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remendemeituquan，ruyijiangongxiang，keyiqingsonghuodeliyonglerenzhinenglaifangdanidetupiananzhaoqizhongdengjideyaoqiuqujiesuogengduodejineng，suoyoudewanjiadoujiangxuyaozhuyiweixianzheshininzuixiangshoudeyuedutiyan，hailiangxiaoshuoziyuanjueduikeyimanzunindeyueduxuqiu。gaojiyingyushitingshuo全(quan)球(qiu)富(fu)豪(hao)湧(yong)入(ru)迪(di)拜(bai)買(mai)房(fang)，房價(jia)三(san)年(nian)上(shang)漲(zhang)149%，“新(xin)房開(kai)盤(pan)就(jiu)搶(qiang)爆(bao)”

在(zai)多(duo)個(ge)國(guo)家(jia)的(de)房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)面(mian)臨(lin)挑(tiao)戰(zhan)之(zhi)時(shi)，迪拜樓(lou)市(shi)卻(que)因(yin)種(zhong)种原(yuan)因走(zou)向(xiang)瘋(feng)狂(kuang)。

圖(tu)片(pian)來(lai)源(yuan)：图蟲(chong)創(chuang)意(yi)

“迪拜房地产現(xian)在很(hen)火(huo)爆，开新盘都(dou)要(yao)搖(yao)號(hao)，壹(yi)开盘就賣(mai)光(guang)。”華(hua)人(ren)房地产經(jing)紀(ji)王(wang)宇(yu)介(jie)紹(shao)道(dao)。

世(shi)界(jie)最(zui)“壕(hao)”城(cheng)市迪拜，正(zheng)迎(ying)来全球富人與(yu)投(tou)資(zi)客(ke)的涌入。這(zhe)座(zuo)位(wei)於(yu)中(zhong)東(dong)地區(qu)的阿(e)聯(lian)酋(qiu)城市，近(jin)二(er)十(shi)年裏(li)由(you)小(xiao)漁(yu)村(cun)發(fa)展(zhan)蛻(tui)變(bian)為(wei)国際(ji)大(da)都市，名(ming)譽(yu)遠(yuan)蓋(gai)過(guo)了(le)首(shou)都阿布(bu)紮(zha)比(bi)。

迪拜有(you)著(zhe)世界最高(gao)聳(song)的摩(mo)天(tian)楼哈(ha)利(li)法(fa)塔(ta)、最豪华的酒(jiu)店(dian)帆(fan)船(chuan)酒店、最大的人工(gong)島(dao)棕(zong)櫚(lv)岛，以(yi)及(ji)遍(bian)地黃(huang)金(jin)的傳(chuan)說(shuo)。而(er)房地产行业築(zhu)成(cheng)了这个城市的繁(fan)榮(rong)一角(jiao)。

经歷(li)若(ruo)幹(gan)个起(qi)伏(fu)周(zhou)期(qi)的迪拜房地产市場(chang)，如(ru)今(jin)面临着新一波(bo)的房地产行情(qing)。

2023年，迪拜房地产市场持(chi)續(xu)走高，統(tong)計(ji)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，前(qian)四(si)个月(yue)迪拜房地产交(jiao)易(yi)数量(liang)创下(xia)同(tong)期历史(shi)新高，房产价格(ge)和(he)租(zu)金均(jun)快(kuai)速(su)攀(pan)升(sheng)。截(jie)至(zhi)2023年4月，迪拜一共(gong)有36946筆(bi)房产交易，这是(shi)同期有史以来的最高纪錄(lu)，年初(chu)至今房产平(ping)均价格上涨了14.5%。

其(qi)中，豪宅(zhai)交易更(geng)为火爆。根(gen)据房地产咨(zi)詢(xun)公(gong)司(si)萊(lai)坊(fang)預(yu)測(ce)報(bao)告(gao)，迪拜为全球第(di)四大最活(huo)躍(yue)的豪华住(zhu)宅市场，其豪宅价格將(jiang)在2023年實(shi)现全球最強(qiang)勁(jin)的增(zeng)長(chang)。

迪拜楼市成交破(po)纪录，富豪一次(ci)掃(sao)貨(huo)四五(wu)套(tao)

自(zi)上世纪90年代(dai)末(mo)，迪拜政(zheng)府(fu)便(bian)开始(shi)大力(li)发展房地产业，海(hai)岸(an)線(xian)上的棕榈岛、世界群(qun)岛、迪拜塔、商(shang)业灣(wan)以及迪拜樂(le)園(yuan)，这些(xie)大型(xing)項(xiang)目(mu)促(cu)進(jin)了迪拜的繁荣，也(ye)吸(xi)引(yin)来了全球各(ge)地前来旅(lv)遊(you)、就业和投资置(zhi)业的人群。

这个外(wai)来人口(kou)占(zhan)比不(bu)到(dao)20%的城市，曾(zeng)迎来兩(liang)次楼市的疯涨期。一次是2006-2008年，在“超(chao)級(ji)城市”的政策(ce)引導(dao)和寬(kuan)松(song)的经濟(ji)政策下，大量外资进入，不到两年的时間(jian)里，迪拜房价上涨了2倍(bei)多；隨(sui)後(hou)，2008年金融(rong)危(wei)機(ji)爆发，资本(ben)大量撤(che)離(li)，爛(lan)尾(wei)楼、空(kong)置房随處(chu)可(ke)見(jian)。

另(ling)一次爆发則(ze)是2013-2014年，迪拜贏(ying)得(de)2020年世博(bo)會(hui)主(zhu)辦(ban)權(quan)后，开发商爭(zheng)相(xiang)布局(ju)地产，使(shi)迪拜重(zhong)新成为全球最火爆的地产投资目標(biao)地，房价远超2008年的高峰(feng)期。随后，由于油(you)价下跌(die)以及房地产市场體(ti)量过大，迪拜楼市再(zai)次吹(chui)滅(mie)泡(pao)沫(mo)，进入长達(da)五六(liu)年的下行周期。

2020年，疫(yi)情襲(xi)来，但(dan)迪拜楼市却悄(qiao)然(ran)开啟(qi)了新一輪(lun)黄金期。

早(zao)在2020年年中，迪拜政府采(cai)取(qu)宽松的防(fang)疫政策，簽(qian)发“黄金签證(zheng)”，加(jia)上全球通(tong)货膨(peng)脹(zhang)、俄(e)烏(wu)沖(chong)突(tu)影(ying)響(xiang)等(deng)，迪拜成为熱(re)門(men)的投资目的地。“很多印(yin)度(du)、歐(ou)美(mei)和埃(ai)及的富豪包(bao)机来迪拜，躲(duo)避(bi)本国的封(feng)鎖(suo)令(ling)。”王宇回(hui)憶(yi)道。

尋(xun)求(qiu)资产避險(xian)的俄羅(luo)斯(si)人、加密(mi)货幣(bi)富翁(weng)和印度富人紛(fen)纷涌入了迪拜，並(bing)帶(dai)動(dong)了當(dang)地楼市交易。迪拜大型房地产咨询公司Betterhomes数据显示，2022年登(deng)記(ji)的住宅銷(xiao)售(shou)交易数超过了86000宗(zong)，同比增长近75%，并刷(shua)新了2009年80000宗的纪录。

2023年迪拜楼市保(bao)持增长趨(qu)勢(shi)。迪拜政府披(pi)露(lu)数据显示，迪拜房地产交易額(e)在2023年第一季(ji)度跃升80%至1570億(yi)迪拉(la)姆(mu)（折(zhe)合(he)約(yue)3000亿元(yuan)人民(min)币），且(qie)還(hai)未(wei)显示出(chu)任(ren)何(he)势頭(tou)放(fang)緩(huan)的跡(ji)象(xiang)。另有数据指(zhi)出，一季度迪拜约有5000套新房竣(jun)工，远远低(di)于当前市场需(xu)求。

迪拜城市随处可见的在建(jian)楼盘，图源：受(shou)訪(fang)者(zhe)提(ti)供(gong)

其中豪宅交易十分(fen)突出，莱坊在报告中指出，一季度迪拜的豪宅销售额达到60亿迪拉姆，共售出了88套1000萬(wan)美元以上的住宅；另一咨询机構(gou)Luxhabitat Sotheby指出，今年第一季度，迪拜超豪华住宅的平均价格較(jiao)上一季度上涨逾(yu)27%，優(you)質(zhi)房产的平均价格上涨至2520万迪拉姆（折合约4820万元人民币），其中朱(zhu)美拉湾片区平均房价最高，为每(mei)平方(fang)英(ying)尺(chi)10594迪拉姆（折合超每平方米(mi)20万元）。

房产经纪王宇介绍，一次性(xing)买四五套的外籍(ji)买家不在少(shao)数，“他(ta)們(men)并不在乎(hu)房价涨跌，直(zhi)接(jie)就是现金、全款(kuan)結(jie)算(suan)，甚(shen)至有博彩(cai)老(lao)板(ban)一下子(zi)就在龍(long)城买了100多套別(bie)墅(shu)。”

即(ji)便不是超级富豪，来自全球各地的投资客们也在助(zhu)推(tui)迪拜楼市的火热。据悉(xi)，迪拜對(dui)于外籍买家的投资限(xian)制(zhi)十分宽松，沒(mei)有房产稅(shui)、豪宅税、租金收(shou)益(yi)税以及外国人購(gou)置税等，同时置业手(shou)续非(fei)常(chang)簡(jian)單(dan)，持有護(hu)照(zhao)、委(wei)托(tuo)授(shou)权、与法院(yuan)召(zhao)开視(shi)頻(pin)会議(yi)，即可異(yi)地买房卖房。

此(ci)外，迪拜还具(ju)有分期付(fu)款及免(mian)息(xi)付款计劃(hua)，对于买家来说壓(ya)力较小。“基(ji)本每一家开发商都支(zhi)持免息计划，即首付支付10%-20%之外，开发商給(gei)出3-5年的免息计划，可在剩(sheng)余(yu)时间內(nei)将余款免息付清(qing)。”就職(zhi)于迪拜大型华人房产中介公司的張(zhang)琪(qi)稱(cheng)。

这也就造(zao)成了迪拜新楼盘入市的火爆。王宇告訴(su)时代財(cai)经，迪拜許(xu)多新房开盘即售罄(qing)，且需要摇号，比国内一线城市深(shen)圳(zhen)还火爆。

张琪则表(biao)示，迪拜开发商往(wang)往在土(tu)地局審(shen)批(pi)后开始预售，而好(hao)的地段(duan)、好的付款计划的楼盘，往往在预售时已(yi)经有大批买家抢着交意向金，开盘前已预售50%以上，“等到正式(shi)开盘时，现场幾(ji)乎是抢爆了，基本几个小时就没了。”

中国买家重返(fan)迪拜，华人中介也在涌入

国土面積(ji)并不大的迪拜，随着大量资本进入，房价快速擡(tai)升。

根据莱坊的数据，过去(qu)一年（2022年），迪拜的平均房价飆(biao)升了44.2%，自2020年3月以来房价更是上涨了149%。但即便如此，除(chu)了一些超级地标性建筑，事(shi)实上迪拜的平均房价远远低于其他世界金融中心(xin)城市的核(he)心地段。莱坊中东研(yan)究(jiu)主管(guan)費(fei)薩(sa)爾(er)?杜(du)蘭(lan)尼(ni)在今年初表示:“迪拜的豪宅市场是全球增长最快的，但仍(reng)低于主要大城市。”

据悉，在迪拜市中心地段的房产，平均房价在4-5万元人民币/平方米左(zuo)右(you)，而非核心地段房价则在2-3万元人民币/平方米左右，远远低于国内一线城市市中心动輒(zhe)每平10万元以上的房价。

不过，租金却十分高昂(ang)。王宇介绍，在市中心一居(ju)戶(hu)型的房子一年租金约12-20万迪拉姆（折合约25-40万元人民币），大户型的租金则可以达到200万迪拉姆（折合约400万元人民币）的水(shui)平。另根据世邦(bang)魏(wei)理(li)仕(shi)数据，截至2023年3月的12个月内，迪拜平均住宅租金上涨了26.3%。

“迪拜集(ji)聚(ju)着各行业的精(jing)英，比如有许多欧美跨(kua)国公司的高管来到迪拜，住房補(bu)貼(tie)高，因此迪拜的租房需求大。”王宇称。

租金高昂使得房产回报率(lv)高，回报周期縮(suo)短(duan)，这进一步(bu)催(cui)生(sheng)买房需求。在很多迪拜房产介绍资料(liao)中，房产投资回报率高达8%-10%，而全球其他大城市的租金收益率大多为2%至5%。

“租房太(tai)貴(gui)了，不划算。”在迪拜居住了半(ban)年的中国买家李(li)馨(xin)告诉时代财经，现在其居住的非核心地段房子租金一年达7万迪拉姆，折合约14万元人民币，加上租金收益高、房子永(yong)久(jiu)产权，促使其在今年3月买下一套準(zhun)现房。

李馨真(zhen)切(qie)地感(gan)受到中介口中所(suo)謂(wei)的“迪拜房子靠(kao)抢”。楼盘开盘前一天，在见到售楼处乌泱(yang)泱的人群时，李馨擔(dan)心抢不到名额，不到两分鐘(zhong)就立(li)刻(ke)決(jue)定(ding)付定金，而此刻僅(jin)有三套房子未被(bei)预訂(ding)。

總(zong)价100多万迪拉姆、首付30%、三年的免息付款计划，在李馨看(kan)来每个月的还款压力并不大，“在国内一二线城市这樣(yang)的预算买不到。”李馨告诉时代财经，最近自己(ji)正在与家人商量在市中心地段再投资一套房产，“以后回国了純(chun)收租就可以躺(tang)平。”

不过，另一位中国投资客周奇(qi)则感慨(kai)自己“踩(cai)了坑(keng)”。周奇告诉时代财经，雖(sui)然迪拜的租房市场火热、租金高，但并不是每个区域(yu)都发展平均，且物(wu)业费是许多投资买家忽(hu)视、低估(gu)的一项费用(yong)，“好多人被回报率冲昏(hun)了头。”

据悉，迪拜的楼盘物业费一般(ban)在3-30迪拉姆/平方英尺左右，且由业主承(cheng)担。“一棟(dong)面积为100平方米的房子，每年的物业费接近4万元人民币。”张琪舉(ju)例(li)。而据周奇估算，扣(kou)除物业费等持有成本之外，实际的回报率并没有宣(xuan)传那(na)麽(me)高，“能(neng)有6%-7%已经很不錯(cuo)了。”

不过，仍有大批买房客慕(mu)名而来，随之而来的还有掘(jue)金的房产中介。王宇告诉时代财经，在2022年下半年来到迪拜之前，其從(cong)事的是手机外貿(mao)生意，受楼市火热吸引而从事房产交易生意。

“这半年时间迪拜確(que)实来了很多华人中介，也有一些自己开中介公司。”张琪告诉时代财经。而张琪所在的华人房产中介公司，则于今年在国内北(bei)京(jing)、深圳等城市召开路(lu)演(yan)，向国人宣传迪拜房产投资。

某(mou)房产公司在国内举行迪拜房产路演，图源：受访者提供

根据迪拜土地局数据，2018年，中国曾与印度、英国和巴(ba)基斯坦(tan)并列(lie)为投资迪拜房地产的前四大外籍买家，不过近些年中国买家已经跌出前十。

而阿联酋本地媒(mei)体报道指出，来自中国的房产投资已开始回升，中国投资者或(huo)重返迪拜房产市场成为最大的购房群体之一。摩根士(shi)丹(dan)利同样表示，迪拜房地产的价格今年将繼(ji)续上涨，这主要得益于现金买家和投资者的涌入以及中国的重新开放，“中国投资者的回升将提振(zhen)房产需求。”

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