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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>3.95億(yi)元(yuan)賣(mai)鉑(bo)爾(er)曼(man)酒(jiu)店(dian)，新(xin)華(hua)聯(lian)能(neng)否(fou)“自(zi)我(wo)救(jiu)贖(shu)”？

圖(tu)片(pian)來(lai)源(yuan)@視(shi)覺(jiao)中(zhong)國(guo)

文(wen)｜空(kong)間(jian)秘(mi)探(tan)，作(zuo)者(zhe)｜武(wu)爽(shuang)

壹(yi)周(zhou)前(qian)，*ST新联發(fa)布(bu)公(gong)告(gao)稱(cheng)，公司(si)间接(jie)持(chi)有(you)的(de)全(quan)資(zi)子(zi)公司唐(tang)山(shan)新华联置(zhi)地(di)有限(xian)公司擬(ni)將(jiang)其(qi)持有的铂尔曼大(da)酒店等(deng)资產(chan)進(jin)行(xing)轉(zhuan)讓(rang)，這(zhe)已(yi)經(jing)不(bu)是(shi)第(di)一次(ci)转让酒店资产。而(er)近(jin)期(qi)*ST新联在(zai)地产板(ban)塊(kuai)熱(re)度(du)高(gao)增(zeng)，從(cong)发布《2022年(nian)度業(ye)績(ji)預(yu)告修(xiu)正(zheng)公告》到(dao)申(shen)請(qing)破(po)产预重(zhong)整(zheng)，再(zai)到转让各(ge)類(lei)资产，壓(ya)抑(yi)多(duo)年的新华联能否“斷(duan)臂(bi)求(qiu)生(sheng)”，早(zao)日(ri)實(shi)現(xian)自我救赎？

新华联3.95亿元卖铂尔曼大酒店

近日，新华联发布公告称，其间接全资子公司唐山新华联，拟将其持有的铂尔曼大酒店等资产进行转让，受(shou)让方(fang)為(wei)唐山市(shi)文旅(lv)建(jian)設(she)发展(zhan)有限公司。经友(you)好(hao)協(xie)商(shang)，雙(shuang)方拟簽(qian)訂(ding)《资产转让协議(yi)書(shu)》，交(jiao)易(yi)總(zong)價(jia)款(kuan) 39500 萬(wan)元。本(ben)次交易完(wan)成(cheng)後(hou)，预計(ji)新华联总资产将增加(jia) 3083 万元，凈(jing)利(li)潤(run)增加 3083 万元，最(zui)終(zhong)數(shu)據(ju)以(yi)年審(shen)機(ji)構(gou)审计結(jie)果(guo)为準(zhun)。

而唐山新华联置地为私(si)企(qi)，而唐山市文旅建设发展公司为市屬(shu)国企唐山文旅集(ji)團(tuan)全资子公司。这意(yi)味(wei)著(zhe)，位(wei)於(yu)唐山市路(lu)南(nan)區(qu)衛(wei)国南路增99號(hao)的铂尔曼大酒店不僅(jin)即(ji)将換(huan)主(zhu)，而且(qie)由(you)私企變(bian)身(shen)为国企。

据了(le)解(jie)，唐山新华联铂尔曼大酒店佇(zhu)立(li)于4A級(ji)風(feng)景(jing)区南湖(hu)生態(tai)区，與(yu)周邊(bian)湖泊(bo)完美(mei)融(rong)合(he)，毗(pi)鄰(lin)唐山大劇(ju)院(yuan)和(he)唐山南湖国際(ji)會(hui)展中心(xin)。酒店融合了商務(wu)与度假(jia)特(te)色(se)。酒店将神(shen)秘古(gu)堡(bao)与现代(dai)多功(gong)能酒店合二(er)为一，酒店客(ke)人(ren)專(zhuan)用(yong)通(tong)道(dao)可(ke)直(zhi)達(da)南湖生态区，酒店各具(ju)特色的客房(fang)和套(tao)房，透(tou)過(guo)富(fu)于時(shi)尚(shang)感(gan)的同(tong)时盡(jin)攬(lan)周边綠(lv)地湖泊与都(dou)市生态園(yuan)林(lin)完美相(xiang)融的美妙(miao)景象(xiang)。

新华联表(biao)示(shi)，本次交易将有利于優(you)化(hua)其资产结构，降(jiang)低(di)公司资产負(fu)債(zhai)率(lv)，降低资产管(guan)理(li)及(ji)運(yun)營(ying)成本，有助(zhu)于其进行产业整合，符(fu)合公司可持續(xu)发展目(mu)標(biao)。

新华联旗(qi)下(xia)酒店资产被(bei)出(chu)售(shou)已经不是第一次，2022年6月(yue)，銀(yin)川(chuan)新华联喜(xi)来登(deng)酒店被法(fa)拍(pai)，酒店評(ping)估(gu)价6.37亿元，4.45亿元起(qi)拍，最终無(wu)人出价遭(zao)流(liu)拍。而控(kong)股(gu)股東(dong)破产重整的新华联，在今(jin)年2月16日回(hui)復(fu)深(shen)交所(suo)的關(guan)註(zhu)函(han)中表示，其计劃(hua)转让百(bai)亿大宗(zong)资产，主要(yao)就(jiu)是非(fei)景区酒店和大宗商业物(wu)业，10家(jia)酒店将被擺(bai)上(shang)貨(huo)架(jia)，包(bao)括(kuo)北(bei)京(jing)新华联麗(li)景灣(wan)国际酒店、上海(hai)新华联索(suo)菲(fei)特大酒店等。

對(dui)此(ci)，新华联回應(ying)称，在非景区酒店及商业的大宗物业去(qu)化方面(mian)，公司執(zhi)行高位对接，全力(li)推(tui)进，以求快(kuai)速(su)去化加速实现现金(jin)回流，以改(gai)善(shan)公司资产负债结构。据披(pi)露(lu)，截(jie)至(zhi)2月16日，新华联有息(xi)债务余(yu)額(e)約(yue)为170.19亿元，其中短(duan)期借(jie)款及一年內(nei)到期的债务金额108.97亿元，逾(yu)期债务本金为85.47亿元。

事(shi)实上，这已经是新华联連(lian)续虧(kui)損(sun)的第3年。据发布的《2022年度业绩预告修正公告》称，公司预计2022年将净亏损32.45亿元-32.95亿元。2020年、2021年，新华联净亏损分(fen)別(bie)为12.86亿元和38.93亿元，近三(san)年亏损合计已高达84亿元。这一公告捅(tong)破了净资产为负的窗(chuang)戶(hu)紙(zhi)，觸(chu)发了深交所的退(tui)市风險(xian)警(jing)示，公司股票(piao)交易自2023年5月5日開(kai)市起将被实施(shi)退市风险警示及其他(ta)风险警示，股票簡(jian)称由“新华联”变更(geng)为“*ST新联”。

值(zhi)得(de)注意的是，在新华联发布修正2022年度业绩的同一天(tian)，還(hai)发布了《关于拟向(xiang)法院申请重整及预重整公告》，再次加剧了资本市場(chang)对于新华联財(cai)务狀(zhuang)況(kuang)的危(wei)机感。雖(sui)然(ran)暫(zan)时仍(reng)不会退市，但(dan)新华联已充(chong)分向资本市场表明(ming)，公司财务状况已经千(qian)瘡(chuang)百孔(kong)，難(nan)以維(wei)系(xi)。

从新华联到*ST新联

1990年，时年33歲(sui)的湖南醴(li)陵(ling)人傅(fu)軍(jun)棄(qi)政(zheng)从商，遠(yuan)赴(fu)馬(ma)来西(xi)亞(ya)創(chuang)业，並(bing)成立马来西亚新华联集团（新华联集团前身）。憑(ping)借从政时期在国际貿(mao)易領(ling)域(yu)積(ji)累(lei)的豐(feng)富经驗(yan)，以及马来西亚富商曾(zeng)氏(shi)家族(zu)的支(zhi)持，傅军通过中马兩(liang)国贸易錄(lu)得原(yuan)始(shi)资本积累。

1992年，傅军歸(gui)国进军房地产行业，这也(ye)成为此后近30年新华联集团多元化发展的根(gen)基(ji)。新华联集团在两年后开始投(tou)资布局(ju)陶(tao)瓷(ci)、化工(gong)、白(bai)酒领域。直至2001年总部(bu)遷(qian)至北京，新华联集团资本版(ban)图“实业+投资”的模(mo)式(shi)雛(chu)形(xing)初(chu)现。

2011年7月，新华联集团地产借殼(ke)聖(sheng)方科(ke)技(ji)成功上市，并更名(ming)为“新华联文旅发展”，股票代碼(ma)为 000620。重新借壳上市的新华联逐(zhu)步(bu)由傳(chuan)統(tong)地产企业向文化旅遊(you)綜(zong)合开发商转型(xing)，已经发展成为一家涵(han)蓋(gai)文旅景区开发与运营、房地产項(xiang)目开发建设、酒店管理、物业服(fu)务、旅游服务等多项业务为一體(ti)、具備(bei)多业态综合开发能力的上市公司。

公开報(bao)道顯(xian)示，2020年新华联成功进入(ru)千亿俱(ju)樂(le)部。但实际上，新华联的危机前两三年已有显现，它(ta)也在不断出售股權(quan)、资产等，但依(yi)然未(wei)能走(zou)出困(kun)境(jing)，反(fan)而财报越(yue)来越难看(kan)。

根据*ST新联一季(ji)报，截至2023年3月31日，公司总资产378.84亿元，总负债379.63亿元，负债率已高达 93.10%。根据此前的回复函，截至今年 2 月 16 日，新华联有息债务余额约为 170.19 亿元，其中短期借款及一年内到期的债务金额 108.97 亿元。另(ling)外(wai)，公司逾期债务本金为 85.47 亿元，也就是說(shuo)半(ban)数债务都已違(wei)约。

但就目前的市场環(huan)境和“新华联系“的處(chu)境，要化解这场债务危机并不輕(qing)松(song)。

在资产凍(dong)结方面，新华联及下属子公司资产被查(zha)封(feng)冻结的金额约为87.66亿元，占(zhan)公司最近一期经审计总资产的20.33%，其中被冻结货幣(bi)资金4.42亿元，被查封、冻结的存(cun)货等其他资产83.24亿元。

此外，截至2022年4月27日，新华联控股股东新华联控股所持公司股份(fen)被100%司法輪(lun)候(hou)冻结。虽然暂未对公司的控制(zhi)权产生重大影(ying)響(xiang)，但若(ruo)其所持冻结的股份被司法处置，則(ze)可能導(dao)致(zhi)公司实际控制人发生变更。

近幾(ji)年来公司在面臨(lin)债务危机的背(bei)景下，更难以有足(zu)夠(gou)的资金盤(pan)活(huo)业务，这一定(ding)程(cheng)度上也形成了惡(e)性(xing)循(xun)环，导致新华联深陷(xian)泥(ni)潭(tan)。公司的困境在《关于拟向法院申请重整及预重整的公告》中表露无遺(yi)。新华联表示，其目前已经不能清(qing)償(chang)到期债务且明显缺(que)乏(fa)清偿能力、持续经营能力存在不確(que)定性，但自認(ren)为具有重整价值。

5月18日，新华联文旅发布公告称，公司收(shou)到北京市第一中级人民(min)法院（简称“北京一中院”）《決(jue)定书》，北京一中院决定对公司啟(qi)動(dong)预重整。5月19日，新华联文旅公告称，近日收到公司控股股东新华联控股函告，新华联控股拟自5月22日起3個(ge)月内增持公司股份1亿-2亿元。新华联文旅董(dong)事長(chang)马晨(chen)山在前不久(jiu)的公开信(xin)中表示，关鍵(jian)时刻(ke)，控股股东的信任(ren)与支持，更加堅(jian)定了企业加快推进重整的决心。

隨(sui)着*ST新联近日公告预重整且控股股东拟增持股份的公告后，其股价也上演(yan)“狂(kuang)飆(biao)”，实现多个交易日漲(zhang)停(ting)，收到廣(guang)大網(wang)民热捧(peng)。同时，投资人公开招(zhao)募(mu)报名期限内，共(gong)有10家意向投资人提(ti)交报名材(cai)料(liao)并足额繳(jiao)納(na)报名保(bao)證(zheng)金。

业内人士(shi)认为，预重整可为企业在重整程序(xu)法定期限前爭(zheng)取(qu)时间，提高重整成功率。此次预重整獲(huo)受理，使(shi)备受关注的新华联文旅债务危机和退市风险的化解实现破冰(bing)，企业迎(ying)来新的变局，发展态勢(shi)有望(wang)向好。

文旅能否挽(wan)救于“水(shui)火(huo)之(zhi)中”的新华联

已经走过33个年頭(tou)的新华联，在重整后将走向何(he)方？新华联文旅董事长马晨山表示：“新华联文旅正通过精(jing)做(zuo)文旅主业、开展強(qiang)势营銷(xiao)、优化资产结构、创新盈(ying)利模式、实行轻资产运营和提升(sheng)治(zhi)理水平(ping)等措(cuo)施，力化企业困局，开创企业新局。”而被寄(ji)予(yu)厚(hou)望的文旅板块能否幫(bang)助新华联实现“自我救赎”，目前还不好说。

据了解，新华联文旅多年深耕(geng)文旅产业的开发与运营，累计已投资近300亿元，打(da)造(zao)了包括长沙(sha)銅(tong)官(guan)窯(yao)古鎮(zhen)、蕪(wu)湖鳩(jiu)茲(zi)古镇和西寧(ning)童(tong)夢(meng)乐园3个大型文旅景区、2个海洋(yang)公园、8个演藝(yi)中心、9个博(bo)物館(guan)、21家高端(duan)酒店、1家大型旅行社(she)等。

新华联是国内房地产企业中最早提出产业转型的公司之一。早在2012年，新华联就将文旅产业确立为公司的转型方向。2016年，新华联由“新华联不动产股份有限公司”更名为“新华联文化旅游发展股份有限公司”。新华联集团董事局主席(xi)傅军相信，文旅是属于未来的项目，只(zhi)要早早布局，一定能够从中获利。

事实上，作为房地产行业在文旅项目上开拓(tuo)的先(xian)鋒(feng)，新华联并沒(mei)有得到多少(shao)好处。新华联先后启动了铜官窑古镇项目，投资規(gui)模超(chao)百亿，其后又(you)陸(lu)续启动了芜湖鸠兹古镇、和西宁童梦乐园等项目。

然而，公司文旅业务的发展并未达到公司的预期成为其核(he)心业务。据此前新华联发布的报告称，新华联文旅产业在三年疫(yi)情(qing)期间，承(cheng)受了巨(ju)大的经营与市场压力，仅2022年，旗下三大景区累计閉(bi)园就达到221天，对企业正常(chang)生产经营造成嚴(yan)重沖(chong)擊(ji)。

从2022年的营收上来看，文旅项目始终未能成为其主要收入来源。新华联2022年营业收入为52.67亿元，其中：商品(pin)房销售收入38.15亿元，同比(bi)下降43.17%；文旅、酒店等综合业务收入8.10亿元，同比下降33.17%。

2022年新华联的商品房销售收入约占了总收入72.4%；而文旅、酒店等综合业务则约占总收入15.4%。同时，据新华联2021年年报数据显示，其2021年和2020年商品房销售占据公司70%以上收入来源。

投资一擲(zhi)千金，政策(ce)大力扶(fu)持。新华联向文旅转型了近十(shi)年，房地产销售卻(que)还是它营收的主力军，是文旅等综合业务收入的4倍(bei)之多。文旅板块表现到底(di)如(ru)何，由此可見(jian)一斑(ban)。

但尽管文旅项目开发周期长、运营难度高、对现金流的要求比較(jiao)高，但若将新华联陷入危机的責(ze)任都推到文旅项目的身上，显然是有失(shi)偏(pian)頗(po)的。冰冻三尺(chi)非一日之寒(han)，对新华联来说，如何熬(ao)过自身的“寒冬(dong)”，才(cai)是目前最緊(jin)迫(po)的問(wen)題(ti)。

不过，今年以来，随着文旅市场的持续复蘇(su)，新华联文旅主营经营业绩实现大幅(fu)增长，五(wu)一假期三大景区旅游人次同比增长225%，运营收入同比增长285%；长沙铜官窑古镇五天假期共接待(dai)游客12.58万人次，连续2天刷(shua)新开园以来單(dan)日客流歷(li)史(shi)記(ji)录，整体运营业绩创开园以来新高。

假日期间，新华联文旅实现了“客流”和“客留(liu)”双增模式，旗下酒店总收入同比2019年增长92%，较上年同期增长215%，突(tu)破历史峰(feng)值。多家酒店推出主题活动，将酒店服务与生活场景融合，北京、唐山、银川、西宁、长沙等地区酒店的出租(zu)率、平均(jun)房价、间房收益(yi)和经营收入创开业以来最好业绩，多家酒店连续滿(man)房。

在政策支持和消(xiao)費(fei)回暖(nuan)背景下，文旅行业前景看好。眼(yan)下，暑(shu)期旅游旺(wang)季临近，疊(die)加旅游资源供(gong)給(gei)恢(hui)复、机票及燃(ran)油(you)成本大幅下降，下半年旅游出行复苏有望提速。相关投资机构认为，在文旅板块已重新具备估值优势的大背景下，新华联文旅主业优势明显，未来前景值得看好。

即便(bian)如此，新华联文旅文旅业务营收想(xiang)在短时间内实现跨(kua)越式增长，似(si)乎(hu)并不现实。从毛(mao)利率来看，新华联文旅2022年商品房销售实现毛利率36.65%，文旅综合行业毛利率为-59.30%。

预重整让命(ming)懸(xuan)一線(xian)的新华联文旅再次看到希(xi)望，但这现在是它自我救赎的第一步。想要真(zhen)正实现自我救赎，新华联文旅路还很(hen)漫(man)长。

房企转型如何吃(chi)好“文旅”这碗(wan)飯(fan)

随着传统住(zhu)宅(zhai)开发进入“低增长、低利润、慢(man)发展”通道，而随之崛(jue)起的文旅地产，成为房企转型的关键賽(sai)道之一。在百强房企中，已经有超过半数的房企布局文旅地产，其中包括大家熟(shu)知(zhi)的万科、恒(heng)大、碧(bi)桂(gui)园、融创、保利等行业巨头。在这个企业名单裏(li)，有一半以上的房企专門(men)成立文旅集团公司，試(shi)图转型突圍(wei)。而在这场文旅行业群(qun)雄(xiong)逐鹿(lu)的戰(zhan)争中，房企又該(gai)如何转向“文旅”？

优質(zhi)内容(rong)成就优质体验

自从国内主题乐园行业駛(shi)入快車(che)道后，很多开发商处于思(si)维无序的跟(gen)风状态，因(yin)而出现了一些(xie)粗(cu)糙(cao)复制，品牌(pai)模板化的文旅项目。想要走出如今同质化、盈利难的窘(jiong)境，因地制宜(yi)地打造IP已然成为最佳(jia)途(tu)徑(jing)。

一个文旅超级IP，等同于一个獨(du)一无二的商业帝(di)国、文化独立王(wang)国，它的独特性是貫(guan)穿(chuan)始终的。比如国内的烏(wu)镇就是一个很好的先驅(qu)者，早在开发伊(yi)始，乌镇就懂(dong)得独特的重要性，率先喊(han)出了“一樣(yang)的古镇，不一样的乌镇”这样的口(kou)号。

當(dang)大部分古镇还在复制“小(xiao)橋(qiao)流水人家”的共同景致之时，乌镇就想出了差(cha)異(yi)化的新招，转型做起了文化小镇。事实证明，文化是放(fang)大景区IP的最好手(shou)段(duan)，乌镇戲(xi)剧節(jie)的演繹(yi)和木(mu)心美術(shu)馆的建造，吸(xi)引(yin)了一大批(pi)不同年齡(ling)層(ceng)的受眾(zhong)，文化的滲(shen)透让 “旅游小镇”搖(yao)身一变，成为了充满文艺氣(qi)息的“文化小镇”。

构建复合型良(liang)性供需(xu)

从主题和盈利模式上講(jiang)，早期我国文旅地产开发更偏重“旅”，主流模式为自然资源驱动型与主题产品驱动型两类，要麽(me)依托(tuo)山河(he)湖海等自然资源，要么依托游艇(ting)码头高尔夫(fu)等人造资源，以高级星(xing)级酒店作为帶(dai)动點(dian)，輔(fu)以公寓(yu)、别墅(shu)等销售型物业盈利，主题和盈利模式都十分单一。

而现在的文旅地产开发则更偏重“文”，无論(lun)是主题公园的火热興(xing)起，还是都市消费型文娛(yu)地产的热潮(chao)热卖，都彰(zhang)显着盈利模式的多元化，开发商不再局限于销售物业、门票收入，转而向餐(can)飲(yin)、酒店、周边产品、IP衍(yan)生等多方向发散(san)。

如迪(di)士尼(ni)乐园在丰富的产业鏈(lian)組(zu)合中，乐园门票收益仅只是一小部分，娱乐、餐饮、住宿(xiu)等设施项目才是核心盈利点。同时，迪斯(si)尼通过影视、玩(wan)具，图书，電(dian)子游戏和传媒(mei)网絡(luo)的“窗口”不断地渗透大众之心，持续擴(kuo)大品牌的影响力，进一步给该盈利模式注入了頑(wan)强的生命力。

创新运营成王道

文旅转型的困难，不仅在于隔(ge)行如隔山，还在于房地产开发商对于项目商业思维的转换，其发展内核在于“文旅”，而非“地产”；同时文旅项目动輒(zhe)长达5-10年的运营，对任何房企的资金链来说，都是巨大的考(kao)验，这些都对房企的运营管理能力提出了要求。

以阿(e)那(na)亚为例(li)，阿那亚原属于亿城(cheng)集团，2012年销售额仅4000多万，被视为不良资产。1年后，亿城作价2.6亿拋(pao)售阿那亚，比其获取价款还低了1.4亿。2015年，阿那亚全面改革(ge)，以一个全新的面貌(mao)殺(sha)出江(jiang)湖， 5分鐘(zhong)短视頻(pin)《全中国最孤(gu)独的图书馆》爆(bao)紅(hong)，几个月内点击量(liang)超过2000万次。抓(zhua)住了时代的特质，又契(qi)合当下部分文艺青(qing)年的兴趣(qu)，孤独图书馆美得恰(qia)如其分，一时间成为了“网红爆款”。

阿那亚从一个默(mo)默无聞(wen)的项目做到了年销10亿的文旅地产项目，其成功秘訣(jue)在于，开发商从一开始就把(ba)自己(ji)定位为“生活方式的提供商”而不仅仅是传统开发商，因而摒(bing)弃了以营销为导向、快速周转的开发模式，真正从运营、服务做起。从原先单一的不动产，转变为场所和内容的提供者，这種(zhong)可供交际的社群概(gai)念(nian)，显然是一次革命性的创新。

综上，真正的文旅，是长期主義(yi)，是运营价值和优质内容的结合体。文旅地产不是没有机会，机会遍(bian)地都是。传统地产转型文旅，不仅要有梦想，更要腳(jiao)踏(ta)实地，做到产品为核、叠(die)代优化，才有机会真正抓住机遇(yu)，我們(men)期待新华联断臂求生，自我救赎，在文旅业务的加持下早日回归。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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