创意广告活动策划部

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>盛(sheng)松(song)成(cheng)：短(duan)期(qi)經(jing)濟(ji)沖(chong)擊(ji)拖(tuo)累(lei)樓(lou)市(shi)企(qi)穩(wen)

作(zuo)者(zhe)盛松成 中(zhong)國(guo)首(shou)席(xi)经济學(xue)家(jia)論(lun)壇(tan)研(yan)究(jiu)院(yuan)院長(chang) 、中国人(ren)民(min)銀(yin)行(xing)調(tiao)查(zha)統(tong)計(ji)司(si)原(yuan)司长；汪(wang)恒(heng)系(xi)隴(long)東(dong)学院经管(guan)学院講(jiang)師(shi)

2021年(nian)下(xia)半(ban)年我(wo)国房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)加(jia)速(su)下行以(yi)來(lai)，房地产銷(xiao)售(shou)经歷(li)了(le)2010年以来的(de)最(zui)深(shen)跌(die)幅(fu)，同(tong)比(bi)負(fu)增(zeng)长至(zhi)今(jin)仍(reng)超(chao)過(guo)20%，市场築(zhu)底(di)期也(ye)很(hen)长。盡(jin)管有(you)關(guan)邊(bian)際(ji)放(fang)松房地产需(xu)求(qiu)调控(kong)和(he)緩(huan)解(jie)供(gong)給(gei)端(duan)資(zi)金(jin)約(yue)束(shu)的政(zheng)策(ce)措(cuo)施(shi)已(yi)陸(lu)續(xu)出(chu)臺(tai)，並(bing)為(wei)市场恢(hui)復(fu)創(chuang)造(zao)了條(tiao)件(jian)，但(dan)成效(xiao)尚(shang)不(bu)顯(xian)著(zhu)。我們(men)發(fa)現(xian)，去(qu)年第(di)四(si)季(ji)度(du)我国居(ju)民房地产按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)的違(wei)约情(qing)況(kuang)甚(shen)至出现了明(ming)显增加。究其(qi)原因(yin)，主(zhu)要(yao)與(yu)短期经济下行冲击有关。因而(er)有效、有力(li)應(ying)對(dui)居民收(shou)入(ru)下降(jiang)也是(shi)稳楼市的重(zhong)要舉(ju)措。

居民收入稳步(bu)修(xiu)复，既(ji)是房地产需求端调控政策发揮(hui)作用(yong)的前(qian)提(ti)条件，也影(ying)響(xiang)著(zhe)市场預(yu)期。尤(you)其是在(zai)觀(guan)望(wang)情緒(xu)較(jiao)为普(pu)遍(bian)的時(shi)期，预期对房地产市场後(hou)续的走(zou)勢(shi)影响较大(da)。隨(sui)着我国疫(yi)情防(fang)控政策的调整(zheng)，今年经济整體(ti)有望實(shi)现良(liang)好(hao)增长。但疫情防控優(you)化(hua)的滯(zhi)后影响，疊(die)加去年壹(yi)季度经济增速基(ji)數(shu)较高(gao)等(deng)因素(su)，今年一季度的稳增长壓(ya)力比较大，且(qie)今年经济仍然(ran)面(mian)臨(lin)着疫情感(gan)染(ran)反(fan)复等不確(que)定(ding)性(xing)。積(ji)極(ji)的財(cai)政政策应更(geng)多(duo)向(xiang)民生(sheng)領(ling)域(yu)傾(qing)斜(xie)，并着力促(cu)進(jin)內(nei)需增加，縮(suo)短经济实现内生增长的时間(jian)，減(jian)缓疫情感染反复对经济的擾(rao)動(dong)，從(cong)而形(xing)成趨(qu)势性的、稳步的复蘇(su)。這(zhe)將(jiang)从根(gen)本(ben)上(shang)为房地产市场企稳提供支(zhi)撐(cheng)。

一、按揭贷款违约明显增加

从代(dai)表(biao)性银行以按揭贷款为底層(ceng)资产的资产支持(chi)證(zheng)券(quan)（ABS）看(kan)，2022年我国個(ge)人按揭贷款初(chu)次(ci)违约（贷款违约天(tian)数不超过30天）明显高於(yu)2021年，尤其是在2022年第四季度，各(ge)银行的初次违约显著上升(sheng)，为近(jin)兩(liang)年来初次违约的高峰(feng)。整体看来，各银行的按揭贷款總(zong)体質(zhi)量(liang)仍然较为优良，但是按揭贷款违约的增加需高度关註(zhu)。

本文(wen)对建(jian)設(she)银行、招(zhao)商(shang)银行、杭(hang)州(zhou)银行和鄭(zheng)州银行的以按揭贷款为底层资产的ABS产品(pin)进行了研究。當(dang)前市场上規(gui)模(mo)最大的此(ci)類(lei)产品是建设银行发行的，截(jie)至2022年6月(yue)底存(cun)续的建行ABS产品对应的按揭贷款余(yu)額(e)達(da)到(dao)4493億(yi)元(yuan)，占(zhan)同期建行个人按揭贷款余额（64793.17亿元）的6.93%，其底层资产来自(zi)全(quan)国各地，具(ju)有廣(guang)泛(fan)的代表性。招商银行是目(mu)前我国规模最大的股(gu)份(fen)制(zhi)银行。截至2022年6月底存续的招行ABS产品对应的按揭贷款余额达到589.45亿元，占同期招行个人按揭贷款余额的4.25%。杭州银行和郑州银行都(dou)是城(cheng)市商業(ye)银行，其ABS的底层资产主要集(ji)中在浙(zhe)江(jiang)省(sheng)和河(he)南(nan)省，可(ke)以反映(ying)不同省份个人按揭贷款的差(cha)異(yi)。上述(shu)银行ABS底层资产的违约情况見(jian)表1。

表1 不同银行的底层资产初次违约情况

（單(dan)位(wei)：%）

（数據(ju)来源(yuan)：Wind资訊(xun)，经作者整理(li)）

以建设银行的ABS产品为例(li)，初次违约贷款筆(bi)数在全部(bu)贷款中的占比从2020年12月的0.29%提高至2022年12月的0.41%，同期，初次违约贷款的金额占比則(ze)从0.27%提高至0.38%。招商银行按揭贷款ABS底层资产的违约率(lv)（按贷款笔数）从2020年12月的0.03%提高至2022年12月的0.12%，从金额看，违约率的上升更为明显，从0.02%提高至0.13%。雖(sui)然违约率絕(jue)对值(zhi)较低(di)，但违约率上升的速度很快(kuai)，已经至少(shao)翻(fan)了两番(fan)。杭州银行和郑州银行的ABS按揭违约率（按贷款笔数计算(suan)）分(fen)別(bie)从2020年12月的0%和0.12%提高至2022年12月的0.02%和0.46%。尽管地區(qu)差异较大，但违约率均(jun)明显上升。

二(er)、短期经济下行冲击是违约增加的主要原因

上述代表性银行按揭违约率的變(bian)化（表1）揭示(shi)出短期经济下行冲击可能(neng)是违约增加的主要原因。

一是违约率的变化存在一定波(bo)动，与疫情大规模暴(bao)发的时间较为吻(wen)合(he)。同樣(yang)以建设银行为例，2022年4、5月份，其ABS底层资产首次违约的笔数就(jiu)出现了小(xiao)幅躍(yue)升，占比超过了0.34%，此前大部分时间这一数据都低于0.30%。而随着疫情防控优化帶(dai)来短期冲击加劇(ju)，违约占比再(zai)度上升，2022年11、12月，建设银行的ABS底层资产首次违约的笔数占比均达到0.41%，为两年来最高值。

二是从区域性银行的数据看，2022年四季度杭州银行和郑州银行的初次贷款违约率呈(cheng)现明显差异。郑州银行的按揭贷款初次违约率由(you)三(san)季度的均值0.408%上升至四季度的0.818%，而杭州银行则只(zhi)从0.019%上升到0.027%。同期，河南的经济增速由4.9%降至1.3%（2022年9月開(kai)始(shi)的疫情对河南经济造成较大冲击），而浙江的经济增速由4.2%降至3.1%，后者经济增速的下降比前者缓和得(de)多。

由于按揭贷款违约增加也可能緣(yuan)于居民抵(di)制還(hai)款，如(ru)去年下半年頻(pin)发的“爛(lan)尾(wei)楼”事(shi)件（这促使(shi)各地加強(qiang)了“保(bao)交(jiao)楼”的工(gong)作），我们按照(zhao)底层资产中的新(xin)房和二手(shou)房按揭贷款比例的高低进行了分組(zu)（分组情况詳(xiang)见表2）对比后发现，与二手房贷款比例相(xiang)对较低的ABS产品（簡(jian)稱(cheng)“低组”）相比，二手房贷款占比相对较高的ABS产品（简称“高组”）初次违约的增加更为迅(xun)速（表3）。建设银行二手房贷款比例相对较低的ABS底层资产初次违约笔数在过去一年提高了0.159个百(bai)分點(dian)，而二手房贷款比较高的则提高了0.173个百分点；招商银行二手房贷款比例相对较低的ABS底层资产初次违约笔数在过去一年提高了0.090个百分点，而二手房贷款比较高的则提高了0.150个百分点。这表明居民违约上升可能主要不是由于“保交楼”不力，因为二手房按揭违约反而增加较多。

表2 建设银行和招商银行年成立(li)的按二手房贷款比例分类情况

（数据来源：Wind资讯，经作者整理）

表3 2021年成立的不同类别ABS底层资产初次违约率

（以贷款笔数占比计算，单位：%）

（数据来源：Wind资讯，经作者整理）

三、稳楼市应有效、有力应对居民收入下降

上述对居民按揭违约增加的原因分析(xi)揭示了，目前稳楼市应聚(ju)焦(jiao)于通(tong)过经济增长恢复居民購(gou)買(mai)力，从而避(bi)免(mian)“居民收入下降——房地产繼(ji)续大幅拖累经济——预期进一步轉(zhuan)弱(ruo)”的非(fei)良性循(xun)環(huan)。

西(xi)南财经大学的中国家庭(ting)金融(rong)调查数据显示，居民购房願(yuan)意(yi)自2020年四季度以来就呈现下降趋势，有购房计劃(hua)的居民占比从当时的11.6%下降至2022年三季度的7%。同时，目前市场观望情绪较濃(nong)，经济恢复带来的预期修复对房地产市场后续的走势将产生较大影响。前述调查数据还显示，處(chu)于观望的居民占比在20%左(zuo)右(you)。这20%左右的“观望者”，往(wang)往是有购买力的群(qun)体，随着预期改(gai)善(shan)有望转化为“有购房计划”的购房者。因此，稳楼市不僅(jin)需要研究房地产领域的政策措施，也应与我国宏(hong)观调控政策相結(jie)合，尤其是及(ji)时、有效应对目前经济下行的冲击。

我们建議(yi)，积极的财政政策应更多向民生领域倾斜，并着力促进内需增加，缩短经济实现内生增长的时间，这是改善居民预期和提高收入的根本途(tu)徑(jing)。同时，房地产领域仍应保持政策定力，在堅(jian)持“房住(zhu)不炒(chao)”的同时，继续幫(bang)助(zhu)行业度过困(kun)難(nan)期，但要避免过度刺(ci)激(ji)市场。此外(wai)，还应增加与市场的政策溝(gou)通，对未(wei)来我国房地产转型(xing)方(fang)向提供更加明确的指(zhi)引(yin)，这也有助于缓和市场的观望情绪。

总而言(yan)之(zhi)，目前我国居民房地产按揭贷款违约增加的主要原因是短期经济冲击導(dao)致(zhi)居民收入下降，而非“保交楼”推(tui)进不力。这其实是一个“好消(xiao)息(xi)”，因为我国经济正(zheng)在波动中逐(zhu)步企稳。但仍应高度重視(shi)违约情况的后续发展(zhan)，积极采(cai)取(qu)有关措施，促进楼市回(hui)稳。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

責(ze)任(ren)編(bian)輯(ji)：