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zhichiwanjiazaixianjianliqishuyuzijidebanghui，kuailaizhaomuchengyuanheniyiqichengbaquanfujueduikeyirangnindeyundongxiaoguodedaotisheng，yihounindeyundongjiuhuigengqingsongdanzhicaozuowuxufannao，xianshangwenxindeqifenkeyirangnichedifangsongxialai。quanxinUIjiemian，gengduozhonggaoduanzhiweijingzhuntuijian，naOffergengqingsongkexuedeyaopinfenlei，tigongchangjianjibingyaowufenlei，fangbianyonghukuaisuduizhengzhaoyao。浙(zhe)江(jiang)富(fu)商(shang)成(cheng)老(lao)賴(lai)，國(guo)內(nei)首(shou)個(ge)無(wu)人(ren)島(dao)2785萬(wan)流(liu)拍(pai)，百(bai)万買(mai)岛虧(kui)損(sun)離(li)場(chang)

“岛主(zhu)”夢(meng)並(bing)不(bu)好(hao)做(zuo)。

近(jin)日(ri)，浙江寧(ning)波(bo)旦(dan)門(men)山(shan)岛的(de)无居(ju)民(min)海(hai)岛使(shi)用(yong)權(quan)及(ji)海域(yu)使用权在(zai)阿(e)裏(li)司(si)法(fa)拍賣(mai)平(ping)臺(tai)公(gong)開(kai)拍卖，評(ping)估(gu)價(jia)3977.19万元(yuan)，起(qi)拍价2785万元。截(jie)至(zhi)5月(yue)27日該(gai)項(xiang)目(mu)競(jing)价周(zhou)期(qi)結(jie)束(shu)，因(yin)无人報(bao)名(ming)流拍。

但(dan)這(zhe)次(ci)拍卖仍(reng)吸(xi)引(yin)了(le)將(jiang)近6000人次圍(wei)觀(guan)。

為(wei)何(he)旦门山岛如(ru)此(ci)受(shou)關(guan)註(zhu)？早(zao)在2011年(nian)，《海岛保(bao)護(hu)法》出(chu)台後(hou)第(di)二(er)年，全(quan)国首个无居民海岛使用权證(zheng)書(shu)出自(zi)於(yu)此，旦门山岛成为国内首个有(you)明(ming)確(que)使用权的无居民海岛。獲(huo)得(de)该岛50年使用权人的是(shi)象(xiang)山海洋(yang)遊(you)覽(lan)度(du)假(jia)有限(xian)公司，背(bei)后實(shi)控(kong)人为黃(huang)益(yi)民。

根(gen)據(ju)彼(bi)時(shi)“黄岛主”的計(ji)劃(hua)，到(dao)2020年前(qian)，旦门山岛投(tou)資(zi)額(e)将不少(shao)于10億(yi)元，包(bao)括(kuo)建(jian)設(she)沙(sha)灘(tan)高(gao)爾(er)夫(fu)、溫(wen)泉(quan)度假酒(jiu)店(dian)、海滩泥(ni)浴(yu)、海岛影(ying)視(shi)拍攝(she)基(ji)地(di)等(deng)项目。

如今(jin)十(shi)二年過(guo)去(qu)，旦门山岛卻(que)淪(lun)落(luo)为拍卖貨(huo)架(jia)上(shang)的標(biao)的物(wu)。

根据司法拍卖公告(gao)、法院(yuan)執(zhi)行(xing)案(an)件(jian)信(xin)息(xi)，旦门山岛使用权自2018年作(zuo)为抵(di)押(ya)物为貸(dai)款(kuan)提(ti)供(gong)抵押擔(dan)保，后因贷款方(fang)无力(li)歸(gui)還(hai)借(jie)款，借贷方依(yi)法訴(su)至法院并申(shen)請(qing)強(qiang)制(zhi)执行，因此该院對(dui)海岛使用权進(jin)行查(zha)封(feng)评估并拍卖。另(ling)据企(qi)業(ye)信息平台查詢(xun)，黄益民存(cun)在3條(tiao)失(shi)信被(bei)执行人信息，涉(she)案總(zong)金(jin)额超(chao)1.4亿元。

2022年在旦门山岛組(zu)織(zhi)过游學(xue)活(huo)動(dong)的黄旭(xu)（化(hua)名）告诉时代(dai)財(cai)經(jing)，岛上目前90%仍是原(yuan)始(shi)狀(zhuang)態(tai)，僅(jin)有壹(yi)个民宿(xiu)经營(ying)方提供住(zhu)宿、餐(can)飲(yin)需(xu)求(qiu)以(yi)及泳(yong)池(chi)、水(shui)庫(ku)设施(shi)，任(ren)何戶(hu)外(wai)游玩(wan)项目都(dou)只(zhi)能(neng)自行组织。“真(zhen)正(zheng)的岛主已(yi)经聯(lian)系(xi)不上了。”黄旭透(tou)露(lu)，現(xian)在外界(jie)能联系到的海岛負(fu)責(ze)人只是代理(li)，为岛主的朋(peng)友(you)。

国内首个确权无居民岛旦门山岛，圖(tu)源(yuan)：受訪(fang)者(zhe)提供

对于全国首个有產(chan)权的无人岛被拍卖，中(zhong)国第一代岛主、華(hua)人岛主联盟(meng)發(fa)起人林(lin)東(dong)却認(ren)为“十分(fen)正常(chang)”。盡(jin)管(guan)林东參(can)與(yu)过国内外數(shu)十个无人岛交(jiao)易(yi)开发，但在他(ta)眼(yan)里，这条路(lu)仍然(ran)困(kun)難(nan)重(zhong)重，“投入(ru)大(da)、周期長(chang)、收(shou)益慢(man)，許(xu)多(duo)想(xiang)吃(chi)螃(pang)蟹(xie)的人都把(ba)无人岛想象得太(tai)美(mei)好了。”

富豪(hao)們(men)湧(yong)向(xiang)买岛，一年使用金低(di)至幾(ji)千(qian)元

旦门山岛的故(gu)事(shi)，是国内无居民海岛发展(zhan)的縮(suo)影。

早在上世(shi)紀(ji)七(qi)八(ba)十年代，民間(jian)资本(ben)就(jiu)开始試(shi)水浙江等一些(xie)沿(yan)海省(sheng)市(shi)的无居民海岛开发，但由(you)于盲(mang)目、粗(cu)放(fang)的开发，部(bu)分无居民海岛被破(po)壞(huai)，甚(shen)至消(xiao)失。

2002年，国家(jia)正式(shi)实施海洋开发戰(zhan)略(lve)，隔(ge)年，原国家海洋局(ju)印(yin)发《无居民海岛保护与利(li)用管理規(gui)定(ding)》，首次提出允(yun)许个人或(huo)機(ji)構(gou)有償(chang)开发利用无居民海岛，由此掀(xian)起了国内无居民岛开发的第一波熱(re)潮(chao)。

彼时大量(liang)资本涌向沿海省市的无居民海岛，如曾(zeng)开发过海南(nan)三(san)亞(ya)西(xi)岛的台商陳(chen)明哲(zhe)，于2004年投资3亿元开发廣(guang)东太白(bai)縣(xian)放雞(ji)岛；同(tong)年，“温州(zhou)第一女(nv)岛主”陈曉(xiao)嫻(xian)与當(dang)地政(zheng)府(fu)簽(qian)訂(ding)租(zu)賃(lin)協(xie)議(yi)，在温州竹(zhu)嶼(yu)岛进行为期5年的旅(lv)游娛(yu)樂(le)项目开发。

但无居民海岛开发的監(jian)管并不嚴(yan)格(ge)，开山炸(zha)岛等无序(xu)开发事件时有发生(sheng)。直(zhi)到2010年，国家正式頒(ban)布(bu)《海岛保护法》、《无居民海岛试用金征(zheng)收使用管理辦(ban)法》，明确了无人岛的所(suo)有权、管理权以及相(xiang)关有偿使用制度。2011年，原国家海洋局公布了中国首批(pi)176个可(ke)以开发利用的无居民海岛名錄(lu)，涉及遼(liao)宁、山东、江蘇(su)、浙江、福(fu)建、广东、广西、海南等8个省份(fen)。

值(zhi)得注意(yi)的是，无居民海岛与其(qi)他不动产的持(chi)有开发有所不同。

无居民海岛屬(shu)于国家所有，即(ji)个人或机构可以申请的只是海岛的使用权，且(qie)利用期限最(zui)长不得超过50年。同时，国内的无居民海岛的用岛類(lei)型(xing)划分为9类，分別(bie)为旅游娱乐、交通(tong)運(yun)輸(shu)、工(gong)业倉(cang)儲(chu)、漁(yu)业、農(nong)林牧(mu)渔等，其中并不存在私(si)人使用的可能。

“国内目前还沒(mei)有任何法律(lv)支(zhi)持无居民海岛使用，与国外无人岛有著(zhe)較(jiao)大差(cha)别，国外是开发利用与私人岛屿并重。”据林东了解(jie)，目前国内无人岛开发大部分都是旅游娱乐用途(tu)，且跟(gen)陸(lu)上房(fang)地产开发一樣(yang)有着严格的开发期限规定，如果(guo)三年内不在岛上开发利用，政府将會(hui)依法收回(hui)使用权。

而(er)经批準(zhun)开发利用无居民海岛的个人或企业，應(ying)当依法繳(jiao)納(na)使用金。年使用金收取(qu)标准按(an)照(zhao)用岛类型、开发利用程(cheng)度、海岛等級(ji)綜(zong)合(he)评估，使用金低至几千元，貴(gui)則(ze)数千万元。

以辽宁省2020年公布的无居民海岛使用金的征收标准为例(li)，若(ruo)用岛类型为“旅游娱乐”，开发者每(mei)年最低只需缴纳3700元就可以擁(yong)有一座(zuo)面(mian)積(ji)1公頃(qing)的岛屿的使用权。使用金隨(sui)开发破坏程度、岛屿等级升(sheng)高，最多須(xu)缴纳2455万元。

低廉(lian)的买岛費(fei)用，吸引了许多如宁波富商黄益民一样的富豪们。2010年国家出台相关无居民海岛法规之(zhi)后，海岛开发热潮再(zai)次掀起，浙江宁波象山的旦门山岛、大羊(yang)屿等无居民岛屿相繼(ji)迎(ying)來(lai)“岛主”。

林东告诉时代财经，購(gou)买无人岛的大多是在岛屿所在地或附(fu)近的企业老板(ban)，用手(shou)頭(tou)閑(xian)余(yu)的錢(qian)去买岛，想做第一批吃螃蟹的人。

买岛只是入场券(quan)，无人岛开发爛(lan)尾(wei)不斷(duan)

拥有一座岛看(kan)似(si)風(feng)光(guang)，但对于岛主们来說(shuo)，买岛费只是入场券，真正的挑(tiao)战在于开发运营。

尽管国内推(tui)行无居民岛开发十余年，地方政府也(ye)推出了相关开发細(xi)则，但中国无居民海岛开发却鮮(xian)少有成功(gong)案例，大部分以失敗(bai)告終(zhong)。

2011年11月8日，宁波富商黄益民在缴纳344万元使用金后，拿(na)下(xia)国内首張(zhang)无居民海岛使用权证书，取得旦门山岛50年的使用权，暢(chang)想着花(hua)10个亿在2020年前将岛屿打(da)造(zao)成高端(duan)旅游休(xiu)闲基地。

但时隔12年，旦门山岛仍處(chu)于十分原始的階(jie)段(duan)，在一些社(she)交平台上，有游客(ke)将其描(miao)述(shu)为“与世隔絕(jue)”“原生态”“商业化程度低”等。拍卖公告中对于旦门山岛的描述也集(ji)中在自然生态層(ceng)面：岛上植(zhi)被以草(cao)叢(cong)为主，有少量稀(xi)疏(shu)針(zhen)葉(ye)林，岛上还有全国并不多見(jian)的丹(dan)霞(xia)地貌(mao)，四(si)周礁(jiao)石(shi)密(mi)布，海螺(luo)丛生。

黄旭告诉时代财经，日常在旦门山岛固(gu)定工作的仅兩(liang)三个人，其余都是散(san)工。2022年7月，黄旭所在公司组织了数百人的游学團(tuan)隊(dui)前往(wang)旦门山岛，“已经是他们去年最大的客户了。”对于目前岛屿流拍，黄旭并不意外，“岛上开发难度太大了，目前产能还很(hen)低，光是运货的船(chuan)费一趟(tang)就得至少500元以上。”

因淡(dan)水资源缺(que)乏(fa)需要(yao)运输礦(kuang)泉水去旦门山岛，图源：受访者提供

早在拍卖的前几年，就有朋友找(zhao)到林东希(xi)望(wang)协助(zhu)旦门山岛的开发，稱(cheng)“公司经营有問(wen)題(ti)。”除(chu)了旦门山岛因为岛主債(zhai)務(wu)糾(jiu)紛(fen)沦为拍卖物，许多确权的无人岛也相继烂尾。2009年，“温州第一女岛主”陈晓娴在竹屿岛累(lei)计投入300万元，換(huan)来的却是一年数万元的门票(piao)收入，最终其主动与当地政府结束协议；有着“全国无人岛第一拍”的象山大羊屿岛，因资金短(duan)缺，在2013年动工建设一期项目时被迫(po)中断。

“许多买岛的人其实并不懂(dong)海岛开发，最开始投资时想象得太美好，等到后期建设才(cai)发现资金跟不上，终止(zhi)建设、退(tui)出的不在少数。”林东称。

投资开发成本至少几亿，仍有人幻(huan)想做岛主

无人岛开发龐(pang)大的资金需求，是岛主梦破碎(sui)的重要原因。

据悉(xi)，无人岛开发建设的環(huan)節(jie)繁(fan)多且復(fu)雜(za)，涉及碼(ma)头、道(dao)路、淡水、電(dian)力、环保等基礎(chu)设施重建以及生态修(xiu)复。以大羊屿岛为例，在建设酒店一期的时候(hou)，光是发电就花费将近6000万元。由于遠(yuan)离陆地，建设物资运输上岛的费用也十分昂(ang)贵，有数据顯(xian)示(shi)，无人岛上建造所需的成本至少是陆地上建造的三至六(liu)倍(bei)。

而海岛氣(qi)象环境(jing)复杂，使得许多工程建设并非(fei)一勞(lao)永(yong)逸(yi)，譬(pi)如国内开发最为成功的无人岛之一三亚蜈(wu)支洲(zhou)岛，如今每年仍在投入数千万的设施建设费用。

显然，无人岛开发的投入宛(wan)若无底(di)洞(dong)，如果是资本财力有限的企业或个人很难啃(ken)得下。林东便(bian)直言(yan)，“一个无人海岛的开发利用，至少需要几千万到几个亿。”此外，无人岛本身(shen)就意味(wei)着基础设施、生态系統(tong)薄(bo)弱(ruo)，自然资源较佳(jia)的岛屿如蜈支洲岛早已经开发，剩(sheng)下的无人岛开发难度巨(ju)大。

截至2020年，国内总计有11000多个海岛，无居民海岛約(yue)占(zhan)全部海岛个数的96%，其中有淡水资源的海岛则不足(zu)2%。而2011年至2017年，全国仅有26个无居民海岛拿到了不动产登(deng)記(ji)证。

自《海岛保护法》颁布以来，国内第一代岛主林东已逐(zhu)漸(jian)将“玩岛”的重心(xin)轉(zhuan)移(yi)至国外，“当时腳(jiao)一踩(cai)进去，覺(jiao)得陷(xian)进泥巴(ba)，馬(ma)上就退出来了”。目前，林东主要在东南亚、南太平洋一帶(dai)，参与一些无人岛的经营、开发或使用，“下半(ban)年还要带队去看岛。”

对于国内无人岛的开发，林东则认为，在法律法规、规划、多方资本联合开发等制度与模(mo)式上还有完(wan)善(shan)空(kong)间。“这条路不好走(zou)，比(bi)较漫(man)长艱(jian)辛(xin)。”不过，林东相信将来国内无人岛开发会有新(xin)的措(cuo)施与模式出台，推进会加(jia)快(kuai)。

即便如此，仍有部分人懷(huai)揣(chuai)着岛主梦。浙江在線(xian)报道指(zhi)出，自4月下旬(xun)法院拍卖公示后，已有几位(wei)投资意向人去旦门山岛考(kao)察(cha)。而在5月10日，位于雲(yun)南德(de)宏(hong)的一个獨(du)立(li)岛屿1个月使用权在網(wang)上拍卖，起拍价1元，最终以7199元成交。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更(geng)多

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