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港(gang)股(gu)上(shang)市(shi)房企正(zheng)榮(rong)地(di)產(chan)（06158.HK）、中(zhong)梁(liang)控(kong)股（02772.HK）與(yu)厦门国际信托有(you)限(xian)公(gong)司(si)（下(xia)稱(cheng)“厦门国际信托”）的(de)保险柜爭(zheng)奪(duo)風(feng)波(bo)持(chi)續(xu)發(fa)酵(jiao)。

5月(yue)6日(ri)，正荣厦门公司辦(ban)公室(shi)搬遷(qian)過(guo)程(cheng)中，兩(liang)名(ming)陌(mo)生(sheng)男(nan)子(zi)進(jin)入(ru)办公室，搬走了保险柜，隨(sui)後(hou)正荣地产和(he)中梁控股立(li)即(ji)报警。

該(gai)保险柜由(you)正荣地产、中梁控股、厦门国际信托三(san)方(fang)共(gong)同(tong)保管(guan)，柜中保存(cun)著(zhu)(zhe)上述(shu)三方合(he)資(zi)公司的公章(zhang)、財(cai)務(wu)章、法(fa)人(ren)章、空(kong)白(bai)支(zhi)票(piao)、土(tu)地使(shi)用(yong)權(quan)證(zheng)、工(gong)規(gui)证、施(shi)工許(xu)可(ke)证等(deng)多项重(zhong)要(yao)物(wu)品(pin)。

針(zhen)對(dui)上述事(shi)宜(yi)，厦门国际信托向(xiang)時(shi)代(dai)周(zhou)报記(ji)者(zhe)回(hui)應(ying)称，鑒(jian)於(yu)正荣地产和中梁控股方的違(wei)約(yue)事實(shi)，公司按(an)照(zhao)相(xiang)關(guan)協(xie)議(yi)约定(ding)升(sheng)級(ji)監(jian)管，接(jie)管三方共管的证章照及(ji)銀(yin)行(xing)賬(zhang)戶(hu)等材(cai)料(liao)並(bing)繼(ji)续按照协议约定的三方共管方式(shi)进行管理(li)。當(dang)前(qian)裝(zhuang)有共管材料的保险柜保管于公司办公場(chang)所(suo)，密(mi)封(feng)條(tiao)保存完(wan)好(hao)，并实行7*24小(xiao)时监控攝(she)像(xiang)。

5月19日，正荣地产旗(qi)下厦门市荣奔(ben)置(zhi)業(ye)有限公司（下称“厦门荣奔置业”）就(jiu)此(ci)事回应时代周报记者表(biao)示(shi)，此次(ci)事件(jian)爆(bao)发至(zhi)今(jin)，厦门国际信托從(cong)未(wei)正式告(gao)知(zhi)过我(wo)司系(xi)其(qi)搬走保险柜，也(ye)未就如(ru)何(he)處(chu)理争议有过正式溝(gou)通(tong)。厦门荣奔置业称，厦门国际信托违反(fan)各(ge)方簽(qian)署(shu)的《投(tou)后管理协议》，未經(jing)允(yun)许，擅(shan)自(zi)搬走保险柜，公司擬(ni)对參(can)与人員(yuan)采(cai)取(qu)进壹(yi)步(bu)的法律(lv)行動(dong)。

2022年(nian)8月，厦门国际信托以(yi)配(pei)资方式参与正荣与中梁集(ji)美(mei)项目開(kai)发，原(yuan)本(ben)一场預(yu)期(qi)实現(xian)三方共贏(ying)的合作(zuo)，在(zai)9個(ge)月后上演(yan)争夺保险柜的狗(gou)血(xue)劇(ju)情(qing)。作為(wei)项目股東(dong)方的厦门国际信托为何選(xuan)擇(ze)在不(bu)明(ming)確(que)告訴(su)另(ling)外(wai)两个股东的情況(kuang)下拿(na)走公司保险柜？

圖(tu)片(pian)來(lai)源(yuan)：图蟲(chong)

争夺保险柜风波发酵，三方陷(xian)入糾(jiu)紛(fen)

正荣地产、中梁控股、厦门国际信托三方的纠纷始(shi)于一宗(zong)地塊(kuai)的合作开发。

據(ju)项目方介(jie)紹(shao)，2021年5月，正荣地产聯(lian)合中梁控股18.8亿元(yuan)拿下厦门市集美區(qu)的J2020P03地块，樓(lou)面(mian)價(jia)约3.15萬(wan)/平(ping)方米(mi)。两家地产公司成(cheng)立项目公司厦门市荣衡(heng)实业有限公司，在競(jing)得(de)地块共同开发中梁·正荣天(tian)著潤(run)宸(chen)项目。彼(bi)时该公司分(fen)別(bie)由正荣地产和中梁控股分别持股51%和49%。

之(zhi)后，厦门国际信托入股中梁·正荣天著润宸项目，取得中梁控股持有的44%股权，并向项目配资4.5亿元，貸(dai)款(kuan)期限为2021年8月20日至2022年8月19日，后展(zhan)期2个月至2022年10月19日，利(li)息(xi)大(da)约10%。

2021年下半(ban)年，正荣地产和中梁控股两家公司遭(zao)遇(yu)評(ping)级下調(tiao)、股債(zhai)雙(shuang)殺(sha)困(kun)境(jing)。为了确保信托项目资金(jin)安(an)全(quan)，厦门国际信托于2022年4月正式发函(han)要求(qiu)正荣、中梁控股要求提(ti)前還(hai)款，回購(gou)股权。据張(zhang)凡(fan)介绍，在中梁·正荣天著润宸项目已(yi)達(da)到(dao)可以申(shen)領(ling)预售(shou)证的情况下，厦门国际信托以“升级管控”等理由不同意(yi)用印(yin)，致(zhi)使项目至今沒(mei)能(neng)开盤(pan)銷(xiao)售。

借(jie)款到期后，厦门国际信托以合同纠纷为由，起(qi)诉了正荣地产和中梁控股。目前法院(yuan)已经立案(an)，诉訟(song)案件处于一審(shen)階(jie)段(duan)。

知情人士(shi)张凡（化(hua)名）向时代周报记者表示，项目规劃(hua)26層(ceng)，目前已经建(jian)到19层，达到预售要求，但(dan)是(shi)没有预售许可证，不能销售回款，没有办法还上厦门国际信托的借款。之所以不同意申领预售证，主(zhu)要是擔(dan)心(xin)两家房企品牌(pai)不好，项目开盘销售情况和后期交(jiao)付(fu)可能會(hui)出(chu)现問(wen)題(ti)。

张凡明顯(xian)不認(ren)同厦门国际信托的說(shuo)法，他(ta)认为项目質(zhi)素(su)不錯(cuo)，不僅(jin)区位(wei)良(liang)好，交通學(xue)区配套(tao)完善(shan)，与周邊(bian)二(er)手(shou)房有明显倒(dao)掛(gua)，而(er)且(qie)周边市面上楼盘并不多，多數(shu)是尾(wei)盘，因(yin)此项目销售去(qu)化并不難(nan)。张凡透(tou)露(lu)当初(chu)公司对项目的市场售价预估(gu)是47000元/平方米。

张凡称，厦门国际信托曾(zeng)提议3.2万/平方米的价格(ge)收(shou)购正荣地产和中梁控股持有项目股权，但因价格原因三方没有談(tan)妥(tuo)；后来厦门国际信托提出尋(xun)找(zhao)建发接盘，正荣地产、中梁控股將(jiang)操(cao)盘权全权交出去，變(bian)成财务投资方。建发做(zuo)“保本微(wei)利”代建，项目按照3.4万元/平方米价格销售，同时还要收取2.5%管理費(fei)+2.5%營(ying)销费+1%分销费。

但是张凡认为建发没有发揮(hui)在厦门的品牌優(you)勢(shi)，项目售价明显有悖(bei)于市场公允价格，按照当初3.15万元/平方米的拿地价格和投入工程费用，明显算(suan)不过账。之后厦门国际信托和建发提出了另一種(zhong)方案，同意提高(gao)项目售价，但是项目售价超(chao)过3.5万元/平方米的溢(yi)价部(bu)分代建方要抽(chou)成30%。对于正荣地产和中梁控股来说，無(wu)論(lun)哪(na)种方案，两家公司都(dou)将面臨(lin)虧(kui)損(sun)。

厦门国际信托回应时代周报记者称，公司从未对合作项目提出不合理的处置要求，对包(bao)括(kuo)代建在內(nei)的所有可行方案均(jun)持开放(fang)態(tai)度(du)且不预設(she)合作夥(huo)伴(ban)，建发尚(shang)未介入代管代建。

双发各執(zhi)一詞(ci)，争执不下，事情陷入僵(jiang)局(ju)。

张凡向时代周报记者透露，正荣地产和中梁控股考(kao)慮(lv)找其他资管公司介入，还掉(diao)厦门国际信托债务并将其替(ti)換(huan)。公司找了一家央(yang)企背(bei)景(jing)的资管公司，并且谈好了方案。

但是现在保险柜被(bei)厦门国际信托拿走，正荣地产和中梁控股的替换方案可能要被擱(ge)置。

图片来源：图虫

4.5亿借款疑(yi)似(si)“明股实债”操作

项目未开发销售，厦门国际信托要求正荣地产和中梁控股还款并回购股权，是因为厦门国际信托入股中梁·正荣天著润宸项目屬(shu)于“明股实债”的行为。该说法得到内部知情人士的确认。

一般(ban)来说，房企项目开发周期較(jiao)長(chang)，股权投资周期会覆(fu)蓋(gai)项目的开发销售全周期。而“明股实债”的模(mo)式，资金投资周期一般一年期较为常(chang)見(jian)。

用益(yi)金融(rong)信托研(yan)究(jiu)院研究员喻(yu)智(zhi)接受(shou)时代周报记者采訪(fang)时表示，“明股实债”前些(xie)年在房地产行业较为常见，合同到期后，会要求开发商(shang)回购股权，从而实现退(tui)出，并不会和股权投资一樣(yang)实现风险共担。

在房地产企业跑(pao)馬(ma)圈(quan)地快(kuai)速(su)擴(kuo)张的年代，房企通过明股实债獲(huo)得资金来替换負(fu)债融资，达到监管对房企杠(gang)桿(gan)率(lv)的硬(ying)性(xing)要求，达到藏(zang)匿(ni)债务的目的。

而对于信托公司来说，可以通过与房企协议，要求房企按照较高的溢价，将信托公司持有股权全部回购，股权回购溢价相当于融资利息，如上文(wen)提到厦门国际信托4.5亿元借款要求大约10%回报，相对来说是处于较高利息水(shui)平。

南(nan)昌(chang)金樂(le)函数信息科(ke)技(ji)有限公司分析(xi)師(shi)廖(liao)鶴(he)凱(kai)向时代周报记者表示，银保监会2021年11月向各地方银保监局下发的《关于进一步推(tui)进信托公司“两项业务”壓(ya)降(jiang)有关事项的通知》要求，新(xin)增(zeng)融资业务应依(yi)法合规，穿(chuan)透識(shi)别底(di)层资产，不得‘假(jia)投资、真(zhen)融资’，以投资为名行融资之实，规避(bi)額(e)度管控。在上述条规的约束(shu)下，信托明股实债的相关业务得到極(ji)大的收斂(lian)，但过往(wang)存量(liang)业务巨(ju)大，在房地产下行周期风险大量暴(bao)露，加(jia)大了后续相关项目的处置难度。

信托资产规模压縮(suo)，多项目踩雷

此次拿走保险柜的“主角(jiao)”厦门国际信托跟(gen)房地产行业有着密切(qie)的关系，其背后股东之一的厦门建发集團(tuan)有限公司旗下擁(yong)有建发房产和联发集团两大地产开发公司。

据年报显示，截(jie)至2022年末(mo)，厦门国际信托投向房地产行业的信托资产为171.1亿元，占(zhan)比(bi)10.33%，仅次于实业和基(ji)礎(chu)产业。

2022年厦门国际信托实现营业收入12.87亿元，同比減(jian)少(shao)28.31%；凈(jing)利润6.93亿元，同比减少17.56%。厦门国际信托营收减少的主要原因是利息收入、手续费及傭(yong)金收入出现大幅(fu)下滑(hua)，分别同比下降28.6%和20%。

近(jin)年来，受监管持续压降与企业融资需(xu)求疲(pi)軟(ruan)影(ying)響(xiang)，厦门国际信托的信托业务规模不斷(duan)压缩，2022年厦门国际信托新增205个信托项目，新增项目实收信托项目金额为792.1亿元，同比减少50.1%。截至2022年末，厦门国际信托管理的信托项目资产總(zong)計(ji)1656.9亿元，同比减少11.4%。

此外，厦门国际信托的信托项目盈(ying)利情况也出现下滑。年报显示，2022年厦门国际信托的信托项目实现营收88.8亿元，同比减少35%，实现利润54.8亿元，同比减少54.1%。2022年信托项目计提的信用资产损失(shi)为20.7亿元，2021年该数据为0。

据企查(zha)查显示，厦门国际信托涉(she)及529件法律诉讼，在近期的多起诉讼案件中，厦门国际信托作为原告，因金融借款纠纷等理由起诉多家房地产开发公司，包括中昂(ang)地产（集团）有限公司、重慶(qing)中安房地产开发有限公司、泰(tai)安恒(heng)亿房地产开发有限公司等等。

在2022年年报中，厦门国际信托披(pi)露了四(si)项重大未決(jue)诉讼事项，诉讼对象(xiang)分别是浙(zhe)江(jiang)藍(lan)天实业集团有限公司、海(hai)航(hang)科技有限公司、武(wu)漢(han)天盈投资集团有限公司以及上文提及的正荣地产和中梁控股。

据时代周报记者查閱(yue)，浙江蓝天实业集团逾(yu)期借款本金3.5亿元，海航科技有限公司涉及的债务金额为4.62亿元，武汉天盈投资集团有限公司的未履(lv)行金额为2亿元，正荣地产和中梁控股未償(chang)还本金为4.5亿元。

另据媒(mei)體(ti)报道(dao)，厦门国际信托还曾踩雷大連(lian)星(xing)海灣(wan)、印记傳(chuan)媒、貴(gui)人鳥(niao)等多家公司。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看(kan)更(geng)多

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