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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>專(zhuan)訪(fang)｜願(yuan)景(jing)集(ji)團(tuan)陶(tao)紅(hong)兵(bing)：老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)改(gai)造(zao)是(shi)壹(yi)件(jian)“難(nan)而(er)正(zheng)確(que)的(de)事(shi)”

來(lai)源(yuan)：21世(shi)紀(ji)經(jing)濟(ji)報(bao)道(dao)

記(ji)者(zhe)：張(zhang)敏(min)/實(shi)習(xi)生(sheng)黃(huang)俊(jun)鈞(jun)

“根(gen)植(zhi)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)中(zhong)的老旧小区改造領(ling)域(yu)，是一件难而正确的事情(qing)。一方(fang)面(mian)，老旧小区改造符(fu)合(he)政(zheng)府(fu)和(he)老百(bai)姓(xing)的需(xu)要(yao)；另(ling)一方面，這(zhe)類(lei)項(xiang)目(mu)利(li)潤(run)微(wei)薄(bo)，回(hui)报周(zhou)期(qi)長(chang)，此(ci)前(qian)在(zai)國(guo)內(nei)也(ye)沒(mei)有(you)先(xian)例(li)，所(suo)以(yi)实施(shi)起(qi)来也並(bing)不(bu)容(rong)易(yi)。”愿景集团董(dong)事长陶红兵向(xiang)21世纪经济报道记者表(biao)示(shi)。

近(jin)年(nian)来，隨(sui)著(zhe)城鎮(zhen)化(hua)進(jin)程(cheng)的不斷(duan)推(tui)进，我(wo)国进入(ru)城市更新的重(zhong)要時(shi)期。從(cong)宏(hong)觀(guan)層(ceng)面来看(kan)，城市發(fa)展(zhan)已(yi)经由(you)原(yuan)先的大(da)規(gui)模(mo)增(zeng)量(liang)建(jian)設(she)階(jie)段(duan)轉(zhuan)向存(cun)量提(ti)質(zhi)改造和增量結(jie)構(gou)調(tiao)整(zheng)并重的新阶段。與(yu)此同(tong)时，城市发展中面臨(lin)的基(ji)礎(chu)设施老化、配(pei)套(tao)设施落(luo)後(hou)等(deng)問(wen)題(ti)亟(ji)待(dai)解(jie)決(jue)，人(ren)民(min)群(qun)眾(zhong)對(dui)城市的宜(yi)居(ju)性(xing)也提出(chu)了(le)更高(gao)的要求(qiu)。

2021年，“城市更新”首(shou)次(ci)寫(xie)入政府工(gong)作(zuo)报告(gao)。此后，城市更新便(bian)頻(pin)繁(fan)出現(xian)在各(ge)級(ji)政府的文(wen)件中，并得(de)到(dao)越(yue)来越多(duo)的政策(ce)支(zhi)持(chi)。其(qi)中，鼓(gu)勵(li)支持社(she)會(hui)資(zi)本(ben)參(can)与城市更新，是各地(di)政策的重要方向。

成(cheng)立(li)於(yu)2018年的愿景集团，是較(jiao)早(zao)介(jie)入城市更新的社会资本之(zhi)一，主(zhu)要關(guan)註(zhu)城镇老旧小区改造领域。其对北(bei)京(jing)勁(jin)松(song)小区的改造，是北京首例社会资本介入城镇老旧小区改造的案(an)例，并形(xing)成了“劲松模式(shi)”。2020年，“劲松模式”被(bei)写入北京市政府工作报告。

以“劲松模式”為(wei)起點(dian)，愿景集团不但(dan)聯(lian)動(dong)周邊(bian)的三(san)裏(li)屯(tun)街(jie)道、雙(shuang)井(jing)街道、潘(pan)家(jia)園(yuan)街道，推动緊(jin)鄰(lin)片(pian)区整體(ti)更新升(sheng)级；而且(qie)在深(shen)耕(geng)北京的同时，積(ji)極(ji)在全(quan)国布(bu)局(ju)，範(fan)圍(wei)覆(fu)蓋(gai)山(shan)東(dong)、廣(guang)东、川(chuan)渝(yu)、華(hua)东等地区。

陶红兵認(ren)为，老旧小区改造与城市更新是一條(tiao)微利可(ke)持續(xu)的賽(sai)道，没有短(duan)期暴(bao)利的可能(neng)性。也正因(yin)如(ru)此，这类项目需要有情懷(huai)、愿意(yi)付(fu)出的团隊(dui)来长期運(yun)營(ying)。同时，老旧小区改造涉(she)及(ji)居民、政府等主体，因此除(chu)了人才(cai)建设外(wai)，政府部(bu)門(men)的支持也十(shi)分(fen)重要。

陶红兵

长周期、薄利润

城市更新是一種(zhong)將(jiang)城市中不適(shi)應(ying)现代(dai)化城市社会生活(huo)的地区作必(bi)要的、有計(ji)劃(hua)的改建活动，其涵(han)盖的范疇(chou)较大，城市更新对象(xiang)既(ji)可以是住(zhu)宅(zhai)、商(shang)業(ye)营业用(yong)房(fang)等，也可以是街道、公(gong)园、綠(lv)地等基础设施和公共(gong)资源。

其中，老旧小区改造的对象主要是建成年代较早、失(shi)養(yang)失修(xiu)失管(guan)、市政配套设施不完(wan)善(shan)、社区服(fu)務(wu)设施不健(jian)全、居民改造意愿強(qiang)烈(lie)的住宅小区。按(an)照(zhao)《国务院(yuan)辦(ban)公廳(ting)关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指(zhi)導(dao)意見(jian)》，2000年前建成的小区是主要改造对象。

城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。基础类，为滿(man)足(zu)居民安(an)全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建築(zhu)物(wu)屋(wu)面、外墻(qiang)、樓(lou)梯(ti)等公共部位(wei)維(wei)修等；完善类，为满足居民生活便利需要和改善型(xing)生活需求的内容，主要是環(huan)境(jing)及配套设施改造建设、小区内建筑節(jie)能改造、有条件的楼棟(dong)加(jia)裝(zhuang)電(dian)梯等；提升类，为豐(feng)富(fu)社区服务供(gong)給(gei)、提升居民生活品(pin)质、立足小区及周边实際(ji)条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智(zhi)慧(hui)化改造等。

陶红兵介紹(shao)，基础类改造主要有政府资金(jin)参与。完善类和提升类的改造可以有社会资本介入，也是愿景集团的业务重点，比(bi)如商业網(wang)点、幼(you)兒(er)园、充(chong)电樁(zhuang)、停(ting)車(che)場(chang)等配套设施的功(gong)能完善和品质提升，电梯加装，智慧社区与养老服务等。

与房地產(chan)開(kai)发不同，这类业务更多屬(shu)于“运营”的范畴。不僅(jin)对运营能力(li)有要求，而且利润微薄。陶红兵指出，愿景会根據(ju)小区的现狀(zhuang)来确定(ding)大体的改造方案，来測(ce)算(suan)需要付出的成本，然(ran)后根据可獲(huo)得的平(ping)衡(heng)资源、经营性资产规模、经营性资产的預(yu)期收(shou)益(yi)等，来确定项目的收益前景。

總(zong)体来看，老旧小区改造项目的利润微薄，这注定了项目的回报周期是相(xiang)當(dang)漫(man)长的，“可能要在十年以上(shang)”。正因如此，目前投(tou)身(shen)于这一赛道的社会资本并不多。

愿景集团进入这一赛道，与陶红兵本人的从业经歷(li)有一定淵(yuan)源。

2015年，陶红兵加入鏈(lian)家地产，擔(dan)任(ren)高级副(fu)总裁(cai)，先后分管新房和投资业务。分管投资业务期間(jian)，陶红兵希(xi)望(wang)選(xuan)擇(ze)一条好(hao)的投资赛道，这也得到了时任链家集团董事长的左(zuo)暉(hui)的支持。左晖希望成立一家投资管理(li)公司(si)，做(zuo)回报低(di)、周期长、能对老百姓提供幫(bang)助(zhu)的事情，但当时并没有确定具(ju)体的方向。

2018年，愿景集团成立。2020年8月(yue)，脫(tuo)胎(tai)于链家的貝(bei)殼(ke)找(zhao)房登(deng)錄(lu)紐(niu)交(jiao)所。

上市前，左晖将出讓(rang)股(gu)份(fen)获得的大部分收入交给愿景，用于新赛道的投资。“从老左（左晖）的角(jiao)度(du)来說(shuo)，他(ta)就(jiu)是想(xiang)做一些(xie)对社会有益的事儿。”

经過(guo)摸(mo)索(suo)，愿景集团最(zui)終(zhong)选择了老旧小区改造。“老旧小区的体量龐(pang)大，約(yue)占(zhan)全国小区的40%，有上百億(yi)平方米(mi)。这也就是说开发商建了二(er)三十年的房子(zi)加在一起，才和中国老旧小区的面积相当。”陶红兵说，由此可见，这条赛道是足夠(gou)长的。且老旧小区改造是一件对社会有益的事情，这也非(fei)常(chang)符合左晖的愿景。

拆(chai)解“劲松模式”

愿景介入劲松社区的开发，有一定的巧(qiao)合成分。陶红兵解釋(shi)道，2018年，关于老旧小区改造的方方面面都(dou)尚(shang)在探(tan)索期，各方都较为謹(jin)慎(shen)。在与其他街道的洽(qia)談(tan)未(wei)果(guo)后，愿景最终和劲松街道達(da)成合作協(xie)議(yi)，在劲松北社区率(lv)先嘗(chang)試(shi)改造行(xing)动。

“当时的劲松街道主任比较有創(chuang)新精(jing)神(shen)，因为我們(men)做的时候(hou)，很(hen)多政策方面的瓶(ping)頸(jing)還(hai)没有突(tu)破(po)，（一些做法(fa)）还是在政策的边緣(yuan)地帶(dai)。”陶红兵说，劲松街道选择和愿景合作，是“很有勇(yong)氣(qi)”的。

最终，对劲松社区的改造取(qu)得成功，并获得監(jian)管部门的高度认可。《北京市国民经济和社会发展第(di)十四(si)個(ge)五(wu)年规划和2035年遠(yuan)景目標(biao)綱(gang)要》提出，持续推进老旧小区、危(wei)旧楼房、棚(peng)戶(hu)区改造，推广“劲松模式”“首开经驗(yan)”，引(yin)入社会资本参与。

其中，“劲松模式”是社会资本参与老旧小区改造的范例，“首开经验”則(ze)代表国有资本在老旧小区改造中的成功做法。

4月14日(ri)，由北京市规划展覽(lan)館(guan)主办，愿景集团协办的“劲松模式——老旧小区更新模式探索及成果展”在北京市规划展览馆开幕(mu)。展览将“劲松模式”拆解为黨(dang)建引领，“五方联动”的工作機(ji)制(zhi)；堅(jian)持参与式治(zhi)理；可持续运营模式；一张藍(lan)圖(tu)管到底(di)；专业化物业服务等5个方面，并指出，“劲松模式”为促(cu)进首都超(chao)大城市高质量发展提供了重要探索路(lu)徑(jing)，也为全国范围内城镇老旧小区改造和城市更新提供了可借(jie)鑒(jian)的经验模式。

作为实际参与者，陶红兵认为，“劲松模式”的关鍵(jian)在于社会资本的参与。具体来说，就是社会资本参与到老旧小区改造这一领域，专门从事完善类和提升类的改造项目，并通(tong)过和政府的基础类改造相结合，社会资本和政府財(cai)政资金相结合，以完善老旧小区配套设施的功能，提升老旧小区居民的生活品质。

他认为，对于社会资本来说，“劲松模式”的特(te)点是通过长期的运营而不是通过短期开发或(huo)是銷(xiao)售(shou)房地产，来获取回报，收回投资。即(ji)意識(shi)上需要把(ba)过去(qu)的开发思(si)维转變(bian)为经营思维，盈(ying)利模式由短期的暴利转变成长期经营的微利，进而实现可持续发展。

陶红兵表示，这种差(cha)異(yi)会体现在方方面面，使(shi)得开发模式中形成的路径依(yi)賴(lai)很难在运营模式中成立。

以成本控(kong)制为例，房地产项目的樣(yang)板(ban)间大多做得美(mei)輪(lun)美奐(huan)，让人产生購(gou)買(mai)的沖(chong)动，并形成溢(yi)價(jia)，且很多样板间在销售完成后会被拆掉(diao)。但在老旧小区改造中，示范区更多考(kao)慮(lv)使用中的便利性，且最终会用做运营，不会輕(qing)易拆掉。

运营之道

雖(sui)然“劲松模式”備(bei)受(shou)认可，但作为运营、服务类工作，实际操(cao)作并不容易。陶红兵指出，在老旧小区改造过程中，获得居民同意、获取平衡资源、长期经营、收繳(jiao)物业費(fei)等各个环节都不容易。

“没有一个项目是容易的。”陶红兵说，大项目的優(you)勢(shi)是资源多，运营空(kong)间大，但居民數(shu)量也多，协调起来并不容易。小项目资源少(shao)，但居民也少，更容易达成一致(zhi)。

具体到实踐(jian)层面，很多技(ji)巧都是逐(zhu)漸(jian)摸索出来的。“凡(fan)是有儿童(tong)玩(wan)的遊(you)樂(le)设施的地方，旁(pang)边要修很多凳(deng)子给家长老人坐(zuo)。因为孩(hai)子通常不会自(zi)己(ji)来玩，都是家长带着来。孩子在玩，家长要有休(xiu)閑(xian)坐的地方，所以我们一般(ban)都是把老人休闲区和儿童游乐区放(fang)在一塊(kuai)，这样孩子玩乐不会脱離(li)老人的視(shi)線(xian)。”陶红兵说。

更重要的是，作为一个微利项目，如何(he)在提升居民生活体验的同时兼(jian)顧(gu)成本控制，对运营能力有着极大的考验。

陶红兵舉(ju)例稱(cheng)，愿景在老旧小区改造过程中基本上不种植灌(guan)木(mu)，如果小区原本有灌木，通常会将其拔(ba)掉，改为草(cao)坪(ping)。因为灌木虽然色(se)彩(cai)丰富，层次感(gan)强，但养護(hu)成本高，不但需要修枝(zhi)澆(jiao)水(shui)，而且容易积存垃(la)圾(ji)。而如果由草坪取代灌木，那(na)麽(me)所需的人力成本和时间成本就会減(jian)少很多。

“如果这一片是草坪，一个清(qing)潔(jie)工用15分鐘(zhong)就把这幾(ji)百平米打(da)掃(sao)幹(gan)凈(jing)了。但如果里面有好几道灌木叢(cong)，清洁工兩(liang)小时都干不完。这就是运营成本的节约，妳(ni)得为以后着想，不是只(zhi)看眼(yan)前。”陶红兵说。

老旧小区改造的復(fu)雜(za)性，也对经营者提出了很高的要求。

陶红兵表示，作为服务商，要求成本低，效(xiao)率高，響(xiang)应快(kuai)，服务周到，还要随机应变，机动靈(ling)活。这也是愿景作为社会资本参与老旧小区改造的优势。

在人才选择方面，除了基础的运营能力外，愿景很看重人員(yuan)是否(fou)具备負(fu)責(ze)、对居民友(you)好的品质。这是因为劲松模式重视居民的参与，前期的改造、经营方案需要过半(ban)数居民投票(piao)通过；后期的物业经营、物业费收缴也都需要居民的支持。

同时，企(qi)业还应擁(yong)有具备与政府溝(gou)通能力的人才。陶红兵强调，正由于项目是微利的，为了避(bi)免(mian)虧(kui)損(sun)，保(bao)證(zheng)项目的可持续性，获取政府的支持同样是必不可少的。

他认为，政府的支持甚(shen)至(zhi)是选择项目的重要考量因素(su)。“只要当地政府支持，多给机会，符合我们的标準(zhun)，我们就去着力去做，所以营商环境还是比较重要……因为这个事儿我们本来就是微利，弄(nong)不好就賠(pei)錢(qian)了，所以如果政府不支持或者效率低一些，可能就更难了。”返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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