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zaiduogezhuomianxiagongzuoyule。youxizhongdechangjingyeshifeichangdefengfude，nikeyiquxinshangyantudefengjing，fangsongziji；helifenpeihaoxingweixuqiu，zhanshichuchaoqiangyinian，jishadirendesudujiunenghenkuaiwancheng，xiangshouzhezhongcijigan；wanfacaozuoshifenjiandan，zhijiandianjicaozuojikexiangshouzhandoudailaidecijigan。gengxinfaxing，fasedenggongneng洪(hong)灝(hao)：房(fang)地(di)產(chan)變(bian)局(ju)與(yu)新(xin)局

原(yuan)創(chuang) 觀(guan)點(dian)新媒(mei)體(ti) 观点 2023-03-27

現(xian)在(zai)已(yi)經(jing)看(kan)到(dao)壹(yi)些(xie)经濟(ji)數(shu)據(ju)開(kai)始(shi)出(chu)现往(wang)上(shang)走(zou)的(de)形(xing)態(tai)，相(xiang)信(xin)在未(wei)來(lai)幾(ji)個(ge)季(ji)度(du)裏(li)會(hui)看到越(yue)来越多(duo)的證(zheng)据，就(jiu)是(shi)中(zhong)國(guo)经济的周(zhou)期(qi)在這(zhe)一輪(lun)经歷(li)了(le)尋(xun)底(di)，开始復(fu)蘇(su)。

洪灏（思(si)睿(rui)集(ji)團(tuan)首(shou)席(xi)经济學(xue)家(jia)）：謝(xie)谢观点，今(jin)天(tian)跟(gen)大(da)家分(fen)享(xiang)一下(xia)我(wo)最(zui)近(jin)對(dui)於(yu)市(shi)場(chang)经济的一些看法(fa)。

剛(gang)才(cai)一位(wei)發(fa)言(yan)嘉(jia)賓(bin)說(shuo)“投(tou)資(zi)看股(gu)市，经济看樓(lou)市”，但(dan)是投资也(ye)要(yao)看楼市，因(yin)為(wei)中国的房地产總(zong)量(liang)接(jie)近500萬(wan)億(yi)人(ren)民(min)幣(bi)，是全(quan)球(qiu)最大的一个资产類(lei)別(bie)，所(suo)以(yi)如(ru)果(guo)房地产今年(nian)不(bu)能(neng)夠(gou)如期复苏的話(hua)，那(na)麽(me)中国的经济复苏的力(li)度可(ke)能將(jiang)沒(mei)有(you)想(xiang)象(xiang)的那么大。

今年经济增(zeng)長(chang)目(mu)標(biao)是5个点，去(qu)年低(di)基(ji)数可以給(gei)我們(men)4个点左(zuo)右(you)的增长。因为去年門(men)檻(kan)太(tai)低了，所以今年发力的话我们非(fei)常(chang)有可能会沖(chong)破(po)5%，甚(shen)至(zhi)市场預(yu)期5.5%的目标。

我们看一下房地产行(xing)業(ye)在全球的分布(bu)以及(ji)房地产的市值(zhi)和(he)全球人口(kou)分布对應(ying)的關(guan)系(xi)。上面(mian)这个圖(tu)（見(jian)PPT图），看一下中国的情(qing)況(kuang)，现在我们的人口占(zhan)全球人口接近20%，黃(huang)色(se)的圈(quan)是中国的房地产占全球房地产总市值的比(bi)例(li)。

这个图很(hen)直(zhi)观向(xiang)各(ge)位的表(biao)達(da)，我们看到黄色的圈比黑(hei)心(xin)空(kong)心圓(yuan)圈更(geng)大的，顯(xian)示(shi)这个地方(fang)占全球房地产市值占比高(gao)于人口比例，也就是说，这个国家每(mei)一个人擁(yong)有房地产的價(jia)值是高于全球平(ping)均(jun)的，大致(zhi)是这么理(li)解(jie)。

我们看到，显然(ran)我们中国经历了九(jiu)八(ba)以来房改(gai)之(zhi)後(hou)24年的长足(zu)進(jin)步(bu)，房地产的总值已经成(cheng)为了全球最大的资产类别，大概(gai)是500万亿人民币，歐(ou)洲(zhou)、美(mei)国房地产总值大概是在300万亿人民币左右。

雖(sui)然我们中国房地产的价值占比遠(yuan)远超(chao)過(guo)了人口的占比，但是欧美的房地产估(gu)值似(si)乎(hu)更突(tu)出，或(huo)者(zhe)说欧美房地产的市值所占全球的比例比人口更突出，一小(xiao)撮(cuo)人占据了巨(ju)大房地产总市值。

因此(ci)这个图告(gao)訴(su)我们，首先(xian)中国房地产貴(gui)不贵？大家都(dou)说很贵，但我们還(hai)是有发展(zhan)空間(jian)的。

而(er)这个图可以看出来，隨(sui)著(zhe)经济越发达，房地产的市值占全球的总市值会不斷(duan)增长。比如说拉(la)美、非洲，这些地區(qu)我们看到他(ta)们人口的比例，也就是他们人均拥有房地产的市值是低于全球水(shui)平，因为经济发展水平低于全球经济发展水平，就是这么簡(jian)單(dan)。

我们看一下居(ju)民財(cai)产配(pei)置(zhi)，中国家庭(ting)房地产占整(zheng)个家庭总可投资的资产大概是41%。我相信可能会更高，因为我们的房地产数据，有用(yong)小朋(peng)友(you)的名(ming)字(zi)買(mai)的，用親(qin)戚(qi)朋友的名字买的，所以實(shi)際(ji)情况可能会更高。

我们看一下日(ri)本(ben)，日本占14%左右，这是1990年日本房地产泡(pao)沫(mo)之后穩(wen)定(ding)下来的家庭资产总額(e)。很多人都说现在去日本买房子(zi)很便(bian)宜(yi)，就是这么来的，東(dong)京(jing)房子远远比上海(hai)、深(shen)圳(zhen)便宜了。

美国，從(cong)2005年的1/3，33%跌(die)到了2020年的1/4，这个主(zhu)要是因为05年到08年美国出现了一次(ci)巨大的房地产泡沫，釀(niang)成了次代(dai)危(wei)機(ji)，導(dao)致从1/3跌到1/4。美国1985年和1995年以前(qian)都是在30%左右，这个比例是非常稳定的。

这張(zhang)图说明(ming)，首先中国家庭资产配置还是非常不成熟(shu)，尤(you)其(qi)是相对于发达国家这些朋友来说，家庭资产过多地配置在房地产上，但这也说明其他资产类别未来的增长，可能在家庭投资里頭(tou)占的比重(zhong)会越来越大，最終(zhong)会到1/3或者1/4左右。

房地产增值的主要動(dong)力，首先我们看到就来自(zi)于全球人口的增长，因为随着人口增长需(xu)要居住(zhu)的面積(ji)就会不断增多。中国以前10亿人到现在14亿人，以前10亿人口大概2/3是農(nong)村(cun)戶(hu)口，现在城(cheng)鎮(zhen)化(hua)率(lv)达到2/3，新增出来的4亿人以及新增出来的城镇化人口都需要居住。

这是过去200年全球人口增长的趨(qu)勢(shi)以及城镇化率，很显然在过去200年里头，这是一个城镇化的历史(shi)，随着城镇化率不断提(ti)高，像(xiang)中国这20年的城镇化率不断提高，人民不断从第(di)一产业（农业）解放(fang)出来进入(ru)第二(er)产业、第三(san)产业，这時(shi)候(hou)我们看到国家的发展，同(tong)时房价的上升(sheng)。

1980年之后，全球城镇化率趋同了，显示城镇化是全球200年不可逆(ni)的巨型(xing)的宏(hong)观趋势。

这个图显示的是200年全球主要国家的房价，註(zhu)意(yi)，在1980年之后全球的房价出现了一波(bo)錐(zhui)形直線(xian)上升，因为1980年左右发生(sheng)了一个巨大的事(shi)件(jian)，就是1973年尼(ni)克(ke)松(song)把(ba)美元(yuan)和黄金(jin)脫(tuo)鉤(gou)，徹(che)底放棄(qi)了金本位制(zhi)，在貨(huo)币增发的过程(cheng)中没有产生更多的通(tong)脹(zhang)，但是更多货币增发显示在房子价格(ge)的上升，全球都是一樣(yang)，暴(bao)漲(zhang)。

看一下我们中国的情况，中国城镇化率和人口流(liu)动的关系，以及房价关系。我们看到，随着人口的流动，巨大的人口向一线和準(zhun)二线以及二线城市流入，导致这一些城市的房价在快(kuai)速(su)上涨，房价和人口的流动它(ta)的关系是密(mi)切(qie)相关的。

现在上海2000-3000万人，其中1000万人以上居然是流动人口。北(bei)京差(cha)不多，廣(guang)东这邊(bian)我相信流动人口更厲(li)害(hai)，这些流动人口不僅(jin)仅给城市帶(dai)来了新的活(huo)力、新的生产力和新的勞(lao)动力，也推(tui)动了城市房价不断地上升，而且(qie)我们的数据显示，人口流入的速度和房价的增长速度是呈(cheng)正(zheng)比的。

2022年开始，中国人口出现了一个趋势，就是35-55歲(sui)青(qing)壯(zhuang)年的劳动人口的比例到了2025年，也就是现在这个时间点，青壮年劳动人口比例逐(zhu)漸(jian)进入了一个平臺(tai)区。

如果我们用全球的房价做(zuo)一个擬(ni)合(he)，和青壮年人口比例做一个拟合，我们看到在2020-2025年之间随着青壮年劳动人口的比例进入一个高的平台之后，房价很可能就不会像过去十(shi)年那样飛(fei)快地增长。

这个跡(ji)象其实最近这兩(liang)年也看出来了，2021年时我去博(bo)鰲(ao)房地产論(lun)壇(tan)，當(dang)时我们的議(yi)題(ti)是18万亿是房屋(wu)銷(xiao)售(shou)的一个天花(hua)板(ban)或者说一个短(duan)期的天花板。没想到，到了2022年房子销售巨幅(fu)下降(jiang)，由(you)于疫(yi)情幹(gan)擾(rao)下降到了12万亿左右，可能会稍(shao)微(wei)低一点，是10-12万亿左右。

今年蔡(cai)会长也向各位展示了1-2月(yue)复苏的情况，虽然比前面10个月有強(qiang)勁(jin)复苏，但还是微微的負(fu)增长，因此今年房地产是否(fou)能够如期地复苏是我们经济复苏的关鍵(jian)。

刚才講(jiang)到人口和房价、人口和城镇化、人口和货币的关系，有一組(zu)非常有意思的数据想跟大家分享一下。

大家回(hui)想一下，2010年最熱(re)的宏观主题是劉(liu)易(yi)斯(si)拐(guai)点，就是青壮年劳动人口比例开始到了一个高点慢(man)慢下降，虽然当时进行了激(ji)烈(lie)的討(tao)论，但是没有感(gan)同身(shen)受(shou)。

十年之后，今天2023年，我们回首看一下2010年我们经历的刘易斯拐点，不仅仅是人口的拐点，同时还是房地产投资增长速度的拐点。

当时房地产投资的增速一年可以达到20%，甚至更高，今年能够达到8%、10%的话经济起(qi)来的速度就很快了。同时我们看到2010年中国货币供(gong)应供应的方法也发生了質(zhi)的变化，2021年是中国宏观经济的轉(zhuan)折(zhe)之年，不仅仅是跨(kua)越了刘易斯拐点，在跨越之后房地产的投资发生了变化，货币供应模(mo)式(shi)也发生了变化。

因此，我们要看一下这个市场是怎(zen)么样去反(fan)映(ying)人口的变化、城镇化的变化、货币供应的变化，2010年就是中国宏观经济拐点之年。

到现在，经历了刘易斯拐点的十年之后，再(zai)看傳(chuan)統(tong)的行业市值的占比嚴(yan)重降低，房地产和金融(rong)占比从当年一半(ban)的江(jiang)山(shan)占到现在大概20%左右，很有意思，这就是宏观的变化。

2010年的时候，我们不知(zhi)道(dao)会发生什(shen)么事情，现在一目了然。

房地产的占比下降了，但还是一个非常重要的板塊(kuai)，一个是投资看房地产，经济也要看房地产。

我们知道，中国的经济的周期運(yun)行是非常有規(gui)律(lv)的，大概3-4年左右出现一个经济周期从底部(bu)到頂(ding)部再回到底部的过程。上一个经济周期結(jie)束(shu)于大概2020年左右，达到了一个底部，现在再次回到了经济周期的底部。

所以，今年随着房地产的复苏，如果房地产复苏的话消(xiao)費(fei)也应該(gai)有所复苏，同时出口可能会比較(jiao)弱(ruo)，而且去年四(si)季度已经看到出口同比增长非常弱了，这是因为美聯(lian)儲(chu)在收(shou)緊(jin)，是因为美国国內(nei)需求(qiu)，就是这么简单。

今年我们靠(kao)自己(ji)，希(xi)望(wang)房地产起来，房地产起来带动消费、投资，这样随着经济周期进入底部寻底的过程之后，应该能达到5%的增长目标，甚至更好(hao)。

现在已经看到一些经济数据开始出现往上走的形态，相信在未来几个季度里会看到越来越多的证据，就是中国经济的周期在这一轮经历了寻底，开始复苏。

我的演(yan)讲完(wan)畢(bi)，谢谢！返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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