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闽系“帶(dai)頭(tou)大哥”如(ru)今(jin)也(ye)欠债。

作(zuo)者(zhe) | 蒲(pu)肅(su)

來(lai)源(yuan) | 债市(shi)觀(guan)察(cha)

曾(zeng)經(jing)率(lv)先(xian)從(cong)福(fu)建(jian)走(zou)向(xiang)全(quan)國(guo)的(de)闽系房企世(shi)茂(mao)集(ji)團(tuan)，自(zi)去(qu)年(nian)美元债违约以(yi)来，就(jiu)壹(yi)直(zhi)在(zai)試(shi)圖(tu)展(zhan)期(qi)緩(huan)解(jie)壓(ya)力(li)，但(dan)部(bu)分(fen)债務(wu)仍(reng)無(wu)法(fa)化(hua)解，其(qi)中(zhong)信(xin)托(tuo)融(rong)資(zi)就是(shi)難(nan)解的問(wen)題(ti)之(zhi)一。

2月(yue)6日(ri)，上(shang)海(hai)陸(lu)家(jia)嘴(zui)金(jin)融貿(mao)易(yi)區(qu)開(kai)發(fa)股(gu)份(fen)有(you)限(xian)公司公告(gao)稱(cheng)，控(kong)股子(zi)公司陆家嘴国際(ji)信托在與(yu)世茂集团（00813.HK）旗(qi)下(xia)南京世榮(rong)置(zhi)業(ye)有限公司的债券(quan)糾(jiu)紛(fen)案(an)中勝(sheng)訴(su)。

據(ju)法院(yuan)判(pan)決(jue)計(ji)算(suan)，南京世荣置业有限公司（簡(jian)称“南京世荣”）需(xu)償(chang)付18.306亿元信托融资本(ben)金，以及(ji)违约金6262.4萬(wan)、利(li)息(xi)558.54万元、保(bao)險(xian)費(fei)損(sun)失(shi)66.49万元、律(lv)師(shi)费损失73.53万元。

以上合(he)计，南京世荣供(gong)需偿付的總(zong)額(e)约為(wei)19亿元，同(tong)時(shi)還(hai)与其他(ta)相(xiang)關(guan)被(bei)告一起(qi)承(cheng)擔(dan)案件(jian)受(shou)理(li)费约955万元。

此外(wai)，上海世茂建設(she)有限公司對(dui)南京世荣的债务承担連(lian)带保證(zheng)責(ze)任(ren)，有權(quan)在其清(qing)偿的範(fan)圍(wei)內(nei)向被告南京世荣置业有限公司追(zhui)偿。

18亿信托违约源於(yu)私(si)募(mu)债融资

据了(le)解，陆家嘴国际信托（简称“陆家嘴信托”）在2020年12月设立(li)“陆家嘴信托-佳(jia)合73號(hao)集合资金信托计劃(hua)”，信托资金用(yong)于認(ren)購(gou)南京世荣发行(xing)的“南京世荣置业有限公司2020年私募债券1号”。

信托计划成(cheng)立後(hou)，陆家嘴信托按(an)照(zhao)约定(ding)发放(fang)了债券本金，但南京世荣卻(que)在债券到(dao)期后无法按期足(zu)额支(zhi)付债券本息。

不(bu)過(guo)，陆家嘴信托隨(sui)后轉(zhuan)讓(rang)了這(zhe)筆(bi)债权給(gei)信托业保障(zhang)基(ji)金公司，后者委(wei)托陆家嘴信托管(guan)理和(he)處(chu)置这笔债权。

来源：企业公告

上述(shu)债券到期后，陆家嘴信托去年一口(kou)氣(qi)起诉了世茂旗下5家公司，包(bao)括(kuo)南京世荣置业有限公司、南京世茂房地(di)產(chan)开发有限公司、蕪(wu)湖(hu)世茂新(xin)发展置业有限公司、南京世茂新发展置业有限公司、上海世茂建设有限公司（合称“被告方(fang)”）。

在依(yi)法判决南京世荣偿付本金以及相應(ying)费用后，法院同步(bu)宣(xuan)告，若(ruo)南京世荣未(wei)履(lv)行相应義(yi)务，將(jiang)通(tong)过拍(pai)賣(mai)、變(bian)卖等(deng)形(xing)式(shi)处置共(gong)同被告芜湖世茂新发展置业有限公司旗下兩(liang)处抵(di)押(ya)項(xiang)目(mu)，陆家嘴信托对所(suo)得(de)款(kuan)有優(you)先受偿权。

除(chu)了陆家嘴信托，向南京世荣投(tou)资的还有華(hua)鑫(xin)国际信托有限公司（简称“华鑫信托”）。

2021年2月，华鑫信托设立了“鑫盛(sheng)20号南京世荣置业有限公司集合资金信托计划”，产品(pin)设立規(gui)模(mo)13亿元，稅(shui)前年收(shou)益(yi)率分为300万以下7%、300-800万7.1%、800万以上7.2% 。

企业預(yu)警(jing)通數(shu)据顯(xian)示(shi)，南京世荣共有四(si)笔信托融资，除了上述信托产品外，公司还向西(xi)部信托有限公司和五(wu)礦(kuang)国际信托有限公司金進(jin)行信托融资。

此外，南京世荣还曾多(duo)次(ci)以购房尾(wei)款为抵押，以应收賬(zhang)款的形式进行过融资。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院企业事(shi)业部研究总監(jian)劉(liu)水(shui)分析(xi)认为，随著(zhe)行业周(zhou)期下行，房企信托违约的新聞(wen)时有发生(sheng)，機(ji)構(gou)投资更(geng)为審(shen)慎(shen)，導(dao)致(zhi)整(zheng)體(ti)投资规模大減(jian)，特(te)別(bie)是下半(ban)年以来，單(dan)月融资未能(neng)突(tu)破(po)百(bai)亿，均(jun)值(zhi)僅(jin)为55.3亿元，是上半年月均值的50.5%，勢(shi)头不佳。

“雖(sui)然(ran)此前推(tui)出(chu)的‘金融16條(tiao)’中提(ti)到鼓(gu)勵(li)存(cun)量(liang)信托貸(dai)款展期，同时保持(chi)信托等资管产品融资穩(wen)定，用以缓解债务人(ren)偿债压力，但债权人在存量资金尚(shang)未收回(hui)的情(qing)況(kuang)下，繼(ji)續(xu)新增(zeng)投资的意(yi)願(yuan)較(jiao)低(di)。”刘水分析指出。

世茂的“南京情結(jie)”

近(jin)年来，由(you)于世茂整体债务压力不斷(duan)增加(jia)，一些(xie)南京的优質(zhi)项目也被出售(shou)股权，用以转移(yi)债务压力、回籠(long)资金。

去年10月，世茂集团就宣布(bu)，以总代(dai)價(jia)为17.5亿元出售南京市棲(qi)霞(xia)区某(mou)綜(zong)合体项目45%股权，並(bing)转让銷(xiao)售债权，買(mai)方为中国信達(da)与五矿信托。

来源：企业官(guan)網(wang)

但在之前，世茂在南京房地产市場(chang)一度(du)作为一線(xian)开发商(shang)存在。早(zao)在2016年，世茂就以总价88亿元（溢(yi)价47亿，溢价率达114.6%）擊(ji)敗(bai)龍(long)湖、旭(xu)輝(hui)、富(fu)力等房企，一舉(ju)成为南京总价“地王(wang)”。但由于资金压力较大，世茂随后便(bian)转让了43%的项目权益。

而(er)本次出現(xian)信托违约的南京世荣，旗下项目为南京·世茂璀(cui)璨(can)江(jiang)山(shan)，所处位(wei)置也曾是當(dang)年土(tu)拍市场上的“熱(re)點(dian)地塊(kuai)”。

2017年，经过301輪(lun)競(jing)拍，世茂以49.8亿元最(zui)高(gao)限价、配(pei)建3万平(ping)米(mi)保障房的代价拿(na)下南京2017G24地块，也就是现在的南京·世茂璀璨江山，当时樓(lou)面(mian)价1.98万元/平方米。

据华鑫信托产品信息显示，世茂璀璨江山为世茂在南京首(shou)個(ge)现房精(jing)裝(zhuang)交(jiao)付产品，位于南京市浦(pu)口区核(he)心(xin)区域(yu)五橋(qiao)板(ban)块，当年预计可(ke)實(shi)现销售收入(ru)约83.77亿元，同时保证人上海世茂建设有限公司整体销售收入也是还款来源之一，“还款来源充(chong)足”。

上述信息还显示，世茂预计該(gai)项目总投资77.34亿元，自有资金已投入43亿。从本次违约事件来看(kan)，世茂璀璨江山的还款来源似(si)乎(hu)不是很(hen)“充足”。

华鑫信托在产品信息表(biao)示，世茂将以江蘇(su)昆(kun)山世茂蝶(die)湖灣(wan)项目465套(tao)商业、4套住(zhu)宅(zhai)为4亿元融资抵押；上海世茂房地产有限公司以浦城(cheng)小(xiao)区17套住宅、世茂濱(bin)江花(hua)園(yuan)700个車(che)位为1.84亿元融资抵押。

世茂多笔债务展期，销售解困(kun)仍是难题

作为南京世荣的集团公司，世茂集团目前正(zheng)在和多方债权人協(xie)商展期，缓解偿债压力。

目前，世茂集团旗下发债主(zhu)体上海世茂建设有限公司目前存续债券8只(zhi)，债券总额约131.17亿元。

由于资金压力较大，世茂建设已经将多笔债券进行展期处置，如“20世茂06”、“19世茂04”利息展期一年，推遲(chi)到2023年8月27日和11月13日支付；“15世茂02 ”和“19世茂01”本金兌(dui)付統(tong)一展期2年至(zhi)2024年，展期期間(jian)利息随本金同时兑付。这四笔债券本金合计52.34亿元。

2021年，世茂建设歸(gui)母(mu)凈(jing)利潤(run)虧(kui)损75.81亿元，为近五年来首次亏损。

来源：企业预警通

此外，去年1月，世茂集团还将两笔ABS债券（“平裕(yu)5优”和“鑫荃(quan)1优”）展期一年兑付，合计11.65亿元。

而世茂的A股上市公司世茂股份（600823.SH）則(ze)在去年曝(pu)出美元债违约后，積(ji)極(ji)推进境(jing)内外债务重(zhong)組(zu)，其中5笔公司已经獲(huo)得债权人同意，整体展期四年至2026年12月。

债务压力来自于销售困境，2022年全年，世茂两家上市公司总计销售额还不到1000亿元。其中世茂集团销售额865.2亿元，2021年为2691.1亿元，同比(bi)下降(jiang)67.85%；而世茂股份全年销售额约92亿元，同比下降 68%，完(wan)成年度簽(qian)约目標(biao)的70%。

目前，世茂集团尚未出具(ju)2022年季(ji)度財(cai)報(bao)，而世茂股份第(di)三(san)季度财报则显示，世茂股份持有貨(huo)幣(bi)资金45.27亿元，较上期期末(mo)减少(shao)49.08%，而短(duan)期借(jie)款及一年内到期的非(fei)流(liu)動(dong)負(fu)债已达到200.1亿元。

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