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zhelihaitigonglehenduoxinxi，zhichigongxiang，yonghukeyizaidiyishijianyueduxiangguanxinxifengfugaozhiliangneirong，dazaogengfangxindechuxingtiyan，qingsongganshougengzhunqueshujugeiyonghudailaidegenggaozhiliangxiangshou·xuyaoyouminruideyanli，quguanchadaobaobaodexuqiu，bingqienenggoumanzugaozhilianggaoxiaolvdepipeipingtai，rangnimashangyudaoxinyideta;lixiaoyunkehuduanxiazai保(bao)利(li)發(fa)展(zhan)加(jia)速(su)度(du)：2023年(nian)業(ye)績(ji)仍(reng)有(you)挑(tiao)戰(zhan)但(dan)整(zheng)合(he)樂(le)觀(guan)

壹(yi)開(kai)年，保利发展融(rong)資(zi)、拿(na)地(di)兩(liang)不(bu)誤(wu)，大(da)有起(qi)步(bu)即(ji)加速之(zhi)勢(shi)。

文(wen)/每(mei)日(ri)財(cai)報(bao) 乐鵬(peng)

2月(yue)23日，保利发展控(kong)股(gu)集(ji)團(tuan)股份(fen)有限(xian)公(gong)司(si)（以(yi)下(xia)簡(jian)稱(cheng)“保利发展”，600048.SH）发布(bu)了(le)定(ding)增(zeng)預(yu)案(an)的(de)修(xiu)訂(ding)稿(gao)，擬(ni)募(mu)集的125億(yi)元(yuan)资金(jin)將(jiang)投(tou)向(xiang)14個(ge)項(xiang)目(mu)。同(tong)一天(tian)，該(gai)公司以4.28亿元競(jing)得(de)蘇(su)州(zhou)的一幅(fu)宅(zhai)地。融资、拿地两不误，大有起步即加速之势。

為(wei)匹(pi)配(pei)“進(jin)三(san)爭(zheng)一”的战略(lve)需(xu)求(qiu)，保利发展在(zai)1月份已(yi)經(jing)完(wan)成(cheng)了新(xin)一輪(lun)的人(ren)事(shi)及(ji)組(zu)織(zhi)架(jia)構(gou)調(tiao)整，亮(liang)點(dian)包(bao)括(kuo)新設(she)立(li)了10个專(zhuan)務(wu)類(lei)崗(gang)位(wei)，地產(chan)平(ping)臺(tai)公司董(dong)事長(chang)任(ren)命(ming)數(shu)量(liang)增加至(zhi)22位，並(bing)安(an)排(pai)總(zong)部(bu)的3位副(fu)总经理(li)直(zhi)接(jie)擔(dan)任華(hua)東(dong)、华南(nan)區(qu)域(yu)內(nei)的子(zi)公司董事长等(deng)。

但是(shi)，2023年的保利发展真(zhen)的會(hui)好(hao)麽(me)？

2023年的利潤(run)不容(rong)乐观

1月5日，保利发展（600048）发布2022年度业绩快(kuai)报。2022年保利发展營(ying)业总收(shou)入(ru)2811.1亿元，同比(bi)下降(jiang)1.37%；歸(gui)屬(shu)於(yu)上(shang)市(shi)公司股东的扣(kou)除(chu)非(fei)经常(chang)性(xing)損(sun)益(yi)的凈(jing)利润180.1亿元，同比下跌(die)32.86%。

根(gen)據(ju)克(ke)而(er)瑞(rui)研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)数据，保利发展2022年新增土(tu)地貨(huo)值(zhi)達(da)2514.8亿元，位居(ju)行(xing)业第(di)一。全(quan)口(kou)徑(jing)銷(xiao)售(shou)金額(e)4573亿元，權(quan)益金额3068亿元。對(dui)比2021年，保利发展新增土地货值3995.1亿元，同比下降37.05%；全口径销售金额5385亿元，同比下降15.08%；权益金额3716.1亿元，同比下降17.44%。

由(you)于房(fang)地产预售房制(zhi)度，房企(qi)當(dang)年收入往(wang)往是数年前(qian)賣(mai)出(chu)的房子取(qu)得预收賬(zhang)款(kuan)（現(xian)在会計(ji)科(ke)目改(gai)为“合同負(fu)債(zhai)”）結(jie)轉(zhuan)而來(lai)的。具(ju)體(ti)時(shi)間(jian)與(yu)企业的交(jiao)付(fu)周(zhou)期(qi)有關(guan)，根据下表(biao)推(tui)算(suan)，保利发展当年收入与2年前的预收账款存(cun)在較(jiao)好的吻(wen)合关系(xi)，合理预计，保利发展的交付周期通(tong)常是2年左(zuo)右(you)。

加上拿地、设计、开盤(pan)、封(feng)頂(ding)销售的时间为半(ban)年。由此(ci)推斷(duan)，保利发展当年结算的收入，實(shi)際(ji)为2.5年前拿下的地。

2022年全年的收入大約(yue)为2018年6月至2019年6月所(suo)拿的地转化(hua)而来，2023年全年的收入大约为2019年6月至2020年6月所拿的地转化而来。

根据wind数据統(tong)计，2018年6月至2019年5月，保利发展共(gong)新增土地1030.717萬(wan)平方(fang)米(mi)，总價(jia)值1390.94亿元，均(jun)价13494.88元，2019年6月至2020年5月，共新增土地1220.91万平方米，总价值1871.9亿元，均价15332元。均价增长了13.6%。

成本(ben)增加了，价格(ge)是否(fou)增加了？按(an)照(zhao)6个月销售的測(ce)算，对應(ying)分(fen)別(bie)6个月後(hou)的时间分别是2019年全年销售金额和(he)2020年的销售金额。

根据公司年报数据，2019年1-12月，公司实现簽(qian)约面(mian)積(ji)3123.12万平方米，实现签约金额4618.48亿元，均价14788元。2020年1-12月保利地产累(lei)计合约销售金额约达5028.5亿元，累计合约销售面积约为3409.2万平方米，均价14749.79元，和2019年略微(wei)下降，基(ji)本可(ke)以說(shuo)是持(chi)平的。

一面是拿地价格平均上漲(zhang)13.6%，而销售价格基本未(wei)變(bian)，2023年保利发展的毛(mao)利率(lv)承(cheng)壓(ya)，对应的則(ze)是2023年净利润承压也(ye)是順(shun)理成章(zhang)的事情(qing)。

2023年的保利发展，将交出什(shen)么樣(yang)的业绩？答(da)案其(qi)实早(zao)已在2020年寫(xie)下，不過(guo)在2023年揭(jie)曉(xiao)。

兄(xiong)弟(di)整合最(zui)好的时候(hou)

雖(sui)然(ran)业绩不容乐观，但是保利发展卻(que)迎(ying)来了解(jie)決(jue)歷(li)史(shi)性遺(yi)留(liu)問(wen)題(ti)的最好时機(ji)。

2022年12月30日，保利发展发布2023年度非公开发行A股股票(piao)预案。据悉(xi)，保利发展的发行对象(xiang)为包括保利集团在内的不超(chao)过35名(ming)（含(han)35名）的特(te)定对象。其中，保利集团拟以现金方式(shi)認(ren)購(gou)本次(ci)非公开发行股份金额不低(di)于人民(min)幣(bi)1亿元且(qie)不超过10亿元。

此时，最尷(gan)尬(ga)的应当是保利置(zhi)业（0119.HK）。虽然都(dou)叫(jiao)“保利”，但是二(er)者(zhe)本質(zhi)是平級(ji)單(dan)位，在國(guo)企体系中，這(zhe)種(zhong)关系非常微妙(miao)。

2012年，保利发展和保利置业曾(zeng)经有过一个協(xie)議(yi)，“为了避(bi)免(mian)同业竞争，保利集团做(zuo)了規(gui)定，对于雙(shuang)方共同进入的上海(hai)、廣(guang)州（佛(fo)山(shan)）、重(zhong)慶(qing)和武(wu)漢(han)4个城(cheng)市，两家(jia)企业要(yao)协商(shang)发展，而今(jin)后，原(yuan)则上，将不会再(zai)有新的交叉(cha)区域”。

2017年，保利发展曾经鬧(nao)了一出“半日整合”的闹劇(ju)。原来是保利发展发布公告(gao)要收购保利置业，但是僅(jin)仅10个小(xiao)时，这件(jian)事情就(jiu)告吹(chui)了。

彼(bi)时主(zhu)要是因(yin)为级别问题，本来見(jian)面是兄弟的，突(tu)然变成上下级，这个味(wei)道(dao)就不大好了。

但是，2023年的今天，保利系地产业务整合的时机完全到(dao)来。

在高(gao)管(guan)層(ceng)面，总公司保利集团的核(he)心高管都不在保利发展或(huo)者保利置业任職(zhi)，和当初(chu)情況(kuang)完全不同，行政(zheng)掣(che)肘(zhou)的阻(zu)力(li)会小很(hen)多(duo)。

其次，隨(sui)著(zhe)地产3年调整，保利置业的实力大不如(ru)前。以2023年1月的克爾(er)瑞榜(bang)单为例(li)，保利发展以275亿操(cao)盘额位居第一，面积达到317.7万平方米，而保利置业位列(lie)20位，操盘金额40.1亿元，面积30.8万平方米，面积仅为保利发展的十(shi)分之一。

在本轮地产调整过程(cheng)中，二者的表现也不盡(jin)相(xiang)同。保利发展逆(ni)势发展登(deng)顶第一，2022年12月单月，公司实现签约面积339.86万平方米，同比增加38.89%；实现签约金额571.74亿元，同比增加55.76%。而保利置业则不同。例如，2022年年初，保利置业董事会主席(xi)万宇(yu)清(qing)透(tou)露(lu)，2022年公司的销售目標(biao)，签约保底(di)目标650亿元，同比增长15%。此外(wai)，保利置业還(hai)将堅(jian)持“十四(si)五(wu)”期间再造(zao)一个保利置业的目标，争取期内达到销售1千(qian)亿。但是根据最新披(pi)露的信(xin)息(xi)，集团累计销售金额为502亿元，同比減(jian)少(shao)11%。

保利发展一个月的销售额就可以顶得上保利置业1年的销售！

本次保利发展增发，保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元。用(yong)真金白(bai)銀(yin)体现了对保利发展的支(zhi)持。而保利置业曾多次觸(chu)及“三條(tiao)紅(hong)線(xian)”问题，被(bei)迫(po)出售资产以降低负债率，保利集团并沒(mei)有出手(shou)“護(hu)犢(du)子”，相比之下，態(tai)度一目了然。

“天时”：保利集团旗(qi)下地产 业务整合正(zheng)当时，宏(hong)观地产政策(ce)趨(qu)于溫(wen)和，国有企业内部整合做大做強(qiang)的趋势越(yue)发明(ming)顯(xian)。

“地利”：此时保利发展和保利置业体量已有天壤(rang)之别，整合顺理成章。

“人和”之前掣肘的人事问题已经不復(fu)存在，此时的整合就看(kan)管理层的决心了！

《每日财报》期待(dai)保利发展能(neng)夠(gou)在本次地产调整中，完成十数年来未能完成的整合工(gong)作(zuo)！返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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