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duozhongwanjiafeichangshuxidesanguojiaosedouhuizaizhelichuxian，chengweiyigezuiweibucuodeshuxiganshou。benzuozhongshuishifeichangguanjiandeshengcunyaosu，lingwaijinshuzeshuyuxiyouwupin，qianqiyouxianshengji。womenkeyizaizhekuanruanjianlimiangezhongzufangxinxi，xiangyaozhaofangzizupindeyonghukeyizaizhekuanruanjianlimianjinxingxunzhao。zaiyouxizhong，wanjiaxuyaojunhenggefangdeshili，yiqiushilidepingdeng。heibaitiyuappshiyigeweiqiumiquntitigongsaishizixunyijishujufuwudepingtai萬(wan)科(ke)難(nan)解(jie)551億(yi)廣(guang)信(xin)資(zi)產(chan)包(bao)：身(shen)背(bei)金(jin)主(zhu)對(dui)賭(du)協(xie)議(yi)，兩(liang)地(di)塊(kuai)被(bei)政(zheng)府(fu)收(shou)儲(chu)

時(shi)隔(ge)六(liu)年(nian)，万科仍(reng)在(zai)為(wei)當(dang)年的(de)壹(yi)筆(bi)巨(ju)額(e)收購(gou)絞(jiao)盡(jin)腦(nao)汁(zhi)。

2017年6月(yue)29日(ri)，万科擊(ji)敗(bai)華(hua)潤(run)、越(yue)秀(xiu)、保(bao)利(li)、中(zhong)海(hai)、恒(heng)大(da)、碧(bi)桂(gui)園(yuan)、华發(fa)和(he)信達(da)，以(yi)551亿元(yuan)鯨(jing)吞(tun)广信资产包，較(jiao)起(qi)拍(pai)價(jia)高(gao)出(chu)超(chao)100亿元，资产包核(he)心(xin)资产包括(kuo)广州(zhou)市(shi)區(qu)的16宗(zong)可(ke)開(kai)发土(tu)地。在当年的万科股(gu)東(dong)大會(hui)上(shang)，宣(xuan)布(bu)退(tui)休(xiu)的創(chuang)始(shi)人(ren)王(wang)石(shi)更(geng)笑(xiao)言(yan)，广信资产包是(shi)自(zi)己(ji)告(gao)別(bie)万科的“大禮(li)包”。

距(ju)離(li)万科拿(na)下(xia)這(zhe)龐(pang)大的资产包已(yi)經(jing)過(guo)去(qu)六年。期(qi)間(jian)，万科鮮(xian)少(shao)主動(dong)披(pi)露(lu)这個(ge)被內(nei)部(bu)稱(cheng)为“551項(xiang)目(mu)”的進(jin)展(zhan)。2022年年報(bao)中，广信资产包出現(xian)在广州区域(yu)项目的最(zui)後(hou)一项，截(jie)至(zhi)去年末(mo)，项目計(ji)容(rong)竣(jun)工(gong)面(mian)積(ji)为1.97万平(ping)方(fang)米(mi)，而(er)整(zheng)个项目的規(gui)劃(hua)计容建(jian)築(zhu)面积达211万平方米。

“不(bu)得(de)不承(cheng)認(ren)，进度(du)和我(wo)們(men)投(tou)標(biao)时的預(yu)期是有(you)差(cha)距的。”2020年，万科總(zong)裁(cai)祝(zhu)九(jiu)勝(sheng)也(ye)曾(zeng)直(zhi)言广信资产包的难度超出预期。

今(jin)年應(ying)該(gai)是万科“解包”以來(lai)最为豐(feng)收的一年。據(ju)悉(xi)，除(chu)了(le)五(wu)一前(qian)后开盤(pan)的万匯(hui)天(tian)地·瑧(瑧)园、朗(lang)庭(ting)，今年還(hai)將(jiang)有两个项目轉(zhuan)化(hua)入(ru)市。但(dan)與(yu)此(ci)同(tong)时，在近(jin)日广州市规划和自然(ran)资源(yuan)局(ju)公(gong)布的2023年第(di)二(er)批(pi)集(ji)中供(gong)地名(ming)單(dan)中，万科广信资产包中的蕙(hui)蘭(lan)苑(yuan)、紫(zi)兰苑地块出现其(qi)中。

为何(he)已成(cheng)为万科囊(nang)中之(zhi)物(wu)的土地，再(zai)次(ci)流(liu)入招(zhao)拍掛(gua)市場(chang)？一位(wei)從(cong)事(shi)舊(jiu)改(gai)的業(ye)内人士(shi)认为，在广信资产包上，万科已沈(chen)澱(dian)不少资金，出讓(rang)两宗相(xiang)对邊(bian)緣(yuan)的地块可以獲(huo)得地价返(fan)还款(kuan)，快(kuai)速(su)收回(hui)一部分(fen)成本(ben)，“比(bi)开发賣(mai)樓(lou)快多(duo)了。”

老(lao)城(cheng)区地块被政府收储，拿地六年未(wei)开发

5月下旬(xun)，时代(dai)財(cai)经實(shi)地探(tan)訪(fang)挂牌(pai)中的蕙兰苑、紫兰苑地块。

两宗地块均(jun)位於(yu)荔(li)灣(wan)区浣(huan)花(hua)路(lu)以南(nan)、花地大道(dao)南以西(xi)，靠(kao)近广州地鐵(tie)1號(hao)線(xian)坑(keng)口(kou)站(zhan)。地块所(suo)處(chu)的花地湾板(ban)块是广信资产包中最庞大、最核心部分，擁(yong)有占(zhan)地約(yue)1500畝(mu)的商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地。近些(xie)年来，万科圍(wei)繞(rao)花地湾进行(xing)連(lian)片(pian)盘活(huo)开发，万科广汇天地金域曦(xi)府、臻(zhen)园以及(ji)朗庭均是资产包转化项目。

从地铁1号线坑口站出来步(bu)行幾(ji)分鐘(zhong)，便(bian)可相繼(ji)看(kan)到(dao)紫兰苑、蕙兰苑地块。

蕙兰苑与紫兰苑地块占地面积並(bing)不大，单宗地块不超2万平方米，夾(jia)雜(za)在一片居(ju)民(min)楼、商鋪(pu)中间，居住氛(fen)围濃(nong)厚(hou)；而地块北(bei)側(ce)一路之隔为万汇天地·臻园，南侧一路之隔則(ze)为金域曦府。

擬(ni)挂牌出让的紫兰苑地块，圖(tu)片来源：时代财经攝(she)

其中，紫兰苑地块已有大片土地被工业围擋(dang)包围，往(wang)遠(yuan)处眺(tiao)望(wang)能(neng)看到正(zheng)在建設(she)中的金域曦府；在地块另(ling)一侧的臨(lin)街(jie)商铺，同樣(yang)被搭(da)建的大片竹(zhu)木(mu)腳(jiao)手(shou)架(jia)围住，地面有施(shi)工痕(hen)跡(ji)，而商铺内部则已騰(teng)空(kong)。

沿(yan)街走(zou)过商铺，可以看到貼(tie)在铺面上的搬(ban)遷(qian)通(tong)知(zhi)，一间名为“新(xin)东方漁(yu)具(ju)”商铺門(men)口的告示(shi)顯(xian)示：店(dian)铺因(yin)合(he)同期滿(man)搬迁。而一張(zhang)落(luo)款为“荔湾区东漖(漖)经濟(ji)聯(lian)合总社(she)”的告示称，在2022年9月1日，该经济社便決(jue)定(ding)在合同租(zu)賃(lin)期限(xian)屆(jie)满后（即(ji)2022年12月31日后）不再續(xu)租，要(yao)求(qiu)各(ge)租戶(hu)按(an)时将租赁场地交(jiao)还。

紫兰苑地块沿街已清(qing)退的商铺，图片来源：时代财经摄

蕙兰苑地块的清退进度则远比紫兰苑慢(man)得多。时代财经走访发现，即将于一个月后挂牌出让的蕙兰苑地块，在规划範(fan)围内仍有一个停(ting)車(che)场及大批商户正常(chang)经營(ying)。有商户告訴(su)时代财经，其在浣花路经营店铺已多年，直到近期才(cai)收到通知称店铺即将收回租约，“可能再做(zuo)多一两个月了。”

据了解，此前转化的广信资产包项目并未通过招拍挂形(xing)式(shi)，而是由(you)万科直接(jie)盘活开发。此次地块为何流入招拍挂市场？

針(zhen)对地块挂牌原(yuan)因，广信资产包運(yun)营主體(ti)广州市万溪(xi)企(qi)业管(guan)理(li)有限公司(si)（下称“广州万溪”）回復(fu)时代财经称，这两宗地块为政府主动收储，从而以招拍挂形式出让。另有知情(qing)人士表(biao)示，尽管广州万溪拥有地块的權(quan)益(yi)，但至今为止(zhi)尚(shang)未开发，处于前期的原始狀(zhuang)態(tai)，政府收储也是土地盘活的一種(zhong)方式，一級(ji)土地整備(bei)工作(zuo)也将由政府主導(dao)。

另据时代财经了解，2023年2月，荔湾区各街道召(zhao)开了高質(zhi)量(liang)发展大会，定下荔湾区“GDP增(zeng)長(chang)6.5%以上，固(gu)定资产投资增长20%、力(li)爭(zheng)达到600亿元”的目标。其中，紫兰苑、蕙兰苑所屬(shu)的东漖街，在会议上提(ti)出2023年的重(zhong)點(dian)工作之一为加(jia)快推(tui)进东漖城中村(cun)改造(zao)进度，專(zhuan)项攻(gong)堅(jian)，尽快完(wan)成花地湾南蕙兰苑、紫兰苑土地收储。

紫兰苑地块附(fu)近张贴的搬迁通知，图片来源：时代财经摄

上述(shu)落款为“荔湾区东漖经济联合总社”的告示亦(yi)显示，为加快推动荔湾区经济建设高质量发展，将对原广信花地湾南紫兰苑地块实施政府收储。

有不願(yuan)具名的旧改业内人士认为，一般(ban)资产打(da)包之后不会再重新单獨(du)出让，但广信资产包涉(she)及情況(kuang)复杂，不排(pai)除企业与政府对此有相应的协商与平衡(heng)機(ji)制(zhi)。“经过这两年的市场，对政府来說(shuo)也需(xu)要通过卖地指(zhi)标来提振(zhen)信心，因此相应加快優(you)质地块的收攏(long)出让，同时也能促(cu)进旧城区改建和加速城市面貌(mao)煥(huan)新。”

根(gen)据广州市规划和自然资源局披露的地块信息(xi)，蕙兰苑、紫兰苑地块将是第二輪(lun)广州供地中单价最高的两宗地块，其中，蕙兰苑地块计容面积5.42万平方米，楼面价为2.6万元/平方米；紫兰苑地块计容面积8.79万平方米，楼面价为2.3万元/平方米，合计起拍价约34亿元。

广信资产包解包不易(yi)，至今竣工面积1.97万平方米

六年前，庞大的广信资产包曾让不少房(fang)企眼(yan)紅(hong)。

这批资产原为广东國(guo)投旗(qi)下广信房产在20世(shi)紀(ji)末陸(lu)续摘(zhai)得，后因金融(rong)危(wei)机爆(bao)发，广东国投出现債(zhai)務(wu)危机最終(zhong)破(po)产，广信房产旗下的土地一度閑(xian)置(zhi)。其核心资产包括广州市区16宗可开发土地。据万科披露，对应权益可开发计容建面约为211万平方米，约98%位于荔湾和越秀两大主城区。

于开发商而言，这批土地的利润水(shui)平極(ji)具想(xiang)象(xiang)空间，以其中一宗广信房产1988年競(jing)得的花地大道商品住宅用地为例(li)，当时楼面地价僅(jin)为218元/平方米，而如(ru)今同区域楼面地价则远超4万/平方米。

因此，万科将广信资产包称之为“十(shi)分稀(xi)缺(que)的戰(zhan)略(lve)资源”。王石在离开万科前的股东大会上点評(ping)这是一次非(fei)常成功(gong)的收购项目，并用“精(jing)彩(cai)”来形容。

但广信资产包并不是一块容易消(xiao)化的肥(fei)肉(rou)，錯(cuo)綜(zong)复杂的权属關(guan)系(xi)、歷(li)史(shi)遺(yi)留(liu)的征(zheng)地复建問(wen)題(ti)、庞大的债务及诉訟(song)數(shu)量等(deng)，牽(qian)涉多方主体利益，开发难度极大。

“广信资产包裏(li)面可以直接开发的用地不多，大都(dou)需要整理和調(tiao)规，万科也是花了很(hen)多时间梳(shu)理清晰(xi)债权债务。”上述旧改人士表示。

在吞下广信资产包后的第三(san)年，该庞大的收购项目尚未产生(sheng)任(ren)何銷(xiao)售(shou)收入，而万科管理層(ceng)也首(shou)次吐(tu)露解包的不易。

2020年6月，万科引(yin)入中国信达、綠(lv)景(jing)等七(qi)位战投，将广州万溪50%股权以70.4亿元价格(ge)转让，并通过股东置換(huan)、引入并购貸(dai)款等一系列(lie)资金安(an)排，整体回籠(long)资金390.4亿元。根据彼(bi)时公告披露，万科已完成1257宗历史執(zhi)行案(an)件(jian)的結(jie)案，但仍有约1500宗执行案件和外(wai)部债务待(dai)解决；另外，除去正在收地的花地湾地块，部分土地清收时间暫(zan)不確(que)定，整体土地清收率(lv)为46%。

“有些事情需要依(yi)靠时间换空间，畢(bi)竟(jing)累(lei)积了20年的困(kun)难，憑(ping)借(jie)3年时间就(jiu)想获得根本性(xing)解决，还是有挑(tiao)战、有难度的。”同年股东大会上，总裁祝九胜称。

隨(sui)著(zhe)战投和资金的引入以及前期土地清收工作的推进，广信资产包开始逐(zhu)步转化。2021年3月，万科喜(xi)悅(yue)里即原白(bai)雲(yun)“丹(dan)桂园”地块入市；同年3月，万科金域曦府即荔湾“玉(yu)兰苑”地块开盘入市，成为广州網(wang)红盘之一，克(ke)而瑞(rui)数据显示，2022年金域曦府销售金额超74亿元，排名全(quan)市第四(si)、荔湾区第一。

即便如此，近5年时间广信资产包也仅仅转化了2个项目。根据万科历年财报，2018-2021年，广信资产包均無(wu)竣工面积；2022年竣工面积为1.97万平方米，而整个项目的规划计容建筑面积达211万平方米。

尚未清退的蕙兰苑地块商户，图片来源：时代财经摄

2023年或(huo)許(xu)是迄(qi)今为止广信资产包转化进程(cheng)最快的一年。

据时代财经了解，目前金域曦府已在尾(wei)盘清貨(huo)階(jie)段(duan)，接棒(bang)的是同处于花地湾万汇天地組(zu)團(tuan)的瑧园、朗庭，在今年五一前后开放(fang)样板房、开盘；除此外，越秀区万科·璟(璟)秀府，白云区万科·璟云府也将在今年开盘入市。财报亦透(tou)露，2023年，广州广信资产包项目计划开工计容面积32.61万平方米，计划竣工计容面积21.41万平方米，为历年规模(mo)最大。

有接近广信资产包人士透露，广信资产包还在持(chi)续盘活中，过程中确实涉及不良(liang)土地整理等棘(ji)手问题，但已经逐步清晰明(ming)朗，而目前的产能尚能夠(gou)支(zhi)持后续销售。

是礼包？还是負(fu)擔(dan)？

从火(huo)熱(re)的推盘節(jie)奏(zou)中，可以感(gan)受(shou)到广信资产包正在加速盘活并提供货值(zhi)。以万汇天地臻园为例，项目总货量约1400套(tao)，预计整体货值超百(bai)亿。

但肩(jian)上背负着这沉甸(dian)甸的礼包，一定程度上还是拖(tuo)慢了万科的发展步伐(fa)。祝九胜曾坦(tan)言，一个资产包的金额这麽(me)庞大，对整个集团资金的占用、效(xiao)率肯(ken)定会产生壓(ya)力。

在2020年引入战投之时，公告显示战投方将推动广州万溪向(xiang)金融机構(gou)申(shen)請(qing)预计额度不超过330亿元的銀(yin)团并购贷款，用于置换万科先(xian)期投入以及支付(fu)应繳(jiao)未付稅(shui)款。值得一提的是，当时战投方还针对广信资产包的转化进度提出了对赌协议，如若(ruo)完成不了将要求广州万溪回购股权及债权。

据时代财经了解，近年来广州万溪通过广信资产包获得银团贷款，以尋(xun)求资金活水。今年3月，《中国银行保險(xian)报》报道称，郵(you)储银行深(shen)圳(zhen)分行以并购银团的形式參(can)与广州市万溪企业管理有限公司并购广信资产包项目。报道提及，在了解到广州万溪并购广信资产包融资需求后积极響(xiang)应，总分支成立(li)项目工作小(xiao)组，并最终推动融资项目落地。

而在上述旧改人士看来，此次花地湾地块擺(bai)上货架或也是万科的主动行为。该人士认为，在广信资产包上，万科已沉淀不少资金，加上花地湾目前有充(chong)足(zu)的可开发货量，出让两宗相对边缘的地块可以获得地价返还款，快速收回一部分成本，“比开发卖楼快多了。”

除了资金占用，在庞大的广信资产包面前，万科在广州乃(nai)至南方区域的招拍挂市场也较为收斂(lian)，鲜少大手笔奪(duo)地。据悉，近年来南方区域的业績(ji)来源较多依托(tuo)于旧改，2022年9月舉(ju)行的万科集团业务交流会上，南方区域CEO孫(sun)嘉(jia)透露南方区域拥有的旧改项目已达77个。

然而，旧改项目转化卻(que)受諸(zhu)多因素(su)牵动。以广州市场为例，目前万科在售仅四个楼盘，且(qie)其中部分楼盘也进入了清货阶段，而在手的非广信资产包旧改项目则尚在孵(fu)化阶段。年报显示，万科在广州共(gong)有23个项目，2023年的开发重点是广信资产包以及早(zao)期介(jie)入的旧改项目。

反(fan)映(ying)到业绩上，近年来广州万科及南方区域多有起伏(fu)。自2018年起广州万科开始跌(die)出广州市房地产销售排行前三，2022年在万科城市之光(guang)、黃(huang)埔(pu)新城项目的热销下，以238.36亿元销售金额久(jiu)違(wei)地擠(ji)进第三名；作为大本营的南方区域，2022年营收、凈(jing)利润、销售额均被上海区域趕(gan)超。

伴(ban)随着万科的“大江(jiang)大海”计划及业绩压力，广州及南方区域的架构、掌(zhang)舵(duo)人近年来几经轮换。其中，广州万科总经理一職(zhi)在五年内前后历经唐(tang)激(ji)揚(yang)、薛(xue)峰(feng)、李(li)升(sheng)陽(yang)、曹(cao)江巍(wei)四人轮崗(gang)；南方区域区首则在2019年由孙嘉接任，随后于2021年成立南方区域成立城市更新有限公司，由李升阳任总经理，后者(zhe)于近期因协助(zhu)调查(zha)被帶(dai)走。

回望过去六年，这庞大的资产包对于万科而言，究(jiu)竟是礼物还是沉甸甸的负担？返回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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