海尔智能广告：寻找下一个女主角

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>巨(ju)虧(kui)百(bai)億(yi)後(hou)華(hua)僑(qiao)城(cheng)又(you)亏損(sun)，“算(suan)賬(zhang)”前(qian)夕(xi)總(zong)會(hui)計(ji)師(shi)離(li)職(zhi)

從(cong)2022年(nian)壹(yi)季(ji)度(du)開(kai)始(shi)，华侨城就(jiu)陷(xian)入(ru)了(le)凈(jing)利(li)和(he)現(xian)金(jin)流(liu)雙(shuang)負(fu)的(de)情(qing)況(kuang)，今(jin)年能(neng)扭(niu)亏嗎(ma)？

作(zuo)者(zhe) | 蒲(pu)肅(su)

來(lai)源(yuan) | 債(zhai)市(shi)觀(guan)察(cha)

身(shen)為(wei)央(yang)企(qi)开發(fa)商(shang)，而(er)連(lian)續(xu)亏损的並(bing)不(bu)多(duo)見(jian)，华侨城A（000069.SZ）就是(shi)其(qi)中(zhong)之(zhi)一。

由(you)於(yu)巨亏百亿，深(shen)交(jiao)所(suo)對(dui)华侨城发送(song)問(wen)詢(xun)函(han)，函中连发11问，要(yao)求(qiu)在(zai)5月(yue)5日(ri)前詳(xiang)細(xi)說(shuo)明(ming)各(ge)項(xiang)收(shou)入、计提(ti)減(jian)值(zhi)、往(wang)来款(kuan)项等(deng)財(cai)務(wu)账目(mu)，并評(ping)估(gu)償(chang)债能力(li)、现金流風(feng)險(xian)等。

這(zhe)相(xiang)當(dang)于讓(rang)华侨城再(zai)算一次(ci)“账”，并給(gei)予(yu)公(gong)开。但(dan)5月5日，华侨城不僅(jin)沒(mei)有(you)按(an)時(shi)回(hui)復(fu)，還(hai)宣(xuan)布(bu)公司(si)总会计师馮(feng)文(wen)紅(hong)离职，隨(sui)后又公告(gao)將(jiang)回复时間(jian)延(yan)長(chang)到(dao)5月19日。

作为财务高(gao)層(ceng)，冯文红在此(ci)时离职让投(tou)資(zi)人(ren)士(shi)有些(xie)敏(min)感(gan)。华侨城在公告中的表(biao)達(da)比(bi)較(jiao)平(ping)淡(dan)，只(zhi)说是“因(yin)工(gong)作調(tiao)動(dong)”，而且(qie)离任(ren)后不再擔(dan)任公司任何(he)职务。

在冯文红离职前，华侨城先(xian)后发布了2022年财報(bao)和2023年一季度报，净利潤(run)和經(jing)營(ying)性(xing)现金流持(chi)续亏损。不少(shao)投资人士在股(gu)吧(ba)留(liu)言(yan)，希(xi)望(wang)华侨城可(ke)以(yi)改(gai)善(shan)業(ye)績(ji)，提振(zhen)股票(piao)。

连续5個(ge)季度亏损，现金流持续告负

其中，2022年财报披(pi)露(lu)，公司全(quan)年歸(gui)母(mu)净利润亏损109.05亿元(yuan)，同(tong)比大(da)幅(fu)下(xia)降(jiang)387.05%。

不少媒(mei)體(ti)报道(dao)稱(cheng)，这是华侨城“歷(li)史(shi)首(shou)亏”。但若(ruo)从扣(kou)非(fei)后净利润来看(kan)，华侨城實(shi)際(ji)从2022年开始，每(mei)个季度都(dou)在亏损。

从每季度的净利润情况看，华侨城全年亏损難(nan)以避(bi)免(mian)。不少财务人士分(fen)析(xi)認(ren)为，在公司财会處(chu)理(li)中，在公司净利润亏损成(cheng)定(ding)局(ju)的情况下，有些公司会選(xuan)擇(ze)大幅计提减值，为下一财年恢(hui)复净利润增(zeng)长做(zuo)鋪(pu)墊(dian)，这也(ye)被(bei)称为“洗(xi)大澡(zao)”。

让人關(guan)註(zhu)的是，即(ji)使(shi)今年2、3月份(fen)各地(di)樓(lou)市短(duan)暫(zan)回暖(nuan)，华侨城2023年一季度的净利润仍(reng)是亏损。

截(jie)至(zhi)2023年一季度，华侨城营收約(yue)69.17亿元，同比减少7.44%；净利润亏损约3.03亿元，去(qu)年同期(qi)约为1.76亿元。如(ru)果(guo)按扣非后净利润来看，华侨城則(ze)亏损约3.38亿元，自(zi)去年底(di)至今，华侨城已(yi)经连续亏损5个季度。

来源：東(dong)方(fang)财富(fu)數(shu)據(ju)

华侨城方面(mian)表示(shi)，净利润、归母净利润同比分別(bie)下降 121%、272%，主(zhu)要系(xi)結(jie)轉(zhuan)量(liang)减少，導(dao)致(zhi)结转毛(mao)利下降所致。

实际上(shang)，从銷(xiao)售(shou)情况来看，华侨城今年1季度约85.54亿元，超(chao)過(guo)去年同期的81.11亿元。雖(sui)然(ran)销售額(e)同比增加(jia)，但结转量卻(que)减少，导致净利润不如去年同期，“含(han)金量”不足(zu)。

需(xu)要注意(yi)的是，结转项目包(bao)括(kuo)去年甚(shen)至前年的部(bu)分已售项目，其回款比例(li)也影(ying)響(xiang)著(zhe)利润情况。

同时，去年同期华侨城的主要在售项目多达84个，并且还有部分尾(wei)盤(pan)，而今年一季度只有55个主要项目在售。这一方面影响结转情况，但另(ling)一方面则说明，虽然减少了近(jin)30个项目，但华侨城留下的项目比较優(you)質(zhi)，又恰(qia)巧(qiao)趕(gan)上一季度楼市短暂提振，所以销售额反(fan)而超出(chu)去年。

同时，华侨城2022年经营活(huo)动產(chan)生(sheng)的现金流量净额亏损5.75亿元，貨(huo)幣(bi)资金416.2亿元，同比下降38.41%。

截至2023年一季度末(mo)，华侨城经营性现金流繼(ji)续亏损约79.82亿元，去年同期亏损约113.83亿元，这與(yu)净利润保(bao)持5个季度亏损的節(jie)奏(zou)非常(chang)同步(bu)。

深交所也关注到这一问題(ti)，要求华侨城结合(he)公司有息(xi)债务情况，分析短期及(ji)长期偿债能力，是否(fou)存(cun)在流动性风险。

来源：企业公告

同时，华侨城货币资金也减少至371.9亿元，为2019年以来新(xin)低(di)。而短期借(jie)款与一年內(nei)到期的非流动负债合计约203.87亿元，一年内并無(wu)境(jing)内债券(quan)到期，从兌(dui)付(fu)角(jiao)度来看，尚(shang)能覆(fu)蓋(gai)一年内的偿债要求，但现金流若持续亏损可能会加大还债壓(ya)力。

百亿文旅(lv)大盘尚未(wei)完(wan)工，仍需注资开发

在一眾(zhong)房(fang)企中，华侨城是较早(zao)打(da)磨(mo)出成熟(shu)的“文旅+地产”双主业模(mo)式(shi)的开发商，北(bei)京(jing)、深圳(zhen)、上海(hai)等一線(xian)城市的歡(huan)樂(le)谷(gu)主题公園(yuan)和中高端(duan)豪(hao)宅(zhai)华侨城也都是城市名(ming)片(pian)一般(ban)的存在。

2020年之前，地产红利仍在，华侨城分别2020年和2021年实现销售额破(po)千(qian)亿和营收突(tu)破千亿。

华侨城·北京欢乐谷 来源：官(guan)網(wang)

但可惜(xi)随后遇(yu)到了三(san)年疫(yi)情，华侨城在“沖(chong)千”之后迅(xun)速(su)回落(luo)，销售和营收兩(liang)端开始下滑(hua)，而此前收購(gou)的土(tu)儲(chu)项目也开始“賣(mai)卖卖”模式。

早在2021年，华侨城就转让了多达24个子(zi)公司的股權(quan)，其中涉(she)及廣(guang)州(zhou)、上海、深圳等一线城市的在建(jian)项目。

2022年，华侨城放(fang)慢(man)了出货节奏，但仍有一些项目股权被出售，如间接(jie)从屬(shu)于华侨城集(ji)團(tuan)旗(qi)下的劍(jian)門(men)关华侨城旅遊(you)开发股份有限(xian)公司、建水(shui)侨博(bo)房地产开发有限公司和西(xi)安(an)华盛(sheng)佳(jia)成置(zhi)业有限公司部分或(huo)全部股权，擬(ni)回籠(long)资金约8.35亿元。

另外(wai)，港(gang)股上市公司华侨城（亞(ya)洲(zhou)）旗下的华侨城（上海）置地有限公司51%股权和华侨城（A）旗下的涿(zhuo)州侨城惠(hui)房地产开发有限公司的50股权及相关债权也被出售，拟出售金额约合计约9.46亿元。

在卖卖卖的同时，华侨城也在收购新的项目。从华侨城戰(zhan)略(lve)投资管(guan)理部总監(jian)汪(wang)文進(jin)在业绩会上的介(jie)紹(shao)来看，2021年华侨城新獲(huo)取(qu)项目23个，土地总價(jia)款302亿元，权益(yi)地价177亿元，但剩(sheng)余(yu)可开发建面较2020年末仍减少118萬(wan)平米(mi)。

华侨城在2022年新收购项目大幅縮(suo)水至5个，权益地价仅14.49亿元。总计剩余可开发计容(rong)建面约为1151.89万平米，项目总数也从2021年的77个大幅减少至43个。

虽然项目有所减少，但华侨城用(yong)錢(qian)的地方还很(hen)多。

目前华侨城主要开发项目（土地成交金额超50亿元）还有12个，累(lei)计投资总额达1343.8亿元，与預(yu)计总投资金额相比，还有约496.32亿元的差(cha)额。

这其中，华侨城依(yi)然有多个百亿投资級(ji)别的大盘尚未开发完畢(bi)，比如成都信(xin)和禦(yu)龍(long)山(shan)项目早在2012年就已经开工，至今仍有约29%的工程(cheng)尚未完工。

这个开发了长达10年的项目预计投资高达285亿元之多，累计投资已经超过185亿元，也就是说还需要100亿元才(cai)能建設(she)完成。

另外，武(wu)漢(han)华侨城欢乐天(tian)际中央區(qu)由华侨城100%持有，预计投资超146亿元，项目在2018年底开工，至今4年多时间，工程进度只有23%，累计投资已达83.08亿元。

华侨城·武汉欢乐谷 来源：官网

这些项目接下来是籌(chou)集资金开发，还是继续出售项目股权减负，关鍵(jian)因素(su)之一，还是要看华侨城自身现金流的恢复情况。

同时，华侨城计劃(hua)在2023年推(tui)进存量项目更(geng)新，包括推进东部华侨城改造(zao)、深圳欢乐谷冒(mao)险山改造及北京欢乐谷七(qi)期改造；同时，要求推进新项目建设，如南(nan)京欢乐濱(bin)江(jiang)、寧(ning)波(bo)欢乐海岸(an)、常熟沙(sha)家(jia)浜(bang)文旅綜(zong)合项目计划今年开业迎(ying)客(ke)。

有利的消(xiao)息是，随着文旅复蘇(su)，华侨城有望今年获得(de)较大幅度的文旅收入。

据公开资料(liao)，剛(gang)刚过去的“五(wu)一”假(jia)期，华侨城共(gong)计接待(dai)游客596万人次，按可比口(kou)徑(jing)较去年同期增长148%，复苏速度大幅領(ling)跑(pao)行(xing)业。

其中深圳欢乐谷累计接待游客超15万人次，創(chuang)下了开园25年来同期历史新高，同比2019年增长70%；华侨城旗下深圳酒(jiu)店(dian)“五一”假期入住(zhu)率(lv)同比去年增长31%，营业收入同比去年增长76%。

希望这些营收大幅增长的项目，能幫(bang)助(zhu)华侨城盡(jin)快(kuai)扭亏。

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