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跨(kua)越谷底(di)。

作(zuo)者(zhe) | 高(gao)清(qing)宇(yu)

編(bian)輯(ji)丨(shu)高巖(yan)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

市(shi)場(chang)既(ji)沒(mei)有(you)“狂(kuang)飆(biao)”，也(ye)没有“倒(dao)春(chun)寒(han)”。這(zhe)是(shi)萬(wan)科(ke)董(dong)事(shi)會(hui)主(zhu)席(xi)郁(yu)亮(liang)在(zai)万科2022年(nian)業(ye)績(ji)会上(shang)對(dui)當(dang)前(qian)地产所(suo)處(chu)階(jie)段(duan)的評(ping)價(jia)。

在此(ci)之(zhi)前，万科剛(gang)刚發(fa)布(bu)2022年年報(bao)，期(qi)內(nei)公(gong)司(si)實(shi)現(xian)營(ying)业收(shou)入(ru)5038.4億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)11.3%；歸(gui)屬(shu)於(yu)上市公司股(gu)東(dong)的凈(jing)利(li)潤(run)226.2亿元，同比增长0.4%，是2022年為(wei)數(shu)不(bu)多(duo)营收、净利润均(jun)实现正(zheng)增长的房企。

2022年万科的集(ji)團(tuan)年会上，董事长郁亮曾(zeng)稱(cheng)2022年是万科“破(po)釜(fu)沈(chen)舟(zhou)，背(bei)水(shui)一戰(zhan)”的一年。此話(hua)一語(yu)成(cheng)讖(chen)，2022年地产行(xing)业经歷(li)前所未(wei)有的震(zhen)蕩(dang)，行业信(xin)心(xin)面(mian)臨(lin)巨(ju)大(da)挑(tiao)战。作为行业龍(long)頭(tou)，万科也難(nan)以(yi)獨(du)善(shan)其(qi)身(shen)，但(dan)即(ji)便(bian)受(shou)到(dao)影(ying)響(xiang)，万科的业绩依(yi)然(ran)相(xiang)对穩(wen)健(jian)。

万科穿越周(zhou)期低谷靠(kao)的是什(shen)麽(me)？2023年樓(lou)市回(hui)暖(nuan)後(hou)，万科准备好下一次(ci)“出(chu)擊(ji)”了(le)嗎(ma)？

地产“大低谷”，万科仍(reng)稳居(ju)行业前列(lie)

如(ru)果(guo)用(yong)一個(ge)詞(ci)来形(xing)容(rong)2022年的房地产行业，那(na)可(ke)能(neng)是“重(zhong)構(gou)”。

一方(fang)面，行业和(he)銷(xiao)售(shou)、開(kai)发有關(guan)的数據(ju)全(quan)線(xian)大幅(fu)下降(jiang)。

销售端(duan)方面，國(guo)家(jia)統(tong)計(ji)局(ju)数据顯(xian)示(shi)，2022年商(shang)品(pin)房销售面積(ji)和销售額(e)均下跌(die)超(chao)過(guo)24%，出现了有统计数据以来最(zui)大幅度的下跌。

其中(zhong)，克(ke)爾(er)瑞(rui)百(bai)強(qiang)房企销售额同比下降42%，均值(zhi)已经回到了2017年的水平(ping)，超千(qian)亿元的房企数量(liang)較(jiao)2021年直(zhi)接(jie)減(jian)半(ban)；净利润均值則(ze)出现二(er)十(shi)年来最大幅度下滑(hua)，平均利润同比下降54.4%。

供(gong)給(gei)端方面，2022年房地产新(xin)开工(gong)面积同比下降39.4%，降幅较上年擴(kuo)大28个百分(fen)點(dian)；全国房地产开发投(tou)資(zi)则同比下降10%，这一降幅被(bei)58安(an)居客(ke)研(yan)究(jiu)院(yuan)院长張(zhang)波(bo)称之为“20年内極(ji)为罕(han)見(jian)”。

另(ling)一方面，地产行业的融(rong)资也在全面承(cheng)壓(ya)。整體(ti)融资能力(li)的下降，以及(ji)海(hai)外(wai)債(zhai)務(wu)市场功(gong)能的失(shi)效(xiao)，不斷(duan)沖(chong)击著(zhe)牌(pai)桌(zhuo)上的每(mei)一名(ming)玩(wan)家。

中指(zhi)研究院数据显示，2022年房地产行业新增違(wei)約(yue)主体28家。境(jing)内债展(zhan)期規(gui)模(mo)創(chuang)下历史(shi)新高。此外，截(jie)至(zhi)今(jin)年1月(yue)6日(ri)，全国企业破产重整信息(xi)網(wang)共(gong)收錄(lu)了破产房地产企业934家，其中民(min)营企业占(zhan)比超96%，中小(xiao)型(xing)房企占比超98%。

对外融不到錢(qian)，对内回款(kuan)也不及預(yu)期，困(kun)境下行业内部(bu)正重新洗(xi)牌。中指研究院院长莫(mo)天(tian)全称，20年来，当初(chu)上榜(bang)的百强企业中，還(hai)有21家留(liu)在这个榜單(dan)中，近(jin)八(ba)成企业已退(tui)出榜单。

来源：罐(guan)头圖(tu)庫(ku)

事实上，莫天全的话也道(dao)出了地产行业20年的起伏(fu)和興(xing)衰(shuai)。期間(jian)，行业曾多次湧(yong)现出独占鰲(ao)头的企业，但並(bing)不是所有冲的最快(kuai)、最猛(meng)的房企，都(dou)能经受住(zhu)低谷的考(kao)驗(yan)。

1994年，一家名为順(shun)馳(chi)的公司在天津(jin)成立(li)。乘(cheng)着2000年后房地产市场爆(bao)发式(shi)成长的东風(feng)，顺驰有了超越行业第(di)一万科的想(xiang)法(fa)。于是顺驰將(jiang)资金(jin)使(shi)用效率(lv)推(tui)至极限(xian)，开始(shi)在全国高价迅(xun)速(su)拿(na)地，创下一个个地王(wang)紀(ji)录。

顺驰的一系(xi)列行为，被王石(shi)称为“賭(du)博(bo)”。2004年，隨(sui)着国家对地产市场的调控(kong)，顺驰债务危(wei)機(ji)爆发，很(hen)快便彈(dan)盡(jin)糧(liang)絕(jue)，被賣(mai)给了香(xiang)港(gang)的公司，如今已幾(ji)乎(hu)在市场上销聲(sheng)匿(ni)跡(ji)。

2010年后的恒(heng)大也有着類(lei)似(si)的经历。成功上市后，恒大的野心逐(zhu)漸(jian)拓(tuo)展到影視(shi)、健康(kang)、体育(yu)、甚(shen)至新能源汽(qi)車(che)等(deng)領(ling)域(yu)，同時(shi)地产方面也在瘋(feng)狂扩张。不同于顺驰的是，恒大確(que)实一度坐(zuo)上了地产“一哥(ge)”的寶(bao)座(zuo)。

然而(er)随着“三(san)道紅(hong)线”等政(zheng)策(ce)的出臺(tai)，房地产市场再(zai)次跌入冰(bing)点，恒大也在2021年发布無(wu)法履(lv)行擔(dan)保(bao)責(ze)任(ren)的公告(gao)，至今仍在为償(chang)还巨债苦(ku)苦掙(zheng)紮(zha)。

周期轮動(dong)之间，地产企业经历了一次次的大浪(lang)淘(tao)沙(sha)，許(xu)多企业起起落(luo)落，头部房企也几经轮动。不过變(bian)化(hua)中也有不变，自(zi)1997年成为国内最大的房企以来，长達(da)26年的时间裏(li)，万科始終(zhong)稳居房企第一梯(ti)隊(dui)。

而万科每次針(zhen)对市场的“超前”提(ti)示，也成为了圈(quan)内津津樂(le)道的话題(ti)。

穿越周期的定(ding)力

事实上，万科能連(lian)續(xu)穿越多轮周期，还要(yao)得(de)益(yi)于这種(zhong)“居安思(si)危”的態(tai)度。

2010年，万科成为了内地第一家年销售额千亿元級(ji)別(bie)的房企，彼(bi)时中国只(zhi)有6家民营企业达到这个规模，其余(yu)5家均與(yu)地产无关。

然而在兩(liang)年后，万科时任董事长王石就(jiu)提出“房地产业已经從(cong)黃(huang)金时期逐渐步(bu)入白(bai)銀(yin)时代(dai)”的說(shuo)法，且(qie)在2014年重提“白银时代”。

2018年的秋(qiu)季(ji)例(li)会上，万科董事会主席郁亮在白银时代的基(ji)礎(chu)上進(jin)一步喊(han)话“活(huo)下去(qu)”。郁亮称，这是真(zhen)正意(yi)義(yi)上第一次檢(jian)討(tao)万科的整个战略(lve)，因(yin)为行业的轉(zhuan)折(zhe)点实实在在到来了。

那时的地产市场还在蒙(meng)眼(yan)狂奔(ben)，房企們(men)正享(xiang)受着“廣(guang)拿地、高周转”的集体狂歡(huan)，没有多少(shao)人(ren)真正将此话放(fang)在心上，甚至有人将郁亮的说法称之为“陰(yin)謀(mou)論(lun)”。

事后来看(kan)，这不僅(jin)不是“阴谋论”，还是一次有前瞻(zhan)性(xing)的预判(pan)。这讓(rang)2022年郁亮提出的“黑(hei)鐵(tie)时代”，受到了更(geng)多业内人士(shi)的关註(zhu)。

来源：罐头图库

万科对市场的敬(jing)畏(wei)，不仅仅体现在这些(xie)判断上。每次下判断后，万科都会在接下来的布局中展现出自身的執(zhi)行力。

比如提出白银时代后，万科就开始在既有业务之外，尋(xun)找(zhao)文(wen)旅(lv)、物(wu)流(liu)、商业運(yun)营、长租(zu)公寓(yu)等新业绩增长点；喊出“活下去”的同时，万科放棄(qi)了对规模的追(zhui)逐，开始聚(ju)焦(jiao)更成熟(shu)的业务单元；而在“黑铁时代”，万科的應(ying)对措(cuo)施(shi)则是嚴(yan)控投资、收縮(suo)战线。

2022年，万科累(lei)计獲(huo)取(qu)新項(xiang)目(mu)36个，还不到2021年148个的零(ling)头。權(quan)益地价總(zong)额约496.4亿元，只有2021年的35%。選(xuan)擇(ze)项目方面，万科也更为謹(jin)慎(shen)，其在杭(hang)州(zhou)获取的一个项目，甚至一年内就可以实现现金流回正。

来源：罐头图库

有意思的是，尊(zun)重常(chang)識(shi)、敬畏市场、时刻(ke)保持(chi)危机感(gan)，这种特(te)質(zhi)不仅能在万科身上看到，很多其他(ta)行业的“长跑者”也都具(ju)备。

“活下去”的说法并非(fei)万科專(zhuan)利，華(hua)为轮值董事长徐(xu)直軍(jun)也曾多次在公司财报会議(yi)上提到。此外，去年8月华为内部论壇(tan)上傳(chuan)的一篇(pian)文章(zhang)中，任正非也称“把(ba)活下来作为最主要綱(gang)领，邊(bian)緣(yuan)业务全线收缩和关閉(bi)，把寒氣(qi)传遞(di)给每个人”。

华为历史上曾多次遭(zao)遇(yu)艱(jian)难时刻，近几年遭到美(mei)国断供只是一个缩影。而公司能成为营收6000亿的ICT巨头，背后離(li)不开“3个月不努(nu)力就会垮(kua)掉(diao)”的危机感。

除(chu)了华为，騰(teng)訊(xun)、特斯(si)拉(la)的掌(zhang)舵(duo)者也都曾反(fan)復(fu)强调危机感的意义。中国平安的董事长马明(ming)哲(zhe)，更是几乎在每年的新年致(zhi)辭(ci)中，都会提及“危机意识”。

繼(ji)续长跑，展现强韌(ren)生(sheng)命(ming)力

需(xu)要注意的是，强调危机并非为了制(zhi)造(zao)焦慮(lv)，其最终的落腳(jiao)点还是企业长遠(yuan)的发展。

今年万科的年会上，郁亮已经不再重复“要么死(si)，要么活”的论调，转而为行业和公司吹(chui)起了暖风。“黑暗(an)的尽头就是黎(li)明，有光(guang)就有希(xi)望(wang)。”

而万科则通(tong)过此前稳健的运营，为下一阶段的发展儲(chu)备了力量。

一方面，得益于对行业形勢(shi)的洞(dong)察(cha)，万科維(wei)持了充(chong)裕(yu)的现金流。截至2022年底，万科继续保持“三道红线”中的“綠(lv)檔(dang)”要求(qiu)。公司净負(fu)债率为43.7%，处于行业低位(wei)，持有貨(huo)幣(bi)资金1372.1亿元，对于短(duan)期债务的覆(fu)蓋(gai)倍(bei)数为2.1倍。

万科的负债結(jie)构也进一步優(you)化，融资成本(ben)保持低位，期末(mo)长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存(cun)量融资的綜(zong)合(he)融资成本为4.06%。健康的财务狀(zhuang)況(kuang)让国際(ji)三大评级机构標(biao)普(pu)、穆(mu)迪(di)、惠(hui)譽(yu)均维持了万科业内领先(xian)的信用评级。

另一方面，此前“白银时代”种下的种子(zi)，经历十年的发展，正逐渐显露(lu)成效。2013年，郁亮談(tan)及万科转型时，提到了“城(cheng)市配(pei)套(tao)服(fu)务商”的概(gai)念(nian)。如今，这个概念已经转化为了万科的经营服务业务。

在年报业绩说明会上，经营服务业务是郁亮除了行业趨(qu)势外，唯(wei)一回答(da)的問(wen)题。在郁亮看来，万科的经营服务业务正处于增长軌(gui)道上，今年收入仍会保持两位数增长，为集团貢(gong)獻(xian)更多利润。

来源：罐头图库

而在2022年，万科经营服务业务全口(kou)徑(jing)收入达512.6亿元。其中万物雲(yun)已经完(wan)成分拆(chai)上市，营收同比增长26.1%；物流业务营收同比增长17.9%；长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，运营管(guan)理(li)租賃(lin)住房21.5万间，营收同比增长12.1%；商业业务营收同比增长14.3%，新开业25个项目，集团内资源協(xie)同整合取得较大进展。

目前，楼市已经出现回暖迹象(xiang)。郁亮在业绩会上表(biao)示，从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交(jiao)同比上升(sheng)7.2%；3月的周均成交雖(sui)然比2月高点回落了6%左(zuo)右(you)，但水平仍超过了2022年的绝大部分时间。

这背后是政策端的大力扶(fu)持。从需求方面看，去年下半年以来中央(yang)和地方密(mi)集出台多项措施，降低居民購(gou)房成本和門(men)檻(kan)，提振(zhen)交易(yi)市场活躍(yue)度；从供给端看，“金融16條(tiao)”、房企融资“三支(zhi)箭(jian)”等政策，则让房企融资環(huan)境更加(jia)暢(chang)通，并推动“保交楼”工作取得了明显进展。

而万科仿(fang)佛(fo)又(you)提前嗅(xiu)到了什么气息。去年12月以来，其已经通过A股定增、发行中期票(piao)据、H股配股籌(chou)资的方式累计“储粮”约242亿元。

这一次，万科的布局会在接下来的时间里取得怎(zen)樣(yang)的收获？

妳(ni)如何(he)看待(dai)地产行业的洗牌？今年自己(ji)或(huo)身边的人有购房的打(da)算(suan)吗？欢迎(ying)评论區(qu)留言(yan)讨论。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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