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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>韓(韓)(han)國(國)(guo)首(shou)爾(爾)(er)房(fang)價(價)(jia)暴(bao)跌(die)40%？韩国人(ren)表(biao)示(shi)問(wen)題(ti)不(bu)大(da)。

不知(zhi)道(dao)差(cha)友(you)們(men)最(zui)近(jin)有(you)沒(mei)有關(guan)註(zhu)韩国的(de)房地(di)產(產)(chan)市(shi)場(chang)？最近韩国房价暴跌的事(shi)真(zhen)的是(shi)鬧(nao)得(de)沸(fei)沸揚(yang)扬，仿(fang)佛(fo)要(yao)跌穿(chuan)地球(qiu)了(le)。

差評(ping)君(jun)仔(zai)細(xi)翻(fan)看(kan)了壹(yi)下(xia)這(zhe)些(xie)新(xin)聞(wen)，基(ji)本(ben)內(nei)容(rong)就(jiu)是說(shuo)，今(jin)年(nian)韩国房子(zi)没人買(mai)啦(la)！房价暴跌 20% 都(dou)没人买，首尔部(bu)分(fen)地區(qu)不僅(jin)房价跌了 40%，成(cheng)交(jiao)量(liang)更(geng)是暴跌了 70% 。

而(er)且(qie)因(yin)為(wei)房价暴跌， 銀(yin)行(xing)斷(duan)供(gong)的人超(chao)過(guo)數(shu)百(bai)萬(wan)！在(zai)韩国仁(ren)川(chuan)，甚(shen)至(zhi)還(hai)有租(zu)客(ke)因为失(shi)業(ye)，再(zai)加(jia)上(shang)房東(dong)不还租房的 9000 万韩元(yuan)（ 大約(yue) 50 万人民(min)幣(bi) ）的押(ya)金(jin)，選(xuan)擇(ze)了服(fu)藥(yao)自(zi)殺(sha)！

謔(huo)，好(hao)家(jia)夥(huo)，这些新闻整(zheng)合(he)起(qi)來(lai)一看，差评君就只(zhi)有一個(個)(ge)感(gan)覺(jiao)，韩国經(jing)濟(ji)要完(wan)啦！

隱(yin)约感觉这事了不得的我(wo)，於(yu)是又(you)去(qu)查(zha)看了更多(duo)的相(xiang)关数據(ju)。

結(jie)果(guo)發(fa)現(現)(xian)，韩国房地产暴跌也(ye)不是一天(tian)兩(liang)天的事情(qing)了，由(you) CEIC （ 環(huan)亞(ya)经济数据有限(xian)公(gong)司(si) ）提(ti)供的数据顯(xian)示，早(zao)在去年的 11 月(yue)份(fen)，韩国房价增(zeng)長(chang)率(lv)就已(yi)经由正(zheng)轉(zhuan)負(fu)，而且隨(sui)著(zhe)時(shi)間(jian)推(tui)移(yi)，这个降(jiang)低(di)的幅(fu)度(du)还有越(yue)變(bian)越大的趨(qu)勢(勢)(shi)。

韩国房价增长率

也就是说，韩国的房地产暴跌，早在半(ban)年前(qian)就開(kai)始(shi)了，只不过最近这幾(ji)天被(bei)集(ji)中(zhong)報(bao)道了而已。

可(ke)是跌了这半年多的时间，在不被报道之(zhi)前，也没見(jian)韩国有什(shen)麽(me)生(sheng)活(huo)和(he)经济上的问题，他(ta)们现在，真的如(ru)新闻裏(li)说的那(na)樣(yang)，快(kuai)要達(da)到(dao)金融(rong)危(wei)機(ji)的程(cheng)度嘛(ma)？

为了弄(nong)清(qing)这个问题， 差评君專(zhuan)門(men)问了几位(wei)韩国人和生活在韩国的中国人，这才(cai)把(ba)韩国房价暴跌这事稍(shao)微(wei)給(gei)整明(ming)白(bai)了點(dian)。

首先(xian)，为什么韩国的房价會(hui)暴跌？

咱(zan)们得先從(cong)韩国的 租房市场聊(liao)起。

在韩国，和中国的租房市场不同(tong)，除(chu)了正常(chang)的月租房外(wai)，还有一種(zhong)特(te)殊(shu)的租房形(xing)式(shi)的，叫(jiao)做(zuo) 傳(chuan)貰(shi)房。

月租房大家應(ying)該(gai)好理(li)解(jie)，就是交一定(ding)的押金，然(ran)後(hou)每(mei)个月给房东租金。据这位韩国友人所(suo)说，他之前去租房子，一般(ban)也就是付(fu)个人民币少(shao)的 3 万，多的 6 万或(huo)者(zhe) 9 万这样的押金，然后再每个月给房东付租金。

由于韩国房价偏(pian)高(gao)，在首尔 100 平(ping)左(zuo)右(you)的公寓(yu)价格(ge)最低就超过 10 億(yi)韩元（ 约 600 万元人民币 ）。所以(yi)韩国的租房价格也高， 20 平左右的單(dan)间就需(xu)要 3000 到 4000 左右人民币。

想(xiang)要租一个 100 平的三(san)室(shi)两廳(ting)，月租金甚至可能(neng)上万。

所以，在这种情況(kuang)下，另(ling)一种租房形式，传贳房，也就流(liu)行了起来。

传贳房这种租房方(fang)式，似(si)租非(fei)租。作(zuo)为租客，妳(ni)不需要向(xiang)房东支(zhi)付租金，取(qu)而代(dai)之的是 向房东繳(jiao)納(na)一筆(bi)相當(dang)于当前房价 50% 到 80% 的押金，这样你就能獲(huo)得大约两年的房屋(wu)租用(yong)許(xu)可。

等(deng)到合同期(qi)滿(man)了之后，房东再把押金退(tui)还给租客，房錢(qian)两清。

像(xiang)开頭(tou)提到服药自杀的那人，就是采(cai)用的传贳房形式，这也是那 9000 万韩元保(bao)證(zheng)金的由来。

那新问题就来了，这么離(li)譜(pu)的租房模(mo)式，要是咱们国内，估(gu)計(ji)都直(zhi)接(jie)拿(na)钱买房了，那这韩国人，怎(zen)么就願(yuan)意(yi)接受(shou)这种租房方式呢(ne)？

原(yuan)因主(zhu)要有这两点：

1. 韩国人买房並(bing)不是剛(gang)需。

2. 银行 “ 利(li)率 ” 问题。

受訪(fang)者告(gao)訴(su)我，韩国人跟(gen)中国人對(dui)房子的概(gai)念(nian)不同，他们想买房子更多的是 为了投(tou)資(zi)，而不是像我们国家一样，觉得有自己(ji)的房子住(zhu)才安(an)心(xin)。

所以，韩国人想买房子只有这三种理由。

第(di)一种，你可以用买的房子做擔(dan)保从银行貸(dai)款(kuan)（ 这样可以省(sheng)下租金 ），然后拿到贷款用来做其(qi)他的投资。

第二(er)种，房价行情是上漲(zhang)的，这个时候(hou)雖(sui)然没有全(quan)款买房的實(shi)力(li)，但(dan)是可以付个首付，邊(bian)租房边慢(man)慢償(chang)还剩(sheng)余(yu)房款。只要房价上涨的幅度比(bi)例(li)能夠(gou)超过每月租金，那就是賺(zhuan)的。

第三种，买房子来出(chu)租。

了解了韩国的房地产背(bei)景(jing)之后，接下来就该说说韩国的房价问题了。

其实最近这几年，影(ying)響(xiang)韩国房价的原因中有一个很(hen)重(zhong)要的点，那就是央(yang)行利率。

08 年金融危机之后，出于緊(jin)急(ji)調(tiao)控(kong)的緣(yuan)由，韩国央行断崖(ya)式降低了银行的基準(zhun)利率。从最高点 5.25% 直降到 2.0% 。

这基准利率一降，对租戶(hu)来说， 找(zhao)银行贷款簽(qian)传贳房，一下就比租个房子省钱了。

比如在韩国首尔，如果你想在郊(jiao)区租住一套(tao)三室的房屋，平均(jun)月租金大约为 12196 元，租上一年就得花(hua)超过 14 万元人民币。

但如果你使(shi)用传贳房的租用模式，按(an)照(zhao)首尔郊区平均 83218 每平的房价，一间 100 平的房间，你交上 50% 的保证金，大约是 416 万，按照 2 % 的利率来算(suan)，你如果向银行借(jie)贷的話(hua)，每年只需还上大约 8 万元左右就能住上。

这一对比下来，整整少了 6 万塊(kuai)，这也是那些租客们愿意租传贳房的原因。

差评君采访了一位住在韩国的中国人，就对传贳房表示过心動(dong)，她(ta)觉得如果在这边工(gong)作，存(cun)了一点钱，有一点资金的话，她也对租这种房子有興(xing)趣(qu)。

而对于房东来说，利率一降，通(tong)过传贳房收(shou)过来的押金， 與(yu)其存入(ru)银行吃(chi)利息(xi)，还不如直接再去購(gou)买新的房产，并以传贳房的方式繼(ji)續(xu)出租。

到了 2016 年，由于歐(ou)債(zhai)危机，韩国基准利率降至 1.25% ；2020 疫(yi)情爆(bao)发，更是把利率瘋(feng)狂(kuang)降到 0.5% 。

这么低的利率，再加上韩国人的投机心理，这几輪(lun)操(cao)作帶(dai)来的结果就是，整个韩国的房价直接起飛(fei)。

你说要是这个房价一直涨下去，这韩国的房地产市场也是各(ge)自安好，租客靠(kao)着传贳房能低价租房，房东靠着保证金能一直买房，银行也能靠着大量的贷款业務(wu)有的赚。

但问题是， 利率这个东西(xi)，你韩国把握(wo)不住啊(a)！

因为全球的通脹(zhang)水(shui)平是和美(mei)元直接掛(gua)鉤(gou)的。

而疫情后的美元大放(fang)水大家也是有目(mu)共(gong)睹(du)，这一波(bo)除了讓(rang)股(gu)市一路(lu)走(zou)高，更是直接把全球的通胀水平拉(la)了上去。。。

从 2020 年之后，韩国的通貨(huo)膨(peng)胀率飆(biao)升(sheng)，到了 2022 年末(mo)尾(wei)，最高甚至超过 6 个百分点。

政(zheng)府(fu)眼(yan)见情况不对勁(jin)，这不加息不行啊。

于是从 2021 年下半年，韩国的基准利率又开始了一波快速(su)增高！

到 23 年，利率从 0.5% 直接飙到 3.5% 。

这加息的影响，显而易(yi)见，首先就是贷款利息高了，租传贳房已经不能给租客省钱了。受到这个影响，韩国的房价率先迎(ying)来一波停(ting)滯(zhi)，随后便(bian)是 直線(xian)下跌！

于是，由于房价下跌，房东即(ji)使收到了新的传贳房押金，他也可能很難(nan)偿还之前高房价时的押金，为了让租客们能够继续续租，好让押金再壓(ya)一会，某(mou)些房东甚至会 倒(dao)貼(tie)房租给租户续住。

在这么个行情下，房东可能会急于拋(pao)售(shou)手(shou)中房产，而抛售房产，又会進(jin)一步(bu)的導(dao)致(zhi)房价下跌，这就是一个惡(e)性(xing)循(xun)环。

而一些手里实在没钱的房东，那就只能和一跑(pao)了之了。

那现在韩国的房价下跌，对住在韩国的人影响大嗎(ma)？

据我采访的那几位说的来看，其实 影响并不是很大。

主要原因就是，大多数人都不会选择这种传贳房的租房形式。畢(bi)竟(jing)不是所有人都能找银行贷到那么多钱。

那位韩国友人提到，对于青(qing)年的租房保障(zhang)情况，政府其实也是有很多政策(ce)幫(bang)助(zhu)的，比如 34 周(zhou)歲(sui)以下的獨(du)立(li)青年，可以申(shen)請(qing) “ 青年全租资金贷款 ” 。

如果是家庭(ting)困(kun)难的情况，向国家申请的话，可以根(gen)据位置(zhi)去申请 45 平左右的新建(jian)租賃(lin)公寓，这种情况下月租也是 30 万韩元左右（ 大约 1700 元人民币 ），非常便宜(yi)。

在韩国的留(liu)學(xue)生小(xiao)趙(zhao)就和我们表示，她本人对于这个房价跌不跌，其实没有什么太(tai)大的感受。主要是因为韩国租房于她而言(yan)一直都很貴(gui)，传贳房也基本不在她的考(kao)慮(lv)範(fan)圍(wei)内。

所以差评君觉得，韩国的房价跌是跌了，但虧(kui)的，大都是那些 炒(chao)房的投机人。而传贳房这類(lei)房东还不起押金的狀(zhuang)况確(que)实有，但问题也不是那么嚴(yan)重。

采访时，韩国友人告诉我们，实際(ji)上房东们还不了押金的事，在两年前就不少见。在这种情况下，大部分房东们会通过返(fan)还部分保证金等各种方法(fa)解決(jue)。

像那种直接拖(tuo)着不给的还真是少数案(an)例。

差评君在韩国的論(lun)壇(tan)網(wang)站(zhan) Naver 上翻了几頁(ye)帖(tie)子，确实也只翻到一例相关案例。

其实吧(ba)，韩国的房价会迎来今天这样的结果，和韩国人因为上升通道閉(bi)塞(sai)，貧(pin)富(fu)差距(ju)加大而导致的 投机性是分不开的，从他们对买房的態(tai)度就能知道，基本上买房只为炒了。

之前差评君还寫(xie)过一篇(pian)韩国人疯狂炒股的文(wen)章(zhang)，里面(mian)就提到了他们甚至通过接待(dai)加抵(di)押名(ming)下公寓的方式，籌(chou)集资金进行炒股。

家庭债务的比重占(zhan) GDP 一度高达 104% ，在全球包(bao)括(kuo)美国中国等 36 个主要经济體(ti)中，排(pai)名第一，对我们来说有点离谱，对他们来说卻(que)是正经操作。

不过呢，虽然现在韩国的房价跌的挺(ting)慘(can)的，但是瘦(shou)死(si)的駱(luo)駝(tuo)比馬(ma)大，要知道，全球城(cheng)市房价中，韩国首尔房价，可是全球排名前三的存在。

想要趁(chen)现在抄(chao)底(di)去韩国买房的人，涨价的时候买不起，降价了你也未(wei)必(bi)能买的起。。。

撰(zhuan)文：晚(wan)上吃早飯(fan) 編(bian)輯(ji)：面线 & 江(jiang)江 封(feng)面：煥(huan)妍(yan)

圖(tu)片(pian)、资料(liao)来源(yuan)：

韩国：传贳房——利率“加速器(qi)”

韩国房价大跌带给中国房产什么警(jing)示? _ 东方財(cai)富网

韩国 | 房价增长 | 1987 – 2023 | 经济指(zhi)標(biao) | CEIC

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