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自(zi)張(zhang)振(zhen)高(gao)上(shang)任(ren)以(yi)來(lai)，雖(sui)然(ran)還(hai)是(shi)要(yao)發(fa)展(zhan)文(wen)旅(lv)和(he)地(di)產(chan)，但(dan)是地产打(da)頭(tou)，文旅輔(fu)助(zhu)，二(er)者(zhe)主(zhu)次(ci)已(yi)分(fen)。

文/每(mei)日(ri)財(cai)報(bao) 樂(le)鵬(peng)

近(jin)幾(ji)年(nian)，“房(fang)地产+文化(hua)旅遊(you)”的模(mo)式(shi)火(huo)遍(bian)全(quan)國(guo)，地产、文化、旅游成(cheng)為(wei)市(shi)場(chang)上最(zui)熱(re)門(men)的詞(ci)匯(hui)之壹(yi)。然而(er)，地产和文化旅游如何融(rong)合(he)发展一直(zhi)是一個(ge)大(da)問(wen)題(ti)，尤(you)其(qi)是對(dui)身(shen)處(chu)其中(zhong)的开发商(shang)来說(shuo)。

华侨城A （000069. SZ）就(jiu)是一家(jia)典(dian)型的“大国企(qi)”。公(gong)司(si)以“主题公園(yuan)領(ling)導(dao)者、旅游产業(ye)领軍(jun)者、城鎮(zhen)化價(jia)值(zhi)實(shi)現(xian)者、互(hu)聯(lian)網(wang)創(chuang)新(xin)实踐(jian)者”为戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)，在(zai)发展過(guo)程(cheng)中，对這(zhe)模式進(jin)行(xing)了(le)探(tan)索(suo)和实践。撥(bo)开紛(fen)繁(fan)復(fu)雜(za)的表(biao)述(shu)，我(wo)們(men)可(ke)以更(geng)加(jia)直白(bai)地表述华侨城的战略：文旅項(xiang)目(mu)投(tou)資(zi)金(jin)額(e)大、开发周(zhou)期(qi)長(chang)、回(hui)报慢(man)等(deng)弊(bi)端(duan)，地方(fang)政(zheng)府(fu)不(bu)願(yuan)意(yi)投、投不動(dong)，华侨城愿意幫(bang)助地方政府“造(zao)城”，以此(ci)獲(huo)得(de)政府提(ti)供(gong)的政策(ce)和規(gui)劃(hua)支(zhi)持(chi)，再(zai)通(tong)过对周邊(bian)優(you)質(zhi)资源(yuan)的获取(qu)力(li)度(du)来變(bian)现。

但是，地方政府並(bing)非(fei)無(wu)條(tiao)件(jian)給(gei)予(yu)政策，他(ta)的目的是以文旅项目帶(dai)动區(qu)域(yu)經(jing)濟(ji)发展，相(xiang)應(ying)的基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)任務(wu)也(ye)會(hui)要求(qiu)华侨城完(wan)成。在十(shi)多(duo)年前(qian)，許(xu)多小(xiao)縣(xian)城沒(mei)有(you)錢(qian)，就讓(rang)包(bao)工(gong)头墊(dian)子(zi)修(xiu)橋(qiao)鋪(pu)路，然後(hou)低(di)价给一片(pian)地让包工头搞(gao)房地产。这樣(yang)兩(liang)全其美(mei)。只(zhi)不过在这个模式裏(li)，包工头变成了华侨城。

文旅业务不可持續(xu)

外(wai)界(jie)曾(zeng)经掀(xian)起(qi)一股(gu)學(xue)習(xi)华侨城的热潮(chao)，即(ji)如上文所(suo)说的文旅造城模式。但是，这个模式真(zhen)的行得通麽(me)？

在文旅“吃(chi)住(zhu)游購(gou)玩(wan)”五(wu)環(huan)節(jie)中，“住”是附(fu)加值最大的环节。华侨城的文旅客(ke)單(dan)价剔(ti)除(chu)2020年和2022年1H的疫(yi)情(qing)擾(rao)动因(yin)素(su)，平(ping)均(jun)約(yue)为550元(yuan)-600元之間(jian)。迪(di)士(shi)尼(ni)的客单价大约为481元，而以民(min)宿(xiu)著(zhu)稱(cheng)於(yu)世(shi)的德(de)清(qing)其客单价大约为3400余(yu)元，因此可以認(ren)为这个數(shu)據(ju)是一个典型的“不过夜(ye)经济”。

迪士尼的投资额为340億(yi)元，可是华侨城的文旅投资额可不止(zhi)这些(xie)。按(an)照(zhao)其雲(yun)南(nan)公司披(pi)露(lu)的信(xin)息(xi)，2020年，华侨城在云南的资产總(zong)额達(da)427.74亿元，这个资产可比(bi)迪士尼都(dou)大了。

2017年，华侨城就高調(tiao)宣(xuan)布(bu)战略入(ru)滇(dian)，承(cheng)諾(nuo)在十三(san)五期间投资2000亿以上开发建(jian)设云南旅游文化产业。2021年，再次與(yu)云南省(sheng)政府簽(qian)署(shu)战略合作(zuo)協(xie)議(yi)，签约金额达600亿元。但是，华侨城的投入換(huan)来的并不是利(li)潤(run)。

根(gen)据披露，华侨城在昆(kun)明(ming)世博(bo)园上新投入了16亿元进行裝(zhuang)修改(gai)造，但是2022年披露的数据是2022年的綜(zong)合收(shou)益(yi)是1081.7萬(wan)元，接(jie)待(dai)人(ren)数大约为45万人。即使(shi)按照3倍(bei)計(ji)算(suan)，僅(jin)仅改造提升(sheng)投入的回报率(lv)也仅为2.02%，算上原(yuan)有的折(zhe)舊(jiu)攤(tan)銷(xiao)，其必(bi)然是虧(kui)損(sun)的。

而且(qie)文旅有一个天(tian)然劣(lie)勢(shi)，即需(xu)要不停(ting)翻(fan)新，之前賺(zhuan)到(dao)钱还没焐(wu)热又(you)得砸(za)下(xia)去(qu)。以华侨城控(kong)股的云南旅游为例(li)，他每年要花(hua)1500万-2000万元用(yong)于基础设施翻修，而他的固(gu)定资产不过10亿元左(zuo)右(you)，即固定资产的1.5%-2%用于翻修。

正(zheng)如上文所述，华侨城并不是冤(yuan)大头，醉(zui)翁(weng)之意不在文旅，在房地产也！

房地产利润前置(zhi)

华侨城房地产板(ban)塊(kuai)毛(mao)利率堪(kan)称暴(bao)利，在2018年至(zhi)2020年几乎(hu)超(chao)过万科(ke)30%，这也證(zheng)明了华侨城用文旅项目换房地产平衡(heng)是事(shi)实。

但是，这是一个“只管(guan)歌(ge)舞(wu)升平，哪(na)管后人洪(hong)水(shui)滔(tao)天”的模式。房地产再暴利也是一錘(chui)子買(mai)賣(mai)，快(kuai)速(su)在當(dang)期體(ti)现了利润，做(zuo)出(chu)了成績(ji)，可是隨(sui)著(zhe)3-5年后要花更多的钱投入文旅项目，運(yun)營(ying)投入后即亏损，那(na)時(shi)候(hou)的人該(gai)怎(zen)么辦(ban)呢(ne)？

换言(yan)之，这是一个負(fu)債(zhai)驅(qu)动的模式。想(xiang)要保(bao)持业绩高速增(zeng)长，必須(xu)要拿(na)出更多的钱填(tian)補(bu)之前的窟(ku)窿(long)。

在2017年，新城控股和华侨城的负债基本(ben)一样，彼(bi)时华侨城每增加100元负债能(neng)夠(gou)为股東(dong)创造约6元的价值，新城仅为4元。到了2021年，只能创造1.11元了，新城控股則(ze)为3.05元。側(ce)面(mian)印(yin)证了华侨城模式本质上是把(ba)负债遞(di)延(yan)，利润前置的模式。

华侨城的模式开始(shi)朝(chao)正確(que)走(zou)去

2022年，執(zhi)掌(zhang)华侨城8年的段(duan)先(xian)念(nian)退(tui)休(xiu)，正是他把“文旅+地产”模式引(yin)入华侨城，留(liu)给华侨城一个负债高企、资产千(qian)瘡(chuang)百(bai)孔(kong)的资产负债表。接替(ti)者是保利集(ji)團(tuan)原总经理(li)张振高。

2023年1月(yue)31日，华侨城A发布业绩預(yu)告(gao)，2022年歸(gui)屬(shu)于上市公司股东的凈(jing)利润预计为-80亿元到-110亿元，同(tong)比下降(jiang)310.58%-389.54%；扣(kou)非后净利润预计为-86.5亿元到-116.5亿元，同比下降476.58%-607.18%。

这是連(lian)续2年，华侨城计提大额的资产減(jian)值了。2021年华侨城计提了21.24亿元的资产减值损失(shi)，2020年则有8.49亿元资产减值损失。

由(you)此可見(jian)，即使是段先念时代(dai)，华侨城的资产质量(liang)也并不如外界所看(kan)到的那样好(hao)，虽说本次计提减值有财务洗(xi)澡(zao)的嫌(xian)疑(yi)，把不实的资产一次性(xing)擠(ji)幹(gan)净，为未(wei)来发展做準(zhun)備(bei)也不是一件壞(huai)事。

自张振高上任以来，虽然还是要发展文旅和地产，但是地产打头，文旅辅助，二者主次已分。更重(zhong)要的是，二者不再是深(shen)度綁(bang)定，不再是拆(chai)东墻(qiang)补西(xi)墙，而是以利润为核(he)心(xin)，两个业务都要赚钱！在文化旅游板块，华侨城目前已搭(da)建了5个專(zhuan)业化平臺(tai)，改組(zu)成立(li)全新的文化集团，整(zheng)合主题乐园业务註(zhu)入歡(huan)乐谷(gu)集团，改组酒(jiu)店(dian)集团，并成立旅发集团、组建商业管理公司等。

华侨城的战略正在切(qie)换。公司董(dong)秘(mi)在投资者關(guan)系(xi)平台上表示(shi)：“抓(zhua)機(ji)遇(yu)、謀(mou)发展”是公司2023年工作的主旋(xuan)律(lv)。公司將(jiang)堅(jian)持穩(wen)中求进，聚(ju)焦(jiao)高质量稳增长，深入貫(guan)徹(che)“调整、改革(ge)、创新、提高、安(an)全”总体方略，全力以赴(fu)推(tui)动主业经营整体好转。是时候全面提高经济效(xiao)益了，希(xi)望(wang)华侨城能够转型成功(gong)。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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