4A广告公司：未来机会与挑战

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>萬(wan)科(ke)無(wu)戰(zhan)事(shi)：董(dong)事會(hui)平(ping)穩(wen)過(guo)渡(du)，郁(yu)亮(liang)稱(cheng)道(dao)路(lu)曲(qu)折(zhe)前(qian)途(tu)光(guang)明(ming)

“今(jin)天(tian)在(zai)座(zuo)的(de)各(ge)位(wei)股(gu)東(dong)是(shi)最(zui)好(hao)的打(da)分(fen)人(ren)，股东今天的投(tou)票(piao)情(qing)況(kuang)決(jue)定(ding)了(le)給(gei)我(wo)多(duo)少(shao)分數(shu)。”

被(bei)打分的万科董事候(hou)選(xuan)人郁亮，沒(mei)有(you)懸(xuan)念(nian)地(di)高(gao)票當(dang)选。

6月(yue)30日(ri)，万科在深(shen)圳(zhen)召(zhao)開(kai)2022年(nian)度(du)股东大(da)会，審(shen)議(yi)並(bing)表(biao)决通(tong)过了2022年度董事会報(bao)告(gao)、監(jian)事会报告、年度利(li)潤(run)分配(pei)方(fang)案(an)、董事会、监事会換(huan)屆(jie)等(deng)多項(xiang)议案，选舉(ju)產(chan)生(sheng)新(xin)壹(yi)届董事会，郁亮等董事候选人順(shun)利当选。

换届之(zhi)外(wai)，郁亮亦(yi)談(tan)及(ji)對(dui)当前市(shi)場(chang)的判(pan)斷(duan)以(yi)及万科未(wei)來(lai)的發(fa)展(zhan)路徑(jing)。

郁亮表示(shi)，市场短(duan)期(qi)表現(xian)確(que)實(shi)有壓(ya)力(li)，合(he)理(li)需(xu)求(qiu)没有得(de)到(dao)有效(xiao)釋(shi)放(fang)，成(cheng)交(jiao)也(ye)没有達(da)到合理水(shui)平，短期信(xin)心(xin)還(hai)需進(jin)一步(bu)重(zhong)建(jian)。雖(sui)然(ran)短期有压力，但(dan)他(ta)堅(jian)定認(ren)為(wei)，長(chang)期需求基(ji)礎(chu)仍(reng)在。

“消(xiao)費(fei)者(zhe)的需求更(geng)新叠(die)代(dai)非(fei)常(chang)快(kuai)，好的东西(xi)總(zong)是受(shou)人歡(huan)迎(ying)的，我們(men)相(xiang)信市场是永(yong)遠(yuan)不(bu)会飽(bao)和(he)的，房(fang)地产市场常做(zuo)常有、常做常新，总有新的生意(yi)機(ji)会冒(mao)出(chu)来。”郁亮认为，只(zhi)要(yao)发展商(shang)能(neng)提(ti)供(gong)好的产品(pin)和服(fu)務(wu)，真(zhen)正(zheng)能滿(man)足(zu)人们需要，市场机会是有的。

万科召开2022年度股东大会，時(shi)代周(zhou)报記(ji)者攝(she)

董事会平稳过渡

万科新一届董事会平稳过渡，延(yan)續(xu)了稳定、平衡(heng)的局(ju)面(mian)。

新一届董事名(ming)單(dan)中(zhong)，深圳地鐵(tie)作(zuo)为大股东，董事席(xi)位数量(liang)并无變(bian)化(hua)，仍然保(bao)持(chi)三(san)席，分別(bie)是深圳地铁董事长辛(xin)傑(jie)、总經(jing)理黃(huang)力平、副(fu)总经理雷(lei)江(jiang)松(song)。万科的席位数量保持一致(zhi)，仍为三席，分别是万科董事会主(zhu)席郁亮，万科总裁(cai)、首(shou)席執(zhi)行(xing)官(guan)祝(zhu)九(jiu)勝(sheng)，職(zhi)工(gong)董事王(wang)蘊(yun)。

獨(du)立(li)董事席位数量亦无变化。原(yuan)独董張(zhang)懿(yi)宸(chen)繼(ji)续留(liu)任(ren)，康(kang)典(dian)、劉(liu)姝(shu)威(wei)和吳(wu)嘉(jia)寧(ning)因(yin)任期已(yi)达法(fa)律(lv)規(gui)定的上(shang)限(xian)6年，无法继续出任，新接(jie)任的独立董事为廖(liao)子(zi)彬(bin)、林(lin)明彥(yan)、沈(shen)向(xiang)洋(yang)。

簡(jian)歷(li)顯(xian)示，廖子彬曾(zeng)任畢(bi)馬(ma)威中國(guo)主席，具(ju)有豐(feng)富(fu)的資(zi)本(ben)市场合并、收(shou)購(gou)、重組(zu)和上市项目(mu)实务经驗(yan)；林明彦曾任凱(kai)德(de)集(ji)團(tuan)总裁兼(jian)首席执行官，在房地产开发及投资領(ling)域(yu)擁(yong)有大量的实踐(jian)；沈向洋，曾任微(wei)軟(ruan)全(quan)球(qiu)执行副总裁，主管(guan)微软技(ji)術(shu)與(yu)研(yan)发部(bu)，对大型(xing)企(qi)業(ye)管理和技术发展有著(zhe)深刻(ke)的理解(jie)。

值(zhi)得註(zhu)意的是，万科新一届独董結(jie)構(gou)更加(jia)多元(yuan)。对此(ci)，万科董秘(mi)朱(zhu)旭(xu)表示，新一届独立董事的结构有助(zhu)於(yu)形(xing)成均(jun)衡多元化的背(bei)景(jing)，能最大限度地代表各方的利益(yi)，幫(bang)助公(gong)司(si)长远健(jian)康发展。

朱旭表示，万科特(te)别注意吸(xi)納(na)具有全球視(shi)野(ye)，大型企业管理经验，以及所(suo)在行业精(jing)英(ying)人士(shi)專(zhuan)家(jia)的加入(ru)，包(bao)括(kuo)有非常丰富国際(ji)大型企业管理经验的企业家，也有来自(zi)审計(ji)会计金(jin)融(rong)领域的专家。“相關(guan)的董事候选人都(dou)有丰富的從(cong)业经验、履(lv)历，也有非常好的职业操(cao)守(shou)，有助于保障(zhang)董事会决策(ce)的全面性(xing)和科學(xue)性。”

第(di)一大股东深圳地铁又(you)一次(ci)高調(tiao)表態(tai)，为万科站(zhan)臺(tai)。

“2018年郁亮主席提出‘活(huo)下(xia)去(qu)’，时間(jian)證(zheng)明了郁亮主席、万科经營(ying)班(ban)子是有前瞻(zhan)性的。”辛杰对郁亮帶(dai)领的万科团隊(dui)过去三年表现给予(yu)高度肯(ken)定，“面对行业劇(ju)烈(lie)的调整(zheng)，郁亮主席带领万科团队極(ji)早(zao)地做了正确的战略(lve)判断和经营调整，采(cai)取(qu)了审慎(shen)的经营策略和稳健的財(cai)务策略，牢(lao)牢守住(zhu)了不发生系(xi)統(tong)風(feng)險(xian)的底(di)線(xian)。”

辛杰称，深铁投资万科是正确的选擇(ze)，对万科的认同(tong)和支(zhi)持不会因市场一时的波(bo)動(dong)而(er)变化，“作为股东我们始(shi)終(zhong)不渝(yu)支持万科的健康发展，继续在多個(ge)领域、多个项目以及新的賽(sai)道上与万科深入合作。”

郁亮与辛杰，圖(tu)源(yuan)：企业供图

万科与深铁的业务合作正进一步深入。2022年11月，万科与深铁等6家深圳国企簽(qian)署(shu)全面战略合作協(xie)议，在城(cheng)市更新、产城融合、TOD等领域展开合作。今年4月底，万科和深铁聯(lian)合打造(zao)的TOD商业綜(zong)合體(ti)睿(rui)印(yin)正式(shi)开业，成为深圳灣(wan)超(chao)級(ji)总部基地首家开业的商业项目。

建立全场景競(jing)爭(zheng)力

换届之外，股东们最为关心的，依(yi)然是万科未来的发展。

“短期有压力、努(nu)力有成效、长期有信心”，這(zhe)是万科管理層(ceng)对目前形勢(shi)、经营压力和未来的判断。

郁亮谈到一组市场数據(ju)——4月主要城市新房成交環(huan)比(bi)下降(jiang)26%，5月下降2%，6月也没有恢(hui)復(fu)，从新房来訪(fang)和二(er)手(shou)房带看(kan)量看，6月环比分别下降7%和10%。从数据来看，他认为市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。

虽然短期有压力，但郁亮认为，长期需求基础仍在，“有没有”方面还有结构性空(kong)间，“好不好”方面潛(qian)力更大。他指(zhi)出，未来十(shi)年，还会新增(zeng)將(jiang)近(jin)7000万城鎮(zhen)人口(kou)，有2.6億(yi)新市民(min)将会紮(zha)根(gen)下来，他们的居(ju)住條(tiao)件(jian)相比原居民还有改(gai)善(shan)提升(sheng)的空间。另(ling)外，现有城市住房中有1/3是2000年之前建設(she)的房子，在品質(zhi)等方面有更新提升的需要。

基于以上判断，郁亮认为影(ying)響(xiang)当前市场表现的，还是短期預(yu)期的問(wen)題(ti)。“我相信隨(sui)着这些(xie)外部因素(su)趨(qu)于稳定，房地产市场也一定能恢复，也会恢复到合理的成交水平。我们的行业还是在一个緩(huan)慢(man)的复蘇(su)过程(cheng)中，只不过比我三个月前预想(xiang)的时间更长一點(dian)、压力更大一点。”

面对市场变化，祝九胜表示要提升投资能力和经营水平，“过往(wang)有兩(liang)个问题没有做好，第一个是投资追(zhui)高，第二个是作为一个全国性布(bu)局的公司，经营的離(li)散(san)度比較(jiao)大。”

祝九胜称，解决投资追高的问题，在哪(na)些城市、哪些片(pian)區(qu)投资什(shen)麽(me)樣(yang)的项目，万科提前把(ba)標(biao)準(zhun)和原則(ze)定好。“从去年的投资项目来看，大部分项目到今天都开始有兌(dui)现，去年拿(na)的项目到今年来看兑现度92%，特别優(you)秀(xiu)的幾(ji)个项目，像(xiang)东莞(guan)的臻(zhen)湾匯(hui)以及合肥(fei)朗(lang)拾(shi)和杭(hang)州(zhou)的江斕(lan)映(ying)象(xiang)府(fu)取证去化率(lv)都能达到100%。”

万科首席運(yun)营官刘肖(xiao)補(bu)充(chong)称，今年万科投资策略特别強(qiang)调两个詞(ci)，特别好的项目、精准投资。

万科“特别好的项目”有三个标准，市场和客(ke)戶(hu)基数好、特别看重产品解决方案、投资回(hui)报好。刘肖透(tou)露(lu)，从今年1-5月万科已经披(pi)露的15个项目、453.8亿元的投资看，预计普(pu)遍(bian)能达到20%以上的股东自有现金回报水平。

“我们相信每(mei)个市场都有结构性机会，一线和准一线也要精准看片区。公司的投资地图会随着研究(jiu)产业发展情况、人口流(liu)入情况和经濟(ji)的基本面等不断完(wan)善，帮助我们发现结构性的机会，实现更精准的投资。”刘肖說(shuo)。

解决经营离散度靠(kao)的是抓(zhua)产品管理和产品线的管理。“我们以前过于强调每个项目的个性，现在把不同的项目按(an)照(zhao)1-8级，每个项目要配什么样的资源、什么样的方式、怎(zen)么样管理，最终基本要达到什么效果(guo)，批(pi)量處(chu)理能力也得到提升。”祝九胜说。

郁亮再(zai)次强调，房地产市场常做常有、常做常新，但要抓住这些新的生意机会，就(jiu)要真正建立起(qi)全场景的综合竞争力，不能像傳(chuan)统模(mo)式下一味(wei)靠拿地和融资，否(fou)则就会買(mai)得越(yue)多錯(cuo)得越多，融资越多越不安(an)全。

因此，万科未来将会聚(ju)焦(jiao)三件事。一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业邏(luo)輯(ji)檢(jian)验，以及可(ke)复制(zhi)性的验证，接下来要擴(kuo)大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培(pei)育(yu)优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先(xian)的信用(yong)水平。

“想要脫(tuo)胎(tai)换骨(gu)恐(kong)怕(pa)仍然还需要比较长的时间，在目前的市场环境(jing)下要消化过去的问题，可能比预想的时间要长，轉(zhuan)型也会经历一些陣(zhen)痛(tong)，经营服务业务的收入要占(zhan)到主流恐怕也需要相当时间。”郁亮说：“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向对，我相信万科能夠(gou)穿(chuan)越周期。”返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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