng)體(ti)行业面(mian)融资面仍然處(chu)于築(zhu)底(di)階(jie)段(duan)，多(duo)数民營(ying)房企尤(you)其是出險(xian)房企融资难的問(wen)題(ti)依(yi)然突(tu)出。”

從(cong)信贷支持名单上看(kan)，萬(wan)科(ke)获得了六家國(guo)有大行的意(yi)向(xiang)融资支持，总规模超过 3000亿元；此(ci)外(wai)，碧(bi)桂(gui)園(yuan)、龍(long)湖(hu)、美(mei)的置(zhi)业、中海(hai)、華(hua)潤(run)、招商蛇口、金地及綠(lv)城中国均(jun)获得两家及以上银行支持。

从发债支持名单上看，龙湖、美的置业、新城控(kong)股、万科、金地、旭(xu)輝(hui)、绿城中国等(deng)房企拿到(dao)儲(chu)架(jia)式(shi)注册发行债券(quan)额度。

而目(mu)前風(feng)险曝(pu)露(lu)的房企如(ru)恒(heng)大、融創(chuang)、泰(tai)禾(he)、金科等，以及一些(xie)出現(xian)在違(wei)約(yue)邊(bian)緣(yuan)的房企，均不在名单之(zhi)中。

都(dou)是对优质房企、白名单房企“锦上添花”，沒(mei)人对困境房企“雪中送炭”。对房企的融资支持，分(fen)化(hua)非(fei)常(chang)明(ming)显。

从中也(ye)可(ke)看出，本(ben)輪(lun)房地产支持政策有助(zhu)于扭(niu)轉(zhuan)市场的悲(bei)觀(guan)預(yu)期，防(fang)範(fan)风险向正(zheng)常經(jing)营企业擴(kuo)散(san)，但并没有为出险房企背(bei)書(shu)之意。

而且(qie)，無(wu)論(lun)是银行的意向授(shou)信额度，還(hai)是储架式注册发行债券额度，还是擬(ni)籌(chou)劃(hua)非公(gong)开发行股票(piao)，目前大多数房企并未拿到真(zhen)金白银。

关于信贷支持，“金融十六条”中明確(que)，对于新发放的配套融资形(xing)成不良(liang)的，相(xiang)关机构和人員(yuan)已(yi)盡(jin)職(zhi)的，可予(yu)免(mian)責(ze)。以官(guan)方文件(jian)形式正式明确银行合(he)理(li)支持地产項(xiang)目融资的免责条款(kuan)，意在打(da)消(xiao)银行项目審(shen)批的顧(gu)慮(lv)，政策力度不可谓不大。

问题是责任(ren)可免，損(sun)失(shi)誰(shui)補(bu)？商业银行，在商言商，后續(xu)實(shi)際(ji)贷款依然要(yao)经过银行的审核(he)。

而且目前对房地产企业融资限制(zhi)的“三条紅(hong)線(xian)”并未取消，政策对于风险防范仍未放松，謹(jin)慎(shen)心(xin)態(tai)可見(jian)一斑(ban)。

发债支持能(neng)否(fou)落(luo)实，也要看市场买不买賬(zhang)。考(kao)虑到美元债违约已成为普(pu)遍(bian)现象(xiang)，只(zhi)有白名单房企才(cai)有希(xi)望(wang)拿到真金白银。

像(xiang)龙湖能夠(gou)以3%左(zuo)右(you)的利率(lv)发债，而万達(da)只能因(yin)市況(kuang)未达公司(si)预期而中止(zhi)发行公债券注册程(cheng)序(xu)，市场有自(zi)己(ji)的選(xuan)擇(ze)。

信贷需(xu)要擔(dan)保抵(di)押(ya)，发债需要信用(yong)，股权融资則(ze)需要投资者(zhe)有成为股東(dong)的信心。在万一破(po)产的清(qing)償(chang)順(shun)序中，股权在债权之后，债权又(you)分优先(xian)和普通。

房企清偿顺序一般(ban)为：

破产費(fei)用和共(gong)益(yi)债務(wu)；

消费性(xing)购房债权，就(jiu)是购房者权益；

建(jian)設(she)工程價(jia)款优先受(shou)偿权，可以理解(jie)为建筑工人权益；

担保物(wu)权，一般对應(ying)银行等融资机构设定抵押的贷款；

职工勞(lao)动债权，就是员工工资獎(jiang)金等；

稅(shui)款；

普通债权，包(bao)括(kuo)境内公司债，境外（多为美元）债，应付(fu)账款（供(gong)应商），理財(cai)产品(pin)，商票，之類(lei)。

看到這(zhe)個(ge)顺序，大家就会明白，房企暴(bao)雷(lei)为何(he)从商票、美元债开始， 它(ta)們(men)是出现资金问题后，房企最(zui)先放棄(qi)兌(dui)付的。

在以上所有债权都实现清偿之后，如果(guo)还有剩(sheng)余(yu)，就是股东权益了。

目前，困境房企都在全(quan)力“保交付”，也就是保上述(shu)第二项，就已经焦(jiao)頭(tou)亂(luan)额了。股东权益的不确定性，可想(xiang)而知。

定增获批，体现的是政策支持。但发行是市场化的，需要公司和保薦(jian)机构主(zhu)动去(qu)找(zhao)錢(qian)，投资者是否买单，取決(jue)于房企本身(shen)的质量以及买方的信心。

所以推(tui)出定增方案的房企，都会有大股东參(can)與(yu)甚(shen)至占(zhan)大头，以彰(zhang)显誠(cheng)意。目前获批注册的房企中，保利发展、招商蛇口和中交地产，其实控人均明确表(biao)示將(jiang)参与定增。能否吸(xi)引(yin)其他(ta)投资者跟(gen)進(jin)，尚待(dai)观察(cha)。

东方财富(fu)Choice数据显示，目前除(chu)了六家获批定增的房企之外，还有17家公司的股权融资方案正在审批流(liu)程中。

其中，西(xi)藏(zang)城投、外高(gao)橋(qiao)、中南(nan)建设、万科A、华发股份、榮(rong)盛(sheng)发展6家房企定增申(shen)請(qing)已获交易所受理，正处于问詢(xun)环節(jie)，待交易所审核，并获得證(zheng)监会作出同意注册的决定后方可实施(shi)；其余10家方案进度或(huo)处于董(dong)事(shi)会通过阶段，或处于股东大会通过阶段。

通常而言，房企获準(zhun)注册后，有效(xiao)期是一年。如果未能在期限内发行成功，则可能面臨(lin)注册失效的情(qing)况。　

考虑到当前人口、城市化水(shui)平，房地产行业很(hen)难在16万亿的销售峰(feng)值(zhi)基(ji)礎(chu)上繼(ji)续增長(chang)，存(cun)量競(jing)爭(zheng)中，房企之間(jian)的优勝(sheng)劣(lie)汰(tai)无可避(bi)免。

留(liu)給(gei)困境房企的時(shi)间，已经不多了。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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