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三(san)年(nian)前(qian)，孙宏斌斥(chi)巨(ju)資(zi)從(cong)盧(lu)誌(zhi)強(qiang)手(shou)中(zhong)購(gou)得(de)上(shang)海(hai)董家渡項(xiang)目(mu)，如(ru)今(jin)，融(rong)創(chuang)中國(guo)暴(bao)雷(lei)，該(gai)项目能(neng)否(fou)成(cheng)孙宏斌的(de)救(jiu)命(ming)稻(dao)草(cao)呢(ne)？

作(zuo)者(zhe) | 卢泳(yong)志

編(bian)輯(ji)丨(shu)高(gao)巖(yan)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

在(zai)经歷(li)了(le)出(chu)售(shou)傳(chuan)聞(wen)後(hou)，融创中国（1918.HK）最(zui)好(hao)的资產(chan)之(zhi)壹(yi)(yi)——上海外(wai)灘(tan)董家渡项目有(you)望(wang)迎(ying)来白(bai)衣(yi)騎(qi)士(shi)。

10月(yue)12日(ri)，孙宏斌現(xian)身(shen)北(bei)京(jing)東(dong)直(zhi)門(men)北大(da)街(jie)8號(hao)集(ji)團(tuan)總(zong)部(bu)，主(zhu)要(yao)洽(qia)談(tan)融创中国与中国華(hua)融（2799.HK）重(zhong)組(zu)其(qi)上海董家渡项目等(deng)事(shi)宜(yi)。

有消(xiao)息(xi)稱(cheng)，融创中国、中国华融、中信(xin)信托(tuo)和(he)上海浦(pu)發(fa)銀(yin)行(xing)共同(tong)簽(qian)訂(ding)框(kuang)架(jia)協(xie)議(yi)，合(he)作重组上海董家渡项目。另(ling)外，中国华融對(dui)融创中国還(hai)在商(shang)议的流(liu)動(dong)性(xing)支(zhi)持(chi)总額(e)最高可(ke)達(da)80億(yi)元(yuan)。

在此(ci)之前，今年2月份(fen)，融创中国曾(zeng)被(bei)传擬(ni)將(jiang)京滬(hu)兩(liang)地(di)物(wu)業(ye)出售予(yu)信达资产，以(yi)回(hui)籠(long)资金(jin)緩(huan)釋(shi)流动性壓(ya)力(li)，其中上海的资产正(zheng)是(shi)董家渡项目。

當(dang)時(shi)，有消息称，该资产此前已(yi)被質(zhi)押(ya)給(gei)信达獲(huo)取(qu)融资，如果(guo)交(jiao)易(yi)达成将至(zhi)少(shao)為(wei)融创中国帶(dai)来幾(ji)十(shi)亿的现金加(jia)持，以應(ying)对即(ji)将到(dao)期(qi)的市(shi)場(chang)債(zhai)務(wu)。

从目前来看(kan)，融创中国成功(gong)保(bao)住(zhu)了董家渡项目，並(bing)且(qie)引(yin)進(jin)了中国华融合作開(kai)发，而(er)這(zhe)也(ye)从側(ce)面(mian)證(zheng)實(shi)了此前“融创中国与四(si)大AMC谈合作”的传闻。

上海董家渡風(feng)雲(yun)

作为上海明(ming)星(xing)級(ji)別(bie)的豪(hao)宅(zhai)，董家渡项目是外滩僅(jin)剩(sheng)的未(wei)开发地塊(kuai)，比(bi)鄰(lin)黃(huang)浦江(jiang)、豫(yu)園(yuan)，周(zhou)邊(bian)環(huan)繞(rao)外滩、人(ren)民(min)廣(guang)场等，总建(jian)築(zhu)面積(ji)約(yue)62.80萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。

2002年，泛(fan)海控(kong)股(gu)（000046.SZ）零(ling)成本(ben)拿(na)下(xia)该地块，只(zhi)需(xu)承(cheng)擔(dan)拆(chai)遷(qian)費(fei)用(yong)。然(ran)而，此后十余(yu)年，泛海控股并沒(mei)有开发该地块，直至出现流动性危(wei)機(ji)。

来源：外滩壹号院(yuan)公(gong)眾(zhong)号

2018年，泛海控股出现债务危机，短(duan)债和貨(huo)幣(bi)缺(que)口(kou)高达360亿元。当时，泛海控股老(lao)板(ban)卢志强将董家渡项目賣(mai)给了生(sheng)意(yi)场上的老友(you)孙宏斌。

2019年，融创中国以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代(dai)價(jia)，收(shou)购北京泛海国際(ji)项目1号地块和上海董家渡项目的全(quan)部股權(quan)。

当时融创中国在公告(gao)中表(biao)示(shi)，两個(ge)项目處(chu)於(yu)北京及(ji)上海核(he)心(xin)區(qu)域(yu)，有助(zhu)于增(zeng)加公司(si)在京沪的優(you)质土(tu)地儲(chu)備(bei)和市场份额。

在交易完(wan)成后，融创中国开发了豪宅项目融创外滩壹号院，先(xian)后于2019年7月和9月两次(ci)开盤(pan)，售价12.1万元/平方米左(zuo)右(you)，融创中国憑(ping)此得到60-70亿元回款(kuan)。

在嘗(chang)到甜(tian)頭(tou)后，孙宏斌選(xuan)擇(ze)繼(ji)續(xu)馳(chi)援(yuan)老友。2021年上半(ban)年，融创中国斥资22亿元向(xiang)泛海控股收购杭(hang)州(zhou)釣(diao)魚(yu)臺(tai)酒(jiu)店(dian)、杭州民生金融中心等资产。

来源：泛海控股官(guan)網(wang)

泛海方面表示：“出售资产所(suo)得款项，主要用于償(chang)还债务”。盡(jin)管(guan)孙宏斌多(duo)次出手援助，但(dan)泛海控股的情(qing)況(kuang)并未明顯(xian)好轉(zhuan)。

与此同时，地产行业遇(yu)冷(leng)，在房(fang)企(qi)“三道(dao)紅(hong)線(xian)”和银行“两條(tiao)红线”等政(zheng)策(ce)調(tiao)控之下，融创中国也出现了流动性問(wen)題(ti)。

目前，外滩壹号院的二(er)手房成交价格(ge)上漲(zhang)至25万元/平方米左右，但融创中国已经無(wu)力獨(du)自(zi)开发该项目剩余的项目。

因(yin)此，今年年初(chu)，融创中国曾想(xiang)把(ba)董家渡和泛海卖给信达资产等AMC机構(gou)。目前来看，孙宏斌对该项目依(yi)然難(nan)舍(she)，中国华融的进入(ru)也許(xu)能助力融创中国恢(hui)復(fu)些(xie)许元氣(qi)。

孙宏斌消失(shi)的“光(guang)环”

2021年，地产圈(quan)欣(xin)欣向榮(rong)的景(jing)象(xiang)戛(jia)然而止(zhi)。在去(qu)年中期业績(ji)會(hui)上，孙宏斌預(yu)測(ce)，融资和信貸(dai)市场、銷(xiao)售市场压力都(dou)很(hen)大，企业要给自己(ji)留(liu)有安(an)全边界(jie)。

然而，融创中国卻(que)没能讓(rang)自己处于“安全线”內(nei) 。去年年底(di)，瑞(rui)银发布(bu)一份研(yan)究(jiu)報(bao)告提(ti)到，融创中国表外债约为2000亿元，截(jie)至2021年11月30日，有250亿元境(jing)内外债券(quan)将在2022年末(mo)前到期。

来源：罐(guan)头圖(tu)庫(ku)

面对债务压力，孙宏斌选择“卖子(zi)”回血(xue)。2021年下半年，融创中国先后两度(du)出售貝(bei)殼(ke)股份，并且退(tui)出杭州两项目股权、出售上海虹(hong)橋(qiao)商务区寫(xie)字(zi)樓(lou)、杭州核心地段(duan)酒店及写字楼三项目。

2022年开年，融创中国接(jie)連(lian)将4个项目出售予国资，包(bao)括(kuo)：昆(kun)明融创文(wen)旅(lv)城(cheng)二期40%股权转让予华发，武(wu)漢(han)一江源项目、武汉甘(gan)露(lu)山(shan)文创城部分(fen)股权分别转让给首(shou)创和武汉城建，常(chang)州融譽(yu)置(zhi)业转予廈(sha)门国企建发及江蘇(su)城开地产集团。

尽管如此，融创中国依然没能避(bi)免(mian)違(wei)约的命運(yun)。2022年5月12日，融创中国公告称，公司4月陸(lu)续到期的4筆(bi)美(mei)元债优先票(piao)據(ju)利(li)息，无法(fa)在相(xiang)關(guan)寬(kuan)限(xian)期内偿还利息。

在债务违约后，融创中国和孙宏斌都开始(shi)變(bian)得低(di)调起(qi)来。截至目前，融创中国甚(shen)至还未披(pi)露公司2021年年报和2022年半年报情况。

来源：罐头图库

融创中国表示，公司董事会及管理(li)層(ceng)将继续与核數(shu)師(shi)密(mi)切(qie)合作，在实际可行情况下尽快(kuai)刊(kan)发2021年度业绩及年度报告、2022年中期业绩及中期报告。

不(bu)久(jiu)前，融创中国曾遭(zao)到呈(cheng)請(qing)人陳(chen)淮(huai)軍(jun)对公司提出的清(qing)盘呈请，融创中国称，公司正在尋(xun)求(qiu)法律(lv)措(cuo)施(shi)以堅(jian)決(jue)反(fan)对呈请，并采(cai)取一切必(bi)要行动保障(zhang)公司的合法权利。

9月7日，据相关消息，融创計(ji)劃(hua)在2022年年内对外公布重组方案(an)。目前，融创现階(jie)段已开始与债权人小(xiao)组顧(gu)问积極(ji)溝(gou)通(tong)初步(bu)重组方案，目前很大部分债权人对公司通過(guo)债务重组表示支持。

对于公司的债务重组进展(zhan)，融创中国表示，公司一直与法律顾问及财务顾问密切合作，共同制(zhi)定(ding)切实可行的债务重组方案，以改(gai)善(shan)公司流动性、增强集团的主體(ti)信用，并保障所有利益(yi)相关方的利益。

华融愛(ai)地产？

实际上，早(zao)在5年前，市场就(jiu)嗅(xiu)到了融创中国的风險(xian)，尽管当时的孙宏斌正如日中天(tian)。

2017年9月19日，有消息称，鑒(jian)于監(jian)管层对融创风险的关註(zhu)，中国华融要求自通知(zhi)下发之日起，公司相关單(dan)位(wei)与融创中国及其关聯(lian)企业有合作意向但尚(shang)未签约的项目暫(zan)缓实施。

第(di)二天一早，融创发布聲(sheng)明做(zuo)出否認(ren)，并强调中国华融并未停(ting)止与融创中国的业务合作，在风险可控的前提下，中国华融将会继续保持与融创中国的合作。

来源：微(wei)博(bo)截图

与此同时，孙宏斌也发微博称，没想到彭(peng)博也標(biao)题黨(dang)，也不实报道，也斷(duan)章(zhang)取義(yi)，也传播(bo)謠(yao)言(yan)。

如今，5年过去了，中国华融依然没有停止对融创中国的援助，也可以說(shuo)没有停止对地产企业的援助。

今年5月，中南(nan)集团牽(qian)手中国华融及地方国资，通过成立(li)合作主体的形(xing)式(shi)向其提供(gong)总規(gui)模(mo)不超(chao)过50亿元的资金支持。

8月份，中国华融与陽(yang)光龍(long)凈(jing)集团有限公司（阳光集团）签署(shu)《紓(shu)困(kun)重组框架协议》，并召(zhao)开纾困戰(zhan)略(lve)合作会议。

不过，受(shou)累(lei)于地产行业，中国华融开始出现虧(kui)損(sun)。今年上半年，中国华融亏损186.09亿元，上年同期盈(ying)利16.24亿元；歸(gui)屬(shu)于本公司股东的亏损为188.66亿元，上年同期盈利1.58亿元。

来源：罐头图库

在今年上半年业绩发布会上，中国华融总裁(cai)梁(liang)强表示，净利潤(run)大幅(fu)亏损的原(yuan)因主要有两个因素(su)，“第一就是股票组合浮(fu)亏近(jin)80亿。第二就是受经濟(ji)下行，特(te)别是房地产行业影(ying)響(xiang)，信用減(jian)值(zhi)计提了170亿的撥(bo)备，同比增加了120亿。”

中国华融副(fu)总裁、董事会秘(mi)書(shu)徐(xu)勇(yong)力表示，从前两年开始，中国华融按(an)照(zhao)监管要求持续的压降(jiang)地产敞(chang)口。截至上半年，母(mu)公司包括非(fei)金子公司，整(zheng)个项目中房地产的风险敞口规模不超过2000亿元，較(jiao)上年末一直在持续下降。

事实上，2021年底以来，包括银保监会、央(yang)行、国资委(wei)等监管层不断发声，支持鼓(gu)勵(li)AMC通过直接收购困难房企银行债权等方式化(hua)解(jie)地产金融风险。

克(ke)而瑞地产研究中心指(zhi)出，由(you)于出险房企资产參(can)差(cha)不齊(qi)、债务债权问题复雜(za)等，与AMC的合作进程(cheng)仍(reng)较为缓慢(man)，大多都停留在协议阶段，“AMC+出险房企”模式效(xiao)果仍有待(dai)进一步觀(guan)望。

IPG中国首席(xi)经济學(xue)家柏(bai)文喜(xi)表示，在出险房企尚未进入破(po)产清算(suan)程序(xu)、还試(shi)图努(nu)力自救和通过重整来恢复生机的狀(zhuang)態(tai)下，AMC只能成为这些出险房企自救的配(pei)角(jiao)和资源提供者，而无法成为资产处置的主導(dao)者。

作为融创中国重量(liang)级资产，董家渡项目迎来白衣骑士終(zhong)归是一件(jian)好事。您(nin)覺(jiao)得融创中国能借(jie)此慢慢复苏嗎(ma)？歡(huan)迎留言評(ping)論(lun)！返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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