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xitongfengfuwanfachaoduoshuwanzhenshiwanjiatongtai，quantianhaizhanwanbuting，daodaojianxue，quanquandaoroudechaofanzhenshidajigan。zhiliuxiarenwuzhongdebaisefangkuaijiuhao，youxijiandanyixueqiewanfayouquyouxinyi，jiudengnilaio!【huamianyinle】bujinzhichizhaxundangditianqi，haikeyizaizhelitianjiaqixiangxinxi，keyisuishiweidajiadechuxingtigonggengduobianli，zhichiyijianfenxianggeihaoyou。金(jin)融(rong)、地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)未(wei)來(lai)在(zai)哪(na)裏(li)？五(wu)位(wei)大(da)咖(ka)齊(qi)聚(ju)！給(gei)出(chu)最(zui)詳(xiang)解(jie)讀(du)

去(qu)年(nian)以(yi)来，地产行业可(ke)謂(wei)是(shi)充(chong)滿(man)波(bo)折(zhe)。不(bu)過(guo)，隨(sui)著(zhe)政(zheng)策(ce)射(she)出“三(san)支(zhi)箭(jian)”，行业的情(qing)況(kuang)已(yi)經(jing)有(you)所(suo)改(gai)善(shan)。同(tong)時(shi)，地产下(xia)行周(zhou)期(qi)下，金融行业也(ye)受(shou)牽(qian)連(lian)，面(mian)臨(lin)更(geng)多(duo)的挑(tiao)戰(zhan)。

針(zhen)對(dui)金融和(he)地产行业未来的走(zou)向(xiang)，2023年6月(yue)16日(ri)，格(ge)隆(long)匯(hui)舉(ju)辦(ban)的“2023年格隆汇中(zhong)期策略(lve)峰(feng)會(hui)”中的大金融&地产的圓(yuan)桌(zhuo)討(tao)論(lun)環(huan)節(jie)，邀(yao)請(qing)到(dao)財(cai)通(tong)證(zheng)券(quan)研(yan)究(jiu)所銀(yin)行业聯(lian)席(xi)首(shou)席分(fen)析(xi)師(shi)劉(liu)斐(fei)然(ran)、平(ping)安(an)证券地产行业首席分析师楊(yang)侃(kan)、新(xin)鴻(hong)基(ji)公(gong)司(si)投(tou)資(zi)者(zhe)關(guan)系(xi)副(fu)總(zong)裁(cai)張(zhang)乾(qian)、招(zhao)商(shang)局(ju)商业房(fang)托(tuo)管(guan)理(li)人(ren)公司财務(wu)总監(jian)张喆(喆)、中國(guo)建(jian)築(zhu)国際(ji)投资者关系总监周誌(zhi)軻(ke)，五位機(ji)構(gou)分析师和行业專(zhuan)家(jia)圍(wei)繞(rao)着金融地产的重(zhong)估(gu)與(yu)新生(sheng)進(jin)行了(le)熱(re)烈(lie)讨论。

01下半(ban)年对地产數(shu)據(ju)保(bao)持(chi)謹(jin)慎(shen)樂(le)觀(guan)

主(zhu)持人（刘斐然）：在當(dang)前(qian)的宏(hong)观背(bei)景(jing)下，房地产行业處(chu)在什(shen)麽(me)樣(yang)現(xian)狀(zhuang)？

杨侃：今(jin)年春(chun)节之(zhi)後(hou)，整(zheng)個(ge)樓(lou)市(shi)呈(cheng)现先(xian)揚(yang)后抑(yi)。春节后到3月随着前期積(ji)壓(ya)需(xu)求(qiu)釋(shi)放(fang)，楼市快(kuai)速(su)復(fu)蘇(su)，4月、5月以来楼市持續(xu)降(jiang)溫(wen)。

去年以来，制(zhi)約(yue)楼市有三个因(yin)素(su)：1）房價(jia)下行預(yu)期，2）交(jiao)付(fu)擔(dan)憂(you)，3）收(shou)入(ru)预期。

站(zhan)在当前时點(dian)，随着保交楼政策的推(tui)进，交付担忧逐(zhu)步(bu)緩(huan)解，收入预期成(cheng)為(wei)影(ying)響(xiang)購(gou)房者買(mai)房的重要(yao)因素，加(jia)上(shang)房价短(duan)期缺(que)乏(fa)大幅(fu)上行的基礎(chu)，大家买房步伐(fa)就(jiu)更谨慎了。

展(zhan)望(wang)下半年，由(you)於(yu)整个经濟(ji)的恢(hui)复，包(bao)括(kuo)居(ju)民(min)收入的信(xin)心(xin)需要时間(jian)，再(zai)加上房价短期不具(ju)備(bei)大幅上行的基础，因此(ci)不排(pai)除(chu)楼市短期還(hai)是会存(cun)在壹(yi)些(xie)波折和波動(dong)。

但(dan)從(cong)另(ling)一个角(jiao)度(du)来看(kan)，近(jin)期楼市轉(zhuan)弱(ruo)也为后续的政策打(da)開(kai)了空(kong)间。同时，楼市去年下半年基数比(bi)較(jiao)低(di)。因此，对下半年地产数据保持谨慎乐观。

02市場(chang)和行业已经出现一些积極(ji)變(bian)化(hua)

张喆：我(wo)們(men)是招商局招商蛇(she)口(kou)的一个房托基金，2019年在香(xiang)港(gang)上市，主业是做(zuo)房地产投资和一些房地产項(xiang)目(mu)的運(yun)營(ying)。

当前来看，国家的調(tiao)控(kong)政策已经取(qu)得(de)了一些比较明(ming)顯(xian)的成效(xiao)。同时，一些強(qiang)监管的措(cuo)施(shi)出臺(tai)，改变了以拿(na)地的数量(liang)、發(fa)展規(gui)模(mo)作(zuo)为发展目標(biao)的情况，減(jian)輕(qing)了经济对土(tu)地财政的依(yi)賴(lai)，行业的金融杠(gang)桿(gan)下降，经济風(feng)險(xian)也有所下降。

然而(er)，近期出台的一系列(lie)促(cu)经济的政策，如(ru)恢复涉(she)房上市公司並(bing)购重組(zu)及(ji)配(pei)套(tao)融资、恢复上市房企(qi)和涉房上市公司再融资，以及调整完(wan)善房地产企业境(jing)外(wai)市场上市政策，REITs和私(si)募(mu)股(gu)權(quan)投资基金政策出台及上市落(luo)地等(deng)动作，展示(shi)了市场正(zheng)在发生的积极变化。未来，政策的落實(shi)以及相(xiang)关金融工(gong)具的落地，可以在房产转型(xing)、盤(pan)活(huo)存量资产方(fang)面发揮(hui)相應(ying)作用(yong)。

03MiC技(ji)術(shu)帶(dai)来三个好(hao)的转变

主持人（刘斐然）：请周总分享(xiang)一下，公司的MiC技术到什么样的階(jie)段(duan)，以及這(zhe)个技术对项目的投资回(hui)報(bao)有什么影响？

周志轲：中国建筑国际所有的业务都(dou)跟(gen)房地产有千(qian)絲(si)萬(wan)縷(lv)的联系。

首先，我们是港澳(ao)最大的承(cheng)包商，在香港和澳門(men)的市场份(fen)額(e)都在25%以上。作为房地产最大的乙(yi)方，我们对港澳的房地产行业有自(zi)己(ji)的看法(fa)。

其(qi)次(ci)，我们最近5年重新把(ba)建筑科(ke)技的MiC技术又(you)刨(pao)了出来。MiC即(ji)组裝(zhuang)合(he)成法/模塊(kuai)化建筑，大家可能(neng)对装配式(shi)建筑比较熟(shu)悉(xi)，但装配化率(lv)達(da)到95%以上的建筑还是比较少(shao)見(jian)。

以前，一般(ban)的装配式有30%是在工廠(chang)里完成，现在的前沿(yan)技术可以做到预制化率达到90%以上。这样的转变能带来三个不一样的特(te)点：

第(di)一，是安全(quan)，工地上不太(tai)会出现致(zhi)命(ming)的意(yi)外。

第二(er)，是碳(tan)排放节省(sheng)。根(gen)据碳審(shen)計(ji)的机构，如果(guo)是鋼(gang)結(jie)构的MiC，碳排放可以节省65%-70%，混(hun)凝(ning)土的可以节省35%。

最后，对房地产最重要的一个特点，就是快。如果加大预算(suan)，三年工期变兩(liang)个月，四(si)年变三个月，通过MiC技术是可以实现的。如果要求成本(ben)与现在的做法差(cha)不多，也能节省大概(gai)2/3的工期。

这样的速度在傳(chuan)統(tong)的建筑里面是無(wu)法想(xiang)象(xiang)的，会给房地产行业带来非(fei)常(chang)大的变化。而且(qie)，当前出现的保交楼問(wen)題(ti)会不会促使(shi)未来取消(xiao)预售(shou)制，如果这样的話(hua)，对于很(hen)多开发商来說(shuo)资金压力(li)太大了，有了MiC技术就不存在这样的问题。

04香港的消費(fei)習(xi)慣(guan)与內(nei)地存在差異(yi)

主持人（刘斐然）：回到金融行业上。近幾(ji)年，疫(yi)情的影响下，消费比较疲(pi)軟(ruan)，但是今年消费整體(ti)复苏，想请张乾总介(jie)紹(shao)一下香港消费金融市场的发展现状、和内地的差异性(xing)，以及公司整体基金管理业务的发展现状。

张乾：新鸿基公司根植(zhi)香港50多年，最早(zao)是以证券经紀(ji)和财富(fu)管理业务起(qi)家的。2000年以后，我们逐漸(jian)进入多消费金融領(ling)域(yu)，旗(qi)下的消费金融品(pin)牌(pai)亞(ya)洲(zhou)联合财务在香港已经有30年的歷(li)史(shi)，是香港消费金融市场的第一品牌。

公司现在形(xing)成了三大业务板(ban)块：1）融资业务，最主要的是消费金融；2）投资管理业务，基于公司的资产負(fu)債(zhai)表(biao)向外投资；3）新的基金管理业务，是持牌可以管理外部(bu)资本的。

分业务来看，消费金融方面，过去疫情三年，经济活动收縮(suo)，尤(you)其是2020年。2021年，疫情出现好转，经济活动复苏，从貸(dai)款(kuan)结余(yu)和除稅(shui)前的貢(gong)獻(xian)上来看，我们的品牌和业务达到了一个历史新高(gao)。

2022年，出口的疲软，香港的经济状况不那(na)么乐观。在此背景下，管理層(ceng)及时地收緊(jin)贷款的发放标準(zhun)。在前一年剛(gang)創(chuang)下历史新高后，我们并不急(ji)于擴(kuo)张，而是穩(wen)中求进，保证凈(jing)利(li)潤(run)和股東(dong)回报。

2023年，后疫情时代(dai)到来，经济活动恢复到正常。我们预期，不管是公司贷款的需求量，还是说用戶(hu)的风险情况，预期都会得到改善。

香港和内地的消费市场屬(shu)性和发展阶段是不同的。以客(ke)户獲(huo)取的渠(qu)道(dao)为例(li)，亚洲联合财务在香港18區(qu)有將(jiang)近50家線(xian)下分店(dian)，大多数的香港用户还是喜(xi)歡(huan)去门店尋(xun)求融资上的幫(bang)助(zhu)。这是跟内地的一个区別(bie)。

不过，我们在香港也逐渐地投入开发金融科技产品，我们的产品有自己的APP，也有自己的线上合作平台。

新业务基金管理方面，新鸿基公司有優(you)勢(shi)发展基金管理业务。在投资业务管理的基础上，我们立(li)足(zu)香港这样一个有着橋(qiao)頭(tou)堡(bao)地位的城(cheng)市，自身(shen)的投资管理业务大概170億(yi)港幣(bi)的规模，分布(bu)比较多元(yuan)化、全球(qiu)化。

从2015年发展投资管理业务，到现在已经有8年的时间，我们积累(lei)起来了人才(cai)梯(ti)隊(dui)，基于投资经驗(yan)、对行业的深(shen)度理解、法律(lv)法规、风险防(fang)範(fan)等，发展投资业务。

在此基础上，基金管理业务在2021年正式成立，过去两多的时间，雖(sui)然行业的发展环境因为疫情和加息(xi)等因素，頗(po)具挑战，但是我们的基金管理业务发展得蠻(man)快的，2021年，80%以上都是我们投的種(zhong)子(zi)资本。到了2022年底(di)，将近10亿美(mei)金的资产管理规模中第三方资本占(zhan)比接(jie)近50%。

05还需要更多支持政策出台

主持人（刘斐然）：在现在政策頻(pin)出的环境下，行业发展上，可能有哪些变化？请杨侃总先分享一下对房产行业未来的政策预期，以及如何(he)展望未来。

杨侃：今年有一个特点是，核(he)心城市的土拍(pai)非常火(huo)，这是楼市整体较弱背景下，房地产企业更註(zhu)重投资的確(que)定(ding)性。在一线城市拿地去化相对有保障(zhang)，但在三四线拿地，可能存在賣(mai)不出去的风险，于是房企都傾(qing)向核心城市拿地。

由于房企战略聚焦(jiao)核心的城市，導(dao)致今年这些城市土拍非常火。短期来看，大部分城市楼市可能还有压力，房企拿地策略不会改变。因此，短期内，对于一些核心城市，包括核心地段，土拍可能还会比较激(ji)烈。

这样就出现了两个问题：1）各(ge)家房企拿地概率下降了。2）部分城市拿地毛(mao)利率也会下降。

从业績(ji)来看，由于市场比较差，房地产企业有一些资产减值(zhi)，加上毛利率下行，这两年行业普(pu)遍(bian)业绩承压。

展望2023年，房企业绩可能还存在压力，一方面毛利率沒(mei)有那么快见底，另一方面不排除减值还有。長(chang)遠(yuan)来看，对于优質(zhi)房企，减值影响消退(tui)、权益(yi)占比提(ti)升(sheng)、銷(xiao)售额提升带来业绩增(zeng)量，业绩还有空间。

从政策来看，去年以来，无论是各地因城施策，还是年底的三支箭，很多政策都在密(mi)集(ji)出台。

本輪(lun)地产的核心是信用问题，从解決(jue)信任(ren)危(wei)机的角度来講(jiang)，后续还需要更多政策出台，帮助房企降杠杆，优化资产负债表。

06建筑工业化刻(ke)不容(rong)缓

主持人（刘斐然）：请周总分享一下如何看待(dai)整体的建筑工业化的趨(qu)势？

周志轲：建筑工业化是个老(lao)生常談(tan)的问题。我们旗下中建海(hai)龍(long)带着30多年来自香港的技术回到内地能一举成功(gong)，其中的原(yuan)因是因为中国内地，无论是房地产业还是建筑业，往(wang)前发展的样板是香港。

很多人有僥(jiao)幸(xing)心里，想通过强力的幹(gan)预，把周期运平。实际上，应該(gai)尊(zun)重周期性规律。

中国内地建筑工业化的趋势是因为以下大背景：1）人口老齡(ling)化，用工荒(huang)。现的就业市场实际上是一个冰(bing)火两重天(tian)的情况，在建筑产业，无论是产业工人还是工地上的一般力工，其实都很缺。

2）随着经济的发展，对安全和碳排放节省的要求提高。建筑工业化的中心实际上是在东亚，而不是歐(ou)美，只(zhi)有东亚人习惯住(zhu)高楼层住宅(zhai)。

3）另外一个角度，任何的行业都会从手(shou)工化走向工业化。

走到工业化的话，很多邏(luo)輯(ji)发生了变化。如果建筑还处于手工业，就算有10万个工地，也只是10万张项目利润表的簡(jian)單(dan)疊(die)加，甚(shen)至(zhi)中间可能还有損(sun)失(shi)，并没有所谓的1+1＞2的效应。

对于建筑行业来讲，工业化刻不容缓。

07多元化投资规避(bi)风险

主持人（刘斐然）：请张乾总给介绍下公司核心业务的競(jing)爭(zheng)优势和未来的成长趋势。

张乾：核心业务分两部分：一个是消费金融业务，就是亚洲联合财务。

这个业务在香港历史是最悠(you)久(jiu)的，亚洲联合财务的创始(shi)人被(bei)譽(yu)为香港消费金融之父(fu)。无论是影响力，还有知(zhi)名(ming)度、客户的認(ren)知，都是行业第一的地位。

去年，我们在香港开发完成了一个信用卡(ka)业务，在今年第一季(ji)度已经开始試(shi)发行。从效果来看，这个业务在试发行的阶段是超(chao)出预期的。未来，我们将通过这样一个新的产品线，繼(ji)续拉(la)动消费金融业务的增长。

另外一块是投资管理业务，是驅(qu)动我们目前战略转型的一个基础。我们投资管理的资产分布比较多元化，包括公开市场、另類(lei)投资和房地产等资产类别，从地域上看，廣(guang)泛(fan)分布在大中華(hua)地区、欧洲、北(bei)美、澳洲以及东南(nan)亚国家等。多元化投资可以帮助我们利用不同市场的优势行业以及不同的政策周期，在规避风险的同时实现更好的投资回报。

08对未来房地产市场的信心比较足

主持人（刘斐然）：问一下张喆总，近期国家说优先要去支持百(bai)貨(huo)商场、购物(wu)中心发行REITs，能给公司带来哪些机会？

张喆：大陸(lu)的房托目前是比较火的一个上市板块，特别是今年来国家加强房托各项政策支持，目前已经实现扩募以及商业资产的拓(tuo)展来鼓(gu)勵(li)房企選(xuan)擇(ze)自己优质的资产上市。但是，同时也还有一些特别具体的要求，这跟香港区别是比较大，这也是香港REITs的獨(du)特优势。

首先，香港房托比较成熟，有完善的企业监管制度和成熟的市场管理手段，吸(xi)引(yin)全世(shi)界(jie)的优质投资者。第二，它(ta)对上市资产没有一些明显的限(xian)制，甚至大陆REITs中寫(xie)字(zi)楼、酒(jiu)店类资产都有一个特殊(shu)的通道。

我们也依托于香港作为融资平台，跟很多金融机构有合作，拓展新的融资模式创新，降低融资成本，提高投资分派(pai)。

作为一个负責(ze)任的香港企业，我们会继续保持ESG的发展，并努(nu)力好每(mei)项要求，从企业的角度与其他(ta)夥(huo)伴(ban)共(gong)同推动整个社(she)会的发展。

此外，去年，招商局房托基金作为发起人之一，在香港和其他的一些房托组織(zhi)了REITs行业協(xie)会，旨(zhi)在提高物业运营能力，推动房托行业发展。

未来，对房地产市场，包括房托市场的信心，还是比较足的。随着与招商蛇口的合作，我们可以在集團(tuan)内部以及市场上，选择最优质的资产注入房托，提高投资者收益，做到可持续性发展。

09精(jing)細(xi)化的运营可能是房企的变革(ge)方向

主持人（刘斐然）：近几年，房地产市场下行的压力是比较大的。在这种大的经济结构调整下，对行业和公司有哪些影响？

首先请杨总分享一下，怎(zen)么看待房地产业务未来的发展新模式？

杨侃：狹(xia)義(yi)地讲，舊(jiu)发展模式是高周转，高负债和高杠杆的发展模式。目前，整个行业快速发展的阶段已经过去了，中央(yang)提出探(tan)索(suo)房地产业新发展模式。这个新发展模式，不僅(jin)仅是一个房企经营或(huo)者融资的模式变革，可能海包括住宅、土地制度的完善和变革。

从经营模式来看，国内房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，以前是短缺，现在大家更多希(xi)望住好房子。房地产企业开始从过去的粗(cu)放式经营，转向精细化运营，向管理要效益。

借(jie)鑒(jian)国外经验，未来精细化运营、向管理要效益或将成为未来国内房企发展新常態(tai)。

10香港房地产市场的逻辑要变了

主持人（刘斐然）：周总，今年中特估的投资是比较热，作为一家央企，您(nin)怎么看待这个趋势？

周志轲：今年确实是稳增长之年，但最近，基建投资的增速还是比较疲软。政策方面，下半年会发力。

传统的基建增量比较有限，而且本身的收益率目前还是欠(qian)发达，未来还是需要把錢(qian)花(hua)在真(zhen)正需要的地方。

作为香港第一大的承建商，最关注到的还是粵(yue)港澳大灣(wan)区的机会。由于疫情，香港在粤港澳大湾区规劃(hua)出来的前五年，没有很好融入整个规划。现在，无论从哪个口岸(an)去香港，过了口岸，絕(jue)对不是办公区，是一片(pian)荒地。这样的现状下，未来30年有非常大的机遇(yu)。

2022年11月的施政报告(gao)里，提到香港将开发临近深圳(zhen)、300平方公里的区域，未来这块要容納(na)250万人。为250万香港人造(zao)一个新城需要多少钱？这里面包括很多的基础設(she)施、鐵(tie)路(lu)、地铁、住宅等。所以，香港房地产市场的逻辑以后都要变了。

很多的东西(xi)都会发生改变，整个宏观都在周期的震(zhen)蕩(dang)中，香港未来面临一个历史級(ji)的机遇。

11积极关注新能源(yuan)、高端(duan)制造、AI机会

主持人（刘斐然）：下面请张乾总跟我们分享一下今、明两年公司的投资策略？

张乾：今年，美元加息周期已经近尾(wei)聲(sheng)，但同时欧洲、美国也面临经济衰(shuai)退的风险。在动荡的市场环境下，资本的部署(shu)会是相对收紧的，在寻找(zhao)新机会的时候(hou)，我们对估值和流(liu)动性的要求会有所提高。

目前，我们在积极地看机会，投资策略上也关注大陆。我们大中华地区的投资在私募股权投资组合中大概占到30%以上，分布的行业包括醫(yi)療(liao)健(jian)康(kang)、TMT、消费等多个行业。

未来，随着经济结构的转变，目前在看的机会包括新能源、基于强大的供(gong)应鏈(lian)和制造能力基础的一些非常有优势行业，比如高端制造、AI等。

12可持续性发展，提高投资者收益

主持人（刘斐然）：张喆总，招商房托未来有哪些业务拓展的计划？如何在行业下行的情况下选择收益比较稳定的项目？

张喆：经过上市三年多的发展，招商局商业房托基金进步很大，目前在北京(jing)和深圳共有6棟(dong)物业包括5栋写字楼、1栋购物中心，整体的可租(zu)面积约30多万平方米(mi)，总资产超百亿。

疫情期间，受惠(hui)于与租户的互(hu)相扶(fu)持，我们受到的影响比较小(xiao)，取得了不錯(cuo)的成绩。未来将再接再厲(li)，背靠(kao)招商蛇口“雙(shuang)百”战略的优势，择优选择合適(shi)资产注入招商局商业房托基金，同时在“深耕(geng)香港，精耕东南亚”的战略引领下，我们也会将目光(guang)拓展到国际市场，寻找机会用我们的独特优势布局香港及海外市场。

我们会根据相关的大布局、大策略，调整安排，对资产的选择和評(ping)估进行靈(ling)活调整，以适应市场变化，降低风险。会选择对未来有持续性增长的、比较有潛(qian)力的资产进行注入，同时对现有投资组合也会进行调整，分散(san)风险，降低对单一物业、单一地区的依赖。

此外，我们也会在项目管理期间，跟母(mu)公司加强合作，对公司的管理能力有一套完整的提升计划, 同时共同研究制定风险策略，优化资产运营的效率，使投资组合能夠(gou)实现更长期的保值增值。

房托作为一个上市平台，对资金的灵活性要求比较大，后期除了扩大大陆海外双平台资源选择，也会更审慎地评估目前的融资渠道，降低成本。

綜(zong)上，我们对未来充满信心，我们相信未来，随着科技的发展、经济的恢复，大家对租賃(lin)的需求提高，可以逐步提高项目效益，提高投资者的收益。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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