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房地产“黃(huang)金白(bai)銀(yin)”時(shi)代(dai)已(yi)過(guo)去(qu)，未(wei)來(lai)市(shi)場(chang)形(xing)勢(shi)究(jiu)竟(jing)如(ru)何(he)？“金融支(zhi)持(chi)房地产16條(tiao)”有(you)何積(ji)極(ji)影(ying)響(xiang)？能否推(tui)動(dong)房地产行(xing)業(ye)走出困境？

文(wen)丨(shu)FT中(zhong)文網(wang)專(zhuan)欄(lan)作(zuo)家(jia) 沈建光

自(zi)2021年(nian)下(xia)半(ban)年開(kai)始(shi)，中國(guo)房地产市场進(jin)入(ru)深(shen)度(du)調(tiao)整(zheng)。考(kao)慮(lv)到(dao)房地产在(zai)經(jing)濟(ji)運(yun)行中的(de)作用(yong)舉(ju)足(zu)輕(qing)重(zhong)，其(qi)持續(xu)下行對(dui)投(tou)資(zi)、消(xiao)費(fei)、財(cai)政等(deng)造(zao)成(cheng)了(le)全(quan)方(fang)位(wei)沖(chong)擊(ji)，成為(wei)拖(tuo)累(lei)经济增(zeng)長(chang)的重要(yao)原(yuan)因(yin)。11月(yue)11日(ri)，人(ren)民(min)银行、银保(bao)監(jian)會(hui)发布(bu)《關(guan)於(yu)做(zuo)好(hao)當(dang)前(qian)金融支持房地产市场平(ping)穩(wen)健(jian)康(kang)发展(zhan)工(gong)作的通(tong)知(zhi)》，從(cong)六(liu)大(da)方面(mian)出臺(tai)了16条措(cuo)施(shi)托(tuo)底(di)房地产市场。與(yu)此(ci)同(tong)时，支持包(bao)括(kuo)房企(qi)在內(nei)的民營(ying)企业发債(zhai)融资、預(yu)售(shou)资金监管(guan)優(you)化(hua)措施也(ye)陸(lu)续出台，市场对于房地产下行的擔(dan)憂(you)有所(suo)緩(huan)解(jie)。当前房地产市场形势究竟如何？“金融支持房地产16条”有何积极影响？能否推动房地产行业走出困境？

房地产持续下行全方位拖累经济增长

10月房地产各(ge)項(xiang)指(zhi)標(biao)繼(ji)续走弱(ruo)，“銷(xiao)售弱—资金周(zhou)轉(zhuan)難(nan)—拿(na)地下降(jiang)—投资回(hui)落(luo)”的循(xun)環(huan)仍(reng)未打(da)破(po)。销售端(duan)，10月商(shang)品(pin)房销售面积当月同比(bi)降幅(fu)擴(kuo)大至(zhi)23%。高(gao)頻(pin)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，截(jie)止(zhi)11月20日，30城(cheng)商品房成交(jiao)面积同比降至近(jin)30%；资金端，房地产开发资金来源(yuan)当月同比下降26%，其中定(ding)金预收(shou)、個(ge)人按(an)揭(jie)明(ming)显走弱，反(fan)映(ying)居(ju)民購(gou)房信(xin)心(xin)依(yi)然(ran)低(di)迷(mi)。

拿地端，10月土(tu)地购置(zhi)面积和(he)土地成交價(jia)款(kuan)当月同比降幅均(jun)在50%上(shang)下，房企現(xian)金流(liu)承(cheng)壓(ya)導(dao)致(zhi)拿地意(yi)願(yuan)不(bu)足；投资端，房地产投资当月同比下滑(hua)16%，已经接(jie)近2020年初(chu)疫(yi)情(qing)爆(bao)发时期(qi)。其中，新(xin)开工、施工面积降幅均超(chao)过30%。受(shou)新开工持续回落、房企拿地意愿不足等影响，短(duan)期房地产投资下滑態(tai)势难以(yi)扭(niu)转。

房地产对于经济金融财政平稳运行至关重要。正(zheng)如易(yi)綱(gang)行长在2022年金融街(jie)論(lun)壇(tan)年会上所言(yan)，“房地产业关聯(lian)很(hen)多(duo)上下遊(you)行业，其良(liang)性(xing)循环对经济健康发展具(ju)有重要意義(yi)”。据統(tong)計(ji)，房地产及(ji)相(xiang)关产业产值(zhi)占(zhan)GDP的25%左(zuo)右(you)、房地产投资占固(gu)定资产投资的25%左右、房地产貸(dai)款占银行业贷款的25%左右、房地产相关收入占地方财政收入的50%以上。

去年下半年以来，房地产行业持续走弱，已对经济造成不小(xiao)冲击。首(shou)先(xian)，地产走弱拖累固定资产投资。受房地产投资下滑拖累，10月固定资产投资当月同比降至5.0%，民間(jian)投资当月同比更(geng)是(shi)下降1.6%，創(chuang)2020年5月以来新低。

其次(ci)，房地产相关消费深度下跌(die)。由(you)于住(zhu)房销售低迷、裝(zhuang)修(xiu)需(xu)求(qiu)降溫(wen)，房地产相关消费表(biao)现不佳(jia)。10月家電(dian)零(ling)售同比降幅扩大至14%，创2020年3月以来新低；家具和建材(cai)零售降幅也分(fen)別(bie)達(da)到7%和9%，均處(chu)于歷(li)史(shi)低位。

再(zai)次，地方财政收入受到較(jiao)大拖累。2021年，房地产相关收入（土地出讓(rang)收入和房地产相关稅(shui)收）占地方财政收入的比重超过50%。今(jin)年1-10月，土地出让收入同比下降26%；房地产相关税收收入同比降幅超过8%，其中契(qi)税、土地增值税降幅分别达到25%、8%。

“金融支持房地产16条”从供(gong)需兩(liang)端托底樓(lou)市

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从房地产融资、保交楼、房企風(feng)險(xian)处置、消费者(zhe)保障(zhang)、监管政策调整和鼓(gu)勵(li)住房租(zu)賃(lin)六大方面出台了16条措施支持房地产市场平稳健康发展。

在筆(bi)者看(kan)来，“金融支持房地产16条”是今年以来力度最(zui)大的稳地产金融措施。此次政策对房地产企业（供給(gei)端）的支持力度明显加(jia)碼(ma)，表明政策重心从前期的“保需求”“保项目(mu)”转向(xiang)兼(jian)顧(gu)“保主(zhu)體(ti)”，从供需两端托底房地产市场。

第(di)壹(yi)，缓解房地产企业资金压力。一方面，保障开发贷、债券(quan)、信托等房企融资渠(qu)道(dao)；另(ling)一方面，支持开发贷、信托等存(cun)量(liang)融资展期。此外(wai)，支持包括房企在内的民营企业发债融资、预售资金监管优化措施也同步(bu)出台。由此可(ke)見(jian)，政策層(ceng)面更加关註(zhu)“保主体”和“保房企”，致力于減(jian)轻房地产企业现金流压力。

第二(er)，继续做好“保交楼”金融支持。一方面，支持政策性银行发放(fang)“保交楼”专项借(jie)款，規(gui)模(mo)达2000億(yi)元(yuan)，三(san)季(ji)度貨(huo)幣(bi)政策執(zhi)行報(bao)告(gao)进一步指出“視(shi)需要適(shi)当加大力度”；另一方面，鼓励金融機(ji)構(gou)提(ti)供配(pei)套(tao)融资支持，特(te)别強(qiang)调“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人員(yuan)已盡(jin)職(zhi)的，可予(yu)免(mian)責(ze)”。全力做好“保交楼”旨(zhi)在提振(zhen)居民购房信心，破除(chu)银行“不愿贷、不敢(gan)贷”政策梗(geng)阻(zu)。

第三，做好受困房企的风险处置。一是资金支持优質(zhi)房企兼並(bing)收购房企项目；二是鼓励资管公(gong)司(si)担任(ren)問(wen)題(ti)房企破产管理(li)人、重整投资者；三是支持金融机构設(she)立(li)市场化基(ji)金推动项目完(wan)工交付(fu)。接下来，股(gu)權(quan)融资化解企业风险的方式(shi)有望(wang)落地，實(shi)现信贷、债券、股权融资“三箭(jian)齊(qi)发”的政策支持模式。

第四(si)，继续加大需求端支持力度。文件(jian)强调“因城施策实施好差(cha)别化住房信贷政策……支持剛(gang)性和改(gai)善(shan)性住房需求”。9月底，央(yang)行、银保监会明確(que)指出符(fu)合(he)条件的城市可下调或(huo)取(qu)消首套房商贷利(li)率(lv)下限(xian)，并下调首套公积金贷款利率15个基點(dian)。9月，个人住房贷款加权平均利率降至4.34%，创2008年12月以来新低。

此外，“金融支持房地产16条”還(hai)提及：保障消费者合法(fa)权益(yi)，比如鼓励協(xie)商贷款延(yan)期还本(ben)付息(xi)等；调整风险银行管理政策，包括延长房地产贷款集(ji)中度管理政策过渡(du)期安(an)排(pai)、优化房地产项目并购融资政策等；支持住房租赁金融市场，包括支持信用债券、担保债券以及房地产投资信托基金（REITs）試(shi)点等。

房地产“黄金白银”时代已过，未来將(jiang)走向可持续发展階(jie)段(duan)

11月以来，“金融支持房地产16条”等一系(xi)列(lie)稳地产政策的出台，無(wu)疑(yi)将对房地产行业帶(dai)来积极影响，有助(zhu)于缓解房地产对经济增长的拖累。

短期来看，房地产市场有望避(bi)免流动性问题。“金融支持房地产16条”等政策重点支持房地产企业融资、缓解现金流压力，防(fang)止房企出现流动性危(wei)机，甚(shen)至引(yin)发系统性风险。不过，需求釋(shi)放还需进一步提振市场预期。考虑到疫情冲击下居民收入预期偏(pian)弱、前期政策落地梗阻仍存，购房需求仍待(dai)进一步改善。接下来，扭转房地产市场頹(tui)势还需供需两端政策进一步发力，尽快(kuai)提振市场预期。

中长期来看，房地产“黄金白银”时代已经过去。堅(jian)持“房住不炒(chao)”的總(zong)基调下，以往(wang)房地产政策频繁(fan)切(qie)換(huan)、房价屢(lv)控(kong)屡漲(zhang)的时代已经过去，近期政策放松(song)也并非(fei)重走“房地产作为短期刺(ci)激(ji)经济手(shou)段”的老(lao)路(lu)，而(er)是避免出现系统性风险。

未来，在住房制(zhi)度改革(ge)和长效(xiao)机制建设的基礎(chu)上，房地产行业将走向可持续发展阶段。二十(shi)大报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”（支持租购并举）以及前期地方与中央财权与事(shi)权的理順(shun)，有助于从根(gen)本上擺(bai)脫(tuo)土地财政的頑(wan)疾(ji)；而“共(gong)同富(fu)裕(yu)”、“高质量发展”的新要求也使(shi)得(de)中国经济需要降低对房地产的过度依賴(lai)，通过改革与创新尋(xun)找(zhao)经济增长的新动能。

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责任編(bian)輯(ji) 徐(xu)瑾(jin) Jin.Xu@FTChinese.com

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