1996 06 cctv1广告

【jinrongjutoushangyetanpan】zhengsuowei，daoguangjianyingzhongfangxianyingxiongbense，shifeienyuanhoucaijianxiagurouqing。haiyougezhongshiyongbankuai，weinitigonggezhongshiyongxinxihejiaoliuqudao。zaijiadaizhe，manchengpao，manchengzuoshengyi。nijiangbeidaidaoqitedelatiaoshijie。fanliduohuodong，zhulimanghuangzhengba。“開(kai)發(fa)商(shang)都(dou)不(bu)敢(gan)大(da)肆(si)宣(xuan)傳(chuan)”，深(shen)圳(zhen)這(zhe)個(ge)8折(zhe)項(xiang)目(mu)只(zhi)優(you)惠(hui)了(le)不到(dao)半(ban)天(tian)？

7月(yue)6日(ri)下(xia)午(wu)，位(wei)於(yu)深圳市(shi)福(fu)田(tian)區(qu)水(shui)圍(wei)村(cun)的(de)承(cheng)翰(han)灣(wan)尚(shang)國(guo)際(ji)·駿(jun)璽(xi)銷(xiao)售(shou)大廳(ting)中(zhong)介(jie)紮(zha)堆(dui)兒(er)，因(yin)擔(dan)心(xin)客(ke)戶(hu)找(zhao)不到地(di)方(fang)、或(huo)被(bei)其(qi)他(ta)中介領(ling)去(qu)帶(dai)看(kan)，不少(shao)人(ren)選(xuan)擇(ze)直(zhi)接(jie)駐(zhu)扎在(zai)現(xian)場(chang)，优先(xian)給(gei)这个樓(lou)盤(pan)带客。

截(jie)至(zhi)6日晚(wan)发稿(gao)時(shi)，售楼處(chu)依(yi)然(ran)人山(shan)人海(hai)。

这个项目原(yuan)本(ben)在市场關(guan)註(zhu)度(du)並(bing)不太(tai)高(gao)，但(dan)由(you)于中介集(ji)中带客，又(you)开始(shi)熱(re)鬧(nao)起(qi)來(lai)。

“目前(qian)骏玺有(you)优惠的只有小(xiao)户型(xing)，屬(shu)于工(gong)抵(di)房(fang)，原本單(dan)價(jia)在9.1萬(wan)-10.25万元(yuan)/平(ping)方米(mi)，總(zong)价713万-797万元不等(deng)，现在直接送(song)144万元，相(xiang)當(dang)于首(shou)付(fu)只要(yao)70万元出(chu)頭(tou)，相当于打(da)了个8折，就(jiu)有機(ji)會(hui)在福田中心区上(shang)車(che)。”7月6日上午，房產(chan)中介許(xu)興(xing)龍(long)向(xiang)《每(mei)日經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記(ji)者(zhe)介紹(shao)。

记者梳(shu)理(li)发现，市场上最(zui)开始有消(xiao)息(xi)传出該(gai)项目有房源(yuan)打8折還(hai)是(shi)周(zhou)三(san)（7月5日）下午，但当晚，承翰湾尚国际官(guan)微(wei)就发布(bu)了壹(yi)則(ze)嚴(yan)正(zheng)聲(sheng)明(ming)，声明提(ti)到“8折销售”“送兩(liang)成(cheng)首付”等销售信(xin)息與(yu)事(shi)實(shi)严正不符(fu)。

6日下午，记者以(yi)購(gou)房者身(shen)份(fen)来到该项目，现场中介雲(yun)集，看房人也(ye)很(hen)多(duo)，中介找案(an)场人員(yuan)拿(na)到工作(zuo)牌(pai)後(hou)才(cai)被允(yun)许進(jin)场，期(qi)間(jian)部(bu)分(fen)以踩(cai)盘為(wei)由来看房的人未(wei)被允许进入(ru)。当中介与购房者確(que)定(ding)好(hao)购房意(yi)向后，再(zai)由中介带客户与案场销售进行(xing)房源算(suan)价。

在最后的算价環(huan)節(jie)，现场销售人员張(zhang)超(chao)表(biao)示(shi)，“现在可(ke)选房源已(yi)经不多了，以一套(tao)20多層(ceng)78平方米房源为例(li)，首付75.6万元，工程(cheng)方送140多万元，簽(qian)約(yue)时妳(ni)带两张銀(yin)行卡(ka)，工程方先把(ba)款(kuan)轉(zhuan)入你的A银行卡，你再從(cong)A银行卡转到B银行卡，就安(an)全(quan)沒(mei)事了。”张超提到，目前有优惠的只有工抵房，因为工程方也想(xiang)快(kuai)速(su)回(hui)款。

又想降(jiang)价，又怕(pa)輿(yu)論(lun)发酵(jiao)？

想通(tong)過(guo)讓(rang)利(li)的方式(shi)回籠(long)資(zi)金(jin)，又害(hai)怕舆论发酵后被罰(fa)，可以說(shuo)是目前很多中小开发商的真(zhen)实寫(xie)照(zhao)。

7月5日下午，记者从多位房产中介处收(shou)到了承翰湾尚国际有房源送两成首付的消息。但不到半天时间，开发商就发布了严正声明稱(cheng)，“8折销售”“送两成首付”等销售信息与事实严重(zhong)不符。

中介對(dui)该楼盘折扣(kou)信息宣传

在看房过程中，记者將(jiang)开发商严正声明的圖(tu)片(pian)发给许兴龙，并詢(xun)問(wen)是否(fou)已经没有8折房源，对方否認(ren)并提到：

“这个主(zhu)要是針(zhen)对那(na)些(xie)全部房源都8折的（说法(fa)），其实只有78平方米工抵房有这个优惠政(zheng)策(ce)。现在（开发商、工程隊(dui)）也挺(ting)難(nan)，想快速回笼资金，又担心舆论发酵，昨(zuo)天晚上开发商还通知(zhi)中介和(he)工作人员不得(de)以任(ren)何(he)形(xing)式宣传折扣，哪(na)怕没有项目名(ming)字(zi)也不行。”

图片雖(sui)是工作日，但现场看房的人仍(reng)不少 每经记者 陳(chen)榮(rong)浩(hao) 攝(she)

现场销售张超在算价时表示，“目前送140来万元首付的只有工抵房，可选房源也不多了，賣(mai)出去的这些工抵房，等夠(gou)抵押(ya)工程款了，就正常(chang)卖了，只有小户型有这个活(huo)動(dong)。”

对于记者所(suo)担心的是否会存(cun)在爛(lan)尾(wei)，或舆情(qing)发酵后如(ru)果(guo)被叫(jiao)停(ting)是否会让购房者補(bu)足(zu)全款等情況(kuang)，张超提到，“现在都快封(feng)頂(ding)了，明年(nian)年底(di)毛(mao)坯(pi)交(jiao)付，不大可能(neng)烂尾。就算后面(mian)真的被查(zha)封了，也不会让你們(men)补交全款的，到时候(hou)是工程方直接把140多万元款项，打到你的银行卡，你準(zhun)備(bei)两张银行卡倒(dao)一次(ci)，就查不出来了，不玩(wan)套路(lu)，没有补錢(qian)一说。”

根(gen)據(ju)深圳房地产信息平臺(tai)數(shu)据，承翰湾尚国际于2022年8月12日拿到預(yu)售證(zheng)，开发商为深圳市承翰投(tou)资开发集團(tuan)有限(xian)公(gong)司(si)。

图片来源：深圳房地产信息平台

取(qu)证后近(jin)一年时间裏(li)，截至7月6日，B座(zuo)176套房源，已备案+已签认购書(shu)的房源共(gong)58套；A座211套房源，已备案+已签认购书的房源为48套；总去化(hua)率(lv)约27.8%，还不到30%。

降价卖房为何不易(yi)？

在深圳，开发商想要降价卖房并非(fei)易事。

《每日经济新闻》记者注意到，今(jin)年2月时，龙崗(gang)就有楼盘“送60万元首付，僅(jin)需(xu)30万元上车”，在发出宣传海報(bao)并让中介廣(guang)为宣传后逐(zhu)步(bu)发酵，最終(zhong)被有关部門(men)以擾(rao)亂(luan)市场为由叫停。

从此(ci)次承翰湾尚国际的送首付情况来看，如前所述(shu)，针对的仅是部分小户型（78平方米）工抵房，数量(liang)未知。许兴龙提到，“承翰这个盘，8折低(di)首付的活动不会做(zuo)太久(jiu)，说不定馬(ma)上就会停掉(diao)，建(jian)議(yi)你抓(zhua)好窗(chuang)口(kou)期，这麽(me)优惠的活动，以后是难碰(peng)上了。”

项目樣(yang)板(ban)间 每经记者 陈荣浩 摄

承翰集团官網(wang)顯(xian)示，目前集团主要業(ye)務(wu)包(bao)括(kuo)地产、教(jiao)育(yu)、物(wu)业、農(nong)业等。地产部分提到，“公司立(li)足深圳，放(fang)眼(yan)全国，除(chu)深圳本部以外(wai)，在惠州(zhou)、沈(shen)陽(yang)、丹(dan)東(dong)等地也分別(bie)成立了房地产开发公司，運(yun)作多个开发项目。目前，已有2个项目正在施(shi)工，分别是深圳市福田区水围城(cheng)市更(geng)新项目和深圳市坪(ping)山区龙田路口城市更新项目住(zhu)宅(zhai)项目，总建築(zhu)面積(ji)超过55万平方米。此外，公司在深圳及(ji)周邊(bian)区域(yu)还有逾(yu)200万平方米开发儲(chu)备用(yong)地。”

“现在不少房企(qi)，尤(you)其是中小房企，确实有通过各(ge)種(zhong)优惠活动降价的需求(qiu)，但容(rong)易碰到两种阻(zu)力(li)，一是前期高价買(mai)的业主的壓(ya)力，担心他们闹事；二(er)是監(jian)管(guan)层压力。所以开发商想降价卖房，也有點(dian)瞻(zhan)前顧(gu)后。”

一位深耕(geng)大湾区的房企人士(shi)向记者提到，过往(wang)在市场上比(bi)較(jiao)常見(jian)的方式，就是推(tui)多重9.8折，或者推出少数幾(ji)套让利明显的房源，但现在这种營(ying)销方式在市场上能激(ji)起的水花(hua)越(yue)来越小。

项目建設(she)现场 每经记者 陈荣浩 摄

律(lv)師(shi)觀(guan)点：各种風(feng)險(xian)

一成房款可能沖(chong)做違(wei)约金

这种开发商直接送首付的方式，在法律上是否有风险？

若(ruo)是工抵房，并不是开发商直接墊(dian)资，而(er)是由工程队垫资，这种方式是否行得通？

7月6日晚，北(bei)京(jing)金訴(su)律师事务所主任王(wang)玉(yu)臣(chen)告(gao)诉记者，这种直接送首付的方式本身就是违規(gui)的，是明令(ling)禁(jin)止(zhi)的。

王玉臣提到，如果是真的工抵房，房款不能打到监管賬(zhang)户，不能用于这个项目的开发建设，可能会面臨(lin)延(yan)期交房等风险。有些工抵房还可能是抵押房。

“所以购买这類(lei)房子(zi)还是要慎(shen)重。”王玉臣表示，务必(bi)关注房款的具(ju)體(ti)支(zhi)付，是直接支付给开发商，还是支付给第(di)三方，是否还存在差(cha)价问題(ti)，差价支付给誰(shui)？以往就遇(yu)到过工抵房延期交房，解(jie)除合(he)同(tong)时开发商称自(zi)己(ji)没有收到房款，或者针对差价部分不认可。房款最好是支付给开发商，如果有差价，最好让开发商和施工单位自己处理，支付给开发商，开发商再给施工单位。而且(qie)，一定要注意房款是否支付到了开发商的预售资金监管账户，否则就存在被开发商转移(yi)的风险。

广东華(hua)商律师事务所律师周爭(zheng)鋒(feng)则告诉记者，房地产开发企业、房地产中介机構(gou)不得为购房人垫付首付款或采(cai)取首付分期等其他形式變(bian)相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供(gong)首付融(rong)资，不得以任何形式誘(you)導(dao)购房人通过其他机构融资支付首付款，不得組(zu)織(zhi)眾(zhong)籌(chou)购房。

银行在審(shen)核(he)购房者貸(dai)款时，依据规定会严查首付来源，如购房者自有资金只有一成，剩(sheng)余(yu)首期款由其他人垫资提供，依据政策的要求，银行很有可能拒(ju)絕(jue)审批(pi)，购房者可能构成违约。开发商應(ying)书面承諾(nuo)，贷款不能批时，购房者不算违约，如没有该承诺，自有的一成购房款，最终也可能冲做违约金。

此外，第三方把钱打入购房者账號(hao)，购房者再支付给开发商用于购房，第三方的资金如何回笼，第三方和开发商及购房者之(zhi)间是何种法律关系(xi)，需要签訂(ding)三方協(xie)议提前明确。

（文(wen)中许兴龙、张超为化名）

记者 |陈荣浩 編(bian)輯(ji)|陈夢(meng)妤(yu) 盧(lu)祥(xiang)勇(yong) 蓋(gai)源源

校(xiao)对|孫(sun)誌(zhi)成

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