钢铁企业：不做广告，有何成功之处？

youxihuamianjingmei，texiaochaoduo，gezhongniuchatexiao，dengnicanyuzhandoulaifajue。keyizaipingtaishanglejietielingzhezuomeilichengshi，chuanbodangdiwenhuatesezhuanjialinglu：xieshoushubaimingnongyelingyuzhuanjia，qinglidazaojingpinkecheng，zhidexinnaitushuguan，keyizaixianzhaxuntushuguanguanzangshuji，zhakanzijidejieyueqingkuangdengjingcaishipinzhiliangzhanxian，yuanchuangshejimingpindian，dinggerenjianlengnuan;北(bei)京(jing)零(ling)售(shou)市(shi)場(chang)迎(ying)來(lai)溫(wen)和(he)復(fu)蘇(su)；辦(ban)公(gong)樓(lou)市场承(cheng)壓(ya)但(dan)韌(ren)性(xing)仍(reng)存(cun)

7月(yue)5日(ri)，仲(zhong)量(liang)聯(lian)行(xing)進(jin)行了(le)2023年(nian)第(di)二(er)季(ji)度(du)北京房(fang)地(di)產(chan)市场回(hui)顧(gu)。2023年下(xia)半(ban)年拉(la)開(kai)序(xu)幕(mu)，北京經(jing)濟(ji)正(zheng)在(zai)修(xiu)复至(zhi)正常(chang)增(zeng)長(chang)的(de)进程(cheng)中(zhong)，商(shang)業(ye)地产市场表(biao)現(xian)略(lve)有(you)分(fen)化(hua)。仲量联行中國(guo)區(qu)首(shou)席(xi)戰(zhan)略官(guan)張(zhang)瑩(ying)表示(shi)：“盡(jin)管(guan)當(dang)前(qian)商业地产市场挑(tiao)战仍存，但在貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)的先(xian)行刺(ci)激(ji)後(hou)，愈(yu)多(duo)的政策積(ji)極(ji)信(xin)號(hao)有望(wang)帶(dai)来市场整(zheng)體(ti)信心(xin)的改(gai)善(shan)。”

二季度，办公楼市场租(zu)賃(lin)需(xu)求(qiu)轉(zhuan)弱(ruo)，全(quan)市整体租金(jin)再(zai)度下探(tan)。在投(tou)資(zi)市场，內(nei)资自(zi)用(yong)型(xing)買(mai)家(jia)在二季度最(zui)為(wei)活(huo)躍(yue)，而(er)機(ji)構(gou)投资人(ren)仍持(chi)續(xu)關(guan)註(zhu)长租公寓(yu)、工(gong)业物(wu)流(liu)及(ji)产业園(yuan)等(deng)物业。餐(can)飲(yin)租赁需求的提(ti)漲(zhang)在二季度推(tui)動(dong)零售地产市场整体进入(ru)温和复苏態(tai)勢(shi)，租金止(zhi)跌(die)企(qi)穩(wen)。工业物流市场需求保(bao)持稳健(jian)，但新(xin)增供(gong)應(ying)小(xiao)幅(fu)推高(gao)全市空(kong)置(zhi)率(lv)。酒(jiu)店(dian)市场在上(shang)半年實(shi)现快(kuai)速(su)复苏，有望在暑(shu)期(qi)旺(wang)季釋(shi)放(fang)出(chu)更(geng)大(da)的活力(li)。高端(duan)住(zhu)宅(zhai)市场活跃度在寬(kuan)松(song)政策影(ying)響(xiang)下实现稳步(bu)上升(sheng)，二季度成(cheng)交(jiao)總(zong)量環(huan)比(bi)增长48%。

　甲(jia)級(ji)办公楼

隨(sui)著(zhu)(zhe)租赁需求走(zou)弱，全市整体租金进壹(yi)步下探。今(jin)年年初(chu)以(yi)来的市场复苏趨(qu)势並(bing)未(wei)延(yan)续，二季度租赁需求顯(xian)现疲(pi)軟(ruan)态势。僅(jin)有的部(bu)分搬(ban)遷(qian)需求受(shou)到(dao)了租戶(hu)方(fang)低(di)預(yu)算(suan)的限(xian)制(zhi)。当前业主(zhu)與(yu)租户方的談(tan)判(pan)期拉长，尤(you)其(qi)是(shi)1,000平(ping)方米(mi)以上的大面(mian)积租赁需求。二季度，租赁成交的行业分布(bu)呈(cheng)现更加(jia)多元(yuan)化的趋势。源(yuan)自TMT行业的租户貢(gong)獻(xian)了租赁成交总量的四(si)分之(zhi)一，其中遊(you)戲(xi)企业增长趋势更加显著。從(cong)全市角(jiao)度而言(yan)，即(ji)使(shi)在先前表现稳定(ding)的CBD区域(yu)，問(wen)詢(xun)与带看(kan)數(shu)量也(ye)呈明(ming)显下降(jiang)。区域业主正持续提供更靈(ling)活的策略以吸(xi)引(yin)潛(qian)在的租户。

全市整体空置率略微(wei)收(shou)縮(suo)至10.3%，凈(jing)吸納(na)量与一季度相(xiang)比減(jian)少(shao)了三(san)分之一。雖(sui)然(ran)二季度办公楼市场退(tui)租趋势有所(suo)緩(huan)解(jie)，但租赁需求的疲软仍然導(dao)致(zhi)全市範(fan)圍(wei)内的净吸收量十(shi)分有限。由(you)於(yu)回填(tian)速度慢(man)于预期，业主面臨(lin)較(jiao)大空置压力。全市甲级办公楼平均(jun)租金持续處(chu)于下行通(tong)道(dao)，环比下降1.8%，同(tong)比下降4.0%。鑒(jian)于当前的市场情(qing)況(kuang)，即使針(zhen)對(dui)500平方米以下的小面积需求，业主也开始(shi)提供可(ke)觀(guan)的租金折(zhe)扣(kou)。“近(jin)期市场需求复苏仍然受限，全市租金調(tiao)整期或(huo)將(jiang)持续至2024年。“仲量联行北京商业地产部高级董(dong)事(shi)张斯(si)亮(liang)表示：“租金下行将进一步推动租户方借(jie)助(zhu)有利(li)市场环境(jing)与业主进行谈判，有望爭(zheng)取(qu)更加優(you)惠(hui)的租赁條(tiao)款(kuan)。”

投资

二季度北京大宗(zong)交易(yi)市场以内资买家自用需求为主，成交主要(yao)位(wei)于五(wu)环以外(wai)区域。家居(ju)龍(long)頭(tou)企业居然之家集(ji)團(tuan)近期發(fa)布公告(gao)稱(cheng)将收購(gou)位于北四环奧(ao)林(lin)匹(pi)克(ke)区域的遠(yuan)洋(yang)未来廣(guang)场零售物业，总建(jian)築(zhu)面积約(yue)6萬(wan)平方米，收购总價(jia)为人民(min)币19.63億(yi)元。

在自用型买家作(zuo)为大宗交易主力的同時(shi)，长租公寓、工业物流及产业园等物业持续吸引投资人目(mu)光(guang)。由于办公楼租赁市场表现欠(qian)佳(jia)，近期北京的办公楼投资需求稍(shao)显疲弱。“市场博(bo)弈(yi)情緒(xu)有所减弱，但整体投资信心的恢(hui)复仍然需要时間(jian)。”仲量联行中国区投资及资本(ben)市场业務(wu)運(yun)營(ying)主管兼(jian)華(hua)北区負(fu)責(ze)人徐(xu)茜(qian)茜表示：“当前， C-REITs相关资产更受投资人关注，C-REITs的擴(kuo)容(rong)有望繼(ji)续推高此(ci)類(lei)资产的投资活跃度。”

优質(zhi)零售地产

備(bei)注：优质零售地产指(zhi)市区市场。*新增供应量涵(han)蓋(gai)郊(jiao)区市场的新增供应。

租赁需求复苏，得(de)益(yi)于大面积餐饮租赁成交。五月，社(she)會(hui)消(xiao)費(fei)品(pin)零售总額(e)同比增长29%，零售商对扩张的预期得到改善。其中，餐饮业态积极响应消费需求，以最快速度推进新店落(luo)地，第二季度新租面积達(da)到全市增量的49%。另(ling)外，此前退租的兒(er)童(tong)娛(yu)樂(le)与教(jiao)育(yu)业态开始复苏，逐(zhu)步吸纳空置面积。

郊区市场迎来2018年至今最大体量新增供应。2023年第二季度郊区市场錄(lu)得三個(ge)新項(xiang)目，总体量高达30.2万平方米，成为2018年以来的季度供应峰(feng)值(zhi)。得益于新项目开业率高且(qie)市场需求持续复苏，市区和郊区市场空置率均有所回落，分別(bie)录得6.2%和8.0%。新项目由大悅(yue)城(cheng)(000031)控(kong)股(gu)、远洋集团和华潤(run)集团等市场头部房企所开发，規(gui)劃(hua)合(he)理(li)的市场定位与业态組(zu)合使這(zhe)些(xie)购物中心都(dou)取得了出色(se)的运营表现。

全市租金进入止跌企稳转折點(dian)。客(ke)流量与消费的共(gong)同复苏显著增強(qiang)了业主信心。部分头部项目的业主已(yi)从新租餐饮成交中实现涨租，另有其他(ta)业主計(ji)划将租金恢复至2021年水(shui)平，并积极上探涨幅空间。第二季度，市区市场租金环比增长0.7%，郊区市场租金环比增长0.6%。在经歷(li)长达三年的下行震(zhen)蕩(dang)周(zhou)期后，北京零售市场租金或迎来转折点。

“據(ju)预測(ce)，核(he)心及市区市场租金将在2023年底(di)达到1.5%和2.0%的同比涨幅。全市租金预计将在2024年底回涨至2021年水平。”仲量联行华北区研(yan)究(jiu)部董事紀(ji)明表示。

　工业物流地产

物流市场需求保持稳健，全市空置水平受新增供应影响小幅上升。多个超(chao)過(guo)五千(qian)平方米以上的大体量新租成交在二季度录得，新租需求以第三方物流、電(dian)子(zi)科(ke)技(ji)和生(sheng)物醫(yi)藥(yao)为主。其中，順(shun)義(yi)空港(gang)子市场和通州(zhou)馬(ma)駒(ju)橋(qiao)子市场需求增量明显优于其他区域，呈现稳步增长态势。在供应方面，二季度北京物流市场在远郊区迎来一个新增项目，总建筑面积为78,000平方米。新项目因(yin)自身(shen)交通可达性较差(cha)且地处偏(pian)远，面临较大的去(qu)化压力，市场整体空置率受此影响在二季度小幅上升0.8个百(bai)分点至7.1%。

全市租金水平在二季度保持稳定，环比微跌0.5%，同比增长3.2%。市场中的大部分优质项目租金呈稳步上涨趋势，成熟(shu)子市场中空置率较低的项目租金增长尤为显著。然而，近期来自廊(lang)坊(fang)市新落成项目的低价競(jing)争，給(gei)地理位置相近的北京大興(xing)子市场租金带来较大下行压力。部分业主選(xuan)擇(ze)小幅降租以避(bi)免(mian)租户流失(shi)。

“由于原(yuan)计划于第二季度交付(fu)的兩(liang)个大体量项目将延期入市，预计2023年下半年的供应側(ce)压力将显著加大。”仲量联行华北区研究部负责人米陽(yang)表示：“近30万平方米的新增供应将于今年三四季度集中入市，2023年末(mo)空置率将被(bei)推高至10.2%，相较去年上升4.4个百分点。在供应波(bo)峰的影响下，租金增速预计将小幅放缓。“

　酒店

备注：北京酒店指高端酒店，平均房价包(bao)含(han)服(fu)务费

上半年公共假(jia)期旅(lv)游数据節(jie)节攀(pan)升，北京国内休(xiu)閑(xian)旅游市场进入全面复苏；入境游客数量复苏滯(zhi)后明显，但国内游客出境意(yi)願(yuan)强烈(lie)。端午(wu)节期间，全市重(zhong)点監(jian)测的216家旅游景(jing)区（地区）累(lei)计游客接(jie)待(dai)518.59万人次(ci)，超过2019年同期2.1%；累计营业总收入30,910万元，比2019年同期增长5.8%。端午节期间，全国出入境人員(yuan)396.3万人次，日均132.1万人次，较去年端午节增长约2.3倍(bei)，是2019年端午节的64.6%。基(ji)于入境人次并未恢复，出入境数据增长主要来源于出境人次。

2023年上半年北京酒店市场实现快速复苏，每(mei)间可出租客房收入恢复至2019年同期水平八(ba)成。截(jie)至2023年5月份(fen)，北京高端酒店市场业績(ji)进一步提升，入住率达62.1%，平均房价达1,070元，每间可出租客房收入上升至665元；平均房价已接近恢复至2019年同期水平，入住率和每间可出租客房收入恢复至2019年同期水平约85%。

2023年上半年無(wu)高端及以上酒店新增供给，有一家高端酒店翻(fan)新后重新开业。预期2023年全年无高端及以上酒店新增供给，原计划2023年3月开业的北京大兴凱(kai)悦酒店，现推遲(chi)至2025年开业。北京港澳(ao)中心瑞(rui)士(shi)酒店（1991年开业）经过历时四年的改造(zao)裝(zhuang)修后，于2023年4月煥(huan)新开业，改造后的港澳中心瑞士酒店擁(yong)有467间客房和套(tao)房。中国酒店市场已逐漸(jian)进入存量时代(dai)，尤其是在新增供给增速缓慢的北京，品牌(pai)焕新、升级改造及用途(tu)更新已成为酒店业主需要面临的新難(nan)題(ti)。

得益于长線(xian)游、主题游的趋势，以及环球(qiu)影城等輻(fu)射(she)全国的旅游引擎(qing)，北京酒店和旅游市场有望在暑期旺季释放出更大的活力。根(gen)据中国旅游研究院(yuan)节假日文(wen)化休闲和旅游消费專(zhuan)项调查(zha)显示：端午假日期间，游客平均出游半徑(jing)164.87公裏(li)，同比增长52.8%；目的地平均游憩(qi)半径12.94公里，同比增长71.0%。对比疫(yi)情期间，周邊(bian)游的熱(re)度或有所降低，但依(yi)舊(jiu)为本地休闲短(duan)期游的基礎(chu)。游客的出行半径扩大的趋势将在暑假期间更加凸(tu)显，国内长线游和出境游预期将占(zhan)暑期旅游消费主导。除(chu)了學(xue)生游和親(qin)子游等暑期傳(chuan)統(tong)需求的释放，演(yan)唱(chang)会、音(yin)乐节、戏劇(ju)和特(te)色在地文化等热門(men)文化场景将进一步推进游客出行意愿的上涨，进而带动酒店住宿(xiu)业市场需求提升。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副(fu)总裁(cai)梁(liang)濤(tao)表示：“2023年上半年旅游市场实现了迅(xun)速复苏，高端酒店市场业绩亦(yi)迅速回升。但截至五月份，北京高端酒店业绩仍未突(tu)破(po)2019年同期水平。随着暑期传统旺季的到来，北京高端酒店业绩有望进一步攀升。”

高端住宅

宽松政策环境下，北京高端住宅市场成交量稳步上升。第二季度，北京高端住宅市场共成交2,048套，环比增长48.1%，但同比下跌17.3%。信貸(dai)政策释放积极信号疊(die)加年中项目促(cu)銷(xiao)，购房需求于季度末回升，推动成交量上升。部分开发商为沖(chong)刺年中业绩增加促销活动，二季度高端住宅新房价格(ge)环比下降0.7%。随着国内及外籍(ji)租户需求回流，租赁市场热度持续恢复，高端住宅平均租金环比增长0.9%。

未来新增供应有望放量，市场将持续活跃。预计今年下半年高端住宅供应将逐渐增加，购买力将进一步被释放，从而进一步推高市场成交量。 “在‘一城一策’的原則(ze)下，考(kao)慮(lv)到当下市场运行态势，地方政策放松预期有望加强。”米阳表示：“稳健的成交量为开发商带来堅(jian)定信心。在活跃的市场情绪带动下，部分项目或将收緊(jin)优惠力度，带动北京高端住宅市场价格企稳回升。”返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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